Tài liệu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn phường trung thành giai đoạn 2011 – 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -----------0o0---------- NGUYỄN KHÁNH CHI Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,CHO THUÊ ĐẤT,THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TRUNG THÀNH – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN – TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 -2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học Giảng viên hướng : Chính quy : Địa chính Môi trường : Quản lí tài nguyên : 2010 – 2014 : TS Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản lí Tài nguyên và cô giáo hướng dẫn khoa học cô giáo Vũ Thị Thanh Thủy, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn phường Trung Thành giai đoạn 2011 – 2013” được sự hướng dẫn tận tình của cô giáo Vũ Thị Thanh Thủy, sự giúp đỡ của lãnh đạo, các cán bộ Địa chính – Xây dựng và toàn thể cán bộ phường Trung Thành. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Vũ Thị Thanh Thủy cô giáo hướng dẫn khoa học cùng toàn thể các thầy cô, cán bộ khoa Tài Nguyên và Môi trường, trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên. Tôi xin chân thành cảm ơn ban các cán bộ Địa chính – Xây dựng và toàn thể cán bộ phường Trung Thành và những người thân trong gia đình tôi đã động viên khuyến khích và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như hoàn thành đề tài này. Trong quá trình thực hiện đề tài, mặc dù đã có những cố gắng nhưng do thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài của tôi không thể tránh khỏi những thiết sót. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của quý thầy cô và các bạn đồng nghiệp để đề tài của tôi được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 29 tháng 5 năm 2014 Sinh viên thực hiện Nguyễn Khánh Chi DANH MỤC CÁC TỪ , CỤM TỪ VIẾT TẮT GCNQSDĐ UBND NĐ-CP QĐ BTNMT TTLT BNV CT-TT HĐ-UB CV-CP ĐKKK : : : : : : : : : : : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân Nghị định chính phủ Quyết định Bộ Tài nguyên & Môi trường Thông tư liên tịch Bộ nội vụ Chỉ thị Thủ tướng Hội đồng ủy ban Công văn Chính phủ Đăng kí kiểm kê DANH MỤC BIỂU ĐỒ Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Trung Thành năm 2013 Hình 4.2: Biểu đồ thể hiện kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng đất của phường Trung Thành giai đoạn 2011 -2013 Hình 4.3: Biểu đồ thể hiện kết quả giao đất theo thời gian của phường Trung Thành giai đoạn 2011 - 2013 Hình 4.4: Biểu đồ thể hiện kết quả cho thuê đất theo thời gian của phường Trung Thành Giai đoạn 2011 – 2013 DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1.Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2011 - 2013 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 Bảng 4.3: Thực trạng cán bộ địa chính của phường Trung Thành năm 2013 Bảng 4.4. Tình hình giao đất theo đối tượng sử dụng của phường Trung Thành giai đoạn 2011-2013 Bảng 4.5: Kết quả công tác giao đất theo đơn vị hành chính phường Trung Thành giai đoạn 2011 - 2013 Bảng 4.6. Kết quả giao đất theo mục đích sử dụng của phường Trung Thành giai đoạn 2011 – 2013 Bảng 4.7. Kết quả giao đất ở của phường Trung Thành giai đoạn 2011 -2013 Bảng 4.8. Kết quả giao đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của phường Trung Thành giai đoạn 2011 – 2013 Bảng 4.9. Kết quả giao đất theo thời gian của phường Trung Thành giai đoạn 2011– 2013 Bảng 4.10. Kết quả giao đất so với nhu cầu xin giao của phường Trung Thành giai đoạn 2011 – 2013 Bảng 4.11: Kết quả cho thuê đất theo đối tượng sử dụng trên địa bàn phường Trung Thành giai đoạn 2011 – 2013 Bảng 4.12: Kết quả cho thuê đất theo các tổ trên địa bàn phường Trung Thành giai đoạn 2011 – 2013 Bảng 4.13: Kết quả cho thuê đất theo mục đích sử dụng của phường Trung Thành giai đoạn 2011 – 2013 Bảng 4.14: Kết quả cho thuê đất theo thời gian trên địa bàn phường Trung Thành giai đoạn 2011 – 2013 Bảng 4.15. Kết quả cho thuê đất so với nhu cầu thuê đất trên địa bàn phường Trung Thành giai đoạn 2011 – 2013 Bảng 4.16. Kết quả thu hồi đất để giao cho các tổ chức và cho các tổ chức thuê đất của phường Trung Thành giai đoạn 2011 – 2013 1 Phần I MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong quá trình phát triển của xã hội loài người đã trải qua nhiều chế độ khác nhau, từ xã hội nguyên thuỷ đến xã hội xã hội chủ nghĩa ngày nay. Quá trình này gắn liền với tiến trình sử dụng đất của chúng ta và công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng theo đây mà hình thành mà phát triển. Đất đai là nền tảng là yếu tố không thể thiếu của sự sống. nó đóng vai trò quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất. Thực tế đã cho thấy: Xói mòn đất, thoái hoá đất và sa mạc hoá là hậu quả của việc sử dụng đất không hợp lý. Đất đai mà chúng ta sử dụng không chỉ cho riêng chúng ta mà còn cho cả thế hệ mai sau. Chính vì vậy sử dụng đất hợp lý, hiệu quả là vấn đề quan trọng hàng đầu. Hiện nay, nước ta đang thực hiện quá trình đổi mới phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, thị trường bất động sản dần hình thành và phát triển nhưng rất khó kiểm soát. Yêu cầu cấp bách là cần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền hợp pháp của người sử đất khi đăng kí. Để nắm bắt được tình hình giao đất, cho thuê đất,và thu hồi đất thì đánh giá công tác này là cần thiết. mục đích của việc đánh giá là tìm ra những tồn tại, đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai tốt nhất. Đây là điều kiện để xác định bước đi mới, tạo điều kiện thu hút đầu tư của các doanh nghiệp đầu tư vào địa bàn. Chính vì vậy, việc đánh giá công tác quản lí đất đai nói chung và công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trên địa bàn phường Trung Thành nói riêng để thấy được những tồn tại, khó khăn và tìm ra nguyên nhân, từ đó đề ra các giải pháp khắc phục nhằm làm tăng hiệu quả trong quá trình sử dụng đất là hết sức cần thiết. Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, được sự nhất trí của BGH Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản lý Tài Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi 2 đất trên địa bàn phường Trung Thành, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2013” 1.2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trên địa bàn phường Trung Thành, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giao đoạn 2011 2013 - Đề xuất hướng giải quyết để khắc phục mặt yếu kém, phát huy những mặt đã đạt được để công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất đạt hiệu quả cao nhất. 1.3. Mục tiêu - Nắm được về điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội của địa phương làm cơ sở cho việc đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất - Phân tích và đánh giá được kết quả của từng hình thức giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất được thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền. Từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng. - Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường. - Số liệu thu thập được phải đẩy đủ, khách quan, chính xác và trung thực. 1.4. Ý nghĩa * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: - Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về luật đất đai nói chung, công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất nói riêng. - Giúp sinh viên gắn lí thuyết với thực tiễn để củng cố thêm bài học trên lớp. - Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và xử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài. * Ý nghĩa trong thực tiễn: - Nắm được tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của phường. - Tìm ra những mặt đạt được và những hạn chế của công tác quản lý nhà nước về đất đai, công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất của địa phương từ đó đưa ra cách khắc phục khó khăn trong thời gian tới. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Các nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai Theo Khoản 2 Điều 6 Luật đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai như sau: a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ hành chính; c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; e) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; f) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ; g) Thống kê, kiểm kê đất đai; h) Quản lý tài chính về đất đai; i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; j) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; k) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm về đất đai; l) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lí và sử dụng đất; m) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. 2.1.2. Cơ sở lí luận của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu của toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của mình đối với đất đai, nhà nước quản lí đất đai thoe quy hoạch và pháp luật. 4 Nhà nước người chủ sở hữu nhưng không trực tiếp sử dụng mà chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng để khai thác các thuộc tính có lợi từ đất. Như vậy, các đối tượng trực tiếp sử dụng đất muốn có đất để sử dụng phải được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đã sử dụng đất trước khi có quy định của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất. Vì thế “Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất” là những nội dung quan trọng trong công tác quản lí nhà nước về đất đai. - Luật Đất đai 1987 nội dung này được quy định là “giao đất, thu hồi đất” - Luật Đất đai 1993 quyền sử dụng đất được nhà nước thừa nhận có giá trị và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng dưới các hình thức khác nhau, nội dung này được bổ sung thêm ý “cho thuê đất” thành “ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất”; đến lần sửa đổi, bổ sung 2001 bổ sung thêm ý “ chuyển mục đích sử dụng đất” - Luật Đất đai 2003 nội dung này được hoàn thiện thành “ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất” Có thể thấy “giao đất, cho thuê đất” là nội dụng rất quan trọng và không phải nội dung quản lí nhà nước về đất đai mới có ở Luật đất đai 2003 nhưng trong quá trình phát triển của công tác quản lí nhà nước về đất đai, nội dung này được thay đổi cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Các hoạt động giao đất, cho thuê đất, nhằm mục đích đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối tượng sử dụng, đáp ứng nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng, xác lập mối quan hệ pháp lí giữa nhà nước và người sử dụng, nhằm sử dụng đất một cách hợp pháp đạt hiệu quả kinh tế cao và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước về đất đai. Ngày nay kinh tế - xã hội đang ngày càng phát triển, cùng với sự gia tăng dân số thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao, đa dạng và phức tạp. Chính sách đất đai nói chung và chính sách giao đất, cho thuê đất nói