Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường quang vinh thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HỒ HOÀNG LINH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG VINH, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Lớp : K45-DCMT-N03 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 – 2017 Thái Nguyên, 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -----------0o0---------- HỒ HOÀNG LINH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG VINH, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Lớp : K45-DCMT-N03 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 – 2017 Giảng viên hƣớng dẫn :TS. Lê Văn Thơ Thái Nguyên - 2017 LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp trong một khoảng thời gian tuy ngắn nhƣng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Đây là thời gian giúp cho sinh viên kiểm nghiệm những kiến thức đã đƣợc học ở trƣờng, từ thầy cô, bạn bè. Bên cạnh đó nó còn giúp cho sinh viên làm quen với môi trƣờng, tích lũy thêm kinh nghiệm thực tế, tạo hành lang vững chắc cho sinh viên sau khi ra trƣờng có thể làm tốt những công việc đƣợc giao. Đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã thực tập tại ủy ban nhân dân phƣờng Quang Vinh thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên từ ngày 10 tháng 2 năm 2017 đến ngày 28 tháng 4 năm 2017 với đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016”. Để đạt đƣợc kết quả nhƣ ngày hôm nay là do sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt là Thầy giáo Lê Văn Thơ cùng với sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân. Nhân dịp này cho phép em đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên , các thầy cô giáo trong khoa và thầy giáo Lê Văn Thơ đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận. Em cũng xin chân thành cảm ơn lãnh đạo ủy ban nhân dân phƣờng Quang Vinh thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên cùng toàn thể cán bộ công chức, viên chức đang làm việc tai UBND phƣờng Quang Vinh đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em rất nhiều trong thời gian thực tập. Mặc dù bản thân em đã rất cố gắng nhƣng không thể tránh đƣợc những thiếu sót, em rất mong đƣợc sự góp ý của thầy cô và bạn bè. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Sinh viên Hồ Hoàng Linh năm 2017 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phƣờng Quang Vinh năm 2016 .......... 23 Bảng 4.2: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2016 .................. 26 Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn phƣờng Quang Vinh giai đoạn 2014 – 2016 ..................................................................................... 28 Bảng 4.6: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phƣờng Quang Vinh giai đoạn 2014 - 2016...................................................................................................... 30 Bảng 4.7. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phƣờng Quang Vinh ............. 31 giai đoạn 2014 – 2016 ..................................................................................... 31 Bảng 4.8. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phƣờng ............. 32 Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về chuyển QSDĐ .............................................................................................................. 35 Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về chuyển đổi QSDĐ ........................................................................................................ 36 Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về chuyển nhƣợng QSDĐ ................................................................................................. 38 Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ............................................................................................ 39 Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về tặng cho QSDĐ ....................................................................................................... 41 Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về thừa kế QSDĐ .............................................................................................................. 43 Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về thế chấp QSDĐ ..................................................................................................... 45 Bảng 4.16: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ... 46 Bảng 4.17. Bảng tổng hợp ý kiến đúng của ngƣời dân về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................................... 47 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1.Biểu đồ các loại đất của phƣờng Quang Vinh ...........................................24 Hình 4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về các hình thức chuyển QSDĐ ...................................................................................................48 DANH MỤC VIẾT TẮT Từ, cụm từ Nghĩa của từ, cụm từ CBQL Cán bộ quản lý NDSXNN Ngƣời dân sản xuất nông nghiệp NDSXPNN Ngƣời dân sản xuất phi nông nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1 1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2 1.3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................2 1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ..............................................................................2 Phần 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4 2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................................5 2.2.1. Các văn bản của Nhà nƣớc về đất đai ...............................................................5 2.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên .......................................................6 2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .....................................................................................6 2.4. Khái quát về chuyển QSDĐ .................................................................................8 2.4.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................8 2.4.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ......................................................12 2.5. Quản lý nhà nƣớc đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ............................15 2.5.1. Quan niệm về quản lý nhà nƣớc đối với quyền sử dụng đất ..........................15 2.5.2. Vai trò của quản lý nhà nƣớc về chuyển quyền sử dụng đất ..........................16 PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........17 3.1. Địa điểm, thời gian và đối tƣợng nghiên cứu.....................................................17 3.1.1. Địa điểm ..........................................................................................................17 3.1.2. Thời gian .........................................................................................................17 3.1.3. Đối tƣợng nghiên cứu......................................................................................17 3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................17 3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................17 3.3.1. Điều tra các nội dung cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. ............17 3.3.2.Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 7 hình thức chuyển quyền đƣợc quy định trong Luật Đất đai năm 2013 ............................................................................17 3.3.3.Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về 7 hình thức chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra:..........................................................................17 3.3.4.Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phƣờng .....18 3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................................18 3.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu ..........................................................................18 3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu ..............................................18 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................................................19 4.1.Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phƣờng Quang Vinh ............................19 4.1.1 Điều kiện tƣ nhiên của phƣờng Quang Vinh ...................................................19 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của phƣờng Quang Vinh .......................................21 4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại phƣờng Quang Vinh.......22 4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Quang Vinh giai đoạn 2014 đến năm 2016 ...................................................................................27 4.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Quang Vinh giai đoạn 2014 đến năm 2016 ..........................................................................27 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn phƣờng Quang Vinh giai đoạn 2014 đến năm 2016 ..................................................................................27 4.2.3.Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Quang Vinh giai đoạn 2014 đến năm 2016 ................................................29 4.2.5. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Quang Vinh giai đoạn 2014 đến năm 2016 ..........................................................................31 4.2.6.Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Quang Vinh giai đoạn 2014 đến năm 2016 .................................................32 4.2.7. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phƣờng Quang Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ......................................................................................33 4.3.Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về chuyển QSDĐ ...34 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra ........................................................34 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về các hình thức chuyển QSDĐ ...........................................................................................................36 4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Quang Vinh về các hình thức chuyển QSDĐ ...........................................................................................................47 4.4.Những mặt tích cực, điểm hạn chế và hƣớng giải quyết đối với công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Quang Vinh ..................49 4.4.1.Những mặt tích cực ..........................................................................................49 4.4.2.Những điểm hạn chế ........................................................................................50 4.4.3.Hƣớng giải quyết khắc phục ............................................................................50 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................51 5.1. Kết luận ..............................................................................................................51 5.2. Đề nghị ...............................................................................................................52 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................54 Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai đƣợc coi là tƣ liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tƣợng lao động mà còn là tƣ liệu lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng. Ý thức đƣợc tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nƣớc ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bƣớc đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của ngƣời sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trƣờng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đƣợc quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng nhƣ những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nƣớc công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa ngƣời sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Luật đất đai xác định ngƣời sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của mình cho ngƣời khác. Nhờ thế ngƣời sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời khác để thu về một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trƣờng bất động sản. Mặc dù Nhà nƣớc ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trƣờng chuyển quyền sử dụng đất theo xu hƣớng công khai minh bạch nhƣng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nƣớc về loại thị trƣờng này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với ngƣời dân. Cùng với sự phát triển chung của cả nƣớc, tốc độ đô thị hoá của tỉnh Thái Nguyên cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, đặc biệt là địa bàn các phƣờng đang có tốc độ đô thị hóa cao nhƣ phƣờng Quang Vinh. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng nhƣ vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu chung cƣ mới đƣợc quy hoạch, đặc biệt là khu chung cƣ TBCO đƣợc xây dựng với diện tích lớn dẫn tới việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp. Xuất phát từ những vấn đề trên, đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Lê Văn Thơ, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng dụng đất tại địa bàn phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016”. 1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài Đánh giá đƣợc thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất từ đó đƣa ra các thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp cho công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phƣờng Quang Vinh. 1.3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá đƣợc thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Quang Vinh giai đoạn 2014 đến năm 2016. - Phân tích đƣợc những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn. - Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý đƣợc tốt hơn. 1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nƣớc. Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trƣớc tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nƣớc đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhƣ chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu nhƣ bị cấm đoán. Nhƣng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nƣớc. Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này đƣợc quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã đƣợc soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã đƣợc bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp (Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai sửa đổi 1998 và Luật Đất đai sửa đổi 2001). Sau 10 năm thực hiện đã thu đƣợc kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nƣớc trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chƣa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nƣớc trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nƣớc vẫn tiếp tục mở rộng quyền đƣợc chuyển quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất nhƣ Luật Đất đai 1993 nhƣng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dƣới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng nhƣ nhiều vấn đề khác liên quan (Luật Đất đai 2003). Với Luật đất đai 2013, Nhà nƣớc đã tiến hành sửa đổi, bổ sung các điều khoản góp phần cải thiện đáng kể khung pháp lý cũng nhƣ đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục so với Luật đất đai 2003 (Luật Đất đai 2013). Để khắc phục những khó khăn còn tồn tại và hoàn thiện hơn Luật đất đai 2013 ra đời với 7 hình thức chuyển QSDĐ : - Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất - Quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất - Quyền thừa kế quyền sử dụng đất - Quyền tặng cho quyền sử dụng đất - Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất - Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất . Nhƣ vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nƣớc chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trƣờng hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đƣợc chuyển quyền sử dụng. - Đất đang có tranh chấp. 2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 2.2.1. Các văn bản của Nhà nước về đất đai - Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai ; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ–CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ Quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy định bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; - Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính; - Thông tƣ 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính; - Thông tƣ 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tƣ 76/2014/TT-BTC hƣớng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất; - Thông tƣ 77/2014/TT-BTC hƣớng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc; 2.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp,quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp , quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ; - Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Thái Nguyên: Phê duyệt bảng giá các đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài ngƣời cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi ngƣời. Bắt đầu khi loài ngƣời xuất hiện đất đai là nơi con ngƣời làm nhà để ở, là đất để sản xuất, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên đƣợc con ngƣời khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội. Trƣớc kia khi pháp luật đất đai chƣa công nhận đất là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trƣờng, thì đất đai chƣa thực sự phát huy đƣợc tiềm năng của nó, ngƣời dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nƣớc không thể kiểm soát đƣợc, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng đƣợc mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con ngƣời. Hiến pháp và pháp luật về đất đai đƣợc Nhà nƣớc ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nƣớc nói chung và của mỗi ngƣời dân nói riêng. Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nƣớc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trƣờng đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng cũng nhƣ công tác quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ của toàn xã hội. Phƣờng Quang Vinh nằm trên địa bàn sông Cầu, tuyến đƣờng sắt Hà Nội – Thái Nguyên, đƣờng Dƣơng Tự Minh ( Quốc lộ 3 cũ ) và có nhiều tuyến đƣờng trục chính khác chạy qua, đây là lợi thế cho phƣờng trong việc tiếp thu các thành tựu khoa học kỹ thuật, giao lƣu văn hóa – chính trị. Phƣờng có địa hình tƣơng đối bằng phẳng độ cao trung bình từ 20 – 30 m so với mặt nƣớc biển. Hƣớng dốc từ Bắc xuống Nam, từ Đông bắc xuống Tây nam. Với địa hình nhƣ vậy thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị nên đất đai cũng trở lên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của ngƣời dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phƣơng. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, khi Luật đất đai 2013 mới ban hành và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai cũng nhƣ hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Ngƣời dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho ngƣời dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho phƣờng nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tƣ từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của phƣờng Quang Vinh trong tƣơng lai. 2.4. Khái quát về chuyển QSDĐ 2.4.1. Các hình thức chuyển QSDĐ Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là ngƣời cùng một phƣờng, xã, thị trấn với ngƣời chuyển đổi. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng phƣờng, xã, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trƣơng chung về “Dồn điền đổi thửa” quy định ở Điều 78 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP. * Quyền chuyển nhượng QSDĐ Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trừ các trƣờng hợp qui định tại Điều 176 Luật đất đai 2013. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nƣớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nƣớc. + Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế . * Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất nhƣờng QSDĐ của mình cho ngƣời khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà ngƣời sử dụng nhƣờng quyền sử dụng cho ngƣời khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà ngƣời sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà ngƣời sử dụng đã thuê của Nhà nƣớc trong một số trƣờng hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì không cấm việc này. (Điều 190 Luật Đất đai số 45/2013/QH13) * Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị - xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nƣớc thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép ngƣời sử dụng đƣợc chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ đƣợc coi nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt nên ngƣời sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dƣới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế. - Nếu những ngƣời đƣợc hƣởng thừa kế QSDĐ của ngƣời đã mất mà không tự thoả thuận đƣợc thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, ngƣời trong cùng một hàng đƣợc hƣởng nhƣ nhau, chỉ khi không còn ngƣời nào hàng trƣớc thì những ngƣời ở hàng sau mới đƣợc hƣởng; - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của ngƣời đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của ngƣời đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của ngƣời chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của ngƣời chết; cháu ruột của ngƣời chết mà ngƣời chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). * Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho ngƣời khác theo quan hệ tình cảm mà ngƣời chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thƣờng diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhƣng trƣớc đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh ngƣời ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhƣợng QSDĐ mà ngƣời chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trƣờng hợp này để trốn thuế nên Nhà nƣớc quy định cụ thể những trƣờng hợp nào thì đƣợc phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trƣờng hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). * Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp quyền sử dụng là việc ngƣời sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, ngƣời ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhƣng chỉ quy định là chỉ đƣợc thế chấp tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thì phạm vi đƣợc thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết đƣợc một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân đƣợc vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của ngƣời lao động; - Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng nhƣ những ngƣời cho vay khác thực hiện đƣợc chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). * Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt để góp với ngƣời khác cùng hợp