Tài liệu đánh giá hoạt động marketing bất động sản tại công ty cổ phần nhất thành nam

Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa luận này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cô Ngô Minh Tâm, đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết Báo cáo khóa luận tốt nghiệp Em chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô trong khoa Quản Trị Kinh Doanh Đại Học Kinh Tế Huế đã tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập. Với vốn kiến thức được tiếp thu trong quá trình học không chỉ là nền tảng cho quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang quý báu để em bước vào đời một cách vững chắc và tự tin. Em chân thành cảm ơn Ban giám đốc Công Ty cổ Phần Nhất Thành Nam ở Đà Đ Nẵng đã cho phép và tạo điều kiện thuận lợi để em thực tập tại công ty. ại Cuối cùng em kính chúc quý Thầy, Cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sự ho nghiệp cao quý. Đồng kính chúc các, Anh, Chị trong công ty cổ phần Nhất Thành Nam luôn dồi dào sức khỏe, đặt được nhiều thành công tốt đẹp trong công việc ̣c k Trong quá trình thực tập, cũng như trong quá trình làm bài thực tập, khó tránh in khỏi những sai sót, rất mong các Thấy, Cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu sót, em rất h mong nhận được ý kiếm đóng góp từ Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh ́H Em xin chân thành cảm ơn tê nghiệm. ́ uê Sinh viên thực tập Nguyễn Trung SVTH: Nguyễn Trung i Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 : Thông tin về công ty ....................................................................................36 Bảng 2.2 : Các lĩnh vực hoạt động chính của Công ty cổ phần Nhất Thành Nam .......37 Bảng 2.3 Một số dự án công ty đã thực hiện từ 07/11/2016 đến 25/04/2018 ..............41 Bảng 2.4 : Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần Nhất Thành Nam .......42 Bảng 2.5: Danh mục các sản phẩm giao dịch thành công trong ngày mở bán của dự án DRG ............................................................................................................................45 Bảng 2.6: Danh mục các sản phẩm giao dịch thành công trong ngày mở bán của dự án Blue Riverside ...............................................................................................................47 Đ Bảng 2.7 Một số dự án mà Nhất Thành Nam phân phối trong năm 2018 ....................52 ại Bảng 2.8 : Giá của các dự án công ty đã thực hiện .......................................................54 ho Bảng 2.9 :Nội dung kế hoạch truyền thông Marketing của công cổ phần Nhất Thành h in ̣c k Nam tại dự án BLUE RIVERSIDE ...............................................................................59 ́H tê ́ uê SVTH: Nguyễn Trung ii Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH Hình 2.1 Trụ sở công ty.................................................................................................35 Hình 2.2: Bảng đồ phân lô dự án DRG .........................................................................53 Hình 2.3:Bảng đồ phân lô dự án Blue Riverside...........................................................53 Hình 2.4:Tiện ích dự án Điện An Complex City...........................................................53 Hình 2.5: Tờ Brochune dự án Blue Riverside ...............................................................61 Hình 2.6: Khách tham gia kí kết ra mắt dự án...............................................................63 Hình 2.7: Các lãnh đạo công ty kí kết ra mắt dự án ......................................................64 Hình 2.8: Nhân viên đang tư vấn cho khách hàng tại quán cafe SUN ..........................64 Đ Hình 2.9: Khách mời tham gia trong ngày mở bán .......................................................65 ại Hình 2.10 khách tham gia lễ mở bán.............................................................................65 ho Hình 2.11:Ca sĩ Tuấn Hưng xuất hiện trong ngày mở bán ...........................................66 Hình 2.12 Các sản phẩm đã được bán hết .....................................................................66 h in ̣c k ́H tê ́ uê SVTH: Nguyễn Trung iii Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1 kênh phân phối trong bất động sản ...............................................................24 Sơ đồ 1.1 Các kiểu kênh phân phối trong Marketing bất động sản ..............................24 Sơ đồ 1.2 : Quá trình truyền thông cuả bất động sản ....................................................26 Sơ đồ 1.3 Các yếu tố cạnh tranh ....................................................................................32 Sơ đồ: 2.1 đồ tổ chức bộ máy........................................................................................39 ại Đ h in ̣c k ho ́H tê ́ uê SVTH: Nguyễn Trung iv Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................i DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU................................................................................. ii DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH.................................................................................. iii DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ...........................................................................................iv MỤC LỤC ......................................................................................................................v PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................1 1.Lý do chọn đề tài ..........................................................................................................1 2. Mục Tiêu nghiên cứu...................................................................................................1 Đ 