Tài liệu Bài tập nhóm luật đất đai nhận xét, bình luận về những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lách luật dưới hình thức ủy quyền

I) ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế và là thành phần quan trọng của môi trường sống. Do vậy, con người luôn có mong muốn khai thác giá trị của đất đai phục vụ cho đời sống của mình. Ngày nay, sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng dất diễn ra khá phổ biến dưới nhiều hình thức khác nhau. Nhâṇ thấy điều đó, nhóm chung em tìm hiểu và giải quyết tình huống cụ thể như sau “Năm 2005, ông X nhâṇ chuyển nhượng quyền sử dụng 100m2 đất của ông Y ơ xa Tiên Sơn, huyê ̣n Tiên Du, tinh Băc Ninh. Để trốn tránh nghia vụ nô ̣p thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà nước, các bên đa ky kết hợp đông ủy quyền có công chứng. Ông Y ủy quyền cho ông X được quản ly, sử dụng và thực hiê ̣n các giao dịch chuyển quyền sử dụng diê ̣n tich đất trên. Sau đó, ông X xây dựng nhà 5 tầng trên mảnh đất này. Tháng 5/2006 ông X chuyển nhượng nhà đất cho người khác lấy tiền. Hỏi: 1. Các giao dịch trong vụ viê ̣c này có hợp pháp khôngg ì saog 2. Nếu xảy ra tranh chấp thì viê ̣c chuyển nhượng QSDĐ có được nhà nước công nhâ ̣n khôngg ì saog 3. Hay nhâ ̣n xét, bình luâ ̣n về nh̃ng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nhưng “lách luâ ̣t” dưới hình thức ủy quyềng 4. Nhóm anh (chị) hay đưa ra giải pháp hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t để ngăn chă ̣n nh̃ng hình thức “lách luâ ̣t” nàyg II) GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1) Các giao dịch trong vụ việc này có hợp pháp không? Vì sao? Điều 121 BLDS quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Điều 124 BLDS quy định về hình thức của giao dịch dân sự gôm các hình thức như sau: “1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản. 2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.” Trong vụ việc nêu trên xác định có ba giao dịch: Giao dịch thứ nhất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 100m2 đất của ông Y cho ông X (chưa xác định được hình thức giao dịch) Giao dịch thứ hai là giao dịch hợp đông ủy quyền, hợp đông quy định ông Y ủy quyền cho ông X quản ly, sử dụng, thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng diện tich đất 100m2. Trong tình huống không nêu lên các vấn đề về thời hạn ủy quyền hay quyền và nghia vụ của các bên…, nên mặc định hợp đông là hợp pháp. Hợp đông ủy quyền đa được công chứng. Giao dịch thứ ba là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất do ông X thực hiện cho người khác lấy tiền (ngôi nhà 5 tầng do ông X xây dựng theo đung quy định trong hợp đông ủy quyền về phạm vi được ủy quyền). Xem xét Điều 122 BLDS quy định về điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”. Căn cứ vào các quy định của pháp luật nêu trên có thể khẳng định: các giao dịch trong vụ việc trên hoàn toàn không hợp pháp, vì: Đối với giao dịch thứ nhất là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nhưng không có hợp đông chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật. Điều 697 BLDS quy định: “Hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận gĩa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Điều 689 BLDS quy định về hình thức chuyển QSDĐ: “1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.. ậy giao dịch này là không hợp pháp và không có hiệu lực pháp luật.” Đối với giao dịch 2 là hợp đông ủy quyền quản ly, sử dụng, thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ. Hợp đông ủy quyền là: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”. Ở đây giao dịch này cũng không hợp pháp do vi phạm pháp luật quy định tại Điều 122 BLDS về điều kiến có hiệu lực của giao dịch dân sự, rơi vào trường hợp quy định tại Điều 129 BLDS đó là giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Đối với giao dịch thứ ba là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất gĩa ông X với người khác để lấy tiền, giao dịch này được thực hiện trên cơ sơ giao dịch thứ hai, nghia là căn cứ vào hợp đông ủy quyền thỳ giao dịch này cũng vô hiệu. Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu…” 2) Nếu xảy ra tranh chấp thỳ việc chuyển nhượng QSDĐ có được nhà nước công nhận không? Vì sao? Có thể thấy rằng vụ việc nêu trên với các giao dịch dân sự về vấn đề đất đai đa xảy ra trong thực tế.. Sử dụng hợp đông ủy quyền trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là 1 cách lách luật khá phổ biến của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nhằm chốn tránh nghia vụ tài chinh đối với nhà nước. Thế nhưng nó lại chứa đựng rất nhiều rủi ro, vi dụ trong tình huống này do giao dịch thứ nhất gĩa ông X với ông Y không có hiệu lực pháp ly nên ông Y hoàn toàn có thể dựa vào đó để phủ nhận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước đó…như vậy tranh chấp xảy ra là hoàn toàn có thể. Giả sử tranh chấp có xảy ra. Xem xét quan hệ chuyển nhượng QSDĐ gĩa ông Y và ông X, xem xét tinh hợp pháp của giao dịch…Trên cơ sơ quy định của Điều 129 BLDS cơ quan có thẩm quyền xem xét và tuyên bố hợp đông ủy quyền vô hiệu, sau đó tiếp tục xem xét đến giao dịch bị che dấu là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ gĩa ông X và ông Y. Theo quy định tại khoản 1,2 Điều 689 BLDS và Điều 127 Luật đất đai năm 2003 cơ quan có thẩm quyền tuyên giao dịch này vô hiệu, nghia là nhà nước không thừa nhận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ gĩa ông Y với ông X. Trong trường hợp này khi tuyên giao dịch vô hiệu cơ quan có thẩm quyền xem xét và áp dụng Điều 134 BLDS: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Nếu quá thời hạn đó mà ông X và ông Y không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Các giao dịch dân sự trong vụ việc đều bị vô hiệu thì áp dụng khoản 2 Điều 137 BLDS để giải quyết hậu quả pháp ly: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” 3) Hãy nhận xét, bình luận về những giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nhưng “lách luật” dười hình thức ủy quyền. Đất đai là thuộc sơ h̃u toàn dân do nhà nước đại diện sơ h̃u và thống nhất quản li, người dân không có quyền sơ h̃u đối với đất đai nhưng được nhà nước giao đất và có quyền sử dụng, định đoạt đối với đất được nhà nước giao. Theo quy định của pháp luật QSDĐ của chủ thể này có thể chuyển cho chủ thể khác thông qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…QSDĐ, và trình tự thủ tục phải tuân theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Khi tiến hành các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật các chủ thể tham gia quan hệ này có nghia vụ phải đóng thuế cho nhà nước, trừ trường hợp nhà nước không quy định vấn đề này. Tuy nhiên, để chốn tránh nghia vụ này hay vì li do nào đó, vì thủ tục chuyển nhượng hay chuyển đổi QSDĐ quá rườm rà, tốn kém…mà các chủ thể đa thỏa thuận vơi nhau lách luật dưới hình thức lập hợp đông ủy quyền. ậy hợp đông ủy quyền và hợp đông chuyển nhượng QSDĐ có gì khác nhaug Khi các bên có nhu cầu và muốn chuyển nhượng QSDĐ cho nhau, sẽ tiến hành thỏa thuận các vấn đề về giá cả, hình thức, thời hạn,…và lập hợp đông chuyển nhượng. Hợp đông chuyển nhượng do các bên tự lập nhưng không được trái với các quy định của pháp luật, Điều 127 Luật đất đai quy định về trình tự thủ thục chuyển nhượng QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ thực chất là mua bán QSDĐ, theo đó bên bán chuyển nhượng QSDĐ cho bên mua và bên mua chuyển số tiền tương ứng cho bên bán theo quy định của pháp luật. Sau khi hợp đông chuyển nhựơng được công chứng và có hiệu lực QSDĐ sẽ là của bên mua, bên mua được nhà nước cấp giấy chung nhận QSDĐ mang tên mình. Còn hợp đông ủy quyền thỳ người này ủy quyền cho một người thực hiện đầy đủ các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất thông qua Hợp đông ủy quyền. Người nhận ủy quyền sẽ là người đại diện cho người ủy quyền, được quyền sử dụng, quản ly, định đoạt quyền sử dụng đất cho bất kỳ ai. ề bản chất không khác gì so với “mua bán đất”, lại không phải thực hiện nhiều thủ tục phiền hà, lại tiết kiệm được chi phi. Điểm khác gĩa hợp đông chuyển nhượng với hợp đông ủy quyền ơ chỗ, trong hợp đông ủy quyền quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người ủy quyền, không thuộc về người nhận ủy quyền. Tư cách của người nhận ủy quyền là thay mặt cho người ủy quyền thực hiện các quyền năng nêu trên. Các hoa lợi, lợi tức có được, nếu không thỏa thuận, vẫn thuộc về người ủy quyền. Nếu