Tài liệu đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc

MỤC LỤC Trang Lời cam đoan....................................................................................................... i Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii Mục lục ............................................................................................................. iii Danh mục viết tắt .............................................................................................. vi Danh mục bảng ................................................................................................ vii Danh mục hình ................................................................................................ viii MỞ ĐẦU ............................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1 2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................2 3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................3 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/ Văn phòng Đăng ký đất đai .................................................................................3 1.1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản..................3 1.1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ...................................................4 1.1.3. Khái niệm về Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/ Văn phòng Đăng ký đất đai.........................................................................................................7 1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới ..8 1.2.1. Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển .............................................8 1.2.2. Hệ thống Đăng ký đất đai của Úc .........................................................9 1.2.3. Hệ thống Đăng ký đất đai của Trung Quốc ......................................... 10 1.2.4. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ......................................... 11 1.3. Hệ thống Đăng ký đất đai của Việt Nam ..................................................... 12 1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987 ............................................ 12 1.3.2. Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực .............................................. 13 1.3.3. Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực .............................................. 13 1.3.4. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến ngày 30/6/2014 .............. 15 1.3.5. Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay ................................. 17 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 1.4. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất....................................................... 18 1.4.1. Cơ sở pháp lý ...................................................................................... 18 1.4.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........ 21 1.4.3. Hiện trạng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/ Văn phòng Đăng ký đất đai của nước ta ........................................................................................ 22 1.4.4. Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ..................................................................................................... 28 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 32 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 32 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 32 2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 32 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bình Xuyên ......................... 32 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Bình Xuyên .. 32 2.2.3. Đánh giá về hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên......................................................................................... 32 2.2.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên .......................................................................... 32 2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 32 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và đối tượng điều tra ................... 32 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................. 33 2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 34 2.3.4. Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu ................................ 35 2.3.5. Phương pháp so sánh ........................................................................... 35 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 36 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Bình Xuyên .......................... 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 36 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..................................................................... 38 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội........................... 44 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên .................. 45 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 3.2.1. Tình hình sử dụng đất .......................................................................... 45 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 47 3.3. Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ................................................................................................................ 49 3.3.1. Hiện trạng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên 49 3.3.2. Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên thông qua phiếu điều tra ............................................................ 59 3.3.3.Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ...................................................................................................................... 69 3.4. Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc ..................................................... 72 3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật........................................................ 72 3.4.2. Giải pháp về tổ chức và nguồn nhân lực .............................................. 73 3.4.3. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật .......................................... 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 75 Kết luận ............................................................................................................. 75 Kiến nghị........................................................................................................... 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 77 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 BĐS Bất động sản 2 CHND Cộng hòa nhân dân 3 CHND Cộng hòa nhân dân 4 CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa 5 CNTT Công nghệ thông tin 6 CP Chính phủ 7 CSDL Cơ sở dữ liệu 8 CSVC Cơ sở vật chất 9 GCN Giấy chứng nhận 10 GVC Giảng viên chính 11 HSĐC Hồ sơ địa chính 12 NĐ Nghị định 13 QĐ Quyết định 14 QSD Quyền sử dụng 15 TNMT Tài nguyên và Môi trường 16 TTHC Thủ tục hành chính 17 UBND Uỷ ban nhân dân 18 VPĐK Văn phòng đăng ký Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 1.1. Tình hình lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất các cấp .................... 23 1.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trên cả nước .. 23 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Bình Xuyên 6 tháng đầu năm 2014 ........................... 41 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ............................................................... 46 3.3. Tình hình nhân lực của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên từ 01/01/2010 đến 30/6/2014 ........................................................... 50 3.4. Kết quả cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Bình Xuyên giai đoạn 2010 – 30/6/2014 ................................................................................................. 54 3.5. Kết quả đăng ký thế chấp trên địa bàn huyện Bình Xuyên giai đoạn năm 2010 – 30/6/2014 ........................................................................................ 56 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ....................................................................................8 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc ......................................... 36 3.2. Cơ cấu kinh tế huyện Bình Xuyên 6 tháng đầu năm 2014 ........................... 42 3.3. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên huyện Bình Xuyên năm 2014 ........................ 47 3.4. Sơ đồ tổ chức bộ máy Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ......................................................................................................... 51 3.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong giải quyết thủ tục hành chính tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ................................ 57 3.6. Kết quả đánh giá về điều kiện cơ sở vật chất, ứng dụng công nghệ thông tin của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên .................. 60 3.7. Kết quả đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên .......................................... 61 3.8. Kết quả đánh giá về tiến độ giải quyết hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ................................................................... 63 3.9. Kết quả đánh giá về thái độ của cán bộ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ........................................................................ 64 3.10. Kết quả đánh giá về mức thu phí, lệ phí tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ........................................................................ 65 3.11. Kết quả đánh giá về việc thu các chi phí khác ngoài phí, lệ phí tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ................................ 66 3.12. Kết quả đánh giá về mức độ hài lòng của người dân khi giao dịch tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ................................ 67 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình lao động con người tác động vào đất đai để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục vụ cho con người, vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên, đồng thời vừa là sản phẩm lao động của con người, có giới hạn về không gian nhưng lại vô hạn về thời gian nếu được sử dụng hợp lý, cải tạo bồi dưỡng thường xuyên thì giá trị mà đất mang lại càng tăng. Với sự phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, kéo theo nhiều biến động về sử dụng đất, trong khi bộ máy quản lý đất đai tại các địa phương không có nhiều thay đổi đã gây ra áp lực lớn đến công tác quản lý. Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, VPĐK QSD đất đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCN, lập và hoàn thiện hồ sơ địa chính cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế. Thủ tục hành chính được thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Đồng thời cũng giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao, đã phát huy được thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã chính thức thông qua Luật Đất đai (2013), có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 với nhiều điểm mới (quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai, thủ tục hành chính và các dịch vụ công về đất đai…) phù hợp với các quan điểm, định hướng đổi mới chính sách pháp luật về đất đai theo Nghị quyết Đại hội lần thứ XI của Đảng. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 nhập quốc tế. Theo quy định của Luật Đất đai (2013) và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cả nước sẽ tổ chức lại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp và hoàn thành trước ngày 31/12/2015. VPĐK QSD đất huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc được thành lập từ năm 2009 tại QĐ số 2733/QĐ-UBND ngày 26/8/2009 của UBND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. Từ khi thành lập VPĐK QSD đất đã đẩy mạnh tiến độ cấp GCN trên địa bàn huyên, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, lập và quản lý hồ sơ địa chính, đo đạc, trích đo, trích lục bản đồ... đáp ứng yêu cầu của người sử dụng đất khi thực hiện giao dịch về đất đai. Bên cạnh những kết quả đã đạt được so với yêu cầu thì hoạt động của VPĐK QSD đất huyện Bình Xuyên còn nhiều tồn tại bất cập. Việc tìm hiểu thực trạng hoạt động của VPĐK QSD đất huyện Bình Xuyên để tìm ra điểm hạn chế, kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSD đất cho phù hợp với tình hình thực tế của huyện Bình Xuyên. Với mong muốn đó em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc”. 2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. 3. Yêu cầu của đề tài - Các số liệu điều tra thu thập đảm báo tính chính xác, tin cậy, phản ánh trung thực, khách quan. - Đánh giá được các tồn tại để làm căn cứ đề ra giải pháp, kiến nghị đề xuất phù hợp tình hình thực tế của địa phương. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/ Văn phòng Đăng ký đất đai 1.1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1. Đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...). Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.1.2. Bất động sản Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin... Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 174 có quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005). 1.1.1.3. Thị trường bất động sản Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3 Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi. Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa khoa học công nghệ (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai 1.1.2.1. Khái niệm về hệ thống đăng ký đất đai Hệ thống đăng ký đất đai là một phần của quan trọng trong quản lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai. Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng (Đặng Anh Quân, 2011a). 1.1.2.2. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai Hệ thống đăng ký đất đai xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất đai gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng: - Yếu tố hình học thể hiện sử hình thành và xác định ranh giới của từng thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định thông qua các hoạt động điều tra, khảo sát, đo đạc lập các loại bản đồ đất đai. Các Sổ địa chính, các loại bản đồ địa chính là sản phẩm của hoạt động địa chính chứa đựng thông Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4 tin về đặc điểm hình học, vật lý của các thửa đất như hình thể, vị trí, diện tích, toạ độ bản đồ. - Yếu tố pháp lý thể hiện sự xác lập và thừa nhận quyền sử dụng đối với một hoặc một số diện tích nhất định của cá nhân hay tổ chức nào đó. Để được thừa nhận và pháp luật bảo vệ người sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký với nhà nước nhằm xác lập quyền sử dụng của mình đối với những diện tích đất đai xác định. Việc đăng ký có thể tiến hành từ thời điểm ban đầu thửa đất được tạo lập hoặc diễn ra khi có sự biến động trong quá trình sử dụng đất. Việc đăng ký giúp Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng và biến động của đất đai, phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước. - Định giá đất đai là yếu tố thứ ba cần thiết phải có trong hệ thống thông tin đất đai được đăng ký. Nó thể hiện phương diện giá trị của diện tích đăng ký, góp phần củng cố và làm phong phú thông tin đất đai. Đây là hoạt động phổ biến do Nhà nước tiến hành nhằm hỗ trợ cho việc thu thuế của Nhà nước. Kết quả của hoạt động định giá được ghi nhận trong hệ thống đăng ký đất đai thể hiện qua những thông tin về giá trị bằng tiền của thửa đất. - Mục đích sử dụng đất là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc định giá đất đai bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai. Sự thay đổi trong mục đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị thị trường của nó, đồng thời cũng làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất (Đặng Anh Quân, 2011b). 1.1.2.3. Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai - Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đối với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ của duy nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối với quyền sử dụng và những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo trước sự xâm phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất không phải chủ sử dụng đất đối với các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích công cộng như điện, nước, cống rãnh... hạn chế mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5 - Đối với Nhà nước: Thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập nhật là cơ sở để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Thông tin đất đai có trong hệ thống đăng ký là cơ sở đảm bảo hoạt động cho thị trường đất đai và bất động sản, làm tăng ngân sách thông qua các nguồn thu từ thuế; hỗ trợ cho hoạt động quy hoạch đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế... - Đối với xã hội: Hệ thống đăng ký đất đai góp phần trong việc bình ổn xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia (Đặng Anh Quân, 2011c). 1.1.2.4. Những yêu cầu đối với hệ thống đăng ký đất đai Để đánh giá tính hiệu quả, những yêu cầu cơ bản đã được đặt ra như là tiêu chí quan trọng đối với xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, gồm có: - Sự chính xác và an toàn: Đây là yêu cầu thiết yếu đối với hệ thống đăng ký nhằm đảm bảo cho sự ổn đinh trong hoạt động và hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai. Sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phái được tiến hành theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi, nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định. Yêu cầu an toàn thể hiện trong việc sắp xếp, lưu trữ thông tin đăng ký khi có rủi ro, tính bảo mật của thông tin. - Sự rõ ràng và đơn giản: Đây là một yêu cầu không thể dễ dàng được đáp ứng. Bởi lẽ hệ thống đăng ký đất đai gồm bốn thành phần về hình học, pháp lý, giá trị và sử dụng đất đai được thể hiện bằng những hoạt động mang tính chất khác nhau do những cơ quan khác nhau thực hiện thông qua những phương pháp, công cụ, phương tiện đa dạng. Do vậy, sự rõ ràng và đơn giản có thể được hiểu là: thủ tục đăng ký không phức tạp, rườm rà, thời gian nhanh chóng, thành phần hồ sơ đơn giản, thông tin đăng ký dễ tiếp cận; hệ thống lưu trữ thông tin được sắp xếp, lưu trữ và thể hiện kết cấu đơn giản, dễ hiểu, dễ sử dụng. - Sự triệt để, kịp thời: Mọi trường hợp sử dụng đất cũng như những biến động trong việc sử dụng đất phải được ghi nhận một cách chính xác, kịp thời Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6 ngay khi việc sử dụng đất được bắt đầu hoặc ngay sau khi biến động sử dụng đất diễn ra. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải chủ động trong các hoạt động quản lý về quy hoạch, đo đạc bản đồ, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai. - Sự công bằng và dễ tiếp cận: Đây là yêu cầu đặt ra đối với việc sử dụng dữ liệu thông tin thu được từ hoạt động của hệ thống đăng ký, bởi lẽ những thôn tin này có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất. Thông tin về đất đai phải được công bố, công khai và công bằng trong việc tiếp cận thông tin của tất cả người có nhu cầu. Điều này rất có vai trò lớn trong việc phát triển hoạt động dịch vụ công về đất đai. - Chi phí thấp: Chi phí thấp được đề cập ở đây bao gồm chi phí mà Nhà nước đầu tư cho hệ thống đăng ký và khoản thu phí mà khách hàng phải trả khi sử dụng các dịch vụ từ hệ thống đăng ký đất đai. Tuy nhiên trên thực tế yêu cầu này là rất khó đạt được bởi vì chi phí đầu tư để xây dựng ban đầu, chi phí thường xuyên để duy trì hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai là rất lớn, trong khi đó, kinh phí đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước là có hạn, các khoản thu phí từ hoạt động dịch vụ còn hạn chế. Đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai của nước ta trong giai đoạn hiện nay (Đặng Anh Quân, 2011c). 1.1.3. Khái niệm về Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/ Văn phòng Đăng ký đất đai Tại Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 nêu rõ: Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật (Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, 2014). Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7 Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/ Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam 1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 1.2.1. Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển Tại Thụy Điển, toàn bộ quá trình từ quyết định ban đầu tại Quốc hội về việc cải cách đến khi hoàn thiện mất khoảng 25 năm. Trong đó, khoảng 10 năm dành để điều tra bằng các câu hỏi đưa ra về việc cải cách này. Các câu hỏi liên quan đến việc có thể tách riêng hệ thống đăng ký đất và hệ thống tài sản hay không, cấu trúc của cơ sở dữ liệu, tập trung ở cấp trung ương hay theo các vùng, và hệ thống định danh tài sản. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8 Hệ thống thông tin đất đai tích hợp các thông tin đăng ký đất đai và địa chính vào một hệ thống bao gồm những phần sau: Đăng ký tài sản, xác định các đối tượng trong hệ thống (thửa đất, các đơn vị tài sản), Đăng ký đất đai, xác định các quyền đối với các đối tượng, thiết lập và địa chỉ, thuế và giá trị, lưu trữ dạng số. Là một hệ thống tích hợp nên LIS mang lại hai ưu thế nổi trội như sau: - Về phổ biến thông tin: nguồn thông tin có liên quan đến đất đai được phổ biến tới người dùng theo một cách thống nhất; - Về quản lý hệ thống: việc quản lý các thông tin liên quan đến đất đai được thực hiện một cách tiết kiệm, hiệu quả. Mô hình hệ thống dựa trên một thiết kế kiến trúc mà môi trường quản lý/cập nhật quản lý đất đai được tối ưu hóa cho các quy trình làm việc kết hợp với các thủ tục pháp lý và hệ thống phân phối được tối ưu hóa cho việc cung cấp, trao đổi và trình diễn dữ liệu. Mô hình này bao gồm 4 phần về nền tảng tương kết và giao tiếp bằng các định dạng tệp cụ thể dựa trên XML/GML (Bộ Tài nguyên và Môi Trường, 2012b). 1.2.2. Hệ thống Đăng ký đất đai của Úc Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh. Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9 tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc: - GCN được đảm bảo bởi Nhà nước; - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; - Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; - GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; - Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b). 1.2.3. Hệ thống Đăng ký đất đai của Trung Quốc Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy định: cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10). Từ năm 1988 đã bổ sung: Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật. Luật Quản lý Đất đai nước CHND Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ 1/1/1987 quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 1 (năm 1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp về: Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật. Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 2 (năm 1998) với trọng tâm Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10 là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hồi đất. Trong giai đoạn cải cách từ năm 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (thị trường nhà đất) đô thị; Thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn trong giai đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý. Trong những năm gần đây, giá bất động sản ngày càng tăng không chỉ giúp cho chính quyền địa phương mà còn giúp thúc đẩy tăng trưởng của Trung Quốc, giá nhà đất bắt đầu giảm dẫn đến sự thất vọng và thậm chí cả bạo lực ở quy mô nhỏ đối với những người đầu tư tiền tiết kiệm vào các giao dịch đất đai tốn kém nhưng ế ẩm. Lúc đầu, cuộc chạy đua bất động sản ở Trung Quốc diễn ra vì quá trình đô thị hóa nhanh chóng của đất nước. Nhưng nó đã đi quá điểm dừng của tính bền vững. Xã hội phải được mở ra với nhiều lựa chọn về kinh tế và chính trị, tương xứng với tiến bộ kinh tế. Sự sẵn sàng thay đổi của chính quyền sẽ làm thay đổi số phận không chỉ của người Trung Quốc mà của nhiều quốc gia khác có nền kinh tế và tương lai gắn với họ (Nguyễn Hữu Trung, 2014). 1.2.4. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam - Các nước trên thế giới đều coi hoạt động đăng ký đất đai (kể cả việc cấp Giấy chứng nhận) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý nhà nước mà do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện. - Mô hình cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức theo mô hình một cấp. Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính; một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực. - Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước đều có các điểm chung: có thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp nhận Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11 và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp Giấy chứng nhận và việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách; do đó bảo đảm cơ chế "một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi là cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam). - Phần lớn các nước đều đã triển khai tin học hóa việc đăng ký. Toàn bộ hồ sơ địa chính dạng giấy đã được số hóa và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai (còn gọi là ngân hàng dữ liệu) để phục vụ thuận lợi, nhanh chóng, chính xác yêu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho mọi tổ chức, cá nhân, nhất là hệ thống cơ quan đăng ký, cơ quan thuế. Một hệ thống đăng ký điện tử được triển khai thống nhất ở mỗi quốc gia, bảo đảm kết nối thông tin đất đai giữa các cơ quan, rất tiện lợi cho việc luân chuyển thông tin giữa các cơ quan liên quan phục vụ giải quyết thủ tục theo phân cấp; kết quả giải quyết thủ tục đăng ký ở từng cơ quan đều được tự động cập nhật vào cơ sở dữ liệu để quản lý, khai thác sử dụng thay cho hồ sơ địa chính dạng giấy hiện nay. Trên cơ sở hệ thống này, nhiều nước đã triển khai việc đăng ký giao dịch điện tử. - Một số nước áp dụng hệ thống đăng ký Terrens (cấp Giấy chứng nhận cho người đăng ký) như Úc, NewZealand đã chuyển sang việc cấp Giấy chứng nhận điện tử và trên Giấy chứng nhận chỉ thể hiện một số thông tin cơ bản về quyền sở hữu thửa đất; với cách làm này, người dân có thể tự in Giấy chứng nhận của mình trên mạng bất kỳ lúc nào, giá trị pháp lý của loại Giấy chứng nhận này được bảo đảm đảm bằng sự thống nhất thông tin lưu trữ trong cơ sở dữ liệu địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b). 1.3. Hệ thống Đăng ký đất đai của Việt Nam 1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987 Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạcc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12 đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện trở lại ở Việt Nam (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1980). Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được UBND xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý. 1.3.2. Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực Từ khi có Luật Đất đai (năm 1987), việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp. Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng. Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống thông tin đất đai (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân Trọng, 2010). 1.3.3. Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực Từ sau Luật đất đai năm 1993, Tổng cục địa chính đã xây dựng và ban hành hệ thống sổ sách địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13 1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa chính đã sửa đổi, hoàn thiện để ban hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995. Như vậy kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống thông tin đất đai (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993). Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSD đất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989. Năm 1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước, theo quy định này, tất cả các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai. Việc đăng ký được thực hiện tại các cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân Trọng, 2010). Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đã được triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm: đất có nhà ở tại đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị. Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14