Tài liệu đánh giá công tác chi trả bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng một số dự án công cộng trên địa bàn huyện hoài đức, hà nội

MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii I MỞ ĐẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 3 2.1 Cơ sở lý luận 3 2.1.1 Một số khái niệm 3 2.1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 5 2.1.3 Một yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6 2.1.4 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 12 2.2 Cơ sở thực tiễn 28 2.2.1 Kinh nghiệm GPMB một số dự án công cộng trên địa bàn Thành phố Hà Nội 2.2.2 28 Đánh giá việc thực hiện các chính sách và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.3 Kinh nghiệm thu hồi đất, GPMB và bồi thường, hỗ trợ của huyện Đan Phượng, Hà Nội 2.2.4 31 35 Bài học kinh nghiệm rút ra cho huyện Hoài Đức về công tác GPMB phục vụ các dự án công cộng 37 III ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 38 iii 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức 38 3.1.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của 02 xã Dương Liễu và Sơn Đồng 46 3.2 Phương pháp nghiên cứu 47 3.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 47 3.2.2 Phương pháp xử lý số liệu 47 3.2.3 Phương pháp phân tích 48 3.2.4 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 48 IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49 4.1 Tình hình chung về công tác bồi thường, đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng một số dự án công cộng trên địa bàn huyện Hoài Đức, Hà Nội 4.1.1 Thực trạng công tác bồi thường, đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Hoài Đức trong thời gian qua 4.1.2 49 49 Khái quát chung về công tác bồi thường, đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của 02 dự án 51 4.1.3 Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng thực hiện 02 dự án 56 4.2 Đánh giá công tác bồi thường, đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của 02 dự án tại xã Dương Liễu và xã Sơn Đồng, huyện Hoài Đức, Hà Nội 58 4.2.1 Tình hình chung các hộ được bồi thường, hỗ trợ 58 4.2.2 Đánh giá của các hộ về công tác đền bù, bồi thường, hỗ trợ 59 4.2.3 Đánh giá về mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp 62 4.2.4 Đánh giá về công tác tổ chức thực hiện 63 4.2.5 Đánh giá về an ninh, môi trường 64 4.2.6 Đánh giá về vấn đề an sinh xã hội sau khi bị thu hồi đất 67 4.2.7 Những kiến nghị của người dân 68 4.2.8 Bài học kinh nghiệm cho công tác chi trả bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các dự án khác 4.3 69 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác GPMB một số dự án công cộng trên địa bàn huyện Hoài Đức 70 4.3.1 Các yếu tố bên trong 70 4.3.2 Các yếu tố bên ngoài 72 iv 4.4 Định hướng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Hoài Đức 4.4.1 Định hướng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Hoài Đức 4.4.2 72 72 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Hoài Đức 73 V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 5.1 Kết luận 79 5.2 Kiến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHỤ LỤC 86 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng NĐ Nghị định QĐ-UBND Quyết định của Uỷ ban nhân dân TĐC Tái định cư TT- BTC Thông tư Bộ Tài chính TTLB Thông tư liên bộ TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 2.1 Trình tự thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 2.2 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa 23 µbàn thành phố Hà Nội năm 2012 và 2013 29 3.1 Tình hình lao động huyện Hoài Đức 41 3.2 Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2008- 2014 42 4.1 Một số dự án GPMB trên địa bàn huyện giai đoạn 2010- 2014 49 4.2 Bảng giá đất nông nghiệp 56 4.3 Tổng hợp các khoản hỗ trợ của dự án Đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải Cầu Ngà, xã Dương Liễu 4.4 57 Tổng hợp các khoản hỗ trợ của dự án Đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải Sơn Đồng, xã Sơn Đồng 57 4.5 Tổng hợp tiền cây hoa màu , tài sản của 02 dự án 57 4.6 Tổng hợp tiền bồi thường, hỗ trợ cho các hộ dân và tổ chức của 02 dự án 58 4.7 Tổng diện tích đất của các hộ bị thu hồi ở 02 dự án 58 4.8 Tổng diện tích đất bị thu hồi của tổ chức ở 02 dự án 59 4.9 Bảng đánh giá về việc bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ở 02 dự án 59 4.10 Bảng đánh giá về giá đất đền bù của các hộ dân ở 02 dự án 60 4.11 Mục đích sử dụng tiền BTHT của người dân bị thu hồi đất 61 4.12 Bảng đánh giá về mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp của các hộ dân ở 02 dự án 62 4.13 Bảng đánh giá về công tác tổ chức thực hiện đền bù, hỗ trợ 63 4.14 Bảng đánh giá về an ninh, môi trường sau khi thu hồi đất 64 4.15 Những kiến nghị của người dân bị thu hồi đất 68 vii DANH MỤC HÌNH Số hình Tên hình Trang 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Hoài Đức 38 4.1 Đánh giá về việc bồi thường, hỗ trợ của Hội đồng bồi thường và TĐC 60 4.2 Mục đích sử dụng tiền BTHT của người dân bị thu hồi đất 61 4.3 Biểu đồ đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sự tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội 4.4 Biểu đồ Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình trạng môi trường 4.5 4.6 65 66 Biểu đồ Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình trạng an ninh trật tự xã hội 67 Biểu đồ Kiến nghị của người dân về vấn đề thu hồi đất 69 viii I. MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 chương II điều 18 đã xác định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc làm tất yếu xảy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Đặc biệt là chuyển diện tích đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch. Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại để giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng. Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các dự án. Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, nó tác động tới mọi vấn đề đời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng của cộng đồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặc biệt là đối với người dân có đất bị thu hồi. Hoài Đức nằm cách trung tâm Hà Nội 16 km về phía Tây, có diện tích là 82,4 km2, dân số là 190.612 người. Sau khi Hoài Đức sát nhập vào Hà Nội, tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh, nhu cầu quỹ đất để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đô thị hoá đã gây áp lực lớn lên nguồn tài nguyên đất đai. Để có đất cho mục tiêu trên, Nhà nước phải thu hồi một phần đất của nhân dân nên nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống vật chất, tinh thần của người bị thu hồi đất, điều đó tạo nên một áp lực rất lớn cho công tác quản lý Nhà nước của UBND huyện Hoài Đức trong giai đoạn hiện nay và sau này. Nhằm đánh giá được tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đồng thời đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở 1 huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội, tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu ”Đánh giá công tác chi trả bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng một số dự án công cộng trên địa bàn huyện Hoài Đức, Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp cao học của mình. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu chung Nghiên cứu thực trạng công tác chi trả bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, phân tích các yếu tố ảnh hưởng của một số dự án công cộng trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội; từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh tiến độ chi trả bồi thường, hỗ trợ, nâng cao công tác GPMB của huyện Hoài Đức, Hà Nội trong thời gian tới. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về GPMB các dự án công cộng. - Đánh giá thực trạng và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác chi trả bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của một số dự án công cộng trên địa bàn huyện Hoài Đức, Hà Nội. - Đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ chi trả bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Hoài Đức trong thời gian tới. 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu - Công tác chi trả bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khu vực có các hộ dân thuộc đối tượng bị thu hồi đất trên địa bàn 02 xã Dương Liễu và Sơn Đồng. - Công tác giải phóng mặt bằng cho 02 dự án đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải. - Cơ chế, chính sách của Nhà nước về đền bù, hỗ trợ GPMB. 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Xã Dương Liễu và xã Sơn Đồng. - Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu công tác chi trả bồi thường, hỗ trợ hai dự án xây dựng nhà máy xử lý nước thải Cầu Ngà, xã Dương Liễu và nhà máy xử lý nước thải Sơn Đồng, xã Sơn Đồng. - Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2014, số liệu điều tra được thu thập năm 2014. 2 II. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 2.1. Cơ sở lý luận 2.1.1. Một số khái niệm 2.1.1.1. Giải phóng mặt bằng Là một quá trình “làm sạch” mặt bằng thông qua việc di dời các công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện tích nhất định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng công trình mới. Trên thực tế, khái niệm “Giải phóng mặt bằng” được dùng phổ biến hiện nay là khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Vì vậy, khi đề cập đến khái niệm ‘’đền bù’’, ‘’giải tỏa’’ (trước đây) hay ‘’bồi thường’’, giải phóng mặt bằng’’ (hiện nay) các học giả và trong các văn bản quy phạm pháp luật thường bàn về vấn đề thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Khoản 1 Điều 38 Luật đất đai năm 2003. Như vậy khái niệm “giải phóng mặt bằng’’ có thể được sử dụng khi một bên đã thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho bên kia để thực hiện dự án theo quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (theo Khoản 2 Điều 40 Luật đất đai năm 2003 thuộc trường hợp không do Nhà nước thu hồi). 2.1.1.2. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. - Bồi thường: là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [25]. - Tái định cư: là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. 3 Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần... Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở. - Bồi thường bằng giao đất ở mới. - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. Vì vậy việc tái định cư là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. 2.1.1.3. Các loại dự án - Dự án công cộng là dự án do Chính phủ tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc nhằm đạt được mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhất định dựa trên nguồn vốn xác định cung ứng cho các công dân của mình, có thể là trực tiếp thông qua khu vực công hay là cấp tài chính cho khu vực tư nhân cung ứng. - Dự án xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (gọi tắt là dự án BOT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam. - Dự án xây dựng - chuyển giao - kinh doanh (gọi tắt là dự án BTO) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam, Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận. - Dự án xây dựng - chuyển giao (gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công 4 trình kết cấu hạ tầng, sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam, Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thoả thuận trong hợp đồng BT. 2.1.2. Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nói riêng và toàn quốc nói chung. Việc GPMB được xác định là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp và các cụm công nghiệp, theo đó các cơ sở văn hoá giáo dục, y tế, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra rất nhanh. - Công tác GPMB mang tính quyết định vì tiến độ của các dự án là khâu quan trọng trong thực hiện dự án. Có thể nói: “GPMB nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất. GPMB chính là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình GPMB được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong, tạo quỹ đất sạch và bàn giao đất cho chủ đầu tư. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội. Triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại công tác này chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. - Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta đó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. Công tác GPMB” là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chính trị, không riêng gì đơn vị nào. Do vậy, Hội đồng và Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện công tác GPMB phải tranh thủ hệ thống mặt trận, 5 các đoàn thể ở địa phương tham gia tuyên truyền vận động ngay từ khi triển khai thực hiện dự án. Đồng thời địa phương nào quan tâm, tích cực làm tốt công tác này thì dự án sớm được triển khai và đi vào hoạt động, người dân sẽ có việc làm, tăng thêm thu nhập cho gia đình và cũng tăng thu cho ngân sách góp phần cho địa phương phát triển nhanh, phát triển bền vững. - Hiện nay, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế được quy định cụ thể trong luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn như: Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Từ đó cho thấy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề để tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định. 2.1.3. Một yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 2.1.3.1. Việc ban hành và thực hiện các văn bản có liên quan trong quản lý Nhà nước về đất đai Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001 6 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của thực tế. Với những đổi mới về pháp luật dất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB. 2.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ 7 và tái định cư nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. 2.1.3.3. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. 8 2.1.3.4. Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là 9 khiếu nại về bồi thường, GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. 2.1.3.5. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường; đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường. Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường. 2.1.3.6. Tính đa dạng và phức tạp trong công tác GPMB Như chúng ta đã biết để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng được mặt bằng. Đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên cạnh đó công tác GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở các địa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này. Tuy nhiên, công tác GPMB mang tính đa dạng và phức tạp: - Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những 10 đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ... quá trình GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt. - Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. + Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ. + Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn. + Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu... + Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không được sự đồng thuận của những người dân. 11 Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thù riêng biệt do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau. 2.1.4. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 2.1.4.1. Chính sách bồi thường a. Nguyên tắc bồi thường đất: - Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì được xem xét để hỗ trợ. - Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. - Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. b. Điều kiện để được bồi thường đất: Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường: - Có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây: + Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; 12 + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận; + Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không có tranh chấp. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng. - Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; + Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước; - Đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau: + Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo 13 quy định của Luật Đất đai. Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư; + Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… + Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp của Luật Đất đai; - Đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định: + Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. + Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. + Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp của Luật Đất đai; 14