Tài liệu Thực trạng về quản lý nhà nước trong công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở quận tây hồ

Lời mở đầu. 1. Lý do chọn đề tài: Qua nhiều năm thực hiện công cuộc đổi mới đất nước, nước ta đã thu được những thành quả đáng kể. Điều đó chứng minh rằng con đường của Đảng vạch ra là rất đúng đắn và sáng suốt. Trong những thành quả đó phải kể đến việc đổi mới chính sách đất đai đã tạo điều kiện cho người dân có quyền làm chủ trên mảnh đất được giao, là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, góp phần vào ổn định tình hình kinh tế xã hội và nâng cao đời sống của toàn bộ dân cư. Song, bên cạnh những thành tựu đạt được trong thời gian qua của việc quản lý đất đai như: thực hiện chính sách giao đất ổn định, lâu dài cho người sử dụng và sử dụng được hưởng những quyền đối với đất đai theo quy định của pháp luật, tình hình đô thị hoá, quá trình công nghiệp hoá đất nước và sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế phát triển với một tốc độ nhanh vẫn còn bộc lộ những mặt hạn chế trong quản lý Nhà nước như nhiều quy định của pháp luật chưa đầy đủ, chuẩn xác để thực thi, thực hiện, hệ thống chính sách chưa cụ thể, không đáp ứng được tình hình thực tiễn. Tình trạng này đang nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý và cần phải được bổ sung, chỉnh sửa kịp thời. Thị trường bất động sản nước ta đang từng bước hình thành. Một bộ phận quan trọng trong thị trường bất động sản là Nhà và đất. Nhà và đất có giá trị lớn nên rất thu hút việc đầu tư của các nhà kinh doanh nhà đất. Nhưng những quy định, chính sách đối với thị trường này chưa được hình thành nên giao dịch trên thị trường này còn mang tính tự phát, hiện tượng mua bán “ngầm” đang diễn ra, dẫn đến những “cơn sốt giả tạo”, giá cả tăng vụt, không nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước. Việc mua bán trên thị trường bất động sản hiện nay còn thiếu cơ sở pháp lý, gây ra nhiều hiện tượng: tranh chấp, khiếu kiện, mua bán trái phép… Vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở là một trong những cơ sở pháp lý nhằm đảm bảo cho việc quản lý của Nhà nước về quỹ đất ở, quỹ nhà ở, thị trường bất động sản. Tuy nhiên 1 tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đang gặpnhiều khó khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm. Do vậy việc đánh giá đúng thực trạng của công tác này, tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp thiết trong công tác quản lý. Quận Tây Hồ là quận mới thành lập và đang trong giai đoạn của quá trình đô thị hoá nên nhu cầu về đất và nhà là một vấn đề rất quan trọng.Vì vậy việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, sử dụng quỹ đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Quản lý xây dựng và thiết kế nhà ở một cách đồng bộ phù hợp với mô hình quy hoạch sẽ giúp quận có một môi trường cảnh quan văn minh, hiện đại. Bởi vậy việc nghiên cứu thực trạng và việc đưa ra các giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Tây Hồ là rất cấp thiết. Đó là lý do em chọn đề tài nghiên cứu: “Thực trạng về quản lý Nhà nước trong công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Tây Hồ” 2. Mục đích và phạm vi nghiên cứu: 2.1. Mục đích: Đề tài chỉ rõ cơ sở khoa học của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Dựa trên cơ sở khoa học đó, đề tài chứng minh giấy chứng nhận là cơ sở pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản chính thức, là điều kiện để Nhà nước quản lý quỹ đất và quỹ nhà ở chặt chẽ. 2.2. Phạm vi nghiên cứu: Phân tích thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Tây Hồ. Từ đó rút ra những ưu, nhược điểm của tình hình đó. Thấy được những mặt hạn chế, đề xuất những phương 2 hướng, giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Tây Hồ. 3. Phương pháp nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu và vận dụng các chính sách, văn bản pháp luật của Nhà nước được áp dụng đối với đất đai và nhà ở, các tài liệu của Bộ Tài nguyên môi trường, Sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà nội, Sở xây dựng, Bộ Kế hoạch và đầu tư… Các phương pháp được vận dụng trong đề tài gồm: phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, so sánh, thống kê và phương pháp điều tra trên địa bàn quận Tây Hồ. 4. Kết cấu đề tài: Chương I: Cơ sở khoa học của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở Chương II: Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Tây Hồ Chương III: Mục tiêu, phương hướng nhiệm vụ và những giải pháp đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Tây Hồ Thời gian thực tập đã tạo điều kiện cho em hiểu biết thêm về thực tế và những kiến thức mà nhà trường đã cung cấp, rút ra được những bài học cho bản thân. Tuy nhiên do trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế. Em rất mong sự quan tâm và góp ý kiến của thầy cô và quý cơ quan đã tạo điều kiện cho em trong thời gian thực tập. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo T.S Hoàng Cường và phòng địa chính nhà đất và đô thị quận Tây Hồ đã hướng dẫn em hoàn thành đề tài thực tập này. 3 Chương I: Cơ sở khoa học của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở I. Khái niệm và vai trò của công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở: 1. Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở: 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất đai: Luật đất đai năm 1993 khẳng định vai trò của đất đai: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng”. Thật vậy, đất đai có một vị trí rất quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người. Bởi vậy, việc sử dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả (hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường) và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững và lâu dài là vô cùng cần thiết. Đất đai còn được phân ra theo các ngành, lĩnh vực trong đời sống kinh tế xã hội.Ở nước ta, đất đai được phân ra làm 3 loại, theo luật đất đai mới nhất năm 2003: Đất nông nghiệp là đất được xác định phục vụ cho sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc để nghiên cứu thí nghiệm trong nông nghiệp. 4 Đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất phục vụ cho ngành lâm nghiệp, chuyên dùng (đất giao thông, thuỷ lợi, các công trình xây dựng công cộng, đất di tích lịch sử…), đất ở… Đất chưa sử dụng là đất núi đá, đất bãi, đất bằng chưa sử dụng, đất mặt nước chưa sử dụng… Trên cơ sở phân loại đất trên đây, Nhà nước cần phải có chính sách đất đai phù hợp bằng cách đưa ra những phương hướng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Luật đất đai năm 1993, điều 1 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất “. Như vậy, trong các văn bản pháp luật của Nhà nước đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đó đặt ra vấn đề là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa 2 quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai. Hai quyền năng đó được thể hiện ở 2 mặt: mặt quản lý đất đai và kinh tế của đất đai. Nội dung cơ bản quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai.  Quyền chiếm hữu đối với đất đai của Nhà nước: là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước. Quyền này không bị hạn chế về không gian, thời gian đối với toàn bộ đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia. Để thực hiện quyền năng đó, yêu cầu đối với Nhà nước là nắm được tình hình sử dụng đất đai về số lượng và chất lượng đất đai trong phạm vi cả nước cũng như địa phương, sự biến động của đất đai trong từng thời kỳ. 5 Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước. Nhà nước nắm giữ đất đai và giao cho người sử dụng chiếm giữ phần đất được giao và sử dụng phần đất đó theo quy định của Nhà nước.  Quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất đai là quyền lợi dụng các tính năng của đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người. Đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nước giao một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nước như nộp thuế sử dụng đất và tuân thủ những quy định của Nhà nước về sử dụng đất.  Quyền định đoạt đất đai của Nhà nước: Quyền định đoạt đất đai của Nhà nước là quyền quyết định được số phận pháp lý của đất đai. Quyền định đoạt đất đai của Nhà nước được thể hiện: Nhà nước xác định mục đích sử dụng của từng loại đất. Người sử dụng đất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về mục đích sử dụng đất. Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Quyền định đoạt đất đai là hoàn toàn phụ thuộc Nhà nước, không một chủ thể sử dụng đất nào khác có được. 1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở: Nhà ở là một tài sản đặc biệt quan trọng đối với đời sống con người. Nhà ở có công dụng bảo vệ con người, trước các hiện tượng thiên nhiên như nắng, mưa, gió bão, rét… Quá trình phát triển xã hội luôn gắn liền với quá trình phát triển nhà ở. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi gia đình mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng phát triển kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Theo điều 62 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 1992 quy định rõ: công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. 6 Nhà ở là loại tài sản, vì nhà ở là một vật có thực. Theo quy định ở điều 181 Bộ luật dân sự, nhà ở là một loại bất động sản vì nhà ở là một loại tài sản không di dời được. Điều 173, Bộ luật Dân sự quy định về việc quyền sở hữu chung cho mọi tài sản, trong đó có nhà ở. Theo đó quyền sở hữu nhà ở gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Quyền chiếm hữu nhà ở là quyền của chủ sở hữu nhà ở tự mình nắm giữ, quản lý nhà ở thuộc sở hữu của mình. Quyền sử dụng nhà ở là quyền của chủ sở hữu nhà ở khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ nhà ở. Quyền định đoạt nhà ở là quyền của chủ sở hữu nhà ở chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của mình hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. 