Tài liệu đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình

MỤC LỤC Lời cam đoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục các chữ viết tắt vii Danh mục bảng viii Danh mục sơ đồ, hình ảnh ix MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích nghiên cứu 3 3 Yêu cầu của đề tài 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 4 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 4 1.1.1 Đất đai 4 1.1.2 Bất động sản 5 1.1.3 Thị trường bất động sản 5 1.2 Cơ sở Đăng ký đất đai, bất động sản 7 1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 7 1.2.2 Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản 9 1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 10 1.2.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 12 1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 26 1.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 26 1.3.2 Cộng hòa Pháp 28 1.3.3 Thụy Điển 30 1.4 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 31 Page iv 1.4.1 Tình hình thành lập của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước 31 1.4.2 Nguồn nhân lực của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 33 1.4.3 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 34 1.4.4 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1.5 36 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Bình 40 1.5.1 Về mô hình tổ chức 40 1.5.2 Về chức năng nhiệm vụ 40 1.5.3 Về phân cấp đăng ký biến động 41 1.5.4 Về cơ chế tài chính 41 1.5.5 Về đăng ký biến động 42 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 44 44 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 44 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 44 2.2 Nội dung nghiên cứu 44 2.3 Phương pháp nghiên cứu 44 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu thứ cấp 44 2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 45 2.3.3 Phương pháp phân tích, so sánh xử lý số liệu 45 2.3.4 Phương pháp tổng hợp số liệu. 46 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 47 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình. 47 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 47 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình 50 Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Ninh Bình 59 3.2 3.2.1 Đặc điểm quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Ninh Bình Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 59 Page v 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Ninh Bình năm 2014 3.3 64 Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình 66 3.3.1 Tổ chức bộ máy, điều kiện cơ sỏ vật chất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình 66 3.3.2 Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai 68 3.3.3 Kết quả hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình 71 3.3.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 82 3.4 Đánh giá chung về hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình 85 3.4.1 Mức độ công khai, minh bạch các thủ tục hành chính 85 3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 86 3.4.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 88 3.4.4 Các khoản lệ phí phải đóng 89 3.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 91 3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 91 3.5.2 Giải pháp về tổ chức 91 3.5.3 Giải pháp về nhân lực 92 3.5.4 Giải pháp về nghiệp vụ 92 3.5.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 93 3.5.6 Giải pháp về cơ chế 93 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94 Kết luận 94 Kiến nghị 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 97 Page vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Stt Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 BĐS Bất động sản 2 BNV Bộ Nội Vụ 3 BTP Bộ Tư pháp 4 BTC Bộ Tài chính 5 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường 6 CNH-HĐH Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa 7 ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất 8 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9 HSĐC Hồ sơ địa chính 10 HHBĐS Hàng hóa bất động sản 11 NĐ-CP Nghị định-Chính Phủ 12 TTLT Thông thư liên tịch 13 TTBĐS Thị trường bất động sản 14 TN&MT Tài nguyên và Môi trường 15 UBND Ủy ban nhân dân 16 VPĐK Văn phòng đăng ký Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 1.1 Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp 32 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK theo chuyên môn 34 1.3 Nguồn nhân lực của VPĐK tỉnh Ninh Bình năm 2014 43 3.1 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2014- thành phố Ninh Bình 63 3.2 Diện tích, cơ cấu đất chuyên dùng thành phố Ninh Bình năm 2014 65 3.3 Kết quả cấp GCN của thành phố Ninh Bình 2009 – 2014 72 3.4 Kết quả tổng hợp công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Ninh Bình từ năm 2009 đến 2014 3.5 75 Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình giai đoạn 2009 - 2014 76 3.6 Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Ninh Bình 77 3.7 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Ninh Bình 79 3.8 Mức độ công khai thủ tục hành chính 86 3.9 Đánh giá thời gian giải quyết hồ sơ của VPĐK 87 3.10 Mức độ quan tâm của cán bộ 88 3.11 Mức độ hướng dẫn của cán bộ 89 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Số hình 1.1 Tên hình Trang Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống tổ chức các cấp 25 1.2 Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ninh Bình 40 3.1 Quy trình đăng ký GCN lần đầu 68 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ix MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp nhân dân, Luật Đất đai năm 1993 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các hoạch định chính sách đất đai. Ngoài ra đăng ký đất đai phục vụ cho việc giám sát các giao dịch đất đai; quy hoạch sử dụng đất và quản lý trật tự xã hội. Đồng thời, đăng ký đất đai còn đảm bảo quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp đất đai. Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất; chính sách đất đai hợp lý với nhiều ưu đãi sẽ thu hút nhiều dự án đầu tư nước ngoài. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các dự án xây nhà để bán, đất đô thị; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương . Thành phố Ninh Bình nằm ở phía Đông tỉnh Ninh Bình, cách thủ đô Hà Nội khoảng 90 km theo tuyến quốc lộ 1A, có tọa độ địa lý từ 20012’ đến 20017’ vĩ độ Bắc, từ 105055’ đến 106001’ kinh độ Đông, phía Bắc và phía Tây giáp huyện Hoa Lư, phía Nam giáp huyện Yên Khánh, phía Đông giáp huyện Ý Yên tỉnh Nam Định. Thành phố Ninh Bình có 14 đơn vị hành chính gồm 11 phường và 3 xã với tổng diện tích tự nhiên là 4.671,67 ha.Về giao thông thủy, thành phố nằm bên 2 sông lớn là sông Đáy và sông Vân. Có 2 cảng sông là cảng Ninh Bình và cảng Ninh Phúc, trong đó cảng Ninh Phúc là cảng sông cấp 1, cảng Ninh Bình là cảng sông cấp 2, 2 cảng đều nằm trong danh sách cảng sông được ưu tiên đầu tư xây dựng. Những năm gần đây, với tốc độ đô thị hoá nhanh, đất đai ở Thành phố Ninh Bình được chuyển mục đích sử dụng khá nhiều đi theo đó là nhu cầu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất đai cũng không ngừng đựơc tăng nhanh. Trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân đã không ngừng được cải thiện và nâng cao, bộ mặt đô thị và nông thôn đã có nhiều thay đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế đặc biệt xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở tăng lên nhanh chóng. Việc quản lý và sử dụng hợp lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay. Trong đó tính minh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 bạch của đất đai đóng vai trò quan trọng mà một trong những vấn đề đó có liên quan đến việc đăng ký biến động sau cấp giấy chứng nhận và đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Trước tình hình trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình” là cần thiết nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính đã và đang được các cấp các ngành quan tâm thực hiện. Dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Giảng viên khoa quản lý đất đai -Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất Thành phố Ninh Bình - tỉnh Ninh Bình. 2. Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về đăng ký đất đai, bất động sản và hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. - Đánh giá thực trạng và vai trò hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình từ tháng 01/2009-12/2014 - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. 3. Yêu cầu của đề tài - Tìm hiểu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình; - Đánh giá ưu, nhược điểm để làm căn cứ đề ra giải pháp, kiến nghị đề xuất phải phù hợp tình hình thực tế của địa phương. - Các số liệu điều tra, thu thập đảm bảo độ chính xác tin cậy; - Đề tài đảm bảo tính khoa học, thực tiễn. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1. Đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độ sản xuất lại phụ thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư và là nơi diễn ra mọi hoạt động về kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trên phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động cảu nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật… do đó đất cũng phải tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Các nhà sinh thái học cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên đất, đất luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng như chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Mỗi “vật mang” lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển. Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được Wilian Perty khái quát “Đất là mẹ, sức lao động cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Điều đó có ý nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó cũng tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4 vệ phù hợp. Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng để trồng trọt và chăn nuôi mà còn được sử dụng để phát triển các ngành nghề như công nghiệp và dịch vụ. Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trò của đất đai càng mở rộng. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành sản phẩm của mọi cá nhân và mọi quốc gia. Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của quốc gia, là cơ sở vật chất để một quốc gia tòn tại và phát triển, duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong cộng đồng dân cư nhâts định, là nền tảng cảu trật tự pháp lý quốc tế nhất định. Bảo vệ đt chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia. Dù nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị, xã hội là rất lớn bởi đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn (Nhà xuất bản giáo dục, 2000). 1.1.2. Bất động sản Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Điều 174 có qui định " Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định" (Luật dân sự, 2005). Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không do chuyển được, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lân nhau 1.1.3. Thị trường bất động sản 1.1.3.1. Khái niệm TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5 TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. thị trường bất động sản liên uan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ (Nguyễn Đình Bổng, 2010). 1.1.3.2. Tính chất - Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật gia trị, quy luật cung c ầu. - Thị trường bất động sản theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả. - Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Đình Bổng, 2006). 1.1.3.3. Đặc điểm - Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật. - Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo. - Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản. 1.1.3.4. Chức năng của thị trường bất động sản - Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau. - Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch. - Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu. - Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6 1.1.3.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng. - Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đất đai phát triển BĐS. - Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao động. - Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở. 1.1.3.6. Các yếu tố của thị trường bất động sản - Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ. - Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau. - Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước… - Thỏa thuận giá mua bán. - Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận. - Biện pháp bảo đảm chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS. - Biện pháp bảo đảm cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật ảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay. - Biện pháp bảo đảm các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS (Nguyễn Đình Bổng, 2010). 1.2. Cơ sở Đăng ký đất đai, bất động sản 1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai 1.2.1.1. Đăng ký đất đai Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7 Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính). 1.2.1.2. Đăng ký nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. 1.2.1.3. Vai trò, lợi ích của việc đăng ký Nhà nước về đất đai - Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả; + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8 + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.2.2. Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản 1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hóa. 1. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005). Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9 1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn sđề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Văn Chiến 2006). Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký được ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch - Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10 - Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán. - Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. 1.2.3.2. Đăng ký quyền Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005). Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11 1.2.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1.2.4.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam Giai đoạn trước khi có Luật đất đai 1987 Năm 1980, Hội đồng Chính phủ đã ban hành 2 quy định liên quan tới công tác đăng ký đất đai ở Việt Nam, đó là: Quyết định số 201-CP ngày 01/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 56/DKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước. Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy định chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ. Mỗi xã thành lập một hội đồng đăng ký và thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sách đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau. Hồ sơ của xã phải được ủy ban nhân dân huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1988 đến 1993 - Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Luật Đất đai năm, 1988) -Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003 Luật Đất đai năm 1993 quy định - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. - “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. - “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Luật Đất đai năm1993, Luật dân sự năm 2005) Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến 2013 Đăng ký đất đai: Luật đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội, 2003). Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13 Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Còn đăng ký biến động là đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đát, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất. Cơ quan đăng ký đất đai: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng điều kiện quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc hội, 2003). Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay: Để đáp ứng tình hình mới phù hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày 29/11/2013 Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013. Luật cùng với Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể: - Về phạm vi và mục đích đăng ký: Khoản 15 – Điều 3 – Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất và hồ sơ địa chính”; - Đăng ký đât đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng hay được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì theo yêu cầu của chủ sở hữu (Điều 5, điều 8 – Luật Đất đai 2013); Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14