riêng phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng sử dụng để góp phần vào phát triển kinh tế đồng thời để sử dụng đất đai một cách khoa học tiết kiệm mang lại hiệu quả cao. 5 Vì vậy quản lý và đánh giá việc giao đất, cho thuê đất là việc làm hết sức quan trọng và cần thiết để công tác giao đất, cho thuê đất ở các địa phương được tốt hơn, phát huy được hiệu quả qua đó thúc đẩy kinh tế - xã hội các địa phương cũng như đất nước 2.1.3. Cơ sở khoa học Tại Khoản 1 của Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “ Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất ” Tại Khoản 2 của Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “ Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất ” Tại Khoản 5 của Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “ Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này ” Công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất là cơ sở để xác lập quyền hợp pháp của người sử đất khi đăng kí. Đây là điều kiện để xác định bước đi mới, tạo điều kiện thu hút đầu tư của các doanh nghiệp đầu tư vào địa bàn. Mặt khác cũng thông qua hoạt động này mà Nhà nước thực hiện quyền giám sát tình hình sử dụng đất của các chủ sử dụng theo đúng quy định của pháp luật. Đảm bảo cho việc sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên từng thửa đất tuân thủ theo đúng nề nếp kỹ cương pháp luật. Tạo điều kiện để Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Điều mà chúng ta có thể thấy trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì hoạt động giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất có một vai trò hết sức quan trọng và đây là một trong những hoạt động nắm chắc tình hình về đất đai. Chính vì vậy thông qua hoạt động này chúng ta sẽ xác định và biết được về thông tin của từng thửa đất và là cơ sở để quản lý các thông tin về đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ về các thông tin tự nhiên, kinh tế xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước dụng đất đai. Đồng thời đây cũng chính là nội dung làm tiền đề và hướng tới hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai khác phát triển. 2.1.4. Căn cứ pháp lí của công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất 6 - Luật Đất đai 2003 - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 18 tháng 3 năm 2009 của chính phủ quy định bổ xung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; - Nghị định số 79/2001/NĐ – CP ngày 01tháng 11năm 2001 của chính phủ V/v sửa đổi bổ xung một số điều của nghị định số 79/NĐ – CP ngày 29 tháng 3 năm 2009 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế bằng quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29- 10- 2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003; - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03- 12- 2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định Số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghi định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 117/2004/TB – BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 – 12 - 2004 của chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất; - Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13- 04- 2004 hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29- 10- 2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003; - Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 1 năm 2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 1883/2005/QĐ – UB ngày 16 tháng 9 năm 2005 của UBND tỉnh Thái Nguyên V/v ban hành quy định về hạn mức đất ở khi giao đất và hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn toàn tỉnh Thái Nguyên; 7 - Quyết định số 2044/QĐ-UBND ngày 30 tháng 9 năm 2005 của UBND tỉnh Thái Nguyên V/v ban hành quy định bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo nghị định số 197/2004/NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ; - Quyết định số 1013/QĐ – BTNMT của Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 20 tháng 8 năm 2007 về việc rà soát tiến độ các dự án; 2.2. Một số quy định trong văn bản quy phạm pháp luật về công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. 2.2.1. Khái niệm và một số quy định trong việc giao đất cho thuê đất. 2.2.1.1. Khái niệm giao đất cho thuê đất. * Theo điều 4 của luật đất đai 2003: Nhà nước giao đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.( Luật Đất đai,2003) [8] 2.2.1.2. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất. “Việc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Phải bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp. .( Luật Đất đai,2003) [8] - Phải theo đúng chế độ thể lệ và bảo vệ sử dụng đất đai 2.2.1.3. Căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất. “Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng khu đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất” ( Luật Đất đai,2003) [8] 2.2.1.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Điều 37, luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất: a) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đổi với người việt nam đinh cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức cá nhân, nước ngoài. 