Tài liệu Bài tập nhóm đất đai liên quan đến giấy tờ chuyển nhượng vườn ao

Bài tập nhóm đất đai liên quan đến giấy tờ chuyển nhượng vườn ao ĐỀ BÀI SỐ 1 1. Ngày 1.10.1976, Bà Lê Thị Thục kí giấy tờ chuyển nhượng  vườn ao, hoa màu cho bà Trần Thị Bàn (mẹ ông Phạm Văn Định). Nội dung chuyển nhượng: hoa màu, vườn ao đằng trước và 3 gian nhà tre có diện tích 1 sào(360m2). Có giấy tờ xác nhận của UBND xã. 2. Ngày 11.10.1976, Bà Lê Thị Thục kí với bà Trần Thị Bàn Giấy  biên nhận có nội dung giao nhượng thêm ao đằng sau và bổ sung  nội dung thanh toán giá trị chuyển nhượng cho toàn bộ diện tích  chuyển nhượng ngày 1.10.1976. 3. Ngày 30.12.2005, UBND huyện Từ Liêm có quyết định số  4369/QĐ – UB về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở  khu dân cư nông thôn cho 94 trường hợp đang sử dụng đất tại xã  Đông Ngạc. Trong đó có hộ gia đình bác Phạm Văn Định. Theo đó bác Phạm Văn Định thuộc trường hợp sử dụng đất ổn định trước  ngày 15.10.1993, đất không có giấy tờ quy định tại k1 Đ5 QĐ  23/2005/QĐ – UB ngày 18.02.2005 của UBND thành phố Hà nội,  không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Do vậy phải nộp phí  trước bạ đất, phí địa chính; diện tích đất ở vượt hạn mức nộp 50% tiền sử dụng đất. 4. Ngày 24.9.2010, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Từ  Liêm ra công văn số 177/TN& MT về việc xác định nguồn gốc và  quá trình sử dụng đất của ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn  Hòa. Trong đó có các kết luận, không đủ cơ sở chứng minh nguồn gốc đất sử dụng trước ngày 18/12/1990, chưa đủ cơ sở kết luận  loại đất, diện tích, thời điểm sử dụng đất. Do vậy, Phòng tài  nguyên đề nghị UBND xã Đông Ngạc lấy ý kiến khu dân cư theo  TT 06.2007/TTBTNMT ngày 2.7.2007 5. Ngày 30.11.2010UBND huyện Từ Liêm ra thông báo số  1720/TB UBND về việc lấy ý kiến khu dân cư. Ngày 04.12.2010,  UBND xã Đông Ngạc công bố kết quả phiếu lấy ý kiến nhân dân.  Theo ý kiến của khu dân cư, đất của gia đình ông Phạm Văn Định  và ông Phạm Văn Hòa là do bà Trần Thị Bàn(nhận chuyển  nhượng từ bà Lê Thị Thục) để lại, là đất thổ cư, được sử dụng từ  năm 1976, không có tranh chấp. 6. Ngày 3.3.2011,Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Từ Liêm có biên bản kiểm tra hiện trạng đất của gia đình ông Phạm Văn  Định và ông Phạm Văn Hòa. Theo đó đất sử dụng ổn định trước  năm 1980, không có tranh chấp, đã xây dựng các công trình trên  thửa đất, có tường bao vây quanh. 7. Ngày 14.6.2011, UBND huyện Từ Liêm có công văn số 276/ TN và MT về việc trả lời đơn của ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn  Hòa. Tại công văn này không thừa nhận giấy chuyển nhượng  vườn ao, hoa màu năm 1976 là giấy chuyển nhượng quyền sử  dụng đất. Công văn không nêu rõ nguyên nhân của việc không  thừa nhận. Do vậy, đất thuộc dạng không có giấy tờ theo quy định. Một lần nữa, UBND huyện Từ Liêm khẳng định phải nộp tiền sử  dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình 2 ông theo QĐ 4369 của UBND là đúng. 8. Ngày15.05.2012. theo đề nghị của ông Phạm Văn Định và ông  Phạm Văn Hòa, UBND xã Đông Ngạc trích lục bản đồ: – Trích sao sổ mục kê kèm theo bản đồ năm 1987, đất chưa ghi tên bà Trần  Thị Bàn.. Thuộc thửa đất của hộ gia đình ông Phạn Văn Nghị(đất  thổ cư) diện tích 953m2 và thửa đất số 49 của ông Phan Văn  An(đất thổ cư) diện tích 440m2. – Trích sao sổ mục kê kèm theo  bản đồ năm 1994:đất là thửa đất số 02 Tờ bản đồ 27, diện tích  595m2, loại đất thổ cư đứng tên bà Trần Thị Bàn. 9. Ngày 8.5.2012.UBND huyện Từ Liêm ra quyết định 2818 về  việc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền  sử dụng đất cho ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa. Theo đó, diện tích đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất của 2 ông được  điều chỉnh bằng:595 trừ 360 bằng 143m2.(ông Phạm Văn Định  67,5m và ông Phạm Văn Hòa 75,5m) Vì vậy, tại phiếu yêu cầu tư  vấn số… ngày… năm 2012, ông Định đã đề nghị trung tâm tư vấn  pháp luật trường HLU tư vấn bằng văn bản về các nội dung: – Tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân cư có thể chứng minh cho Tờ  mua bán năm 1976 được không? – Trả lời của Phòng tài nguyên và môi trường số 177/TN&MT ngày 24/9/2010của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Từ Liêm có  đúng không? – Gia đình có phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất không? – Số m2 phải đóng tiền sử dụng đất, kể cả số đã bán(đã lấy sổ) có đúng không? NỘI DUNG 1. Tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân cư có thể chứng  minh cho Tờ mua bán năm 1976 được không? Tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân cư có thể chứng minh cho Tờ  mua bán năm 1976. Theo thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi  trường số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007  hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ –  CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của chính phủ qui định bổ sung về  việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực  hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái  định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai: I. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định quy định tại khoản 4 Điều 3 Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ  quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 84/2007/NĐ­CP thì Ủy  ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác định thời điểm bắt đầu  sử dụng đất vào mục đích sử dụng đất hiện tại như sau: 1. Khi thực hiện công việc thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và  thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa  đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt  trong quá trình xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là Giấy chứng nhận) theo quy định tại khoản 2 Điều 135 và khoản 2  Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ­CP ngày 29 tháng 10 năm  2004 về thi hành Luật Đất đai (gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ­ CP), Ủy ban nhân dân cấp xã phải lấy ý kiến của khu dân cư gồm  những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất  vào mục đích hiện tại của thửa đất. Ý kiến của khu dân cư được  lập thành văn bản theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư  này và phải được công bố công khai cùng với danh sách các  trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp Giấy chứng  nhận. 2. Sau khi kết thúc việc công khai theo quy định, Ủy ban nhân dân  cấp xã xem xét các ý kiến đóng góp về nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện tại để ghi xác  nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận gửi Văn phòng đăng ký  quyền sử dụng đất cùng với Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư và  các giấy tờ theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Nghị định số  181/2004/NĐ­CP Theo đề bài: Ngày 30.11.2010 UBND huyện Từ Liêm ra thông báo số 1720/TB UBND về việc lấy ý kiến khu dân cư. Ngày  04.12.2010, UBND xã Đông Ngạc công bố kết quả phiếu lấy ý kiến nhân dân. Theo ý kiến của khu dân cư, đất của gia đình ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa là do bà Trần Thị Bàn(nhận  chuyển nhượng từ bà Lê Thị Thục) để lại, là đất thổ cư, được sử  dụng từ năm 1976, không có tranh chấp; ngày 3.3.2011, Phòng  Tài nguyên và Môi trường huyện Từ Liêm có biên bản kiểm tra  hiện trạng đất của gia đình ông Phạm Văn Định và Phạm Văn  Hòa. Theo đó đất sử dụng ổn định trước năm 1980, không có  tranh chấp, đã xây dựng các công trình trên thửa đất, có tường  bao vây quanh. Từ đó ta có thể thừa nhận đất của gia đình ông  Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa là đất sử dụng ổn định.  Nên tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân cư có thể chứng minh cho Tờ  mua bán năm 1976 được. 2. Trả lời của Phòng tài nguyên và môi trường số  177/TN&MT ngày 24/9/2010 của Phòng Tài  nguyên và Môi trường huyện Từ Liêm có đúng  không? Trả lời của Phòng Tài nguyên và Môi trường số 177/TN&MT ngày  24/9/2010 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Từ Liêm là  sai. Vào ngày 1.10.1976, bà Lê Thị Thục kí giấy tờ chuyển  nhượng vườn ao, hoa màu cho bà Trần Thị Bàn (mẹ ông Phạm  Văn Định) và đã có xác nhận của UBND xã. Mà theo điểm b khoản 1 Điều 127 Luật lao động năm 2003 quy định về trình tự, thủ tục  chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng  quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà  nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất của hộ  gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của  công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường,  thị trấn nơi có đất. Vì thế, giấy tờ chuyển nhượng đất mà bà Lê Thị Thục đã kí với bà Trần Thị Bàn là giấy tờ hoàn toàn hợp pháp và  có hiệu lực. Mặt khác, theo như quyết định số 4369/QĐUB về việc cấp giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu dân cư nông thôn cho 94  trường hợp đang sử dụng đất tại xã Đông Ngạc, đất của ông  Phạm Văn Định (do bà Trần Thị Bàn để lại) thuộc trường hợp sử  dụng đất ổn định trước ngày 15.10.1993; đất không có giấy tờ quy  định tại khoản 1 Điều 5 QĐ 23/2005/QĐUB ngày 18.02.2005 của  Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Vì vậy, mảnh đất đó đương nhiên thuộc quyền sở  hữu của ông Phạm Văn Định mà cơ quan hành chính nhà nước ở  địa phương phải có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó; đồng thời, ông Phạm Văn Định sẽ phải thực hiện nghĩa vụ hành chính của mình là nộp phí trước bạ, phí  địa chính trong thời gian sử dụng đất trước đó. Chính vì thế, nếu phòng Tài nguyên và môi trường huyện Từ Liêm kết luận mảnh đất của ông Phạm Văn Định không đủ cơ sở chứng minh nguồn gốc đất sử dụng trước ngày 18.12.1990 chưa đủ cơ  sở kết luận loại đất , diện tích, thời điểm sử dụng đất là hoàn toàn  không có cơ sở, dẫn đến những thắc mắc cho người dân mà cụ  thể ở đây là ông Phạm Văn