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ..............................................................................2 ại 4. Phương phát nghiên cứu..............................................................................................2 5. Kết cấu của khóa luận..................................................................................................2 ho PHẦN II: NÔI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................2 ̣c k CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN ...........3 1.1 Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản ................................................3 in 1.1.1Khái niệm và đặc điểm của bất động sản ................................................................3 h 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản .......................................................................................3 tê 1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản ..................................................................................3 ́H 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản ..........................5 1.1.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản ...................................................................5 ́ uê 1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản................................................................5 1.1.2.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản .............................................8 1.2. Marketing bất động sản. .........................................................................................12 1.2.1 Khái niệm và vai trò của Marketing bất động sản................................................12 1.2.1.1. Khái niệm Marketing........................................................................................12 1.2.1.2. Marketing bất động sản. ...................................................................................13 1.2.1.3.Vai trò của Marketing bất động sản đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. ...................................................................................15 1.2.2 Đặc điểm của Marketing bất động sản. ................................................................16 1.3 Nội dung Marketing bất động sản ...........................................................................17 SVTH: Nguyễn Trung v Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm 1.3.1 Chiến lược sản phẩm ............................................................................................18 1.3.2 Chiến lược giá.......................................................................................................20 1.3.3. Chiến lược phân phối. .........................................................................................23 1.3.4 Chiến lược xúc tiến hỗn hợp ( đối với sản phẩm bất động sản )........................25 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động Marketing bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. ...............................................................................................28 1.4.1 Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh nói chung. .........30 1.4.1.1 Các yếu tố từ môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến hoạt động kinh Marketing bất động sản. ........................................................................................................................30 1.4.1.2 Các yếu tố từ môi trường vi mô. .......................................................................32 Đ CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG BẤT MARKETING BẤT ĐỘNG ại SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN NHẤT THÀNH NAM .........................................35 2.1 Giới thiệu chung về công ty Cổ Phần Nhất Thành Nam.........................................35 ho 2.1.1. Giới thiệu về Công ty cổ phần Nhất Thành Nam. ...............................................35 ̣c k 2.1.2. Các lĩnh vực hoạt động chính của Công ty cổ phần Nhất Thành Nam ...............37 2.2 Sơ đồ bộ máy tổ chức công ty Nhất Thành Nam. ...................................................38 in 2.3.Kết quả và phương hướng hoạt động của công ty cổ phần Nhất Thành Nam. .......41 h 2.3.1. Một số dự án đã thực hiện của Công ty Cổ phần Nhất Thành Nam từ khi thành tê lập ..................................................................................................................................41 ́H 2.3.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần Nhất Thành Nam................42 ́ uê 2.3.3 Thực trạng hiện tại của công ty cổ phần Nhất Thành Nam..................................43 2.3.4 Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần Nhất Thành Nam ...............................................................................................................................44 2.3.4.1 Thực trạng các nội dung Marketing bất động sản .............................................49 2.3.4.2. Thực trạng hoạt động Marketing của Công ty cổ phần Nhất Thành Nam tại dự án Blue Riverside...........................................................................................................57 2.3.5. Đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại công ty Cổ phần Nhất Thành Nam. ...................................................................................................................67 2.3.5.1 Những kết quả đạt được ....................................................................................67 2.3.5.2 Những ưu điểm của hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty cổ phần Nhất Thành Nam. ..........................................................................................................68 SVTH: Nguyễn Trung vi Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm 2.5.3.3 Hạn chế và nguyên nhân....................................................................................69 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN NHẤT THÀNH NAM..........................72 3.1 Định hướng phát triển hoạt động của công ty trong thời gian tới ...........................72 3.1.1 Định hướng phát triển chung của công ty ............................................................72 3.1.2 Đinh hướng phát triển bất động sản .....................................................................73 3.1.3 Phương hướng và mục tiêu phần đấu những năm tiếp theo của công ty cổ phần Nhất Thành Nam. ..........................................................................................................73 3.2 Giải pháp giúp hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản tại công ty cổ phần Nhất Thành Nam. ..........................................................................................................74 Đ 3.2.1 Nhận thực đúng vai trò của hoạt động Marketing bất động sản..........................74 ại 3.2.2.Xây dựng chiến lược phát triển các hoạt động Marketing bất động sản vững chắc, dài hạn............................................................................................................................75 ho 3.2.3.Nâng cao năng lực tài chính của công ty và tăng ngân sách cho hoạt động ̣c k Marketing bất động sản. ................................................................................................77 3.2.4.Kế hoạch hóa hoạt động Marketing bất động sản ................................................77 in 3.2.5.Xây dựng quy trình Marketing dự án phù hợp .....................................................78 h 3.2.6.Chú trọng hơn nữa trong công tác đào tạo đội ngũ nhân lực Marketing bất động tê sản chất lượng cao .........................................................................................................78 ́H 3.2.7. Hoàn thiện Marketing hỗn hợp (Marketing – mix) .............................................79 ́ uê 3.2.8.Phát triển hoạt động Marketing bất động sản toàn diện trên tất cả các lĩnh vực và mở rộng thị trường hoạt động........................................................................................80 3.2.9 Tổ chức các buổi hội thảo, hội nghị quy mô và chất lượng. ................................80 PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾM NGHỊ ................................................................81 1. Kết luận......................................................................................................................81 2. Hạn chế ......................................................................................................................81 3. Kiến nghị. ..................................................................................................................82 TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................83 SVTH: Nguyễn Trung vii Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.Lý do chọn đề tài Bất động sản là loại hàng hóa có tính đặc thù với giá trị lớn, thời gian tạo lập lâu dài và sự phản ứng của cung so với cầu là rất chậm. Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, các công ty bất động sản được thành lập rất nhiều, điều này khiến cho việc cạnh tranh diễn ra ngày một gay gắt. Doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển vững mạnh thì cần phải có những hoạt động Marketing thật sự chuyện nghiêp. Tuy nhiên phần lớn các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đều chưa nhận thức được hết vai trò và tầm quan trọng của hoạt động Marketing bất động sản. Họ coi Đ Marketing bất động sản đơn thuần chỉ là bán hàng, tiếp thị hay quảng cáo sản phẩm ại mà bỏ qua gần như tất cả các bước của quy trình Marketing sản phẩm trong phát triển dự án hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu tính chuyên nghiệp. Trong khi những hoạt ho động Marketing bất động sản là một thành phần không thể tách rời, luôn luôn tham gia ̣c k cùng với mọi quá trình hình thành và phát triển bất động sản. Nắm bắt được xu thế và yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản phía Nam in Đà Nẵng, trong thời gian qua hoạt động Marketing bất động sản đã được công ty cổ h phần Nhất Thành Nam đặc biệt quan tâm và chú trọng. Tuy nhiên hiệu quả của hoạt tê động này đem lại chưa tương xứng với tiềm năng hiện có của thị trường, các sản phẩm ́H mà Nhất Thành Nam chưa đáp ứng được hết nhu cầu của khách hàng hiện tại. Để khai thác hết tiềm năng và hiệu quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Nhất ́ uê Thành Nam hiện nay thì phát hiển hoạt động Marketing bất động sản là mục tiêu chiến lược vô cùng quan trọng, nó không chỉ thúc đẩy quá trình phát triển hiện tại của Nhất Thành Nam mà còn là tiền đề vững chắc cho hoạt động kinh doanh lâu dài của công ty. Vì thời gian thực tập, mọi hoạt động tổ chức cho dự án Blue Riverside nên chọn đề tài “ ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN NHẤT THÀNH NAM” 2. Mục Tiêu nghiên cứu. Mục tiêu tổng quát của đề tài là đánh giá, phân tích tìm hiểu thị trường cũng như thực trạng hoạt động của công ty Cổ phần Nhất Thành Nam qua đó đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động marketing bất động sản. Các mục tiêu cụ thể bao gồm: - Hệ thống hóa cơ sở lý luận của hoạt động Marketing bất động sản SVTH: Nguyễn Trung 1 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm -Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty cổ phần Nhất Thành Nam - Đềxuất những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động Marketingbất động sản tại Công ty cổ phần Nhất Thành Nam. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động Marketing bất động sản - Phạm vi nghiên cứu về mặt không gian: Công ty cổ phần bất động sản Nhất Thành Nam - Pham vi nghiên cứu về mặt thời gian : Từ ngày 02/01/2011 đến 25/04/2018. 4. Phương pháp nghiên cứu. Đ Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính thu thập các số liệu, tổng hợp, ại quan sát, phân tích, so sánh. Các tài liệu thứ cấp được dùng cho việc phân tích bao gồm: Sách giáo trình, tài liệu công ty cung cấp và một số thông tin từ internet ho Đặc biệt sử dụng kiến thức chuyên ngành và kiến thức kinh tế chung trong phân Nhất Thành Nam. 5. Kết cấu của khóa luận. h PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ in ̣c k tích và đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty cổ phần tê PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ́H Chương 1: Cơ sở lý luận về Marketing bất động sản Nhất Thành Nam ́ uê Chương 2: Thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty cổ phần Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty cổ phần Nhất Thành Nam PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ PHẦN II: NÔI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU SVTH: Nguyễn Trung 2 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.1Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Điều 174 bộ Luật dân sự 2005 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật quy định Đ 1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản ại Bất động sản là hàng hóa có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất ho đai, mà đất đai có đặc điểm là cố định về mặt vị trí và giới hạn về mặt diện tích, không ̣c k gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, vị trí của bất động sản như địa điểm cụ thể, môi trường in kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa bất động h sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả bất động sản. tê Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất ́H động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên tạo ban tặng ́ uê không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản. Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa bất động SVTH: Nguyễn Trung 3 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm sản. Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt ( tính dị biệt ) của hàng hóa bất động sản. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng đối với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.Thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.Giữa các hàng hóa bất động Đ sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện ại của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị của hàng hóa bất động sản kia. Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ ho tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công ̣c k trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ theo h in trục đường đó. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách tê của Nhà nước.Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, ́H mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân.Các quan hệ giao dịch về bất động ́ uê sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp. Do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đăc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn SVTH: Nguyễn Trung 4 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản Theo Chương I điều 3 Luật kinh doanh bất động năm 2014 sản quy định: Kinh doanh bất động sản là việcđầu tư vốn đểthực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng ; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản ; thực hiện dịch vụ mô giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.. 1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Đ Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hóa. ại hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: Sơ khai, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính ho Thứ nhất cấp độ sơ khai: Đólà giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập ̣c k được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành lên in một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, h các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. tê Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. ́H trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không ́ uê phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản.Trong cấp độ này, các chính sách và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được thi trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. SVTH: Nguyễn Trung 5 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm Thứ 4, cấp độ tài chính hóa: khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên.Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không Đ nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển ại sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp ho độ từ rất lâu.Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng ̣c k chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo h độ tài chính hóa. in chuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở cấp tê Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của ́H thị trường đều có chu kỳ giao động tương tự như nhiều thị trường khác.Chu kỳ dao ́ uê động của thị trường BĐS gồn 4 giai đoạn: Phồn vinh(sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần nền và có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường bất động sản ở Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1873) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường bất động sản vừa mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắc các vùng miền của đất nước.Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu.Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị trường của mỗi vùng, mỗi địa SVTH: Nguyễn Trung 6 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm phương lại khác nhau.Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước.Sản phẩm hàng hóa bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế- văn hóa- xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v… Đ Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.Bất động sản là tài ại sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản ho đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy định pháp ̣c k luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy định pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị in trường sơ cấp- giao cấp cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quy định nhà nước. h Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất tê động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm ́H huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. ́ uê Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu những thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các SVTH: Nguyễn Trung 7 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn vào thị trường hàng hóa khác. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều thị trường trong nền kinh tế.Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã Đ được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với ại thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất ho động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v... giải quyết vấn đề lưu thông ̣c k tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng với thị trường vốn. in Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để phát huy được nguồn h tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. tê ́H Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng mà qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao ́ uê động v.v... Dao động của thi trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt là của thị trường bất động sản. 1.1.2.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản được thực hiện dưới hình thức các giao dịch bất động sản. Các giao dịch bất động sản có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản rất đa dạng bao gồm: việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với đặc điểm của hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản: Kinh doanh bất động sản cần một nguồn vốn rất lớn.Đặc điểm này bắt nguồn từ SVTH: Nguyễn Trung 8 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó mọi hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn.Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn.Nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì hoạt động kinh doanh bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Kinh doanh bất động sản được thực hiện trong cả ba lĩnh vực: sản xuất, mua bán và dịch vụ bất động sản. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau và phải tuân theo nhiều quy định mang tính đặc thù, chuyên ngành.Mặt khác, bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ Đ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Trong kinh doanh bất động sản các quan hệ ại giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến ho hoạt động kinh doanh bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, ̣c k nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Việc quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh in doanh bất động sản bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất h động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng tê nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch ́H bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước làm cho hoạt động kinh doanh bất động sản ổn định hơn và ́ uê an toàn hơn. Trong kinh doanh bất động sản, địa điểm diễn ra các giao dịch thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản là cố định về vị trí và không thể di dời được. Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản. Đồng thời các quan hệ giao dịch trong kinh doanh bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua đầy đủ các khâu: - Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao dịch SVTH: Nguyễn Trung 9 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về bất động sản - Đăng ký pháp lý Do đó kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản không thể như với các hoạt động kinh doanh hàng hóa thông thường ( kiểm soát qua nhãn mác, nguồn gốc xuất xứ, chất lượng ) mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc. Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ phát sinh các rủi ro như biến động của giá cả, thay đổi pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường.Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao. Do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch Đ thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của ại quá trình giao dịch. ho Kinh doanh bất động sản thực chất là thực hiện các giao dịch về các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Do vậy,khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác ̣c k định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác in định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất h đai.Giá trị và giá cả của hàng hóa bất động sản trong kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào vị trí của bất động sản như: địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã tê hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa bất động sản. ́H Trong kinh doanh bất động sản các chủ đầu tư luôn mong muốn tạo ra sự khác ́ uê biệt và tính khan hiếm cho sản phẩm của mình, cũng như lợi dụng những ảnh hưởng tích cực từ các bất động sản khác qua đó nâng cao giá trị của bất động sản. Muốn thành công trong kinh doanh bất động sản doanh nghiệp cần phải nắm bắt và hiểu rõ các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của từng vùng, từng khu vực để ra quyết định và xây dựng chiến lược kinh doanh cho sản phẩm của mình.Mặt khác tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể.Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản mang những đặc trưng riêng ở mỗi vùng, mỗi khu vực khác nhau. Do đất đai có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với SVTH: Nguyễn Trung 10 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm những điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng. Từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu của người tiêu dùng do đó ở mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, các trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa – du lịch thường diễn ra sôi động và có quy mô cũng như trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.Từ đó ta thấy, kinh doanh bất động sản khác với kinh doanh các hàng hóa thông thường khác ở chỗ sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản Đ thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng ại trong một vùng, một khu vực nhất định, ít khi có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến hoạt động kinh doanh của các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu hoạt động ho kinh doanh bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực; gắn chúng với ̣c k các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp h in dụng cho vùng khác, khu vực khác. Trong kinh doanh bất động sản thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường tê bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so ́H sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động ́ uê sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác ( các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý...đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ.Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc điểm này dẫn đến vấn đề sau: - Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc quyền và nhờ đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có quyền đối với bất động sản SVTH: Nguyễn Trung 11 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm - Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo ra các cơn sốt giá của bất động sản. Trong kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản cần phải có chiến lược dài hạn và lựa chọn thời điểm thích hợp để cung bất động sản ra thị trường.Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do thời gian để tạo nên một bất động sản thường kéo dài vì để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công...Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Việc lựa chọn Đ và ra quyết định đầu tư xây dựng các công trình trong kinh doanh bất động sản là rất ại phức tạp.Vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn ho phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. Kinh doanh bất động sản đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải ̣c k xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế in và tuổi thọ vật lý của bất động sản để ra quyết định đầu tư.Sở dĩ như vậy là vì bất động h sản thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Bất động sản là những tê yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì ́H thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản. ́ uê Khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật và giàu kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản. 1.2. Marketing bất động sản. 1.2.1 Khái niệm và vai trò của Marketing bất động sản. 1.2.1.1. Khái niệm Marketing. Có rất nhiều quan niệm về Marketing trên thế giới: SVTH: Nguyễn Trung 12 Đại học Kinh tế Huế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Minh Tâm Marketing là những hoạt động của con người hướng vào việc đáp ứng những nhu cầu và ước muốn của người tiêu dùng thông qua quá trình trao đổi. (Theo Phillip Kotler ) Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu thực sự về một mặt hàng cụ thể, đến sản xuất và đưa hàng hoá đến người tiêu dùng cuối cùng nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến.( Theo Viện Marketing Anh ) Marketing là khoa học điều hành toàn bộ hoạt động kinh doanh kể từ khâu sản xuất đến khâu tiêu thụ, nó căn cứ vào nhu cầu biến động của thị trường hay nói khác đi là lấy thị trường làm định hướng. ( Theo I. Ansoff ) Đ Như vậy khái niệm Marketing đã xuất hiện từ xa xưa và ngày càng phát triển, ại hoàn thiện hơn. Nó được hiểu theo rất nhiều cách khác nhau, nhưng tóm lược lại có ho thể hiểu Marketing chính là hoạt động gắn liền với quá trình trao đổi và lưu thông ̣c k hàng hóa trong thị trường, khi cung hàng hóa nhiều hơn so với cầu hàng hóa thì buộc các doanh nghiệp phải tìm và thực hiện các giải pháp để tiêu thụ hàng hóa của mình. in 1.2.1.2. Marketing bất động sản. h Từ những khái niệm về Marketing nói chung có thể hiểu về Marketing bất động sản tê như sau: “Marketing bất động sản là quá trình quản lý của doanh nghiệp nhằm phát ́H hiện ra nhu cầu về bất động sản và môi trường liên quan đến bất động sản của khách hàng để đáp ứng các nhu cầu đó một cách có hiệu quả hơn so với các đối thủ cạnh ́ uê tranh”. Marketing bất động sản theo định nghĩa này có các hàm ý quan trọng sau đây: - Marketing bất động sản là một triết lý kinh doanh mới, triết lý vì cuộc sống tiện nghi, an toàn của khách hàng. Ðồng thời, để đảm bảo các hoạt động Marketing, trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có một chức năng quản trị mới, chức năng quản trị Marketing. - Chức năng quản trị Marketing bất động sản của doanh nghiệp nhằm đảm bảo cho toàn bộ các hoạt động của doanh nghiệp phải hướng tới khách hàng, vì lợi ích khách hàng. Muốn vậy, doanh nghiệp phải xác định được đúng, dự báo chính xác nhu cầu và mong muốn của khách hàng và thoả mãn các nhu cầu đó một cách hiệu quả. SVTH: Nguyễn Trung 13