8 b) Ủy ban nhân dân huyện, quận huyện xã thành phố tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. c) Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn( Luật Đất đai,2003) [8] 2.2.1.5. Các loại hình giao đất, cho thuê đất. Nhà nước cho thuê đất có 2 loại hình là: + Nhà nước cho thuê đất thu tiền hang năm. + Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần trong cả thời gian thuê. Khoản 1 Điều 35 Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hang năm trong các trường hợp sau đây: a) Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này; c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; d) Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đ) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; e) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. ( Luật Đất đai,2003) [8] Khoản 2 Điều 35 Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: 9 a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; b) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. ( Luật Đất đai,2003) [8] 2.2.1.6. Hạn mức giao đất, cho thuê đất. Điều 70 Luật Đất đai 2003 quy định hạn mức giao đất nông nghiệp như sau: a) Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba héc ta đối với mỗi loại đất. b) Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá ba mươi héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. c) Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba mươi héc ta đối với mỗi loại đất. d) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá năm héc ta. + Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá năm héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá hai mươi lăm héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. + Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá hai mươi lăm héc ta. e) Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này. f) Chính phủ quy định cụ thể hạn mức giao đất đối với từng loại đất của từng vùng. ( Luật Đất đai,2003) [8] 10 2.2.1.7. Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất. * Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình cá nhân: + Đơn xin giao đất của hộ gia đình cá nhân. + Dự án nuôi trồng thủy sản và báo cáo đánh giá tác động môi trường( nếu có) + Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất với những nơi chưa đo bản đồ địa chính. * Hồ sơ xin giao đất ở làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. + Tờ trình của UBND cấp xã trình UBND cấp huyện về giao đất ở của hộ gia đình, cá nhân kèm theo danh sách các hộ gia đình đủ điều kiện giao đất ở, ý kiến của hội đồng giao đất cấp xã. + Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng. + Trích lục bản đồ địa chính và trích đo địa chính khu đất, bản đồ địa chính có tỉ lệ 1/500 đối với đất ở đô thị, 1/1000 đối với đất ở nông thôn. * Hồ sơ cho hộ gia đình cá nhân thuê đất + Đơn xin thuê đất của hộ gia đình , cá nhân. + Phương án sản xuất kinh doanh kèm theo tổng mặt bằng bố trí công trình phục vụ sản xuất kinh doanh. + Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng + Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp xã đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. + Trích lục bản đồ địa chính và hoặc trích đo địa chính khu đất, bản đồ địa chính có tỷ lệ 1/500 đối với đất ở đô thị 1/1000 đối với đất ở nông thôn. * Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Người xin giao đất, cho thuê đất nộp 02 bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên Môi trường nơi có đất, hồ sơ gồm có: + Đơn xin giao đất, thuê đất. + Văn bản thỏa thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định. 11 + Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chức nhà nước. + Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác mở, trường hợp sử dụng đất vào sản xuất gạch ngói, làm đồ gốm phải có quyết định hoặc đăng kí kinh doanh sản xuất gạch ngói hoặc dự án đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. + Văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất về việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với các dự án đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó( Nghị định 181,2004)[1] 2.2.1.8. Trình tự giao đất, cho thuê đất. 2.2.1.8.1. Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân. Điều 123, Nghị định 181 quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân như sau: a) Việc giao đất trồng cây hàng năm, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, làm muối được thực hiện theo phương án do Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất lập và trình Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt. Trình tự, thủ tục giao đất được thực hiện theo quy định sau: + Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án giải quyết chung cho tất cả các trường hợp được giao đất tại địa phương; lập Hội đồng tư vấn giao đất của địa phương gồm có Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng, đại diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, đại diện của Hội Nông dân, trưởng các điểm dân cư thuộc địa phương và cán bộ địa chính (sau đây gọi là Hội đồng tư vấn giao đất) để xem xét và đề xuất ý kiến đối với các trường hợp được giao đất; + Căn cứ vào ý kiến của Hội đồng tư vấn giao đất, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoàn chỉnh phương án giao đất, niêm yết công khai danh sách các trường hợp được giao đất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn trong thời hạn mười lăm (15) ngày làm việc và tổ chức tiếp nhận ý kiến đóng góp của nhân dân; hoàn chỉnh phương án giao đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi trình Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (qua Phòng Tài nguyên và Môi trường) xét duyệt; 12 + Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định phương án giao đất; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính; trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thời gian thực hiện các bước công việc quy định tại điểm này không quá năm mươi (50) ngày làm việc kể từ ngày Phòng Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. b) Việc giao đất, cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất vùng đệm của rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác đối với hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định sau: + Hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin giao đất, thuê đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất; trong đơn phải ghi rõ yêu cầu về diện tích đất sử dụng. Đối với trường hợp xin giao đất, thuê đất để nuôi trồng thuỷ sản thì phải có dự án nuôi trồng thuỷ sản được cơ quan quản lý thuỷ sản huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thẩm định và phải có báo cáo đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về môi trường; + Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, ghi ý kiến xác nhận vào đơn xin giao đất, thuê đất về nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp đủ điều kiện và gửi đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm xem xét lại hồ sơ; trường hợp đủ điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; + Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra các trường hợp xin giao đất, thuê đất, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất. c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d khoản 2 Điều này không quá năm mươi (50) ngày làm việc kể từ ngày Uỷ ban 13 nhân dân xã, phường, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụ ng đất.( Nghị định 181,2004)[1] 2.2.1.8.2 . Trình tự, thủ tục giao đất làm nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn không thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất Điều 124, Nghị đinh 181 quy định Trình tự, thủ tục giao đất làm nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn không thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở nộp đơn xin giao đất tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất. b) Việc giao đất được quy định như sau: + Uỷ ban nhân dân xã căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương đã được xét duyệt, lập phương án giao đất làm nhà ở gửi Hội đồng tư vấn giao đất của xã quy định tại điểm a khoản 1 Điều 123 của Nghị định này xem xét, đề xuất ý kiến đối với phương án giao đất; niêm yết công khai danh sách các trường hợp được giao đất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã trong thời hạn mười lăm (15) ngày làm việc và tổ chức tiếp nhận ý kiến đóng góp của nhân dân; hoàn chỉnh phương án giao đất, lập hồ sơ xin giao đất gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ được lập hai (02) bộ gồm tờ trình của Uỷ ban nhân dân xã về việc giao đất làm nhà ở; danh sách kèm theo đơn xin giao đất làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; ý kiến của Hội đồng tư vấn giao đất của xã; + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm xem xét lại hồ sơ; trường hợp đủ điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm hồ sơ quy định tại điểm a khoản này đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; + Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Căn cứ vào quyết định giao đất, Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất có trách nhiệm tổ chức bàn giao đất trên thực địa. 14 c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d khoản 2 Điều này không quá bốn mươi (40) ngày làm việc (không kể thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.( Nghị định 181,2004)[1] 2.2.1.8.3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Điều 125, quy định như sau: a) Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất. b) Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định, người xin giao đất, thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất; hồ sơ gồm có: + Đơn xin giao đất, thuê đất; + Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định; + Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 30 của Nghị định này; + Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ; trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất gạch ngói, làm đồ gốm phải có quyết định hoặc đăng ký kinh doanh sản xuất gạch ngói hoặc dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; 15 + Văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất về việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó. c) Việc giao đất, cho thuê đất được quy định như sau: +) Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng như đê điều, thủy điện, đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn khí thì được dùng bản đồ địa hình được thành lập mới nhất có tỷ lệ không nhỏ hơn 1/25.000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính; +) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; +) Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa. d) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại khoản 3 Điều này không quá hai mươi (20) ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.( Nghị định 181,2004)[1] 2.2.2. Khái niệm về một số quy định trong việc thu hồi đất. 2.2.2.1. Khái niệm thu hồi đất Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai.( Luật Đất đai,2003) [8] 2.2.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất Điều 44, Luật Đất đai quy định như sau: