Tài liệu Bt lớn (9đ) nêu những hạn chế, bất cập của chính sách pháp luật hiện hành về nhà đất ở cho người dân sống ở đô thị và nông thôn

MỤC LỤC MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………...1 NỘI DUNG…………………………………………………………………………1 I. Khái quát chung về đất ở tại đô thị và nông thôn………………………...1 1. Khái niệm……………………………………………………………………1 2. Đặc điểm…………………………………………………………………….1 II. Những hạn chế, bất cập của chính sách pháp luật hiện hành về nhà đất ở cho người dân sống ở đô thị và nông thôn……………………………………….1 III. Các giải pháp cơ bản nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập đó…..…1 1. Nguyên nhân dẫn đến những bất cập còn tồn tại của chính sách pháp luật hiện hành…………………………………………………………….…1 2. Các giải pháp nhằm khắc phục…………………………………………….1 KẾT LUẬN CHUNG……………………………………………………………...1 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………1 1 MỞ ĐẦU Đất đai là tài nguyên vô cùng quý báu đối với con người chúng ta. Đất đai không tự nhiên sinh ra, nhưng dân số thế giới mà cụ thể là Việt Nam thì lại gia tăng một cách nhanh chóng kéo theo nhu cầu về nhà đất ở ngày càng gia tăng, đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách hiệu quả. Với đề tài: “Nêu những hạn chế, bất cập của chính sách pháp luật hiện hành về nhà đất ở cho người dân sống ở đô thị và nông thôn? Nêu các giải pháp cơ bản nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập đó?”, em hy vọng sẽ đóng góp được ý kiến của mình vào chủ đề nóng bỏng trên. NỘI DUNG I. Khái quát chung về đất ở tại đô thị và nông thôn. 1, Khái niệm. Đất ở là đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình xây dựng phục vụ nhu cầu và khuôn viên ( nếu có), phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng, có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người,bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên. Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất. Vì lẽ đó chính sách của nhà nước về nhà ở và đất ở luôn có sự gắn bó mật thiết, chặt chẽ, bổ trợ lẫn nhau. 2, Đặc điểm. Nhà đất ở tại đô thị và nông thôn mang những đặc điểm sau: - Đầu tiên chúng cùng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. - Chủ thể sử dụng đất ở là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được giao đất); người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (được thuê đất ở). Tuy nhiên chỉ có các cá nhân, hộ gia đình được nhà nước giao đất để ổn định lâu dài, chủ thể 2 khác được giao đất, cho thuê đất ở với mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở nhằm giải quyết nhu cầu bức thiết về nhà ở tại khu vực đô thị (Giao đất để thực hiện dự án xây dựng chung cư không được áp dụng đối với nông thôn). - Với mục đích để ở, do đó đất ở thường là đất có vị trí gần trung tâm dân cư, đường giao thông, sông ngòi,… Không giống những nhóm đất khác, giá đất của đất ở phụ thuộc vào khả năng sinh lời và vị trí địa lý của đất. - Do dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ở nâng cao nên diện tích của nhóm đất ở có xu hướng tăng, nhất là đô thị, do đó giá đất ở đô thị cao hơn. - Hạn mức đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn và quỹ đất của địa phương quy định nhưng có sự khác biệt lớn giữa nông thôn và đô thị. II. Những hạn chế, bất cập của chính sách pháp luật hiện hành về nhà đát ở cho người dân sống ở đô thị và nông thôn. Chính sách đất ở vẫn chưa được hoàn thiện hoàn toàn, còn nhiều hạn chế như: 2. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn bày ra, tiến độ lập quy hoạch ở các cấp xã, phường còn chậm lại, chưa khái quát và đầy đủ, thường thiếu quy hoạch thiết kế chi tiết để đảm bảo cho việc thực hiện. 3. Thị trường bất động sản hoạt động tự phát, không ổn định. Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất còn bộc lộ những yếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến. Tình trạng đầu cơ đất đai còn xảy ra đẩy giá đất tăng cao đã có tác động không nhỏ đến ổn định kinh tế vĩ mô. Chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở, đất ở của các đối tượng chính sách xã hội, cán bộ công chức, người có thu nhập thấp. Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại đô thị còn chậm. Chính sách thuế 3 chưa thực hiện tốt vai trò điều tiết thị trường bất động sản. Ngoài ra thị trường biến động mạnh gây khó khăn cho việc nhà nước xác định giá đất. 4. Vấn đề khiếu nại chưa được giải quyết thỏa đáng do đó ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự xã hội. Quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai – nhất là nhà đất ở - còn chưa đáp ứng được yêu cầu dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết qua nhiều cấp, kéo dài; nhiều bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa được thi hành; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp. 5. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm chạp, thủ tục rườm rà, thời gian giải quyết dài; một số địa phương còn quy định thêm thủ tục, giấy tờ, chưa cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời cho người dân và doanh nghiệp. Tồn đọng sổ đỏ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh,… chủ yếu rơi vào các dự án phát triển nhà ở. Ông Nguyễn Hữu Nghĩa – Phó Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường Hà Nội cho biết: Trên địa bàn Hà Nội, tính đến tháng 9 năm 2013 có 223 dự án phát triển nhà ở, tương đương 220.000 căn hộ, trong đó 70% số dự án đã và đang triển khai nhưng chỉ có khoảng 120.000 căn hộ đã bàn giao cho người mua nhà, trong đó có 30.000 căn đã được cấp GCN, còn lại khoảng 80.000 căn chưa được cấp giấy. 6. Chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài còn hạn chế, chưa công bằng giữa quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong nước với nước ngoài,… 7. Người sử dụng đất chưa thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Tình trạng nợ thuế đất, thuế nhà ở, cá nghĩa vụ tài chính xảy ra phổ biến ở nhiều nơi, kể cả nông thôn và thành thị. Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng chậm trễ, cố tình xây thêm các công trình trên khu đất trong dự án giải tỏa để nhận thêm tiền bồi thường gây thiệt hại lớn cho ngân sách nhà nước. 8. Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở. Đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác quản lý đất đai chưa tốt. 4 III. Các giải pháp cơ bản nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập đó: 1. Nguyên nhân dẫn đến những bất cập còn tồn tại của chính sách pháp luật hiện hành. Thứ nhất, trong nhiều năm chiến tranh, vấn đề đất ở không được coi trọng nên quản lý lỏng lẻo, chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người sử dụng đất được trao nhiều quyền, trong khi quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt cũng đặt ra nhiều vấn đề mới, trong khi chúng ta còn thiếu kinh nghiệm. Mặt khác, công tác nghiên cứu, tổng kết thực tiễn để làm rõ cơ sở khoa học, lý luận còn hạn chế. Thứ hai, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp; các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành nhiều nhưng còn thiếu đồng bộ, có mặt còn chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa pháp luật đất đai với các pháp luật khác. Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với qui định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương; mặt khác pháp luật còn chưa phù hợp với năng lực thực hiện pháp luật của địa phương. Chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm. Pháp luật thay đổi thường xuyên, có sự mẫu thuẫn mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa các luật và văn bản liên quan. Đơn cử Luật Nhà ở cho phép các trường hợp chuyển nhượng nhà đất trước 1-7-2006 được xem xét cấp GCN, nhưng Luật Đất đai quy định các trường hợp chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay trước 1-7-2004 mới được cấp GCN. Thứ ba, tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai chưa nghiêm; việc phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai kém hiệu quả; việc chỉ đạo xây dựng, thực hiện, kiểm tra, tổng kết rút kinh nghiệm trong việc thi hành pháp luật chưa đầy đủ, kịp thời; một bộ phận cán bộ làm công tác quản lý đất đai còn yếu kém về năng lực, phẩm 5 chất, còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng trong công tác quản lý, sử dụng đất đai; việc thanh tra, kiểm tra giám sát và xử lý các hành vi sai phạm trong quản lý đất đai chưa kịp thời; ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận nhân dân còn hạn chế. 2. Các giải pháp nhằm khắc phục. Đầu tiên, cần phải nghiên cứu định hướng vĩ mô, tầm nhìn chiến lược dài hạn về quản lý đất đai tầm 50-100 năm. Đã đến lúc cần có một đề tài khoa học hệ thống hóa mục tiêu của các văn bản nhà nước, đánh giá lại các loại sản phẩm quy hoạch, việc tổ chức lập các loại quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đai… Thứ hai, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và nhà đất ở nói riêng kèm theo những chế tài đủ sức răn đe đối với các hành vi vi phạm. Đồng thời, nhà nước cần tổ chức bộ máy quản lý rõ ràng, phân cấp thẩm quyền đi đôi với qui định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương để đưa các dự án quy hoạch vào thực tiễn một cách ổn định. Thứ ba, cần đẩy mạnh chỉ đạo, giám sát, thanh kiểm tra việc thực thi pháp luật từ đó đưa ra những giải pháp kịp thời với những yếu kém hay những tình huống phát sinh. Trang bị thêm trang thiết bị, cơ sở vật chất phục vụ cho công tác. Nghiêm khắc, mạnh tay trong việc thanh lọc bộ máy nhà nước, chống tham nhũng. Cần gia tăng số lượng cán bộ địa chính, chú trọng đào tạo chuyên môn nghiệp vụ, đồng thời thường xuyên kiểm tra và có biện pháp khen thưởng, kỷ luật hợp lý. Ngoài ra, không chỉ đào tạo cán bộ, nâng cao ý thức pháp luật cho người dân là điều cần thiết, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục. Cuối cùng, em xin đưa ra một số kiến nghị khác cụ thể đó là: a. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nên giảm số tiền đến mức tối đa khi cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, không nên bắt người dân nộp quá nhiều tiền khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cần áp dụng chính sách thu các nghĩa vụ tài chính linh hoạt hơn. 6 b. Giá đất ở Ngoài việc ổn định thị trường bất động sản nhằm điều tiết giá đất ở trên thị trường, tránh gây tăng đột biến, theo em nên lập một ban xác định giá đất ở mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để xác định được một giá đất của nhà nước sát với giá thị trường, đồng thời kích cầu để ổn định giá. c. Tranh chấp về nhà đất ở Đây là một vấn đề nan giải và xảy ra rất phổ biến, theo em cần đầu tư, đẩy mạnh công tác hoàn thiện, hiện đại hóa hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính và xây dựng cơ sở dữ về địa giới hành chính để giảm thiểu số vụ tranh chấp xảy ra. d. Thu hồi đất ở Khi thu hồi đất, cần làm tốt công tác tư tưởng cho người dân, đền bù giải phóng thỏa đáng ( tức là cần xác định giá đất sát với giá thị trường) có ban giám sát để tránh những trường hợp tiêu cực (kể cả từ phía cán bộ nhà nước lẫn người dân), giải quyết tranh chấp. e. Chính sách đầu tư Rút ngắn khoảng cách về quyền lợi giữa các chủ thể đầu tư, có thể cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện các dự án đầu tư có thời hạn; tiền thuê đất ở được tính bằng tiền sử dụng đất ở đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. KẾT LUẬN CHUNG Có thể nói, hoàn thiện một chính sách pháp luật về nhà đất ở là một việc không hề đơn giản, nó đòi hỏi sự cố gắng không chỉ của các cơ quan nhà nước, các nhà làm luật mà là của toàn dân. Mong rằng, Luật đất đai sắp được ban hành tới đây sẽ khắc phục được những tồn tại, hạn chế của tất cả các văn bản trước nó. 7 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 2. Luật nhà ở 2005 3. Giáo trình luật đất đai, Trường Đại học luật Hà Nội, Nhà xuất bản tư pháp, 2005 4. Tờ trình số 222/TTr-CP về dự án Luật Đất đai ( sửa đổi) ngày 6 tháng 9 năm 2012 5. http://baophutho.vn/kinh-te/201310/cong-tac-cap-giay-chung-nhanquyen-su-dung-dat-thuc-trang-va-nhung-kho-khan-2276691/ 6. http://www.cand.com.vn/News/PrintView.aspx?ID=210439 7. http://vov.vn/Kinh-te/Dia-oc/Dinh-gia-dat-sat-gia-thi-truong-la-vieckhong-tuong/276410.vov 8. http://vtc.vn/1-456427/kinh-te/thi-truong-bat-dong-san-nguy-co-vochum.htm 9. http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/Vie w_Detail.aspx?ItemID=256 8