Tài liệu đăng ký quyền sử dụng đất qua thực tiễn ở thành phố thanh hóa

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ VĂN CÔNG §¡NG Ký QUYÒN Sö DôNG §ÊT QUA THùC TIÔN ë THµNH PHè THANH HãA Chuyên ngành: Lý luận và lịch sử nhà nƣớc và pháp luật Mã số: 60 38 01 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: NGƢT. GS. TS. PHẠM HỒNG THÁI HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Lê Văn Công MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các chữ viết tắt Danh mục các bảng MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chƣơng 1: KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................... 7 1.1. Khái niệm, vai trò của đăng ký đất đai ............................................. 7 1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai ..................................................................... 7 1.1.2. Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai ............................................... 8 1.2. Sự hình thành và phát triển về đăng ký đấ t đai của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ .................................................................... 8 1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai ..................................................................... 8 1.2.2. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1988 ........................................ 9 1.2.3. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1993 ...................................... 10 1.2.4. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 ...................................... 10 1.2.5. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2013 .............................................. 12 1.3. Khái niệm và đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất......................... 16 1.3.1. Khái niệm............................................................................................. 16 1.3.2. Đặc điểm của Đăng ký quyền sử dụng đất .......................................... 17 1.3.3. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm hai dạng .......................................... 18 1.4. Pháp luật của một số nƣớc trên thế giới về đăng ký đất đai ......... 20 1.4.1. Hệ thống đăng ký đất đai tại Úc .......................................................... 20 1.4.2. Hệ thống đăng ký đất đai tại Anh ........................................................ 21 1.4.3. Hệ thống đăng ký đất đai tại Hoa Kỳ .................................................... 22 Chƣơng 2: THƢ̣C TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ THANH HÓA..................................................................................... 26 2.1. Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa ...... 26 2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội ...................................................... 26 2.1.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập............................................... 28 2.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ..................................................... 28 2.1.4. Chính sách pháp luật của Nhà nước .................................................... 29 2.2. Tổ chức và hoạt động của cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thành phố Thanh Hóa ....................................................................... 30 2.2.1. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa .................... 30 2.2.2. Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Thanh Hóa ........................... 31 2.3. Thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa....... 34 2.3.1. Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (Được áp dụng trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)........................ 35 2.3.2. Đăng ký biến động đất đai (Được áp dụng trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) ................................................... 44 2.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố....................................................................... 62 2.4.1. Kết quả Đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu ....................... 62 2.4.2. Mức độ công khai thủ tục hành chính ................................................. 65 2.4.3. Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................... 66 2.4.4. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ........................................... 67 2.4.5. Nhận xét ............................................................................................... 69 2.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa ............ 70 2.5.1. Khó khăn về công tác cán bộ của Văn phòng đăng ký........................ 70 2.5.2. Khó khăn về cơ sở vật chất.................................................................. 71 2.5.3. Tồn tại trong việc xác nhận hồ sơ của một số phường, xã .................. 71 2.5.4. Chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, việc thực thi chính sách pháp luật chưa triệt để.......................................................................... 71 2.5.5. Đối tượng giải quyết ............................................................................ 73 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ THANH HÓA..................................................................................... 74 3.1. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa (Đến trƣớc khi sáp nhập thành Văn phòng Đăng ký đất đai) ....... 74 3.1.1. Về tổ chức và công tác cán bộ ............................................................. 74 3.1.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật................................................... 75 3.1.3. Về chính sách pháp luật ....................................................................... 75 3.1.4. Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các đơn vị ................... 76 3.1.5. Giải pháp về công nghệ ....................................................................... 76 3.2. Hoàn thiện tổ chức và hoạt động của cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng theo Luật Đất đai 2013 ................................................. 76 3.2.1. Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............................................. 76 3.2.2. Hướng hoàn thiện tổ chức và hoạt động của cơ quan Tài nguyên và Môi trường theo Luật Đất đai 2013 ................................................ 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 89 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCN: Giấy chứng nhận QSD: Quyền sử dụng TN&MT : Tài nguyên và Môi trường UBND: Ủy ban nhân dân VPĐK: Văn phòng đăng ký DANH MỤC CÁC BẢNG Tên bảng Số hiệu bảng Bảng 2.1: Trình tự cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu Bảng 2.2: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế Trang 41 50 Bảng 2.3: Tổng hợp kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất các loại lần đầu cho hộ gia đình cá nhân ở thành phố Thanh Hóa đến ngày 30/6/2014 54 Bảng 2.4: Tổng hợp kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất phi nông nghiệp lần đầu cho hộ gia đình cá nhân ở thành phố Thanh Hóa đến ngày 30/6/2014 Bảng 2.5: 56 Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân ở thành phố Thanh Hóa đến ngày 30/6/2014 Bảng 2.6: Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất lâm nghiệp lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân ở thành phố Thanh Hóa đến 30/6/2014 Bảng 2.7: Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính 58 60 66 Bảng 2.8: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK Bảng 2.9: Đánh giá thái độ, mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ 68 DANH MỤC SƠ ĐỒ Số hiệu sơ đồ Sơ đồ 2.1: Tên sơ đồ Mô hình tổ chức của phòng Tài nguyên và Môi trường Sơ đồ 2.2: Mô hình tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất thành phố Trang 30 32 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là tài sản, hàng hóa đặc biệt, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh quốc phòng, canh tác, sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp. Đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, tác động trực tiếp đến kinh tế, chính trị, xã hội, sự ổn định và phát triển của đất nước. Luật Đất đai 2013 ra đời đã thể chế hóa những quan điểm, chủ trương, chính sách lớn của Đảng đã được nêu trong Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI và Nghị quyết của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI, khắc phục tồn tại, bất cập của hệ thống pháp luật về đất đai một cách toàn diện. Hiến pháp Việt Nam 2013 đã khẳng định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia , nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luâ ̣t. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý [27, Điều 45]. Để bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai với quan điểm, cương lĩnh, chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Đảng, phù hợp với đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế; Việc cần thiết phải nghiên cứu quy định về Đăng ký đất đai là vô cùng cần 1 thiết, nhất là trong bối cảnh mới hiện nay. Với sự ra đời của Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013 với nhiều quy định mới liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất thì việc nghiên cứu đề tài này giúp chúng ta có cái nhìn thấu đáo, thống nhất giữa Luật Đất đai với các luật khác có liên quan, giữ vững nguyên tắc pháp chế và tính nghiêm minh của pháp luật về đất đai, hạn chế các quy định mang tính chất hợp thức hóa vi phạm. Đảm bảo thống nhất quản lý nhà nước về đất đai từ Trung ương đến cơ sở, tập trung đầu mối để nâng cao vai trò của đại diện chủ sở hữu trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất. Xuất phát từ đặc điểm hết sức quan trọng của đất đai, Đảng và Nhà nước Việt Nam luôn quan tâm tới vấn đề quản lý, đăng ký Nhà nước về đất đai với ý nghĩa hết sức quan trọng: Các quyền về đất đai được đảm bảo bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước, để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Hệ thống đăng ký tại Việt Nam hiện nay đang chịu một sức ép khá lớn bởi nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội. Do vậy việc quản lý chặt chẽ, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận cần được thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT. 2 Như vậy, về mặt pháp lý hệ thống văn bản pháp luật quy định về đăng ký quyền sử dụng đất có sự phân cấp rất rõ ràng. Tuy nhiên trong việc thành lập và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương nói chung và tại thành phố Thanh Hoá để đảm bảo hiệu quả và thực hiện cải cách thủ tục hành chính thì còn rất nhiều vướng mắc như: Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn. Mặt khác, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp. Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với qui định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương; Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn rườm rà, thời gian giải quyết còn dài; một số địa phương còn quy định thêm thủ tục, giấy tờ, chưa cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời cho người dân và doanh nghiệp; chưa gắn việc thực hiện quy trình giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thủ tục về đầu tư và xây dựng; sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện các thủ tục chưa tốt; Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở. Thành phố Thanh Hóa có diện tích tự nhiên 146,77km² với 20 phường và 17 xã, dân số 406.550 người. Thành phố là một trong những đô thị có quy mô dân số và diện tích lớn nhất của khu vực phía Bắc, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội, khoa học kỹ thuật của tỉnh Thanh Hóa, tháng 4 năm 2014 thành phố Thanh Hóa đã được Chính phủ công nhận là đô thị loại 1. Trong giai đoạn hiện nay, Thành phố đang đẩy mạnh thu hút đầu tư, xây dựng chương trình hành động để trở thành đô thị lớn vùng Bắc Trung Bộ. Vì vậy, để giữ vững, phát huy và đạt được các mục tiêu đề đã ra thì công tác quản lý nhà nước về đất đai, về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. 3 Xuất phát từ tình hình thực tiễn ở địa phương, phù hợp với hoạt động thực tiễn của mình, học viên lựa chọn đề tài “Đăng ký quyền sử dụng đất qua thực tiễn ở thành phố Thanh Hóa” làm đề tài Luận văn thạc sĩ luật học. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá thực trạng hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa, đề xuất được những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa trong những năm gần đây. - Chỉ ra được những ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa. - Đưa ra được một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. - Đổi mới hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 và các Văn bản hướng dẫn thi hành. 3. Tính mới và đóng góp của luận văn Phân tích, đánh giá thực trạng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Thành phố Thanh Hóa. Chỉ rõ những kết quả đạt được, những mặt còn tồn tại hạn chế và những giải pháp khắc phục để nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ sở. Phân tích những tồn tại, hạn chế của pháp luật về đất đai đối với việc đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa. Đặc biệt là những tác động của Luật Đất đai 2013 đối với hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất. Từ kết quả nghiên cứu, đưa ra những kiến nghị đề xuất để nâng cao hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, góp phần đẩy mạnh cải 4 cách thủ tục hành chính theo quy trình một cửa liên thông của UBND thành phố Thanh Hóa. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Công tác đăng ký đất đai; - Hoạt động của cơ quan Nhà nước thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất; - Các đối tượng liên quan là: Cán bộ trực tiếp, gián tiếp làm việc, quản lý điều hành tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố; Người sử dụng đất: các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất; - Các quy định của pháp luật liên quan tới hoạt động Đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung nghiên cứu: Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất nói chung và tại thành phố Thanh Hóa nói riêng. - Về địa bàn nghiên cứu: tất cả các phường, xã thuộc Thành phố Thanh Hóa (gồm 20 phường và 17 xã). - Về thời gian nghiên cứu: Từ khi văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa được thành lập năm 2007 đến nay. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp nghiên cứu xuyên suốt và bao trùm cả đề tài. Ngoài ra Luận văn có sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: - Phương pháp điều tra thực tiễn nhằm thu thập số liệu, tư liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho việc nghiên cứu. - Phương pháp phân tích: Phân tích số liệu thu thập được, tổng hợp, đánh giá để có những kết luận đảm bảo độ tin cậy. 5 - Phương pháp thống kê: Nhằm phản ánh nhóm toàn bộ các đối tượng điều tra có cùng một chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân tích tương quan giữa các yếu tố. - Phương pháp so sánh: Trên cơ sở số liệu điều tra, thu thập được, tiến hành so sánh các số liệu theo các mốc thời gian và giữa các khu vực để đưa ra những nhận xét phục vụ cho việc nghiên cứu. 6. Bố cục luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương. Chương 1: Khái niệm đăng ký đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa Chương 3: Giải pháp nâng cao hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa. 6 Chương 1 KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm, vai trò của đăng ký đất đai 1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai - Theo Ủy ban kinh tế Châu Âu của Liên Hiệp Quốc: Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng, hoặc dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử) với tất cả những thông tin về chủ sở hữu, chủ sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định [18]. - Theo Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [28, Điều 3, Khoản 15]. Như vậy so với trước đây, đăng ký đất đai có nhiều thay đổi như: Về phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) hay được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất; về mục đích đăng ký: Ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [28, tr.15] mà không phải ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [24]. 