Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------- ĐINH THỊ THU PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------- ĐINH THỊ THU PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi là Đinh Thị Thu Phương xin cam đoan rằng: - Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn do tôi trực tiếp nghiên cứu dưới sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy là trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện nghiên cứu và viết Luận văn đã được cảm ơn, Tất cả các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày 26 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Phương ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gia học tập tại trường và làm đề tài nghiên cứu tại cơ sở tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của Ban giám hiệu, Khoa Quản lý Tài nguyên và các thầy, cô giáo của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên; sự giúp đỡ và tạo điều kiện của Ban lãnh đạo và các cán bộ chuyên môn thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn nghiên cứu của mình. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo và các giảng viên của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường, đặc biệt là sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện và hoàn thành luận văn này. Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã thường xuyên giúp đỡ, tạo điều kiện và dành cho tôi sự động viên quý báu trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu của mình. Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành tới những tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình học tập. Thái Nguyên, ngày 26 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Phương iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii MỤC LỤC ......................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ................................................................viii MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu......................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3 Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất........................................... 4 1.1.1. Khái niệm ................................................................................................ 4 1.1.2. Định giá đất ............................................................................................. 6 1.1.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ...... 11 1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế Giới .................... 12 1.2.1. Trung Quốc ........................................................................................... 12 1.2.2. Nhật Bản................................................................................................ 14 1.2.3. Australia ................................................................................................ 14 1.2.4. Một số nước AIPO (Liên minh Nghị viện hiệp hội các nước Đông Nam Á).................................................................................................. 14 1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam................................................... 15 1.3.1. Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm qua .......................... 15 1.3.2. Cơ sở pháp luật về về đấu giá quyền sử dụng đất................................. 17 1.3.3. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam .......................... 20 1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số thành phố lớn............................ 26 1.4.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội................................... 26 iv 1.4.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ................................ 27 1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành Phố Hồ Chí Minh...................... 28 1.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên...................... 29 1.6. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên............................................................................................ 29 1.6.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 29 1.6.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Thái Nguyên............. 30 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 38 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 38 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 38 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 38 2.2. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 38 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.................................................................... 38 2.2.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .................................................... 38 2.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.............................. 39 2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ chuyên môn và người dân ......................................................... 39 2.2.5. Những hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên .................................................................................................. 39 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 39 2.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .......................................... 39 2.3.2. Phương pháp điều tra ............................................................................ 39 2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính .................... 40 2.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .......................................................... 40 v 2.3.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 40 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 41 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên............ 41 3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 41 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 43 3.1.3. Thực trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên............................ 48 3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ...................................................... 53 3.2.1. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên..................................................................................... 53 3.2.2. Kết quả đấu giá đất tại một số dự án cụ thể trên địa bàn thành phố Thái Nguyên............................................................................................ 53 3.2.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên................................................. 64 3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án ................................................................................................... 66 3.3.1. Hiệu quả kinh tế .................................................................................... 67 3.3.2. Hiệu quả xã hội ..................................................................................... 70 3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai .......................... 71 3.4. Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá............................................................................ 72 3.5. Những hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .......... 76 3.5.1. Những hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................... 76 3.5.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất....... 78 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................................. 