Tài liệu đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn lộc bình huyện lộc bình tỉnh lạng sơn, giai đoạn 2012 6 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM MA THỊ BIỂN Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LỘC BÌNH - HUYỆN LỘC BÌNH - TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012 - THÁNG 6 NĂM 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : K43A - QLĐĐ Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Phan Đình Binh Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiêm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Lộc Bình - huyện Lộc Bình- tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 6/2014”. Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp, bài khóa luận của em đã hoàn thành. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường, đặc biệt là thầy giáo – TS.Phan Đình Binh người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này. Em xin gửi lời cảm ơn đến các bác, các cô chú, anh chị đang công tác tại phòng Tài nguyên & Môi Trường huyện Lộc Bình đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận. Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận. Do điều kiện thời gian và kinh nhiệm còn hạn chế nên bản luận văn của em chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến và bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn bè để bản luận văn của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Ma Thị Biển ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Lộc Bình năm 2013 ................ 35 Bảng 4.2: Biến động diện tích đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012- 2013 ........................................................................................ 40 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn từ 2012 – 6/2014 ............................................................... 42 Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình ................. 46 Bảng 4.5: Kết quả để thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình .............. 48 Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/2014........................................................... 50 Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường ................................................................ 54 Bảng 4.8: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ VPĐK QSDĐ ...... 55 Bảng 4.9: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người SDĐ .............. 56 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Lộc Bình năm 2013 ............................ 36 Hình 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2012-6/2014 ................. 43 Hình 4.3: Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2012 – 6/2014 ......................... 46 Hình 4.4: Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2012 – 6/2014 ........................... 49 Hình 4.5:Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ gia đoạn 2012 – 6/2014 ........ 51 iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT GCN : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký v MỤC LỤC Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1 1.1. Đặt vấn đề .............................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................. 2 1.3. Yêu cầu của đề tài .................................................................................. 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................... 3 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .............................. 3 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ................................................................... 3 Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................. 4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ................................................................... 6 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................ 7 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 8 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................... 8 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ .................................... 13 2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường ............................................................................ 17 Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................................................................... 24 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 24 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 24 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 24 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ........................................................... 24 3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 24 3.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 24 vi 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu........................................... 24 3.4.2. Phương pháp tổng hợp, xử lí số liệu ............................................. 25 3.4.4. Phương pháp so sánh..................................................................... 25 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 26 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thị trấn Lộc Bình .................... 26 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 26 4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ............................................................... 30 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường tác động đến việc sử dụng đất đai của thị trấn Lộc Bình ........................ 34 4.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở thị trấnLộc Bình ...... 34 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Lộc Bình ............................... 34 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình ........................... 36 4.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/2014 .......................................................................................................... 41 4.3.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/ 2014 ................................................................ 41 4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/2014 ................................................................. 42 4.2.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 - 6/2014 ................................................... 44 4.2.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/2014 .......................................................................... 45 4.2.5. Đánh giá công tác để thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/ 2014 ........................................................................ 48 4.2.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/2014 .......................................................... 50 vii 4.2.7. Đánh giá công tác bảo lãnh QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/2014 .......................................................................... 52 4.2.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/2014 .......................................................... 52 4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển QSDĐ ............................................................................... 53 4.4.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thông qua ý kiến của cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất...................................... 53 4.4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ thông qua ý kiến của người dân ................................................................................................................. 56 4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .......................................... 57 4.5.1. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ ...................................................................................................... 57 4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ................................ 59 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 61 5.1. Kết luận ................................................................................................ 61 5.2. Đề nghị ................................................................................................. 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 63 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi Quốc gia, là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác đã viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Luật Đất đai 1993 cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Đúng vậy, đất đai là điều kiện đầu tiên và cần thiết đối với tất cả các ngành sản xuất và hoạt động của con người, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để tạo ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi đến ngày nay. Đất đai còn là nguồn của cải, QSDĐ lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Tài sản quý giá ấy nhiều thế hệ cha ông ta đã phải tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Và chuyển QSDĐ là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, cho đến nay nó đã được sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Lộc Bình là huyện miền núi nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Lạng Sơn, cách thành phố Lạng Sơn 23 km. Huyện có nhiều yếu tố thuận lợi cho phát triển 2 kinh tế như : khu kinh tế cửa khẩu Chi Ma, khu công nghiệp thị trấn Na Dương, khu du lịch nghỉ mát Mẫu Sơn… Nhờ đó các hoạt động thương mại dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa phát triển ngày càng sôi động, đặc biệt là thị trấn Lộc Bình – trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị của huyện. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai. Trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ SDĐ trong quản lý và SDĐ đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể SDĐ nói riêng. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước, chủ sử dụng trong quá trình quản lý và SDĐ đai, ta cần phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và SDĐ đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Phan Đình Binh, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Lộc Bình - huyện Lộc Bình-Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 6/ 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển QSDĐ, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị trấn Lộc Bình trong thời gian tới . 1.2. Mục tiêu của đề tài * Mục tiêu tổng quan - Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/2014. - Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. 3 - Đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại yếu kém đó, điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển của thị trấn. * Mục tiêu cụ thể - Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình SDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình. - Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển QSDĐ giai đoạn từ năm 2012 đến tháng 6 năm 2014 trên địa bàn thị trấn Lộc Bình. - Đánh giá đươ ̣c mức độ quan tâm của người dân về công tác chuyển QSDD. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển QSDĐ. - Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan. - Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức. - Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương. 1.4. Ý nghĩa của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương - Nắm vững những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển QSDĐ. 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài * Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất - Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992; - Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua; - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ; - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP. - Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Bộ luật Dân Sự 2005; - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính; - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; 5 - Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003; - Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền SDĐ, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ; - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ; - Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “Một cửa liên thông” tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương; - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; 6 - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình SDĐ đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước. Tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua luật đất đai 2003. Luật đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển QSDĐ như luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển 7 QSDĐ dưới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp; 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Lộc Bình là cửa ngõ của tỉnh trong giao lưu với Trung Quốc, các hoạt động giao thương diễn ra khá mạnh mẽ. Thị trấn Lộc Bình là trung tâm của huyện nằm trên trục đường quốc lộ 4B, giao thông đi lại thuận tiện, việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội cũng đang từng bước được cải thiện vì vậy mà đất đai cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và SDĐ. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho thị trấn nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi hơn nữa bộ mặt của thị trấn trong tương lai. 8 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[11]. Theo khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. 9 Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 106. Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [11]. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình 10 cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[11]. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế. - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng; - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; 11 - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[11]. Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ: 1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. 2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. 3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế 12 thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[11]. 2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[11]. 2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[11]. 2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.