Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ---------------------- NGUYỄN NGỌC ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ----------- ----------- NGUYỄN NGỌC ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 62.85.01.03 LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN THẾ HÙNG THÁI NGUYÊN - NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chƣa từng để bảo vệ ở bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã đƣợc cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Anh i LỜI CẢM ƠN Luận án này đƣợc thực hiện tại trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Trƣớc tiên, tôi xin trân trọng cám ơn PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án. Tôi xin chân thành cám ơn BGH trƣờng Đại học Nông lâm - Đại học Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu và học tập. Tôi cũng xin đƣợc gửi lời cám ơn đến tập thể các thầy cô bộ môn Trắc địa GIS và Viễn thám, các đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành nghiên cứu này. Cuối cùng, tôi xin đƣợc bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới các thành viên trong gia đình của tôi, những ngƣời đã luôn ở bên cạnh tôi để động viên, khích lệ tinh thần để tôi có đủ quyết tâm hoàn thành luận án. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Anh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................ iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................. vii DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ ix DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ ........................................................ x MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ......................................................................... 3 2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................... 3 2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................... 3 3. Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................. 3 3.1. Về ý nghĩa khoa học lý luận ........................................................................... 3 3.2. Về ý nghĩa thực tiễn ....................................................................................... 3 4. Các điểm mới của đề tài .................................................................................... 4 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 5 1.1. Đất đai và thị trƣờng đất đai........................................................................... 5 1.1.1. Đất đai ......................................................................................................... 5 1.1.2. Thị trƣờng, thị trƣờng đất đai ..................................................................... 6 1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị .................................... 8 1.2.1. Giá đất ......................................................................................................... 8 1.2.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị................................................ 10 1.3. Định giá đất và các phƣơng pháp định giá đất ............................................. 15 1.3.1. Định giá và định giá đất ............................................................................ 15 1.3.2. Các phƣơng pháp định giá đất................................................................... 16 1.4. Công tác quản lý và định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới..................... 18 iii 1.4.1. Ở trên thế giới............................................................................................ 18 1.4.2. Ở Việt Nam ............................................................................................... 25 1.5. Một số mô hình nghiên cứu về định giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở Việt Nam và trên Thế giới.......................................................................... 30 1.5.1. Các mô hình nghiên cứu trên Thế giới...................................................... 30 1.5.2. Các mô hình nghiên cứu ở Việt Nam........................................................ 34 1.5.3. Kinh nghiệm về định giá đất hàng loạt ..................................................... 37 1.6. Các kết luận qua phân tích tổng quan .......................................................... 43 Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................... 45 2.1 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 45 2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu................................................................................ 45 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 45 2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 45 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên ........................................................................................................ 45 2.2.2. Đánh giá công tác xây dựng, quản lý và biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................ 45 2.2.3. Sự khác biện giữa giá đất ở đô thị theo quy định và giá đất thị trƣờng trên địa bàn thành phố ................................................................................................ 45 2.2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ........................................................................................................ 46 2.2.5. Kết quả bƣớc đầu xây dựng mô hình xác định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ....................................................................................... 46 2.2.6. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên...................................................... 46 2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................. 46 2.3.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 46 2.3.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu và tuyến đƣờng điều tra.................. 47 iv 2.3.3. Phƣơng pháp chọn mẫu điều tra, phỏng vấn ............................................. 49 2.3.4. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp .............................................................. 50 2.3.5. Phƣơng pháp phân tích, so sánh ................................................................ 50 2.3.6. Phƣơng pháp phân tích xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ............... 51 2.3.7. Phƣơng pháp xây dựng mô hình hồi quy giá đất ...................................... 54 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 56 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên ........................................................................................................ 56 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 56 3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ........................................................................... 58 3.1.3. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai ........................................................ 61 3.2. Đánh giá công tác xây dựng, quản lý và biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................... 64 3.2.1. Công tác quản lý giá đất ............................................................................ 64 3.2.2. Công tác xây dựng giá đất ......................................................................... 66 3.2.3. Biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014............................................................. 68 3.3. Sự khác biện giữa giá đất ở đô thị theo quy định và giá đất thị trƣờng trên địa bàn thành phố ................................................................................................ 73 3.3.1. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trƣờng trên một số tuyến đƣờng trung tâm (khu vực I) ..................................................................... 74 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra .................................................................. 75 3.3.2. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trƣờng trên một số tuyến đƣờng cận trung tâm (khu vực II) ............................................................. 78 3.3.3. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trƣờng trên một số tuyến đƣờng xa trung tâm (khu vực III) .............................................................. 81 3.3.4. Đánh giá chung.......................................................................................... 85 3.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố.............. 86 v 3.4.1. Tiêu chí phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị .................. 86 3.4.2. Phân tích và đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đất ...... 88 3.5. Kết quả bƣớc đầu xây dựng mô hình định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................................................................................. 98 3.5.1. Lựa chọn và định dạng biến cho mô hình nghiên cứu .............................. 98 3.5.3. Ứng dụng mô hình để ƣớc tính giá đất ở đô thị ...................................... 113 3.6. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ....................................................... 114 3.6.1. Cơ sở đề xuất các giải pháp..................................................................... 114 3.6.2. Giải pháp thực hiện công tác quản lý và định giá đất ............................. 115 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 119 1. Kết luận ......................................................................................................... 119 2. Kiến nghị ....................................................................................................... 120 DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ .................. 121 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 122 PHỤ LỤC ......................................................................................................... 129 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài chính BXD : Bộ Xây dựng BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng CT-TTg : Chỉ thị Thủ tƣớng ĐVT : Đơn vị tính GPMB : Giải phóng mặt bằng GIS : Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System) HĐND : Hội đồng nhân dân JPPH : Cục dịch vụ định giá bất động sản NSDĐ : Ngƣời sử dụng đất NXB : Nhà xuất bản NĐ-CP : Nghị định Chính phủ NQ-CP : Nghị quyết Chính phủ NQ-HĐND : Nghị quyết Hội đồng nhân dân PRA : Phƣơng pháp điều tra có sự tham gia của ngƣời dân (Participatory Rural Appraisal) Phòng TN&MT : Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng QLNN : Quản lý Nhà nƣớc QSDĐ : Quyền sử dụng đất QĐ-TTg : Quyết định Thủ tƣớng QĐ-UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân QSH : Quyền sở hữu RM : Tiền Malaysia Sở TN&MT : Sở Tài nguyên và Môi trƣờng TTLT : Thông tƣ liên tịch TT : Thông tƣ vii TTBD-ĐBDC : Trung tâm bồi dƣỡng đại biểu dân cử TP. HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn UBTVQH : Uỷ ban thƣờng vụ quốc hội. UBND : Uỷ ban nhân dân USD : Tiền Mỹ (US Dollar) VNĐ : Tiền Việt Nam CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất ở thành phố Thái Nguyên năm 2014 Bảng 3.2: Khung giá đất ở đô thị TP Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 Bảng 3.3. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đƣờng phố trung tâm theo quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 - 2014 Bảng 3.4. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đƣờng phố cận trung tâm theo quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 - 2014 Bảng 3.5. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đƣờng phố xa trung tâm theo quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 - 2014 Bảng 3.6: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trƣờng ở một số tuyến đƣờng khu vực I trên địa bàn thành phố Thái nguyên Bảng 3.7: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trƣờng ở một số tuyến đƣờng khu vực II trên địa bàn thành phố Thái nguyên Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trƣờng ở một số tuyến đƣờng khu vực III trên địa bàn thành phố Thái nguyên Trang 62 68 69 70 72 75 79 82 Bảng 3.9: Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 87 Bảng 3.10: Kết quả kiểm định thang đo qua đánh giá Cronbach’ Alpha 90 Bảng 3.11: Thang đo các yếu tố ảnh hƣởng sau phân tích Cronbach’s Alpha 91 Bảng 3.12: Các biến đặc trƣng đƣợc đƣa vào phân tích nhân tố EFA 92 Bảng 3.13: Mô hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbanh’s Alpha và EFA 94 Bảng 3.14: Kết quả hệ số hồi quy - Coefficients 95 Bảng 3.15. Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đất 97 Bảng 3.16: Định dạng biến cho mô hình hồi quy giá đất 99 Bảng 3.17: Thống kê mô tả các biến định tính 105 Bảng 3.18: Kết quả mô hình hồi quy lần thứ nhất 106 Bảng 3.19: Kết quả kiểm định bằng mô hình hồi quy đơn với các biến độc lập 107 Bảng 3.20: Kết quả mô hình hồi quy lần thứ hai 109 2 Bảng 3.21: Kết quả xác định R của mô hình hồi quy phụ các biến độc lập 110 Bảng 3.22: Ƣớc tính giá đất bằng mô hình hồi quy 113 ix DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tới giá đất Trang 51 Hình 2.2: Sơ đồ phân tích quá trình chạy hồi quy 55 Hình 3.1: Bản đồ hành chính tp Thái Nguyên 56 Hình 3.2: Quy trình xây dựng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên theo Quyết định số 03/2012/QĐ-UB ngày 21/2/2012 của UBND tỉnh 66 Hình 3.3: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trƣờng 74 Hình 3.4: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trƣờng tại khu vực I 77 Hình 3.5: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trƣờng tại khu vực II 80 Hình 3.6: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trƣờng tại khu vực III 83 Hình 3.7. Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất 89 x MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong xu thế xã hội ngày càng phát triển, cơ chế thị trƣờng xuất hiện, việc trao đổi mua bán đất đai là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trƣờng còn gọi là thị trƣờng đất đai thuộc thị trƣờng bất động sản. Thị trƣờng này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bƣớc đầu đƣợc mở rộng. Hiến pháp (1980) [21], lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Hiến pháp (1992) [22], ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trƣờng bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhƣợng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Hiến pháp (2013) [26], một lần nữa khẳng định lại “Ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất đƣợc pháp luật bảo hộ”. Nhận thức đƣợc ảnh hƣởng của thị trƣờng bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) [19], đã chỉ đạo phải “Tổ chức và quản lý tốt thị trƣờng bất động sản”. Đến Đại hội lần thứ X (2006) [20], Đảng ta đã nhấn mạnh hơn nữa là phải “Phát triển thị trƣờng bất động sản có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tƣ. Nhà nƣớc vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trƣờng bất động sản vừa là nhà đầu tƣ BĐS lớn nhất”. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trƣờng bất động sản và thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nƣớc ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng, nguồn lực quan trọng nhất của đất nƣớc, Luật đất đai (1993) [23], ra đời thay thế Luật Ðất đai năm 1988, bên cạnh việc cho phép ngƣời sử dụng đất có năm quyền (chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế và thế chấp) đã thừa nhận đất đai có giá và quy định "Nhà nƣớc xác định giá các loại 1 đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,…". Luật Ðất đai (2003) [25], đã tạo ra một "luồng gió mới", cùng với cơ chế đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, đã tác động tích cực đến thị trƣờng, chính sách tài chính về đất đai và làm cho giá quyền sử dụng đất trên thị trƣờng dần vận động về mức hợp lý hơn. Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý giá đất, khung giá đất, do Nhà nƣớc định giá; Luật Ðất đai (2013) [27], ra đời nhằm bổ sung và hoàn thiện có tính chất căn bản để đi theo hƣớng thị trƣờng hơn từ quan điểm đến nguyên tắc, phƣơng pháp và cơ chế định giá. Bên cạnh những kết quả tích cực trên, thị trƣờng bất động sản của Việt Nam thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều bất cập nhƣ phát triển còn thiếu ổn định, quan hệ cung - cầu chƣa đảm bảo sự cân bằng; Giá cả vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập của ngƣời dân và có diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến những bất cập trên là do Việt Nam chƣa có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, thống nhất, có đủ độ tin cậy để phục vụ công tác điều hành thị trƣờng và phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội. Chính vì vậy, để khắc phục đƣợc những hạn chế này, việc có một bảng giá đất quy định phù hợp là hết sức cần thiết. Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế, xã hội và chính trị của tỉnh Thái Nguyên, là đầu mối giao thông của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc có tiềm năng về thƣơng mại dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và truyền thống văn hóa lâu đời. Đặc biệt thành phố Thái Nguyên còn có cơ sở hạ tầng tƣơng đối đồng bộ và hoàn chỉnh, nên giá đất ở trên địa bàn thành phố đang ngày càng tăng lên rõ rệt khiến cho thị trƣờng nhà đất vài năm gần đây phát triển rất nhanh. Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trƣờng thành phố Thái Nguyên biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất theo quy định lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trƣờng. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Bối cảnh trên đặt ra cho thấy việc xem 2 xét một cách hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác quản lý và định giá đất, trên cơ sở đó đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tới giá trị đất đai ở thành phố Thái Nguyên là hết sức cần thiết. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm góp phần từng bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Tìm hiểu về giá đất và một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Mối quan hệ và sự khác biệt giữa giá đất ở đô thị trên thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Xác định và phân tích mức độ ảnh hƣởng của một số yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Bƣớc đầu xây dựng mô hình định giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên nhằm đƣa ra những dự báo cho tƣơng lai một cách khoa học, giúp Nhà nƣớc nắm bắt, nghiên cứu sự hình thành và phát triển của thị trƣờng BĐS, từ đó đƣa ra những biện pháp quản lý phù hợp. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Về ý nghĩa khoa học lý luận Góp phần làm rõ thêm lý luận khoa học về một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị. 3.2. Về ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu phục vụ công tác định giá đất và quản lý nhà nƣớc về giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 3 4. Các điểm mới của đề tài (1) Xác định một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (vị trí, cơ sở hạ tầng, môi trƣờng, chính sách pháp lý, cá biệt, kinh tế và xã hội). (2) Nghiên cứu bƣớc đầu đã xác định đƣợc hàm giá đất ở đô thị phụ thuộc vào các yếu tố ảnh hƣởng. Đây có thể là tài liệu tham khảo vận dụng vào việc xây dựng bảng giá đất ở đô thị của Nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, xây dựng giá đất cụ thể phục vụ công tác tƣ vấn về giá đất. 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Đất đai và thị trƣờng đất đai 1.1.1. Đất đai Có rất nhiều khái niệm về đất đai, theo Brinkman và Smyth (1976) [60], cho rằng: “Đất đai về mặt địa lý mà nói thì là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất: có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán đƣợc, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dƣới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nƣớc, quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt động bởi con ngƣời trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tƣơng lai”. Theo Dale & McLaughlin (1988) trích dẫn bởi Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng (2010) [5], thì “Đất đai là bề mặt của Trái đất, vật chất phía dƣới, không khí phía trên và tất cả những thứ gắn với nền đất”. Tuy nhiên đến năm 1993, trong Hội nghị quốc tế về Môi trƣờng ở Rio de Janerio, Brazil trích dẫn bởi Lê Quang Trí (2005) [54], đất đai về mặt thuật ngữ khoa học đƣợc hiểu theo nghĩa rộng là “Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hình, mặt nƣớc (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con nguời, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc, hay hệ thống thoát nƣớc, đƣờng xá, nhà cửa.. )”. Đoàn Văn Trƣờng, Ngô Trí Long (1997) [58], cho rằng: “Đất đai là thiết yếu đối với cuộc sống và sự sinh tồn của chúng ta. Tầm quan trọng của nó làm cho đất đai trở thành trung tâm chú ý của các nhà luật sƣ, địa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế. Vì mỗi điều lệ này đều liên quan tới đất đai và việc sử dụng đất, nên các xã hội, các nƣớc và cả thế giới đều bị tác động”. 5 Theo Lê Quang Trí (1998) [53], “Đất đai là một thực thể tự nhiên dƣới đặc tính không gian và địa hình và thƣờng đƣợc kết hợp với một giá trị kinh tế đƣợc diễn tả dƣới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên”. Luật đất đai (1993) [23], khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng”. Nhƣ vậy, khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự)... nhƣng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai là loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trƣờng không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai. 1.1.2. Thị trường, thị trường đất đai Theo Trần Thúy Lan (2005) [10], sản xuất hàng hóa là sản xuất ra sản phẩm để bán. Vì vậy, cần có nơi để cho ngƣời sản xuất và ngƣời tiêu dùng gặp nhau để trao đổi, nơi ấy là thị trƣờng. Vậy thị trƣờng là cái tất yếu, cái hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa. Theo nghĩa hẹp “Thị trƣờng là nơi diễn ra sự chuyển nhƣợng, trao đổi, mua bán hàng hóa và dịch vụ”. Còn theo nghĩa rộng “Thị trƣờng là biểu hiện của quá trình mà ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại với nhau để xác định giá cả và lƣợng hàng hóa tham gia mua bán”. Theo Phí Mạnh Hồng (2013) [9], cho rằng “Thị trƣờng là tập hợp các điều kiện và thỏa thuận mà thông qua đó ngƣời mua và ngƣời bán tiến hành trao đổi hàng hóa với 6 nhau”. Còn theo Robert và Daniel (1994) trích dẫn bởi Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) [49], “Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi”. Hay nói cách khác: thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai có thể đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nhƣ ở nƣớc ta. Tại điều 5 Luật Đất đai (2003) [25], quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", và tại điều 4 Luật đất đai (2013) [27], khẳng định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Do đó không tồn tại thị trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nƣớc ta, chủ thể lƣu thông trên thị trƣờng đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, có thể thấy rằng: thị trƣờng đất đai là tổng hòa các giao dịch dân sự về đất đai theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định. Đó là một thị trƣờng của các hoạt động giao dịch nhƣ: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhƣợng,... Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, đƣợc diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Và khi đã gọi là thị trƣờng tất yếu phải tuân thủ theo quy luật của thị trƣờng. Thị trƣờng đất đai có liên quan đến lƣợng tài sản lớn trong nền kinh 7 tế quốc dân của mỗi nƣớc, do đó thị trƣờng đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: + Thị trƣờng đất đai phát triển sẽ giúp phân bổ và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực đất đai, lao động và thu hút các nguồn lực khác. + Thị trƣờng đất đai là một thị trƣờng quan trọng trong các thị trƣờng. Phát triển tốt thị trƣờng đất đai sẽ giúp phát triển các thị trƣờng khác và thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển. + Thị trƣờng đất đai (cùng với thị trƣờng bất động sản) là thị trƣờng đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh, không thị trƣờng hàng hoá nào có thể thay thế đƣợc. + Thị trƣờng đất đai phát triển sẽ thu hút một lƣợng lớn vốn trên thị trƣờng tài chính tiền tệ, giá trị các công trình hay xây dựng nhà ở hàng năm đƣợc tính vào tăng trƣởng GDP. Và ngƣợc lại, thị trƣờng tài chính phát triển chậm sẽ kéo theo sự trì trệ trên thị trƣờng đất đai do thiếu vốn đầu tƣ. + Hoạt động của thị trƣờng đất đai tạo nguồn thu lớn cho ngân sách thông qua các chính sách lệ phí trƣớc bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế lợi tức doanh nghiệp,… + Phát triển tốt thị trƣờng đất đai còn mang lại những hệ quả tốt về chính trị và tinh thần. Bởi vì, giao dịch đất đai thông suốt chính là tạo điều kiện cho nhân dân làm chủ thực sự tài nguyên quan trọng nhất của quốc gia, tự mình nâng cao đời sống và góp phần phát triển kinh tế - xã hội. 1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị 1.2.1. Giá đất Theo Lê Tấn Lợi (2009) [13], cho rằng: “Giá đất đƣợc hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định”. Luật Đất Đai (2013) [27], tại khoản 19 điều 3, quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện 8