bên nhận ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người thư ba thì tiền đó vẫn là của bên ủy quyền và người nhận ủy quyền có nghia vụ giao lại cho chủ sơ h̃u thực sự - tức người ủy quyền. Như vậy có thể nói rằng sử dụng hợp đông ủy quyền để chuyển nhượng QSDĐ, các bên tham gia quan hệ này bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ tránh được nghia vụ về trả nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có), thuế chuyển nhượng QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân, lệ phi trước bạ… Khoản chi phi này không hề nhỏ. Không chi vậy, sử dụng hợp đông ủy quyền các bên có thể tránh được nh̃ng trình tự, thủ tục nhiêu khê, rườm rà… Tuy nhiên bên nhận ủy quyền phải chịu sự rủi do rất lớn, nguy cơ xảy ra tranh chấp gĩa các nên là rất cao. Các bên sử dụng hợp đông ủy quyền để chuyển nhượng QSDĐ trên cơ sơ tin tương lẫn nhau, nhưng cuộc sống không ai hiểu được ch̃ ngờ, vì nh̃ng lợi ich cá nhân, vì tham vọng vật chất, vì đông tiền con người ta có thể lật giọng với nhau, sẵn sàng mưu hại nhau để đạt mục đich cá nhân. Khi xảy ra tranh chấp do không chứng minh được tài sản đa là của mình, không đưa ra được các giấy tờ hợp pháp nên không được nhà nước thừa nhận và đành chấp nhận mất tài sản. 4) Các giải pháp hoàn thiện pháp luật để ngăn chặn những hình thức “lách luật” này Để giảm thiểu các tình trạng lợi dụng khe hơ của pháp luật và lách luật trong thực tế cuộc sống, một đòi hỏi khách quan và bức thiết đó là pháp luật phải không ngừng được củng cố và hoàn thiện, không ngừng nâng cao hiệu lực thực thi. Ngay từ hoạt động xây dựng pháp luật nhà làm luật cần phải đảm bảo tinh khả thi cũng như có tinh dự báo, đảm bảo cho các chế tài thực sự có tinh răn đe cao. Đối với việc sử dụng giao dịch là hợp đông ủy quyền nhằm chuyển nhượng QSDĐ nhà nước cần có các quy định cụ thể hơn về việc chuyển nhượng QSDĐ, cũng như nh̃ng trường hợp được sử dụng hợp đông ủy quyền. ề hợp đông ủy quyền cần xác định cụ thể nội dung, mục đich và nh̃ng trường hợp được sử dụng. iệc chuyển nhượng QSDĐ nhà cần nước quy định rõ ràng cụ thể hơn về hình thức giao dịch phải là văn bản có công chứng, cũng như các điều kiện chuyển nhượng, mọi trường hợp vi phạm đều không được pháp luật công nhận. Bên cạnh đó nhà nước cũng cần phải rà soát lại các quy phạm pháp luật quy định về vấn đề chuyển QSDĐ, xem xét quy định nào còn phù hợp, quy định nào không phù hợp thỳ xóa bỏ. Cần phải giảm thiểu hơn ña trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tránh tình trạng “người dân sợ chinh quyền” cũng như giảm các loại thuế cho phù hợp. Quy định cụ thể về chế tài xử li đối với nh̃ng giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật là vấn đề quan trọng hiện nay, bên cạnh đó việc tuyên truyền cho nhân dân hiểu pháp luật và nghiêm chinh thực hiện pháp luật là việc làm cần được đảm bảo thực hiện thường xuyên hơn ña… III) KẾT BÀI Nhà nước làm ra pháp luật là để quản ly và duy trì sự ổn định chung của toàn xa hội, các quy phạm pháp luật của ngành luật đất đai hay luật dân sự nói riêng cũng không nằm ngoài mục đich đó. Tuân thủ và chấp hành các quy định của pháp luật là để đảm bảo lợi ich cho chinh bản thân các chủ thể của quan hệ pháp luật và cao hơn là của toàn xa hội. Các hành vi “lách luật” như trong trường hợp nêu trên sẽ gây ra nh̃ng thiệt hại không mong muốn cho chinh các bên tham gia vào quan hệ pháp luật đó. ì vậy mỗi tổ chức, cá nhân cần không ngừng nâng cao nhận thức pháp luật của mình để thực hiện có hiệu quả mục đich điều chinh của nó. MỤC LỤC TRANG ĐẶT VẤN ĐỀ 1 GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1 1. Các giao dịch trong vụ việc này có hợp pháp không? Vì sao? 1 2. Nếu xảy ra tranh chấp thì việc chuyển nhượng QSDĐ có 3 được Nhà nước công nhận không? Vì sao? 3. Nhận xét, bình luận về những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lách luật dưới hình thức ủy quyền 4. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật để ngăn chặn những hình thức “lách luật” hiện nay 3 5 LỜI KẾT 5 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb.CAND, Hà Nội, 2008. 2. Luật đất đai năm 2003. 3. Bộ luật dân sự năm 2005. 4. Bộ luật hình sự 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009).