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... PHỤ LỤC ............................................................................................................ vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích BĐS Bất động sản CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất GCNQSD Giất chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng GTSX Giá trị sản xuất HTX Hợp tác xã KH Kế hoạch KT-XH Kinh tế - xã hội NXB Nhà xuất bản QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNTP Thành phố Thái Nguyên TW Trung Ương UBND Ủy ban nhân dân WB World Bank (Ngân hàng Thế Giới) XDCB Xây dựng cơ bản vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu KT-XH chủ yếu năm 2014; kế hoạch năm 2015 .................................................................................................45 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ................................48 Bảng 3.3: Quy hoạch tổng thể Khu dân cư số 7B phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên .....................................................................................54 Bảng 3.4: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cư số 7B phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên .......................................................57 Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Khu dân cư tổ 4, phường Tân Long, thành phố Thái Nguyên ............................................60 Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cư số 1, phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên......................................................63 Bảng 3.7: Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSD đất qua một số dự án.................67 Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá ....................69 Bảng 3.9: Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất............................73 Bảng 3.10: Kết quả điều tra người tham gia đấu giá QSD đất..................................74 Bảng 3.11: Kết quả điều tra người trúng đấu giá QSD đất .......................................75 viii DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ................................41 Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên ...........................49 Hình 3.2: Sơ đồ Khu dân cư 7B phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên........55 Hình 3.3: Sơ đồ Khu dân cư tổ 4 phường Tân Long, TPTN ....................................60 Hình 3.4: Sơ đồ Khu dân cư số 1 phường Quang Vinh, TPTN ................................62 Biểu đồ 3.2: Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất........64 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng, được hình thành qua nhiều thiên niên kỷ và là một trong những thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư và là yếu tố cấu thành của mỗi quốc gia, gắn liền với lịch sử dân tộc và tình cảm của mỗi con người. Bất kỳ nước nào, đất đều là tư liệu sản xuất nông - lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành kinh tế quốc dân. Luật đất đai khẳng định rõ: Đất là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng (Luật Đất đai 1993) [16]. Như vậy, đất đai là điều kiện cơ bản cho quá trình phát triển, song yếu tố mang tính quyết định của nền kinh tế phát triển, đảm bảo mục tiêu ổn định chính trị - xã hội lâu dài lại đến từ việc quản lý, sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm, đây cũng chính là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của đất nước. Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ”. Vấn đề này đã được Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX cụ thể trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2001 - 2010: “Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế để thị trường hoạt 2 động năng động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh”. Đó có thể coi là các bước đi quan trọng để từng bước đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh. Việc xác định giá đất cũng như những tài sản trên đất là một việc làm tất yếu trong công cuộc phát triển đất nước, hội nhập khu vực và quốc tế. Nghị quyết đại hội IX đã kế thừa và phát triển đường lối đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chính sách phát triển thị trường bất động sản của Đảng ta và mở đường cho sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn 2001-2010. Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ … Để khắc phục tình trạng trên, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta; giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất vì đó chính là giá giao dịch thành công trên thị trường, từ đó Nhà nước có cơ sở để điều chỉnh những quy định hiện hành. Tuy nhiên, vẫn còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp... Xuất phát từ những ý nghĩa đó, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên" 2. Mục tiêu 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện các quy định về đấu giá để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn. 3 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án cụ thể tại thành phố Thái Nguyên. - Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất về kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai. - Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Nghiên cứu đề xuất các giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất: giải pháp về kỹ thuật, về cơ chế chính sách. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao. 4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm 1.1.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [13] Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất ”. [14] 5 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. [8], [9], [13], [14], [15] 1.1.1.3. Định giá, định giá đất - Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. [3], [8], [14], [15] 1.1.1.4. Đấu giá, đấu thầu - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và người trả giá cao nhất thì được mua. - Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. 6 1.1.2. Định giá đất 1.1.2.1. Giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. 1.1.2.2. Cơ sở khoa học định giá đất a) Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm 7 đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Do đó, những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa tô chênh 8 lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước. Ðịa tô tuyệt đối, người sở hữu đất đai nhờ mượn quyền sở hữu đất mà thu được địa tô là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra. Trong chế độ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu về số địa tô nhất định, nếu không thà để đất hoang. Loại này không kể là đất tốt hay xấu, đều phải nộp địa tô cho người sở hữu đất. Nó là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong thời kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Bởi thế trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối. Do sự độc quyền tư hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp, giá trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai. Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối. Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản. Loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết phải nộp cho địa chủ, do chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp tư bản 9 chủ nghĩa. Do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có tỉ suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong công nghiệp. Chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất đã ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, giá trị của nông sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất chung. Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính là địa tô tuyệt đối. Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động. Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối [12]. b) Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. 10 c) Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất