Tài liệu đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đông anh, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

MỤC LỤC Lời cam đoan...................................................................................................... ii Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii Mục lục ............................................................................................................ iv Danh mục từ viết tắt ......................................................................................... vii Danh mục bảng ............................................................................................... viii Danh mục hình .................................................................................................. ix MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1 2. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2 3. Yêu cầu của đề tài ........................................................................................... 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4 1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản .............................................. 4 1.1.1 Đất đai và các đặc điểm của đất đai .................................................... 4 1.1.2 Bất động sản ....................................................................................... 7 1.1.3 Thị trường bất động sản ...................................................................... 7 1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản ...................................................................... 8 1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản ......................................... 8 1.2.2 Vai trò và lợi ích của đăng ký đất đai, bất động sản ............................. 8 1.2.3 Cơ sở của đăng ký đất đai, bất động sản .............................................. 9 1.2.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ............................................... 11 1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................................. 12 1.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam .............................................. 12 1.3.2 Cơ sở pháp lý về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................... 15 1.3.3 Vị trí, chức năng, nhiệm vụ và vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................................ 16 1.4 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở nước ngoài ...................... 22 1.4.1 Mô hình của Cộng hòa Pháp.............................................................. 22 1.4.2 Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) .................. 24 1.4.3 Mô hình của Anh............................................................................... 25 iv 1.5 Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố Hà Nội ................................................................................................ 26 1.5.1 Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam.......... 26 1.5.2 Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội .....34 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..................... 36 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 36 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 36 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 36 2.2 Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 36 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội ...................................................................................... 36 2.2.2 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2014 ..................................................... 36 2.2.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2014 ........................................... 36 2.2.4 Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh ............................................................... 37 2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh ........................ 37 2.3 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 37 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .............................................. 37 2.3.2 Phương pháp xử lý số liệu ................................................................. 38 2.3.3 Phương pháp so sánh, đánh giá.......................................................... 38 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN..................................................... 39 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đông Anh - Thành phố Hà Nội .. 39 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường..........39 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 43 3.1.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội ...................................... 48 3.1.4 Tình hình quản lý và sử dụng đất ....................................................... 50 3.2 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2014 ......................................................................... 57 v 3.2.1. Cơ sở pháp lý.................................................................................... 57 3.2.2 Chức năng, nhiệm vụ ......................................................................... 57 3.2.3 Nhân lực – biên chế ........................................................................... 59 3.2.4 Cơ sở vật chất – kỹ thuật.................................................................... 59 3.2.5 Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh .............................................................................. 60 3.2.6 Đánh giá về tổ chức, biên chế và cơ sở vật chất. ................................ 67 3.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2014 ............................................................... 69 3.3.1 Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... 69 3.3.2 Công tác đăng ký biến động .............................................................. 71 3.3.3 Lập và quản lý hồ sơ địa chính .......................................................... 73 3.3.4 Thống kê, kiểm kê đất đai ................................................................. 76 3.3.5. Đánh giá về kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất...................................................................................... 79 3.4 Đánh giá của cán bộ và người dân về thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh ................................. 82 3.4.1 Những đánh giá của cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh .............................................................................. 82 3.4.2 Những đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh ............................................ 83 3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất......................................................................... 86 3.5.1 Giải pháp về tổ chức, nhân lực .......................................................... 86 3.5.2 Giải pháp về cơ sở vật chất - kỹ thuật ............................................... 87 3.5.3 Giải pháp về sự phối hợp trong hoạt động và trong công tác ............ 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 89 Kết luận ............................................................................................................ 89 Kiến nghị.......................................................................................................... 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 91 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCN : Giấy chứng nhận GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa chính QSD : Quyền sử dụng SDĐ : Sử dụng đất TN & MT : Tài nguyên và Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VPĐK : Văn phòng đăng ký vii DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 1.1. Tổng hợp nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ của cả nước ....................... 27 1.2. Tổng hợp trang thiết bị kỹ thuật của VPĐKQSDĐ của cả nước .............. 29 3.1. Tình hình dân số tại huyện Đông Anh năm 2014 .................................... 44 3.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của huyện Đông Anh năm 2014 ......... 54 3.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của huyện Đông Anh năm 2014 ....................................................................................................... 55 3.4. Nguồn nhân lực cán bộ theo các tiêu chí ................................................. 59 3.5. Kết quả cấp GCN lần đầu tại huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2014 .... 69 3.6. Kết quả cấp GCN lần đầu theo địa giới hành chính tại huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2014...................................................................... 70 3.7. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2014...................................................................... 72 3.8. Kết quả lập và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Đông Anh giai đoạn 2010 -2014 ............................................................................................. 74 3.9. Thống kê diện tích đất đai theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2014 ..................................................................................................... 77 3.10. So sánh diện tích đất đai giữa thống kê năm 2014 và kiểm kê năm 2010 ............................................................................................... 78 3.11. So sánh kết quả cấp GCN so với chỉ tiêu được giao ................................ 79 3.12. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động tại huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2014 ............................................................................. 81 3.13. Mức độ phối hợp thực hiện nhiệm vụ ..................................................... 82 3.14. Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại VPĐKQSDĐ huyện Đông Anh .............................................................. 85 viii DANH MỤC HÌNH Số TT 1.1. Tên hình Trang Sơ đồ vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ........................................................................................................ 21 3.1. Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 của huyện Đông Anh ............................... 56 3.2. Quy trình đăng ký, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất lần đầu ........ 62 3.3. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm ..................................................... 64 3.4. Quy trình cung cấp thông tin dữ liệu Tài nguyên và Môi trường ............. 66 3.5. Cơ cấu biến động về quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2014 .................................................................................... 80 ix MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là không gian sống của con người, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Từ xa xưa nhân dân ta đã nói lên sự quan trọng và vô cùng quý giá của đất đai qua câu “Tấc đất tấc vàng”. Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành trong nền kinh tế quốc dân, mà còn là tài sản của con người. Ngày nay dưới sự phát triển của công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đất đai trở thành nguồn nội lực để phát triển đất nước vì vậy cần phải sử dụng đất một cách hợp lý, hiệu quả, bền vững. Vì vậy, Nhà nước đã thực hiện đăng ký đất đai nhằm mục đích quản lý đất đai một cách hợp lý và chặt chẽ. Việc đăng ký đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Chính vì vậy cần phải đăng ký đất đai, đây cũng là công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử đụng đất. Luật Đất đai năm 2003 quy định, việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan Tài nguyên và Môi trường ở 2 cấp gồm cấp tỉnh và cấp huyện. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp các cơ quan Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kì, cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đi vào hoạt động, góp phần thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai theo hướng công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, người dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn một số bất cập chưa được khắc phục để thực hiện nhiệm vụ đã được quy định, đây là vấn đề đang được rất nhiều người quan tâm, đặc biệt đối với người sử dụng đất. 1 Huyện Đông Anh được định hướng là một đô thị mở rộng của đô thị lõi trung tâm Thành phố Hà Nội. Huyện Đông Anh nằm phía Bắc của Thành phố Hà Nội, bao gồm 23 xã và 1 thị trấn. Huyện có đầy đủ các điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất. Trong những năm qua, huyện đã được đầu tư xây dựng rất nhiều dự án trên địa bàn huyện như: cầu Đông Trù, đường 5 kéo dài,cầu Nhật Tân, đường cao tốc Võ Nguyên Giáp nối từ cầu Nhật Tân với sân bay quốc tế Nội Bài, để kéo gần khoảng cách với nội đô, tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Ngoài ra, một số dự án về nhà ở đã được đầu tư trên địa bàn huyện. Chính những điều này cho thấy, huyện Đông Anh là một nơi có tiềm lực phát triển nhu cầu sử dụng đất cao, cũng như nhu cầu về đăng ký đất đai cao. Thực hiện quy định của Luật Đất đai 2003, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh đã được thành lập theo Quyết định số 169/QĐ-UB ngày 31/3/2005 của UBND huyện Đông Anh, để giúp cho Ủy ban nhân dân quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương có hiệu quả cao hơn. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã góp phần khắc phục những hạn chế về những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giảm bớt khó khăn, phiền hà cho người sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn là nơi lưu trữ một lượng lớn giấy tờ, hồ sơ liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải quyết các thủ tục hành chính về nhà đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Tuy vậy, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là một tổ chức mới, đối tượng phục vụ rộng, nhiệm vụ phức tạp nên còn nhiều những tồn tại, khó khăn, khiếm khuyết trong quá trình hoạt động. Trên thực tế đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014”. 2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội. 2 - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 3. Yêu cầu của đề tài - Phản ánh đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên cơ sở các chức năng, nhiệm vụ. - Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy. 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1 Đất đai và các đặc điểm của đất đai 1.1.1.1 Khái niệm về đất đai Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,…). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…)” (Nguyễn Quang Huy và NNK, 2013). Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi và các công trình thủy lợi khác. Đất đai cung cấp nguồn nguyên liệu cho các ngành kinh tế; là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của một quốc gia. Luật Đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993). Theo Luật đất đai 2003: “Đất là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động, đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh thái canh tác, đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003). Điều 54, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) tiếp tục khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan 4 trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013). 1.1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất a. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai Điều 17, Hiến Pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Luật Đất đai 2003 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật. Luật Đất đai 2003 đã quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về quyền và trách nghiệm của Nhà nước về đất đai, Luật Đất đai xác định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; Quyết định chính sách tài chính về đất đai; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. b. Quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003, tại Điều 105 quy định người sử dụng đất có 6 quyền chung, trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền của người sử dụng đất được Luật Đất đai 2003 quy định theo 4 nhóm đối tượng sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra, tại Điều 106 của Luật quy định người sử dụng đất có 10 quyền riêng sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế 5 chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Việt Nam, 2003). Như vậy, Nhà nước thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất (GCN QSDĐ) là nhằm đảm bảo các quyền về pháp lý đối với người đang sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 7 quyền chung gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và 8 quyền riêng như Luật Đất đai 2003, giảm 01 quyền là do người sử dụng đất không có quyền bảo lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được chuyển sang thành quyền chung. Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc với người sử dụng đất. Do vậy theo quy định mới thì đăng ký đất đai vừa là quyền vừa là nghĩa vụ. c. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền sử dụng đất Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phát sinh (có sau), xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử đụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau: Người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền chung) 6 nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường, song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử đụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đổng nhất giữa giữa hai loại quyền này (Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng, 2010). 1.1.2 Bất động sản Bất động sản (BĐS) bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…). Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 174, Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội nghĩa Việt Nam, 2005). 1.1.3 Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi. Thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Thị trường BĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, nó liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 7 1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai và bất động sản chính là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Như vậy, đăng ký đất đai và bất động sản là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003). Tại Điều 95, Luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013). Như vậy, theo quy định của Luật đất đai 2003 thì chỉ những thửa đất đủ điều kiện mới được đăng ký để Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp, còn các thửa đất không đủ điều kiện cấp giấy thì không có quy định đăng ký. Và đến khi Luật Đất đai 2013 ra đời thì đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc (nếu không đăng ký sẽ bị xử lý vi phạm hành chính), người sử dụng có đủ điều kiện quy định thì được cấp Giấy chứng nhận; còn nếu không đủ điều kiện cấp Giấy hoặc được Nhà nước giao quản lý thì phải đăng ký để Nhà nước quản lý và được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định. 1.2.2 Vai trò và lợi ích của đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. 8 Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: • Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; • Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; • Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; • Phục vụ quy hoạch; • Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. Lợi ích đối với công dân: • Tăng cường sự an toàn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản; • Khuyến khích đầu tư cá nhân; • Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (thế chấp); • Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; • Giảm tranh chấp đất đai. 1.2.3 Cơ sở của đăng ký đất đai, bất động sản Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai và bất động sản quy định trách nhiệm pháp lý giữa các cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành Luật đất đai vì hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận sẽ là tài liệu cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sẽ được Nhà nước bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật. 1.2.3.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đăng ký đất đai và bất động sản (Hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính của thửa đất. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. Cụ thể như sau: 9 - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân: việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sử dụng, người sở hữu có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 1.2.3.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hóa. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ . Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. 1.2.3.3 Đơn vị đăng ký Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vảo sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng 10 chục mét vuông cho đến hàng ngàn hécta được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.2.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 1.2.4.1 Đăng ký văn tự giao dịch Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch.Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền sử dụng đối với đất mà mình mua. Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như: Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hóa để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động. 1.2.4.2 Đăng ký quyền Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có quyền sở hữu hoặc sử dụng đối với bất 11 động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. 1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam 1.3.1.1 Trước khi có Luật Đất đai 1987 Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn. 1.3.1.2 Từ khi có Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực đến ngày 15/10/1993 Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987). Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp. 1.3.1.3 Từ khi có Luật đất đai 1993 có hiệu lực đến ngày 01/07/2003 Luật Đất đai năm 1993 quy định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng 12 đất” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993). Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này. 1.3.1.4 Từ khi có Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến ngày 01/07/2014 Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế, Luật đất đai 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCNVN thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004. Giai đoạn 2004-2009, việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện chủ yếu đối với quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ. Đến giai đoạn từ năm 2009 - 2013, việc đăng ký cấp GCN được thực hiện với các đối tượng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đối với các tài sản khác gắn liền với đất theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Luật Đất đai dành một chương gồm 7 Điều quy định về cấp giấy và dành riêng một chương gồm 10 Điều quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Điểm đổi mới lớn nhất của Luật Đất đai 2003 so với các văn bản giai đoạn trước đó chính là tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời của VPĐKQSDĐ với vai trò là cơ quan dịch vụ công thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cùng với những 13 quy định mới về cấp GCN (tất cả các trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, giấy tờ mua bán không đảm bảo theo quy định, … đều được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, không phải nộp tiền) đã đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước. 1.3.1.5 Từ khi có Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay Kế thừa thành tựu đã đạt được của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ dành một chương gồm 19 Điều quy định về cấp GCN; Luật Đất đai dành riêng một chương gồm 03 Điều và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ dành một chương gồm 18 Điều quy định về các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai. Trong đó có một số nội dung đổi mới như: - Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ: như theo quy định của Luật Đất đai 2003. Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở VPĐK 2 cấp hiện có trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất các VPĐKQSDĐ các cấp. Tổ chức bộ máy: Có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chức năng nhiệm vụ của Chi nhánh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKQSDĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh; Trong thời gian chưa thành lập xong VPĐK đất đai thì VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ đã được giao. - Về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp đổi, cấp lại GCN: Địa phương đã thành lập VPĐK đất đai (1 cấp) thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng. Địa phương chưa thành lập VPĐK đất đai thì: UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở; Sở TNMT cấp đối tượng còn lại; - Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu: không quá 30 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký bổ sung đối với tài sản: không quá 20 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký biến động không quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Cấp đổi 14