Tài liệu đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh thanh hóa giai đoạn 2010 2014

MỤC LỤC Lời cam đoan........................................................................................................... ii Lời cảm ơn ............................................................................................................. iii Mục lục .................................................................................................................. iv Danh mục chữ viết tắt ............................................................................................ vii Danh mục bảng .................................................................................................... viii Danh mục hình ....................................................................................................... ix MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 2. Mục đích và yêu cầu của đề tài ............................................................................ 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản ............................................ 3 1.1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản. ................ 3 1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản ....................................... 6 1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .................................................... 9 1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp ..................................... 9 1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển .......................................... 11 1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Austraylia ........................................... 12 1.3. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam ......................................... 13 1.3.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1987 .................................................... 13 1.3.2. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993 .................................................. 13 1.3.3. Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003 ................................................. 13 1.3.4. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013 ................................................. 14 1.3.5. Từ khi có Luật Đất đai 2013 ................................................................ 15 1.4. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất........................................................... 16 1.4.1. Khái quát về VPĐKQSDĐ ................................................................... 16 1.4.2. Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ ở nước ta. ................................. 24 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................... 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 34 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 34 iv 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 34 2.2 Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 34 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Thanh Hóa ............................... 34 2.2.2. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010-2014 ............................................................................................. 35 2.2.3. Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010-2014. ............................................................................................ 35 2.2.4. Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa ......... 35 2.2.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ ......................................................................................... 35 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 36 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 36 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp...................................................... 36 2.3.3. Phương pháp thống kê tổng hợp ........................................................... 37 2.3.4. Phương pháp phân tích so sánh ............................................................ 37 2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................... 37 Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................... 38 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Thanh Hóa ................................... 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 38 3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội....................................................................... 39 3.1.3. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai ở tỉnh Thanh Hóa .................... 39 3.2. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa ................................ 42 3.2.1. Tổ chức ................................................................................................ 42 3.2.2. Chức năng, nhiệm vụ............................................................................ 43 3.2.3. Nguồn nhân lực, phương tiện, trang thiết bị của VPĐKQSDĐ ............. 44 3.3. Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010-2014 .......... 45 3.3.1. Đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo .............................. 45 3.3.2. Đăng ký biến động đất đai .................................................................... 48 3.3.3. Lập và quản lý hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai ......... 51 3.3.4. Lưu trữ, cung cấp thông tin số liệu địa chính ........................................ 56 v 3.3.5. Công tác thống kê, kiểm kê và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất ......... 58 3.3.6. Ứng dụng công nghệ thông tin ............................................................. 58 3.3.7. Thu chi tài chính.................................................................................. 59 3.4. Đánh giá hoạt động của VPĐKQSDĐ ........................................................... 63 3.4.1. Về tổ chức, năng lực cán bộ ................................................................. 64 3.4.2. Đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ so với chỉ tiêu chỉ tiêu giao qua các năm........................................................................................... 67 3.4.3. Đánh giá của người sử dụng đất ........................................................... 70 3.4.4. Về cơ chế phối hợp hoạt động ............................................................. 73 3.4.5. Đánh giá khác ...................................................................................... 76 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ ....... 79 3.5.1. Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐKQSDĐ ................... 79 3.5.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ ......................................................................................... 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................... 87 Kết luận ................................................................................................................. 87 Kiến nghị............................................................................................................... 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 89 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa của từ viết tắt BĐS Bất động sản BNV Bộ Nội vụ BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất HSĐC Hồ sơ địa chính NĐ-CP Nghị định của Chính phủ NV Nội vụ QĐ-UBND Quyết định của Ủy ban nhân dân QLĐĐ Quản lý đất đai QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất TC Tài chính TNMT Tài nguyên và Môi trường TP Tư pháp TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 1.1. Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp .................................................. 25 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước ..................................................... 27 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa năm 2014 ...................................... 41 3.2. Thống kê nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa ...................... 45 3.3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các tổ chức trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa (đến 31/12/2014).................................... 47 3.4. Kết quả cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức do VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa thực hiện (đến 31/12/2014) ................................................................. 49 3.5. Kết quả cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức do VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa thực hiện (giai đoạn 2010-2014) .......................................................... 50 3.6. Kết quả đăng ký biến động tại VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010-2014................................................................................................... 52 3.7. Tổng hợp hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa ............ 53 3.8. Tổng hợp bản đồ địa chính lưu trữ tại VPĐK QSDĐ tỉnh Thanh Hóa ......... 55 3.9. Bảng tổng hợp thu, chi trong giai đoạn 2010-2014 của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa .................................................................................................. 62 3.10. Tổng hợp kết quả điều tra các tổ chức ......................................................... 77 viii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 1.1. Vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ............... 24 3.1. Sơ đồ vị trí tỉnh Thanh Hóa............................................................................. 38 3.2. Cơ cấu diện tích các loại đất tỉnh Thanh Hóa năm 2014. ................................. 40 3.3. Sơ đồ tổ chức của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa ............................................ 42 3.4. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở TNMT tỉnh Thanh Hóa ........................... 71 3.5. Bảng điện tử-Sở TNMT tỉnh Thanh Hóa......................................................... 73 ix MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai giúp Nhà nước bảo đảm các quyền về đất đai, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Bên cạnh đó đăng ký đất đai còn đem lại những lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất qua đăng ký đất đai thể hiện qua việc tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp đất đai. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế "một cửa", các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất; chính sách đất đai hợp lý với nhiều ưu đãi thu hút nhiều dự án đầu tư trong và ngoài nước. Việc đăng ký đất đai, cấp GCN được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này; tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp GCN vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các dự án xây nhà để bán, đất đô thị; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Thanh Hóa là một tỉnh có diện tích tự nhiên 1.112.033 ha, gồm 27 đơn vị 1 hành chính huyện, thị xã, thành phố, trong đó có 01 thành phố và 02 thị xã. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) Thanh Hóa, là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa, thành lập và đi vào hoạt động từ ngày 01/7/2005 theo Quyết định số 1736/QĐ-CT ngày 28/6/2005 của Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa. Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở tỉnh nhà đã dẫn đến nhiều biến động về tình hình kinh tế - xã hội nói chung, về sử dụng đất nói riêng. Để việc quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả đang trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội hiện nay. Trong đó, tính minh bạch của đất đai đóng vai trò quan trọng, trong đó có việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động đất đai. Trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học Ngành quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Để có cơ sở, căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010-2014”. 2. Mục đích và yêu cầu của đề tài a. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng, hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa từ 2010 - 2014; - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn tới. b. Yêu cầu - Phản ánh đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ trên cơ sở chức năng, trong phạm vi nghiên cứu; Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy; - Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản 1.1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản. 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai a. Về mặt thổ nhưỡng (soil) Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển. b. Về tài nguyên, tài sản (land) Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định nghĩa như sau: Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập 3 đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra. 1.1.1.2. Bất động sản Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội nước CHXH CNVN, 2005). Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. 1.1.1.3. Thị trường bất động sản a. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (TTBĐS) là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động sản được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. b. Đặc điểm và tính chất thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có các tính chất cơ bản sau: TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu; TTBĐS hoạt động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của 4 mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. TTBĐS có những đặc trưng cơ bản là: TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản; TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc; TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật; TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo; cung TTBĐS phản ứng chậm so với cầu về bất động sản. c. Vai trò và chức năng của thị trường Bất động sản TTBĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân bởi vì, TTBĐS tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS; TTBĐS có tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; TTBĐS có tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; TTBĐS có liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở. TTBĐS có chức năng đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). d. Các yếu tố của thị trường bất động sản - Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS và được pháp luật quy định và bảo hộ. Ở TTBĐS Úc, pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời 5 chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; nhà nước thực hiện chế độ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). - Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau; - Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...; - Thoả thuận giá mua bán; - Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận; - Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS; - Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay; - Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS. 1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản 1.1.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của tổ chức, công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với tổ chức, công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 6 1.1.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. 1.1.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 7 1.1.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản a. Đăng ký văn tự giao dịch - Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản. - Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán. - Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua (Nguyễn Văn Chiến, 2006). 8 b. Đăng ký quyền - Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. - Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Đặng Anh Quân, 2011). 1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch thôi. Việc đăng ký ở Cộng hòa Pháp phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: - Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện tiên quyết, không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào. - Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các 9 lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba. - Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên. - Thông tin về bất động sản: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012). Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…). Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể 10 phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô). 1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh. Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai. Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án. Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác 11 nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in. Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012). 1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Austraylia Tại Australia việc đăng ký BĐS là do các cơ quan chính quyền các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai. Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northem Territory) là một bộ phận của Văn phòng đăng ký Trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà ở dạng điện tử, trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hóa bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là hệ thống Torrens được tin học hóa đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04/6/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012). 12 1.3. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 1.3.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1987 Trước khi có Luật đất đai 1987, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn. 1.3.2. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND cấp xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 1987). Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp, hoạt động ĐKĐĐ ít phức tạp. 1.3.3. Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003 Luật Đất đai năm 1993 quy định “ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 1993). Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đô thị, đất ở nông thôn qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2001 tiếp tục phát triển các quy định về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993. Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất 13 cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2001). 1.3.4. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013 Luật Đất đai 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2003). Giai đoạn 2004-2009, việc đăng ký QSDĐ được thực hiện chủ yếu đối với quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ. Đến giai đoạn từ năm 2009-2013, việc đăng ký cấp GCN được thực hiện đối với các đối tượng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền quyền sở hữu đối với các tài sản khác theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thống nhất cấp một loại GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác thay cho các loại GCN quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình, theo đó quy định về hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động; Cơ quan đăng ký đất đai là VPĐKQSDĐ-là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2003). 14