7 Từ những vấn đề nêu trên có thể hiểu, đăng ký đất đai là hoạt động nhằm xác lập hay ghi nhận về mặt pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của cá nhân, tổ chức. 1.1.2. Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện công dụng, hay tác dụng của hoạt động này đối với cá nhân, tổ chức, nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích cá nhân, tổ chức tổ chức và lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng. Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện như sau: Một là, đối với lợi ích đối với công dân gồm: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. Hai là, đối với lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; 1.2. Sự hình thành và phát triển về đăng ký đấ t đai của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ 1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai Hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai, công tác đăng ký đất đai được Nhà nước quan tâm quản lý. Ngày 1/7/1980, Hội đồng Chính phủ có Quyết định 201/CP về thống nhất quản lý ruộng đất 8 và tăng cường công tác quản lý trong cả nước và ngày 10 tháng 11 năm 1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg, về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước. Thực hiện yêu cầu này, Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành các văn bản đầu tiên quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK, ngày 05/11/1981 của Tổng Cục Quản lý ruộng đất về trình tự thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước quy định các tài liệu của hệ thống hồ sơ gồm: + Biên bản xác định ranh giới hành chính; + Số dã ngoại; + Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài đất, trong phòng; + Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất; + Bản kê khai ruộng đất của tập thể; + Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; + Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân; + Sổ mục kê; + Biểu tổng hợp diện tích; + Bảng thống kê diện tích ruộng đất; + Mẫu giấy chứng nhận; + Biên bản thông báo kê khai hồ sơ đăng ký [32]. 1.2.2. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1988 Sau khi có Luật Đất đai năm 1988, công tác đăng ký thống kê vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước. Hội đồng bộ trưởng đã ban hành Nghị định 30 – HĐBT ngày 23/03/1989 về thi hành Luật Đất đai; Tổng Cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 24/7/1989 về đăng ký và cấp 9 giấy chứng nhận và Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định 201/ĐKTK. Để phù hợp với Luật Đất đai, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như: Công văn số 434/CP-DC tháng 7/1993 của Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành tạm thời mẫu sổ sách, hồ sơ địa chính. Thời kỳ này, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp [19]. 1.2.3. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” [21, Điều 13, Khoản 5]. Theo đó người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất. Các văn bản hướng dẫn về Đăng ký đất đai: - Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất cả nước. - Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận. - Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục địa chính về việc hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.2.4. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề bất cập, vì vậy Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 10 26/11/2003 thay thế cho Luật Đất đai năm 1993, theo đó quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có nội dung Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng được tái khẳng định. Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ. Khoản 19, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [24]. Theo Luật Đất đai 2003, việc đăng ký đất đai được thực hiện trong 5 trường hợp sau: 1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; 3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất; 4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất; 5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành [24, Điều 46] 11 * Cơ quan Đăng ký đất đai: Cơ quan đăng ký đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. 1.2.5. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 đã có những điểm mới căn bản: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” [28, tr.110]. Bên cạnh đó, để thuận tiện cho người dân trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, Luật cho phép việc đăng ký được thực hiện dưới hai hình thức trên giấy hoặc đăng ký điện tử. Hai hình thức đăng ký này có giá trị pháp lý như nhau. Thời hạn đăng ký cũng được ghi nhận trong Luật Đất đai 2013, theo đó thời hạn mà người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký là 30 ngày kể từ ngày có biến động. Đăng ký đất đai được chia làm hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động (Điều 95, Luật Đất đai 2013): * Đăng ký lần đầu trong các trường hợp: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký [28, Điều 95, Khoản 3, tr.111]. Việc đăng ký lần đầu, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; 12