1.3. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở: Đất đai và nhà ở là nhu cầu vật chất thiết yếu của con người. Nước ta đang trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều thị trường khác. Để phát triển đồng bộ các loại thị trường là một nhu cầu cấp bách nhằm thúc đẩy hình thành đồng bộ các loại thị trường. Tăng cường năng lực và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với đất đai và nhà ở được bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất và phát triển sử dụng hợp lý nhà ở, đáp ứng nhu cầu của đời sống nhân dân. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở đô thị, làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở, quỹ nhà ở đô thị theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, sở hữu nhà ở đô thị. 7 2. Vai trò của công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở: Đất đai là tài sản quốc gia không phải của riêng cá nhân hoặc nhóm người nào. Theo luật đất đai năm 1993: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Thật vậy, nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo sử dụng đất đai đạt hiệu quả, công bằng và tiết kiệm. Mặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, các doanh nghiệp, các tổ chức kinh doanh và hoạt động. Vì vậy, việc giao đất cho họ sử dụng là một nhu cầu tất yếu. Trong nền kinh tế quốc dân, các doanh nghiệp đóng một vai trò rất quan trọng, quyết định tốc độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế quốc dân. Các doanh nghiệp trực tiếp tạo ra những sản phẩm cho xã hội phục vụ cho sản xuất, đời sống xã hội. Muốn sản xuất được thì bắt buộc các doanh nghiệp phải cần đất đai và nhà. Hiện nay, nước ta đang trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp xuất hiện ngày càng nhiều. Muốn đứng vững trên thị trường bắt buộc các doanh nghiệp phải cạnh tranh để nâng cao chất lượng sản phẩm của mình đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng. Trong sự sôi động ấy, lợi nhuận kinh tế được đặt lên hàng đầu, lợi ích cá nhân luôn được đề cao. Do vậy, họ bất chấp tất cả để dành những khoản lợi nhuận lớn nhất về mình mà không nghĩ đến những thiệt hại cho xã hội như ô nhiễm môi trường, thiếu đất, tranh chấp đất, xây dựng nhà trái phép… Đây là những vấn đề đặt ra trong xã hội đòi hỏi phải có sự can thiệp của Nhà nước đến các doanh nghiệp nói riêng và toàn bộ các đối tượng tham gia trong hoạt động về đất đai và nhà ở nói chung. Thị trường bất động sản ở nước ta đang từng bước hình thành và phát triển. Tuy nhiên, nó vẫn còn mang tính tự phát, chưa có tính định hướng. Sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường này nhằm phát huy tính hiệu quả, đòi hỏi cần phải nắm bắt rõ những thông tin cụ thể về thị trường này. Những công cụ cần thiết để Nhà nước thâu tóm được những thông tin bao gồm công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nhà ở, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở… Một mục tiêu quan trọng 8 nhất mà Nhà nước quản lý thị trường này là tạo điều kiện công bằng cho những người có thu nhập thấp cũng có đất ở, nhà ở trong đô thị như những người khác. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là một trong những nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở tức là phải thực hiện tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Công tác này được thực hiện tốt, một mặt giúp Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai, nhà ở mặt khác thiết lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, người sử dụng đất và sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình sao cho giá trị nhất, đảm bảo yên tâm để đầu tư, khai thác có hiệu quả tiềm năng đất đai. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở có vai trò to lớn: a-Đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở là cơ sở để đảm bảo sự thống nhất quản lý của Nhà nước. Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất đai cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của Nhà nước. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của cả xã hội trong sử dụng đất. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, kê khai đăng ký đất và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp 9 lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả… b- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai, nhà ở trong phạm vi lãnh thổ một cách hợp lý, có hiệu quả; đảm bảo lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và sở hữu nhà ở khi có tranh chấp, phát hiện kịp thời những sai phạm trong công tác quản lý. Đối tượng quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở là toàn bộ diện tích các loại đất đai và nhà ở trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và nhà ở phải nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai và nhà ở theo yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Theo hệ thống các chính sách đất đai và nhà ở hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở gồm các thông tin sau: Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết bao gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng tự nhiên bề mặt đất) Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai. Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc, lập bản đồ địa chính, quy hoạch 10 sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất… phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi hành chính lãnh thổ các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Khi đã thiết lập được hệ thống hồ sơ, mọi biến động xảy ra trong quá trình sử dụng, chuyển đổi đều có thể nắm bắt được chính xác thông qua đăng ký biến động. Tất cả những vấn đề nảy sinh về tranh chấp quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất đều có thể giải quyết được dựa trên cơ sở, căn cứ hồ sơ địa chính. Có thể nói, công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là một công tác rất quan trọng và rất cần thiết. Nó giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở được dễ dàng, thuận tiện hơn trong việc nắm bắt và cập nhật các thông tin về nhà đất. c-Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở với đầy đủ thông tin về tự nhiên, kinh tế xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, nhà ở như: Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất. Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Công tác điều tra, đo đạc: kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký. Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; kết quả quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm 11 bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy, thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất tác động gián tiếp đến đăng ký đất đai và nhà ở để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất và nhà ở, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không thể giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp; do vậy sẽ không thể hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu. Công tác giao đất, cho thuê đất.: Chính phủ hoặc UBND các cấp có quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý bản đầu để người được giao đất, hoặc thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa, chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất và sở hữu nhà ở khi đăng ký. Công tác phân hạng và định giá đất: kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở; đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng. Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: trong quá trình thực hiện đăng ký đất ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quy hoạch sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước. 12 Công tác thống kê đất: đăng ký đất đai phát huy hiệu quả trong quản lý vĩ mô đất đai đồng thời là cơ sở thống kê chính xác, đầy đủ có tính pháp lý phục vụ cho công tác thống kê đất. Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai và nhà ở với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản chính sách đất đai, nhà ở; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai… Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, kết quả đăng ký đất đai và nhà ở cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất và nhà ở để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính xác, chiến lược quản lý sử dụng đất đai và nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là một chứng thư pháp lý chính xác, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Thông qua công tác đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và xử lý kịp thời. d- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là cơ sở, điều kiện cho việc hình thành một thị trường bất động sản chính thức. Cùng với sự tăng trưởng về kinh tế thì nhu cầu về đất và nhà ở ngày càng tăng. Trước đây, khi Nhà nước chưa thừa nhận hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất thì vẫn xuất hiện những hiện tượng mua bán trao tay, chuyển đổi bất chấp Nhà nước không thừa nhận những cuộc mua bán đó. Đây là nhu 13 cầu tất yếu sẽ xảy ra khi nước ta đang trong thời kỳ quá độ chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Hiện nay, khi chúng ta thừa nhận vai trò của đất đai, nhà ở trong đời sống sinh hoạt hàng ngày và trong hoạt động sản xuất thì đương nhiên cũng phải thừa nhận một thị trường bất động sản cũng sẽ vận động cùng