Định. 3. Gia đình có phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất không? Gia đình ông Đinh không phải nộp tiền sử dụng đất: Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003: “Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã phường thì trấn xác nhận là sử dụng trước ngày 15 tháng 10  năm 1993” thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời: theo nghị định 198/2004/NĐ CP thì ở khoản 3 điều 4 có quy định “ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với  trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 và được quy  định tại Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ­CP ngày 29 tháng  10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai” sẽ không  phải nộp tiền sử dụng đất. Đối chiếu với trường hợp của ông Định và ông Hòa thì ta có thể  thấy là: diện tích đất mà hai ông đang sử dụng là đất vườn ao( quy định tại điều 87 Luật đất đai), có giấy tờ về việc chuyển nhượng  quyền sử dụng đất( giấy tờ chuyển nhượng được kí giữa bàn Bàn và bà Thục được kí năm 1976) và đã được UBND  xã Đông Ngạc xác nhận là đất không có tranh chấp. Như vậy thì gia đình ông sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. 4. Số m2 phải đóng tiền sử dụng đất, kể cả số đã  bán(đã lấy sổ) có đúng không? Việc xác định số m2 mà UBND huyện Từ Liêm yêu cầu gia đình  phải nộp tiền sử dụng đất là không đúng. Trường hợp của ông Định và ông Hòa thuộc khoản 2,điều 50 Luật  đất đai: “ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người  khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ  ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có  hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng  đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã,  phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử  dụng đất.” Hơn nữa, ta có thể thấy những việc sử dụng đất của ông Hòa và  ông Định có các điều kiện: + Đất sử dụng lâu dài, không có tranh chấp được UBND xã xác  nhận, có phiếu lấy ý kiến nhân dân xã Đông Ngạc,( 04.12.2010,  UBND xã Đông Ngạc công bố kết quả phiếu lấy ý kiến nhân dân.  Theo ý kiến của khu dân cư, đất của gia đình ông Định và ông  Hòa là do bà Bàn(nhận chuyển nhượng từ bà Thục) để lại, là đất  thổ cư, được sử dụng từ năm 1976, không có tranh chấp. ) + Diện tích đất mà các ông đang sử dụng là đất vườn ao có một trong các loại giấy tờ được quy định trong khoản 1 điều 14  của quy định trên: giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất,  mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm  1993 và trên giấy tờ cũng có ghi diện tích đất ở là 360m2. Mà ở điểm a khoản 4 điều 14 tại Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền  với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt  Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn  thành phố Hà Nội (Ban hành kèm theo Quyết định số 117/2009/QĐ­UBND ngày 01 tháng  12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội) có quy  định: ”Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày  18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về  quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này có ghi nhận rõ ranh giới, diện tích thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì diện tích đất  vườn, ao đó được xác định là đất ở, không phải nộp tiền sử dụng  đất khi cấp Giấy chứng nhận.” Như vậy,ông Định sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất dù đối với  đất đã có số hay chưa có sổ. Do đó, mà việc xác định số m2 đất phải đóng tiền,kể cả số đã  bán(đã lấy sổ) theo quyết định của UBND xã là sai. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ luật lao động năm 2003 2. Lu   ật đất đai  2003. 3. Nghị định 181/2004/NĐ­CP của Chính phủ : Nghị định về thi  hành Luật Đất đai 4. Nghị định số 84/2007/NĐ­CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ.  Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi  thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết  khiếu nại, tố cáo. 5. Thông tư số 06/2007/TT­BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007  của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số  điều của Nghị định số 84/2007/NĐ­CP ngày 25 tháng 5 năm 2007  của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất  và giải quyết khiếu nại về đất đai 6. Nghị định 198/2004/NĐ­CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về  thu tiền sử dụng đất. 7. QUYẾT ĐỊNH 117/2009 của UBND thành phố Hà Nội VỀ VIỆC  BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN  SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC  GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG VỀ SỬ DỤNG ĐẤT,  SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ  NHÂN, CỘNG ĐỒNG DÂN CƯ, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở  NƯỚC NGOÀI, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC SỞ HỮU NHÀ  Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM  TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI