Tài liệu Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ BÙI PHƢƠNG NHUNG CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ BÙI PHƢƠNG NHUNG CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. LÊ ĐÌNH NGHỊ Hà Nội – 2015 2 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Lê Bùi Phƣơng Nhung 3 MỤC LỤC MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI ............................ 5 1.1. Một số khái niệm .................................................................................................. 5 1.2. Tổng quan về chế độ sở hữu đất đai ..................................................................... 10 1.2.1. Các chế độ, hình thức sở hữu đất đai............................................................... 11 1.2.2. Một số vấ n đề xung quanh quy ền sở hữu đất đai ............................................. 13 1.3. Thực trạng sở hữu đất đai ta ̣i m ột số quốc gia trên thế giới .................................. 18 Chƣơng 2 THỰC TRẠNG SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Ở NƢỚC TA................................. 23 2.1. Sở hữu đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ .......................................................... 23 2.1.1. Sở hữu đất đai trước khi có Luâ ̣t Đấ t đai năm 1993 ........................................ 23 2.1.2. Sở hữu đất đai giai đoa ̣n thi hành Lu ật Đất đai 1993 ....................................... 26 2.1.3. Sở hữu đất đai giai đoa ̣n thi hành Lu ật Đất đai 2003 ....................................... 29 2.1.4. Sở hữu đất đai theo Luật Đất đai 2013 ............................................................ 32 2.1.5. Đánh giá chung về sở hữu đất đai theo pháp luật Việt Nam ............................ 37 2.2. Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. .............................. 42 2.2.1. Nhà nước quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ................ 42 2.2.2. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất..................................................... 44 2.2.3. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất ....................... 46 2.2.4. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất ............................................ 47 2.2.5. Nhà nước quyết định giá đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai ......... 51 2.2.6. Nhà nước thực quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ......................................................... 54 2.2.7. Đánh giá thực trạng thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước ............. 55 Chƣơng 3 PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI ....................................................... 59 3.1. Những vấn đề cần chú ý ....................................................................................... 59 3.2. Mô ̣t số kiế n nghi ̣hoàn thi ện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai . 61 KẾT LUẬN ............................................................................................................... 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 76 4 DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân sự UBND: Ủy ban nhân dân QH : Quốc hội 5 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai ở mọi quốc gia đều là tài nguyên thiên nhiên quý giá vì đó là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn trong khi nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng lên cùng với sự phát triển của dân số và kinh tế. Nước ta vốn là nước nước nông nghiệp, nông dân chiếm đại bộ phận trong dân cư, thì đất đai lại càng có vị trí quan trọng hơn trong đời sống kinh tế, xã hội. Bởi đặc tính không tự sản sinh thêm và truyền thống văn hóa coi đất đai nhà cửa là không gian sống thiêng liêng mà tại Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị vô cùng cao. Hơn nữa, do lịch sử nước ta cũng như quá trình quản lý, sử dụng đất qua nhiều giai đoạn, qua nhiều thời kỳ với nhiều chính sách khác nhau, trong khi đó nguồn gốc và quá trình sử dụng đất rất khác nhau trong từng trường hợp cụ thể, như có trường hợp đất do ông bà tổ tiên để lại, có trường hợp Nhà nước giao đất, khai hoang, lấn chiếm, có trường hợp nhận chuyển nhượng…nên vấn đề sở hữu đất đai luôn là một vấn đề gây nhiều tranh cãi và có rất nhiều vướng mắc. Nhất là trong giai đoạn phát triển kinh tế thị trường như hiện nay, đất đai đã được đưa vào lưu thông ngày một rộng rãi như một loại hàng hóa. Vậy nên hệ thống chinh sách, pháp luật về đất đai cần sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hơn để bắt kịp với sự phát triển của kinh tế, xã hội, nhất là trong lĩnh vực sở hữu đất đai. Hiện nay, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu, điều này đã được khẳng định trong Hiến pháp và trong Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên vẫn có rất nhiều ý kiến đóng góp, đề xuất sửa đổi, hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với những cách tiếp cận khác nhau. Với những yêu cầu trên, người viết thấy cần thiết phải tiếp tục nghiên cứu, hệ thống các tài liệu liên quan đến vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai. Vậy nên người viết chọn đề tài: “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai năm 2013” để nghiên cứu sâu thêm về vấn đề này cũng như đề xuất những kiến nghị hoàn thiện. 1 2. Tổng quan tài liệu Khi nghiên cứu pháp luật xung quanh vấn đề sở hữu đất đai, người viết nhận thấy đã có nhiều tác giả nghiên cứu về vấn đề này. Một số tài tài liệu như: - Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam- TS. Lê Xuân Bá (chủ biên)- 2003 - Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam – PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam- 2003. - Về quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam – Nguyễn Văn Khánh , Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16. - Quản lý đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử và những vấn đề đặt ra trong giai đoạn hiện nay- TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật- ĐHQGHN, 022012. - Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất- Luận văn ThS.Luật – Nguyễn Thị Vân Anh- 2008. - Quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam – Luận văn Ths. Luật – Nguyễn Thị Thập – 2010. - Các bài viết bàn về sở hữu đất đai đăng trên tạp chí chuyên ngành đất đai (Tạp chí Địa chính, Tài nguyên và Môi trường)... - Tài liệu giảng dạy tại các trường đại học có liên quan đến vấn đề sở hữu đất đai như Giáo trình, bài giảng về pháp luật dân sự, đất đai của Đại học Luật Hà Nội, Đại học Quốc gia Hà Nội... - Tài liệu tham gia các hội thảo khoa học có liên quan đến các vấn đề thuộc nội hàm của khái niệm sở hữu đất đai như vấn đề giá đất, tài chính đất đai, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất...do một số các cơ quan, tổ chức thực hiện (Tổng cục Quản lý ruộng đất, Tổng cục Địa chính, Bộ TNMT...). Như vậy trong thời gian gần đây chưa có công trình, đề tài nghiên cứu nào nghiên cứu chuyên sâu về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà chỉ có một số bài viết, công trình nghiên cứu về vấn đề này trên các trang mạng thông tin đại chúng ở nhiều góc độ khác nhau: kinh tế, văn hóa, xã hội, chinh trị…tức là những nghiên cứu này chỉ nghiên 2 cứu về một khía cạnh của sở hữu toàn dân về đất đai mà không chuyên sâu hay toàn diện. Đề tài “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai năm 2013” của người viết tiếp thu, kế thừa những nghiên cứu đã có và tiếp tục phát triển nghiên cứu một cách tương đối hệ thống về vấn đề này. 3. Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu một số vấn đề lý luận xung quanh chế độ sở hữu toàn dân về đất đai qua các thời kỳ lịch sử. - Thực tiễn thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nghiên cứu về những bất cập và vướng mắc của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai . - Nêu ra những phương hướng, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai để phù hợp với sự phát triển của kinh tế, xã hội trong thời đại công nghiệp hiện đại như ngày nay. 4. Phạm vi nghiên cứu - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến vấn đề sở hữu đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai. - Chính sách pháp luật về sở hữu đất đai qua các thời kỳ lịch sử. - Những vấn đề đặt ra trong quá trình thực hiện pháp luật về đất đai hiện nay. - Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đất đai để phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội hiện nay. - Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những vấn đề lý luận và thực tiễn trong pháp luật đất đai liên quan đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và đưa ra những phương hướng hoàn thiện. 5. Tính mới và những đóng góp của đề tài - Đề tài nghiên cứu một cách có hệ thống về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam. - Trên cơ sở những vấn đề lý luận và thực tiễn được nghiên cứu, xuất phát từ thực tiễn thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong thời gian qua, Đề tài kiến nghị các giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. 3 - Kết quả nghiên cứu của Đề tài có thể được làm tư liệu tham khảo cho những đối tượng có nhu cầu tìm hiều về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng như phương hướng hoàn thiện chế độ đó. 6. Phƣơng pháp luận của việc nghiên cứu luận văn Phù hợp với tính chất của chủ đề, nội dung và quy mô nghiên cứu, dự kiến các phương pháp nghiên cứu của luận văn chủ yếu sẽ dựa trên việc tập hợp và phân tích văn bản, tài liệu và số liệu. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài được chia thành ba chương như sau: a. Chương 1: Một số vấn đề lý luận về sở hữu đất đai. b. Chương 2: Thực trạng sở hữu đất đai ở nước ta và kinh nghiệm nước ngoài trong quản lý vả sử dụng đất đai. c. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. 4 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI 1.1. Một số khái niệm Khái niệm và đặc điểm của đất đai Khái niệm về đất Đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái Đất tương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì trên đó cây cỏ có thể mọc được. Đất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ. Đất có độ phì ít hay nhiều và bao gồm các thành phần chất rắn, chất lỏng (dung dịch đất), chất khí và sinh vật (động, thực vật, vi sinh vật). Đất được phân loại theo kiểu phát sinh: Đất đỏ bazan; Đất phù sa, Đất phù sa cổ; Đất rừng xám; Đất pôtzôn; Đất mặn kiềm hay chua mặn, vv. Đất đồng bằng tuỳ thuộc các quy luật phân vùng theo địa giới; Đất miền núi chịu sự chi phối của độ cao. Trong nông, lâm nghiệp, đất được phân hạng thành các loại theo khả năng sử dụng và yêu cầu bảo vệ đất: Đất rừng, Đất trồng cây hằng năm, cây lâu năm, Đất chăn thả, Đất thổ cư, Đất chuyên dùng (cho giao thông, xây dựng, thuỷ lợi, khai khoáng, du lịch, vv.)…[33]. Theo Các Mác “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại; là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất; là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể.” Theo cuốn Từ điển Luật học Black thì Đất có thể có hai nghĩa hẹp và nghĩa rộng. Nghĩa hẹp[34] Đất chỉ là bề mặt hoặc lớp vỏ bao ngoài đất, không bao gồm các khoáng vật bên dưới hoặc cỏ cây bên trên nó. Theo nghĩa rộng hơn[34], Đất không chỉ là lớp vỏ, lớp bề mặt mà còn bao gồm tất cả những gì gắn liền với nó, bất kể do bản chất tự nhiên (như cây cối, nước) hay do sự tác động của con người (như những công trình xây dựng, tường rào). Từ định nghĩa trên ta có thể thấy sự phân biệt giữa “đất đai” trong phạm trù địa lý tự nhiên và “đất đai” trong phạm trù địa lý - kinh tế, gắn với hoạt động xã hội, sản xuất, kinh doanh của con người. Ở Việt Nam, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, 5 xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Bất cứ ai, trong bất cứ thời kỳ lịch sử nào đều cần sử dụng tới nguồn tài nguyên này. Đặc điểm của đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên không tái tạo được hay còn gọi là nguồn tài nguyên có thể bị cạn kiệt (Phân biệt với nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể tái tạo được như tài nguyên rừng, khoáng sản, hải sản,vv…). Trong quá trình sử dụng, đất đai thường được chia nhỏ thành các lô, thửa đất hay khu đất rộng lớn phù hợp với từng mục đích sử dụng khác nhau. Hơn nữa, đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được điều này có nghĩa là những lô, thửa đất hay khu đất được phân chia ra luôn có vị trí, tính chất địa lý khác nhau. Không bao giờ có hai lô đất, thửa đất trùng khớp nhau về mọi yếu tố, hay có thể nói rằng đất đai có tính độc nhất vô nhị (tính duy nhất). Đất đai không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. Tuy nhiên, đất đai luôn cố định và ở mỗi vị trí khác nhau, đất đai có những lợi thế, khuyết điểm khác nhau vì vậy giá đất ở các vị trí khác nhau cũng khác nhau. Ví dụ như đất đai ở các vùng đồng bằng hay các đô thị lớn luôn có giá cả cao hơn đất đai ở các vùng đồi núi hoặc vùng hẻo lánh, đó là do vị trí địa lý của đất đai quyết định sự màu mỡ của đất, những tiện nghi và cơ hội phát triển kinh tế. Đất đai là một loại tư liệu sản xuất tự nhiên đặc biệt, gắn liền với hoạt động của con người. Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Ngày nay, khi kinh tế ngày càng phát triển, các quan hệ đất đai trở nên phong phú, đa dạng hơn rất nhiều. Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà càng quan trọng hơn khi đóng vai trò là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt. Khái niệm về tài sản Tại Việt Nam vẫn chưa có một định nghĩa luật học về tài sản. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005, tại Điều 163 thì tài sản được liệt kê bao gồm vật, tiền, giấy 6 tờ có giá và các quyền tài sản. Trong đó quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ (Điều 181). Bộ Luật Dân sự Pháp cũng không đưa ra một khái niệm cụ thể về tài sản mà trực tiếp phân định tài sản thành bất động sản và động sản[9]. Bộ Luật Dân sự 2005 cũng thiên về cách phân loại này. Theo đó đất đai là một loại bất động sản và quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản. Bất động sản theo quy định tại Điều 174, Bộ Luật Dân sự 2005 bao gồm Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, theo Bộ Luật Dân sự 2005 ta có thể phân tích đất đai theo hai khía cạnh: - Thứ nhất, đất đai với vai trò là một loại bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước (Điều 200). Ở đây chủ yếu thể hiện quan hệ giữa Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai với người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Các quyền của người sử dụng đất bị hạn chế theo các quy định của pháp luật (Điều 173). Giao dịch ở khía cạnh này chủ yếu mang tính chất công quyền, hành chính, thủ tục. - Thứ hai, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất sẽ làm phát sinh trên mảnh đất đó một quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất. Quyền tài sản đó là quyền sử dụng đất, đây cũng là một loại tài sản và nó mang tính “động” hơn so với đất đai. Quyền sử dụng đất có thể được giao dịch trên thị trường như những loại tài sản khác, dĩ nhiên những giao dịch này vẫn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật nhưng chúng mang tính chất “tư”, tự do hơn. Chính vì thế nên ở khía cạnh này, các quan hệ pháp luật phức tạp hơn và đang có rất nhiều vướng mắc cần được gỡ rối. Khái niệm sở hữu và sở hữu đất đai. Khái niệm sở hữu và quyền sở hữu Ở bất kỳ xã hội nào, sở hữu luôn là vấn đề nền tảng quyết định sự phát triển của xã hội và nền kinh tế. Trong thời gian qua, khi xây dựng pháp luật nước ta cũng rất chú 7 trọng tới vấn đề này, đặc biệt là với sự ra đời của Bộ Luật Dân sự 2005, Nhà nước ta đã lập ra các chế định liên quan đến sở hữu như các hình thức sở hữu, địa vị pháp lý của chủ sở hữu… Vậy sở hữu là gì? Sở hữu[33] là quan hệ xã hội phát triển trong lịch sử, biểu hiện đặc tính chiếm hữu của cải vật chất của xã hội bởi những thể nhân khác nhau (cá nhân riêng biệt, nhóm xã hội, nhà nước). Đối tượng sở hữu là toàn bộ những đồ vật lệ thuộc vào chủ thể nhất định (người sở hữu), nghĩa là tài sản phù hợp với thể nhân, vì thế quan hệ sở hữu cũng gọi là quan hệ tài sản, trong đó sở hữu về tư liệu sản xuất có ý nghĩa quyết định. Các tác gia kinh điển của chủ nghĩa Mac- Lênin dùng hai cụm từ “chế độ sở hữu” và “hình thức sở hữu” đều đề cập đến điều cốt lõi: ai làm chủ tư liệu sản xuất. Chế độ sở hữu thường được dùng để chỉ hình thức sở hữu phổ biến, thống trị trong xã hội; còn hình thức sở hữu dùng để chỉ hình thức biểu hiện cụ thể của chế độ xã hội. Trong lịch sử, chung quy lại chỉ có hai chế độ sở hữu: chế độ công hữu và chế độ tư hữu; trong mỗi chế độ rất khái quát đó lại bao gồm các hình thức sở hữu cụ thể. Hình thức sở hữu thể hiện đặc điểm quan trọng và cơ bản của một kiểu quan hệ giữa người và người trong việc nắm giữ tư liệu sản xuất hay của cải vật chất. Hình thức sở hữu tư liệu sản xuất phản ánh đặc trưng của một kiểu quan hệ sản xuất. Xã hội loài người đã trải qua năm hình thái kinh tế xã hội khác nhau, tương ứng có năm hình thức sở hữu đặc trưng: sở hữu cộng sản nguyên thuỷ, sở hữu nô lệ, sở hữu phong kiến, sở hữu tư bản và sở hữu công cộng xã hội chủ nghĩa. Các hình thức sở hữu luôn luôn vận động và phát triển, không cố định về số lượng. Các tác gia kinh điển của chủ nghĩa Mac- Lênin còn cho rằng, nền kinh tế xã hội chủ nghĩa chỉ được xây dựng trên cơ sở chế độ công hữu tư liệu sản xuất đơn nhất, không có vấn đề cơ cấu sở hữu tư liệu sản xuất và hình thức kinh tế nhiều thành phần. Nhưng thực tiễn cho thấy, dưới chủ nghĩa xã hội, không chỉ tồn tại chế độ công hữu có hình thức khác nhau mà còn tồn tại hình thức kinh tế của chế độ sở hữu phi xã hội chủ nghĩa, nhất là ở những nước mà trình độ lực lượng sản xuất còn lạc hậu như Việt Nam. Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 2001) quy định nước ta có ba hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân (Điều 15). Hiến pháp năm 2013 hiện hành tuy không nêu rõ các hình thức sở hữu nhưng đã thể hiện sự ghi 8 nhận, tôn trọng sự đa dạng hình thức sở hữu, bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, các quyền về tài sản và sở hữu trí tuệ và tiếp tục khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai (Điều 53).Các hình thức sở hữu cụ thể là nhân tố quyết định hình thành nền kinh tế nhiều thành phần trong thời kì quá độ tiến lên chủ nghĩa xã hội ở nước ta. Quyền sở hữu[33] là chế định pháp lí quan trọng, là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu (quan hệ giữa người với người về vật), xác nhận và bảo vệ các chủ sở hữu đối với những tư liệu sản xuất và sinh hoạt nhất định, quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt chúng. Khái niệm quyền sở hữu được diễn đạt theo 2 nghĩa: nghĩa chủ quan và nghĩa khách quan. Theo nghĩa khách quan đó là toàn bộ các quy định của nhà nước về vấn đề sở hữu. Hiểu theo nghĩa chủ quan đó là toàn bộ những hành vi mà chủ sở hữu được pháp luật cho phép thực hiện trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình theo ý muốn. Quyền sở hữu bao giờ cũng gắn liền với chủ thể, vì vậy được coi là loại quyền tuyệt đối. Nội dung của quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng không thể tách rời: quyền chiếm hữu tức quyền được giữ; quyền sử dụng tức là quyền được khai thác các thuộc tính hữu ích của tài sản; quyền định đoạt tức là quyền quyết định số phận pháp lí và thực tế của tài sản. Ba quyền này thống nhất với nhau trong khái niệm quyền sở hữu. Quyền sở hữu gắn liền trực tiếp lợi ích của giai cấp thống trị. Ví dụ: Giai cấp chủ nô được nhà nước bảo vệ quyền sở hữu đối với toàn bộ tư liệu sản xuất xã hội kể cả bản thân người nô lệ. Các loại quyền sở hữu được hình thành và phát triển, trên cơ sở các loại hình sở hữu. Trong trường hợp quyền năng chiếm hữu, sử dụng của chủ sở hữu tạm thời bị mất hoặc được chuyển cho người khác (trường hợp mất tài sản, trường hợp cho thuê nhà...), quyền sở hữu được Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam và các văn bản pháp luật khác quy định. Cơ sở phổ biến nhất của việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sở hữu là lao động sáng tạo, mua bán, thừa kế, thanh lí, vv. Khách thể của quyền sở hữu có thể bị hạn chế theo pháp luật của mỗi nước. Ví dụ ở Việt Nam, quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai không được công nhận. 9 Sở hữu và quyền sở hữu là căn cứ phát sinh các quyền khác như quyền sử dụng, quyền hưởng hoa lợi…và là nhân tố quyết định trong phát triển kinh tế và xã hội, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường tự do giao dịch, trao đổi tài sản như ở nước ta hiện nay. Khái niệm về sở hữu đất đai Đất đai vốn là nguồn tài nguyên thiên nhiên giống như nước, không khí, mặt trời…. Vậy con người sở hữu đất đai như một tài sản riêng có vô lý không? Về vấn đề này Mác có viết: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là những người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy, và quyền tư hữu ruộng đất là hoàn toàn vô lý. Nói đến quyền tư hữu ruộng đất chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với người đồng loại của mình. Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất[12]”. Mặt khác Mác cũng viết: “Trong mỗi thời đại lịch sử, chế độ sở hữu đã phát triển một cách khác nhau và trong một loạt những quan hệ xã hội khác nhau... Nếu như định nghĩa chế độ sở hữu như là một quan niệm độc lập, một phạm trù riêng biệt, một ý niệm trừu tượng và vĩnh viễn thì chỉ có thể là một ảo tưởng của khoa siêu hình học hay khoa pháp luật học mà thôi...”. Do đó, khi nghiên cứu một chế độ sở hữu ruộng đất cụ thể cần phân tích kỹ điều kiện tồn tại của nó gắn với thời đại; không thể dùng quan niệm sở hữu của thời đại này để giải thích sự tồn tại của một chế độ sở hữu ruộng đất tồn tại ở một thời đại khác. Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai có những thay đổi phù hợp với từng thời kỳ lịch sử. Hiện nay, Hiến pháp 2013, nối tiếp truyền thống từ Hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và được cụ thể hóa qua các quy định của Bộ Luật Dân sự 2005 (Điều 200) và Luật Đất đai 2013 (Điều 4). Dù vẫn còn tồn tại sự chênh lệch về thuật ngữ giữa hai đạo luật trên (sở hữu nhà nước - Bộ Luật Dân sự và sở hữu toàn dân - Luật Đất đai), tuy nhiên trong thời gian tới chắc chắc sẽ được các nhà làm luật sửa đổi và hoàn thiện. 1.2. Tổng quan về chế độ sở hữu đất đai 10 1.2.1. Các chế độ, hình thức sở hữu đất đai Như đã đề cập đến ở trên, chế độ sở hữu đất đai ở các quốc gia là khác nhau và phù hợp với điều kiện lịch sử, chính sách phát triển kinh tế-xã hội của quốc gia đó tại một thời điểm nhất định. Chế độ sở hữu đất đai thường hình thành và thay đổi theo hình thái kinh tế xã hội và theo các hình thức sở hữu cụ thể như: Hình thức công hữu về đất đai, tư hữu về đất đai, đa sở hữu về đất đai, sở hữu toàn dân về đất đai. a. Công hữu về đất đai Từ thời kỳ cổ đại, chế độ công hữu về đất đai đã xuất hiện. Thời kỳ này đất đai là một trong những tài sản thuộc sở hữu cộng đồng (giống như gió, nước, không khí,vv…), của từng nhóm xã hội gắn bó theo cộng đồng. b. Tƣ hữu về đất đai Tuy xuất hiện muộn hơn so với chế độ công hữu nhưng tư hữu về đất đai vẫn xuất hiện từ rất sớm, nhất là tại phương Tây. Từ thời cổ đại, tại Rôma đã xuất hiện tư hữu về đất đai. Cụ thể đất đai thuộc sở hữu của các chủ nô, họ có đất đai rộng lớn và nhiều nô lệ. Chế độ tư hữu về đất đai được xây dựng trên cơ sở lý luận của trường phái lý thuyết về sở hữu của pháp luật dân sự Châu Âu lục địa (civil law) hoặc trường phái lý thuyết về sở hữu của Anh (trường phái lý thuyết về sở hữu Anglo Sacxong), trong đó[4]: Lý thuyết về sở hữu của pháp luật dân sự Châu Âu lục địa lấy hạt nhận trung tâm là xác định các quyền của chủ sở hữu đối với vật, chủ sở hữu vật có 3 nhóm quyền năng: (1) Nhóm quyền chiếm hữu vật (quyền nắm giữ, chi phối vật trong tay); (2) Nhóm quyền sử dụng vật (quyền khai thác, sử dụng vật); (3) Nhóm quyền định đoạt vật (quyền quyết định số phận pháp lý của vật). Các quyền năng này gắn liền với chủ sở hữu. Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu vật cho người khác thì họ không còn các quyền năng này. Do vậy, quyền sở hữu đất đai cũng bao gồm ba nhóm quyền năng là quyền chiếm hữu đất đai (quyền nắm giữ đất đai); quyền sử dụng đất đai (quyền khai thác, sử dụng đất đai); quyền định đoạt đất đai (quyền 11 quyết định số phận pháp lý của đất đai) và hệ thống pháp luật của các nước đều có quy định cụ thể các quyền năng này. Lý thuy ết về sở hữu của Anh (trường phái lý thuyết về sở hữu Anglo Sac xong) không chú trọng đến việc xem xét các quyền năng của chủ sở hữu mà đề cao tính kinh tế hoặc hiệu quả kinh tế được tạo ra từ quyền sở hữu, chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện các quyền năng đối với vật hoặc có thể gián tiếp thực hiện thông qua việc chuyển giao một số quyền năng của chủ sở hữu cho người khác thực hiện nhằm thu được lợi ích kinh tế tối đa. Đất đai chủ yế u thu ộc về quyền sở hữu của Nữ hoàng (sở hữu danh nghĩa ) và cho t ổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng ổn định lâu dài, người sử dụng đất được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, để thừa kế đất đai v. v (sở hữu thực tế). Hiện nay, hầu hết các nước tư bản đều chấp nhận chế độ tư hữu về đất đai, dĩ nhiên quyền sở hữu này có những hạn chế bởi những lý do công cộng. Khi mới hình thành, người sở hữu đồng thời là người sử dụng đất nhưng do sự phát triển của nền kinh tế, dần dần người sở hữu và người sử dụng đất càng ngày càng tách biệt thông qua các giao dịch thuê mướn đất. Chế độ tư hữu về đất đai có những ưu điểm như tăng cường sự tự do trong trao đổi, chuyển nhượng từ đó thúc đẩy phát triển giao dịch về quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên, tư hữu về đất đai đòi hỏi người dân phải có nhận thức lâu dài, hệ thống pháp luật và hệ thống cơ quan quản lý đất đai hoàn chỉnh, chuyên nghiệp. Nếu không sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng phần lớn đất đai thuộc sở hữu của một số ít những người có tiềm lực kinh tế mạnh trong xã hội, dễ dẫn đến tình trạng gia tăng khoảng cách chênh lệch giàu nghèo và những xung đột xã hội. c. Đa sở hữu về đất đai Chế độ đa sở hữu về đất đai bao gồm hình thức sở hữu của nhà nước và sở hữu tư nhân về đất đai. Chế độ này tồn tại trong hầu hết các nước thừa nhận quyền tư hữu đất đai. Nhà nước với vai trò điều tiết nền kinh tế và xã hội luôn cần sở hữu đất đai để làm nguồn dự trữ giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị trường, biến đổi dân số. d. Sở hữu toàn dân về đất đai 12 Sở hữu toàn dân về đất đai được hình thành sau Cách mạng tháng Mười Nga (1917) ở Liên Xô. Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C. Mác, Ph. Ăng-ghen, V.I. Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất. Trong tác phẩm “Cương lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu tiên ở Nga năm 1905 - 1907”, V.I. Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc hữu hóa ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối với hai hình thức độc quyền trong nông nghiệp. Theo ông, địa tô chênh lệch là kết quả của sự hạn chế về ruộng đất. Trong chế độ tư bản, việc canh tác ruộng đất của các doanh nghiệp tư bản vô luận là chế độ tư hữu ruộng đất có tồn tại hay không và hình thức chiếm hữu ruộng đất như thế nào đều có địa tô chênh lệch. Ông viết: “Địa tô chênh lệch không tránh khỏi hình thành trong chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả khi chế độ tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ hoàn toàn[16]”. Sau đó, các đảng Cộng sản và công nhân các nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu đã thực hiện quốc hữu hóa ruộng đất, thực hiện cải tạo xã hội chủ nghĩa trong nông nghiệp kéo theo chuyển biến sở hữu tư nhân về ruộng đất của nông dân thành sở hữu xã hội chủ nghĩa (hay sở hữu toàn dân). Khi Liên Xô tan rã thì các nước Đông Âu lại đi tìm một chế độ mới cho vấn đề sở hữu đất đai. Chúng ta có thể thấy rằng, quyền sở hữu đất đai có tính độc lập tương đối với quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng) và vì vậy người sử dụng đất đai vẫn thực hiện được lợi ích kinh tế của mình khi đầu tư vào đất đai bất luận là chế độ sở hữu nào. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai dẫn tới độc quyền kinh doanh và do đó cản trở việc giải phóng sức sản xuất trong nông nghiệp, từ đó làm giảm sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế. Chế độ sở hữu về đất đai mang tính đa dạng bởi được quyết định trên các cơ sở của những điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sử phù hợp đối với từng quốc gia nhất định. 1.2.2. Một số vấ n đề xung quanh quyền sở hữu đất đai a. Quyền định đoạt đối với đất đai Như các loại tài sản khác, quyền sở hữu đất đai cũng bao gồm đầy đủ ba quyền: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Trong đó đáng nói tới nhất là 13 quyền định đoạt đối với đất đai vì quyền này thường tạo cho người ta cảm giác mơ hồ và rất dễ nhầm lẫn với quyền sử dụng đất đai. Ở nước ta, quyền định đoạt theo quy định tại Điều 195, Bộ Luật Dân sự 2005 là “quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó”. Nhưng quyền nay là quyền năng chỉ chủ sở hữu mới có khả năng thi hành và nước ta lại không chấp nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai. Trên thực tế, đại diện chủ sở hữu đất đai duy nhất hiện giờ - Nhà nước có một số hành động như thu hồi đất, định giá đất khi thu hồi rồi giao đất đã thu hồi cho chủ thể khác sử dụng,vv…rất giống như quyền định đoạt nhưng thực chất những hành động này chỉ là một cách sử dụng quyền sử dụng đất mà thôi. Vì dù Nhà nước ta có quy hoạch và quản lý đất đai như thế nào, có những hành động, chính sách gì trong quá trình quy hoạch, quản lý đó thì cho đến cùng, đất đai vẫn ở nước ta, trong biên giới lãnh thổ nước ta, lãnh thổ nước ta vẫn toàn vẹn. b. Mua bán quyền sở hữu đất đai Mua bán quyền sở hữu đất đai là một hình thức định đoạt đất đai. Theo phân tích ở trên thì mua bán đất đai có thể phân thành hai cấp độ: Mức độ tuyệt đối và mức độ tương đối (hay mức độ hạn chế). Mức độ tuyệt đối: Là việc bán quyền sở hữu một cách đầy đủ bao gồm ba quyền: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Mức độ bán tuyệt đối liên quan đến chủ quyền quốc gia nên chỉ có Nhà nước mới có thể đại diện thực hiện giao dịch này. Mức độ tương đối: Là việc mua bán quyền sở hữu một cách hạn chế, tức là chỉ chuyển giao quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đất đai. Như vậy, đất đai là hàng hóa và quyền quản lý, sử dụng đất đai cũng là hàng hóa. Hiện nay tại Việt Nam, thị trường bất động sản ngày một sôi động hơn và đối tượng chính giao dịch trên thị trường này chính là quyền sử dụng đất. c. Giá trị đất đai ngày càng tăng Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là tài nguyên hạn chế, không tái tạo lại được, trong khi sự gia tăng dân số là không ngừng, tuổi thọ con người ngày càng cao, nhu cầu về đất đai càng tăng lên. 14 Hơn nữa, kinh tế và khoa học kỹ thuật phát triển, con người ngày càng tìm ra được nhiều cách thức khai thác và sử dụng đất đai. Nếu như trước đây con người chỉ biết sử dụng đất đai để trồng cây lương thực thì ngày nay đất đai có thể dùng để trồng các loại cây công nghiệp có giá trị cao, dùng để xây nhà, khu công nghiệp, khu đô thị,vv….Sự mất cân bằng cung cầu này khiến cho giá đất vẫn không ngừng tăng lên, dần trở thành loại tài sản quý giá nhất của con người. Và nếu như trước đây giá trị đất đai phụ thuộc chủ yếu vào chất đất như đất có phì nhiêu hay không, có gần hệ thống tưới tiêu thuận lợi cho việc canh tác hay không thì ngày nay giá trị của đất đai chủ yếu dựa vào vị trí như đất ở thành phố lớn hay nông thôn, đất ở ngoại thành hay trung tâm thành phố…. Nước ta là một nước có tốc độ phát triển nhanh chóng dẫn đến biên độ giao động giá trị đất đai ngày càng tăng nhất là tại các vùng nông thôn đang dần đô thị hóa. Điều này khiến cho các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp và khó giải quyết hơn. d. Quyền của ngƣời nƣớc ngoài đối với đất đai Hiện nay, sự giao lưu thương mại, văn hóa giữa các quốc gia trên thế giới ngày càng phát triển, vậy nên không lạ lùng gì khi dân cư giữa các quốc gia cũng có sự giao lưu. Điều này làm nảy sinh một vấn đề, đó là quyền của người nước ngoài đối với đất đai. Tùy thuộc vào quan điểm chính trị, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa và lịch sử hình thành, phát triển của từng quốc gia mà mỗi nước có một quan điểm khác nhau về vấn đề trên và quan điểm này được cụ thể qua pháp luật từng nước. Nhưng nhìn chung ta có thể phân thành hai nhóm: Các nước cho phép người nước ngoài được sở hữu đất đai và các nước không cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai. - Các nước cho phép người nước ngoài được sở hữu đất đai Một số nước tư bản chủ nghĩa công nhận quyền tư hữu đất đai có cho phép công dân nước ngoài sở hữu đất đai để thu hút đầu tư và thu hút lao động có trình độ cao. Tuy nhiên, nhiều nước vẫn hạn chế trao quyền sở hữu và sử dụng đất cho người nước ngoài bởi nhiều mục tiêu chính sách như: bảo đảm an ninh quốc phòng, phòng ngừa sự thống trị của kinh tế nước ngoài, hạn chế đầu cơ đất đai của người nước ngoài, giám sát lượng FDI và hướng đầu tư nước ngoài…ví dụ, Nga, Croatia, Ucraina (cấm mua bán đất nông nghiệp), Mỹ (cho phép người nước ngoài mua bất 15