Tài liệu đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đại từ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- NGUYỄN HOÀNG HIỆP Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chuyên ngành : Khoa : Khoá học : CHÍNH QUY ĐỊA CHÍNH MÔI TRƯỜNG QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN 2010 - 2014 THÁI NGUYÊN, NĂM 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- NGUYỄN HOÀNG HIỆP Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khoá học : 2010 - 2014 Giáo viên hướng dẫn: TS. VŨ THỊ QUÝ Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN “Lý thuyết đi đôi với thực tiễn” luôn là phương thức quan trọng và là sự cố gắng nỗ lực trong công tác giảng dạy tại các trường Đại học hiện nay. Xuất phát từ nhu cầu đó, được sự đồng ý của khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành thực tập tốt nghiệp tại Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đại Từ - Tỉnh Thái Nguyên. Thời gian thực tập đã kết thúc và em đã có được kết quả cho riêng mình. Em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý - người đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn em hoàn thành tốt khoá luận tốt nghiệp, người đã luôn cố gắng hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo. Em xin gửi lời cảm ơn tới các bác, các cô chú, các anh chị đang ông tác tại phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đại Từ đã nhiệt tình giúp đỡ, chỉ bảo để cháu có được thành công như ngày hôm nay. Cảm ơn gia đình và người thân của tôi đã luôn cổ vũ, động viên tôi trong suốt thời gian thực tập. Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm còn hạn chế nên em không thể tránh khỏi những sai sót. Vì vậy em mong được sự giứp đỡ của các thầy cô để khoá luận của em được tốt hơn. Một lần nữa em xin chân thành cảm! Thái Nguyên, ngày.... tháng.... năm 2014 Sinh viên Nguyễn Hoàng Hiệp MỤC LỤC Trang Phần 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................. 1 1.2. Mục đích của đề tài ............................................................................... 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................. 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................. 3 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................. 4 2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài................................................................ 5 2.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất ........................................... 6 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................ 6 2.2.2. Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất .................... 9 2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .................... 9 2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở việt nam .................. 11 2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh ....... 11 2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên...... 12 Phần 3. ĐỐI TƯƠNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU... 13 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài ........................................ 13 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 13 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 13 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu của đề tài ........................................ 13 3.3. Nội dung nghiên cứu đề tài .................................................................. 13 3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ ......... 13 3.3.2. Đánh giá Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở huyện Đại Từ ......... 13 3.3.3. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Đại Từ giai đoạn 2011 - 2013 .......................................... 13 3.3.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất ................. 13 3.4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục ........................ 13 3.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 13 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .......................................... 13 3.4.2. Phương pháp thống kê .................................................................. 14 3.4.3. Phương pháp so sánh .................................................................... 14 Phần 4. KẾT QUẢ THẢO LUẬN ........................................................... 15 4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đại Từ ................. 15 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................ 15 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.............................................................. 21 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường tác động đến việc sử dụng đất đai của huyện Đại Từ ................... 25 4.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở huyện Đại Từ............ 27 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ ..................................... 27 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Đại Từ ................................. 28 4.3. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa bàn huyện Đại Từ giai đoạn 2011-2013...................................................... 32 4.3.1. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ................................. 32 4.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất ............................... 50 4.4.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thông qua ý kiến của cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất……………………………51 4.4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thông qua ý kiến của người dân…………………………………………………………………..53 4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục ...................................... 54 4.5.1. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ............................................................................. 54 4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục................................. 55 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ......................................................... 57 5.1. Kết luận ............................................................................................... 57 5.2. Đề nghị ................................................................................................ 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................ 59 DANH MỤC CÁC TỪ VÀ VIẾT TẮT BGH NĐ-CP BTNMT TB - BTC QĐ-UBND V/v SDĐ GCNQSDĐ QSD TNMT : : : : : : : : : : Ban giám hiệu Nghị định Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi trường Thông báo - Bộ Tài Chính Quyết định - Ủy ban nhân dân Về việc Sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất Tài nguyên Môi trường PGS TT TS : : : Phó giáo sư Thông tư Tiến sĩ UBND THCS TT-BTNMT: GCN NQ HĐND CN- TTCN GDTX THPT MĐSD ĐVHC : : Ủy ban nhân dân Trung học cơ sở Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường Giấy chứng nhận Nghị quyết hội đồng nhân dân Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp Giáo dục thường xuyên Trung học phổ thông Mục đích sử dụng Đơn vị hành chính : : : : : : : DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Đại Từ năm 2012 ........ 23 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2013 ............... 27 Bảng 4.3: Biến động diện tích đất đai của huyện Đại Từ giai đoạn 2011- 2013 .............................................................................. 29 Bảng 4.4: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đại Từ giai đoạn 2011- 2013................................................... 32 Bảng 4.5: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng ..... 35 Bảng 4.6: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính của huyện Đại Từ giai đoạn 2011-2013...... 36 Bảng 4.7: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............... 37 Bảng 4.8: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Đại Từ giai đoạn 2011 - 2013.................................................. 39 Bảng 4.9: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng ........ 40 Bảng 4.10: Kết quả tặng cho theo đơn vị hành chính................................. 41 Bảng 4.11: Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2011 - 2013 ........................ 43 Bảng 4.12: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng ..... 44 Bảng 4.13: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ..... 45 Bảng 4.14: Kết quả thực hiện công tác thế chấp quyền sử dụng đất của huyện Đại Từ giai đoạn 2011 - 2013 ................................. 47 Bảng 4.15: Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng ........ 48 Bảng 4.16: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ phòng tài nguyên và môi trường .................................. 51 Bảng 4.17: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ VPĐK QSDĐ .............................................................. 52 Bảng 4.18: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người sử dụng đất.................................................................... 53 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1. Bản đồ hành chính huyện Đại Từ năm 2013 .............................. 15 Hình 4.2. Kết quả tặng cho QSDĐ huyện Đại Từ giai đoạn 2011 - 2013 ....... 39 Hình 4.3. Kết quả thừa kế QSDĐ huyện Đại Từ giai đoạn 2011 - 2013 .... 43 Hình 4.4. Kết quả thế chấp QSDĐ huyện Đại Từ giai đoạn 2011 - 2013 ....... 47 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Nói về tầm quan trọng của đất đai từ rất lâu trước đây Karl Marx đã từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi thứ của cải vật chất”. Chính vì vậy quá trình khai thác và SDĐ đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không có sự tồn tại của con người. Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu SDĐ cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn. Để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên quý giá này thì Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật về đất đai: như các Luật Đất đai năm 1987, 1993 và mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2003. Và chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai năm 1993 chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung Luật 2 Đất đai 2003 ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật đất đai năm 1993 những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Đại Từ là một huyện miền núi, nằm ở phía bắc tỉnh Thái Nguyên , cách thành phố Thái Nguyên 25km. Nhờ đó các hoạt động thương mại dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa phát triển ngày càng sôi động. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai và trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên song vẫn gặp nhiều khó khăn, những tồn tại nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước, chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn, tầm quan trọng của những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường và đặc biệt dưới sự hướng dẫn tận tình của cô giáo T.S Vũ Thị Quý em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”. 1.2. Mục đích của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 nhằm xác định những thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ giai đoạn 2011 - 2013... 3 1.3. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá được về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của địa phương làm cơ sở cho việc đánh giá công tác chuyển quyền - Đánh giá nội dung của công tác chuyển quyền SDĐ đai theo quy định của Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của trung ương và địa phương. - Đánh giá thực trạng của công tác chuyển quyền SDĐ đang diễn ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu điều tra đảm bảo tính trung thực, khách quan. - Đánh giá được mức độ quan tâm của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Xác định những khó khăn và đề xuất các giải pháp khắc phục khó khăn đó trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ giai đoạn 2011 - 2013. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Thông qua thời gian thực tập sẽ giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế, linh hoạt trong áp dụng lý thuyết ra thực tiễn đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu. Mặt khác, trong quá trình thực tập tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 2.1.1.1. Một số các văn bản pháp quy của Nhà nước ban quy định liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất - Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. - Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua gồm 8 hình thức chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ - Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005. - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ. - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ. 5 - Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 2.1.1.2. Các văn bản pháp qui của huyện Đại Từ tỉnh Thái Nguyên quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất - Quyết định số 12/2011/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân tỉnh quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến quyền sử dụng dất, tài sản gắn liền với đất. - Quyết định 13/2012/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân tỉnh quy đinh về việc sửa đổi, bổ sung tại quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến quyền sử dụng dất, tài sản gắn liền với đất. 2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Đại Từ là một huyện miền núi, nằm ở phía bắc tỉnh Thái Nguyên, trong quá trình phát triển và hội nhập còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết 6 về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn. Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền SDĐ. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện trong tương lai. 2.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) Việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ 7 trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 106. Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 8 2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ: 1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. 2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. 3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 9 2.2.2. Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau: Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây: a/ Có GCN QSDĐ; b/ Đất không có tranh chấp; c/ QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d/ Trong thời hạn SDĐ. 2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có). Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chức Nhà nước. Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ. 2.2.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có). Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ. 10 2.2.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có). Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ. 2.2.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và GCN QSDĐ ; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có). Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ. 2.2.3.5. Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có). Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ. 11 2.2.3.6. Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có). Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ. 2.2.3.7. Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có). 2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở việt nam 2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh * Tỉnh Bắc Giang: Bắc Giang là một tỉnh thuộc vùng Đông Bắc Việt Nam, nằm trong vùng trung du và miền núi phía Bắc và là tỉnh nằm giáp tỉnh Thái Nguyên. Bắc Giang là một tỉnh có nhiều thế mạnh và tiềm năng phát triển kinh tế. Các hoạt động liên quan đến lĩnh vực đất đai là vấn đề nổi trội được quan tâm, đặc biệt là công tác chuyển quyền SDĐ. Ở Bắc Giang diễn ra các hoạt động chuyển quyền như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế QSDĐ và không ngừng tăng mạnh. Hoạt động mua bán, chuyển quyền SDĐ đã đóng góp tích cực vào số thu ngân sách nhà nước trên địa bàn. * Tỉnh Bắc Ninh: Bắc Ninh là một tỉnh thuộc miền Bắc của Việt Nam, là cửa ngõ phía Bắc của Thủ đô Hà Nội, gần sân bay Quốc tế Nội Bài, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Vì thế Bắc Ninh có một nền kinh tế tương đối phát triển. Các hoạt động chuyển quyền diễn ra đa dạng với nhiều hình thức. Đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ nhất là đối với các khu công nghiệp. Nhìn chung công tác giải quyết biến động QSDĐ ở tỉnh được tiến hành mau lẹ và hiệu quả.