các thị trường khác. Nhưng nếu chúng ta chưa nhận biết được cần phải làm những gì để tác động vào thị trường này để nó vận động một cách có hiệu quả nhất và vẫn nhất quán sự thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai thì thị trường này sẽ bị “ thả nổi” không theo một hướng quỹ đạo nào, ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của nền kinh tế. Thêm vào đó, cần có sự tham gia của Nhà nước vào thị trường này một mặt đảm bảo là một nhà phân phối công bằng cho mọi đối tượng có nhu cầu về hàng hoá trong thị trường này mặt khác đảm bảo hạn chế những tiêu cực xảy ra đối với thị trường này. Sự can thiệp của Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Công tác kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là một chứng thư pháp lý đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển dịch đất đai, nhà ở như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,thế chấp, và góp vốn bằng giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo những quy định của pháp luật. Do vậy, công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở có một vai trò rất quan trọng trong việc hình thành một thị trường bất động sản chính thức ở Việt nam. II. Những quy định pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở 1. Thẩm quyền xét duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở:  Đối với UBND phường, xã, thị trấn thuộc quận: Căn cứ theo NĐ số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ, thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998, NĐ số 66/2001/NĐ-CP, thông tư số 14 1990/2001 của tổng cục địa chính quy định về thẩm quyền của cấp phường như sau: - Cán bộ địa chính phường, xã, thị trấn giúp người dân kê khai hồ sơ, xin đăng ký cấp giấy chứng nhận, đo vẽ hiện trạng tình hình sử dụng đất ở, nhà ở của đối tượng kê khai. - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm xem xét tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ, xác nhận, đề xuất kiến vào từng hồ sơ xin đăng ký đất ở, nhà ở về các vấn đề: Hiện trạng: vị trí, diện tích, loại nhà đất. Nguồn gốc, thời điểm và những biến động phát sinh trong quá trình sử dụng nhà đất. Tình trạng tranh chấp hay không tranh chấp quyền sử dụng đất ở và nhà ở. Đề nghị giải quyết các trường hợp vi phạm chính sách đất đai, nhà ở. Phân loại hồ sơ thuộc thẩm quyền của từng cấp quận, huyện và cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để trình lên.  Đối với cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: Căn cứ NĐ số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ, thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 quy định thẩm quyền của cấp này như sau: - Phòng địa chính quận, huyện thẩm định lại hồ sơ đã xem xét kiểm tra do cấp phường gửi lên trình UBND quận ký duỵệt các trường hợp đủ điều kiện. - UBND quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ký duyệt hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận do phòng địa chính chuyển lên. Căn cứ theo NĐ số NĐ số 66/2001/NĐ-CP, thông tư số 1990/2001 của tổng cục địa chính thay đổi, bổ sung một số điều đối với thẩm quyền của cấp quận như sau: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho UBND cấp quận cho các đối tượng thuộc thẩm quyền: 15 - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất - Cộng đồng dân cư sử dụng đất cho đình, đền, miếu, am, từ đường, bàn thờ tổ… - Người Việt nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt nam.  Đối với cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Căn cứ theo NĐ 60/ CP, thông tư 346/1998 hướng dẫn quy định thẩm quyền của cấp này như sau: - Sở địa chính nhà đất có nghĩa vụ thẩm định lại hồ sơ do cấp quận trình lên, xét cấp những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy trình lên UBND tỉnh, thành phố cùng cấp ký duỵêt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho những đối tượng đủ điều kiện. - UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW ký duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho những đối tượng: Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt nam. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và các mục đích tại nội thành phố, nội thị xã và đất ở, đất chuyên dùng tại thị trấn. Các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào các mục đích. Căn cứ theo NĐ số NĐ số 66/2001/NĐ-CP, thông tư số 1990/2001 của tổng cục địa chính thay đổi, bổ sung một số điều đối với thẩm quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương như sau: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho các đối tượng sau: - Tổ chức trong nước sử dụng đất. - Nhà chùa, nhà thờ, thánh thất, tôn giáo. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt nam. 16 2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở: Căn cứ theo NĐ 17 ngày 29/3/1999 và NĐ 79 ngày 1/11/2001 quy định về đối tượng được đất ở, nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Đất ở, nhà ở có giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng ổn định không có tranh chấp được UBND xã, phường nơi có đất, nhà xác nhận gồm các loại giấy tờ sau:  Những giấy tờ nhà đất có nguồn gốc hợp pháp: - Nhà ở có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt nam, hoặc Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam cấp. - Những giấy tờ chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp từ trước năm 1980 mà được chính quyền địa phương xác nhận. - Giấy tờ thừa kế nhà đất có bản án hoặc quyết định của toà án. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW cấp. - Giấy tờ do chính quyền cũ cấp. - Giấy tờ trao tặng nhà tình nghĩa. - Trường hợp mất đất do thiên tai phải có chính quyền địa phương xác nhận.  Những giấy tờ không có nguồn gốc hợp pháp phải được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận: - Có giấy tờ hợp pháp nhưng đã bị mất do thiên tai, lũ lụt, chiến tranh… nhưng vẫn còn chứng cứ trong hồ sơ địa chính. - Người được thừa kế của tổ tiên đã sử dụng qua nhiều thế hệ. - Người được chia tách, chuỷên nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. 17 - Người tự khai hoang từ 1980 trở về trước nay đang sử dụng ổn định, lâu dài phù hợp với quy hoạch. - Nhà đất có nguồn gốc khác nhưng đang được sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch. - Chấp hành đúng pháp luật trong quá trình sử dụng.  Trường hợp chủ nhà không có hoặc có đủ giấy tờ hợp lệ trước ngày ban hành Nghị định 60/CP của Chính phủ ngày 5/7/1994 được quy định như sau: + Trường hợp hoàn toàn không có giấy tờ hợp lệ thì: - Nhà ở và đất ở phải phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì được cấp. - Nhà ở xây dựng trên đất quy hoạch không phải là đất ở thì chủ nhà phải thực hiện lệnh giải toả và thu hồi đất của Nhà nước. + Trường hợp chủ nhà có đầy đủ giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng xây dựng nhà ở không có giấy tờ hợp lệ nhưng đất ở, nhà ở phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận. + Trường hợp chủ nhà có giấy phép xây dựng nhà ở trên đất ở phù hợp với quy hoạch nhưng chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không tranh chấp thì được cấp và phải nộp tiền sử dụng đất ở. + Trường hợp có tranh chấp thì khi giải quyết xong mới được cấp.  Đối với những trường hợp không được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở: - Các đối tượng không có giấy tờ hợp lệ về nhà, đất tại khu vực nằm trong hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị như: đường giao thông, đường sắt, đường bộ, cầu cống, đê điều, công trình thủy lợi, điện và các khu di tích lịch sử văn hoá,an ninh, quốc phòng. 18 - Các đối tượng có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất như diện tích nhà, đất thuộc phạm vi bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu diện tích, an ninh quốc phòng phải xử lý như sau: + Nhà ở đã xây dựng trước ngày ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định về phạm vi bảo vệ các công trình thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở với điều kiện không được chuyển nhượng. Khi Nhà nước giải toả thì các đối tượng này sẽ được đền bù theo quy định của Nhà nước. + Các trường hợp có tranh chấp, khiếu nại trong quá trình xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở thì việc xét cấp giấy chứng nhận chỉ được xem xét sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong theo quy định của pháp luật. 3. Đối tượng được kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở: - Chủ hộ hoặc người được chủ hộ uỷ quyền thay mặt cho hộ gia đình thực hiện kê khai đăng ký đất ở, nhà ở. Trong trường hợp chủ hộ uỷ quyền cho người kê khai đăng ký, người đứng tên trong hồ sơ đăng ký vẫn phải ghi tên chủ hộ. - Cá nhân sử dụng đất, sở hữu hoặc sử dụng nhà hoặc người được uỷ quyền hợp pháp thực hiện kê khai đăng ký đất ở, nhà ở. - Các tổ chức kê khai đăng ký nhà ở, đất ở là cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức kinh tế nước ngoài, liên doanh giữa một bên là các tổ chức, cá nhân Việt nam với một bên là các tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt nam do thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng uỷ quyền, người đứng tên kê khai đăng ký nhà ở, đất ở phải là tên của các tổ chức sử dụng đất ở, sở hữu hoặc sử dụng nhà ở. - Tổ chức kê khai đăng ký phải có tư cách pháp nhân, trường hợp tổ chức chưa có tư cách pháp nhân thì phải do tổ chức chủ quản có tư cách pháp nhân đứng ra kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. 19 - Các đơn vị thuộc Bộ quốc phòng, sẽ do đơn vị chủ quản là Tổng cục quân khu, quân chủng, binh chủng, quân đoàn, Bộ Tư lệnh, biên phòng, học viện, nhà trưởng và các cơ quan đơn vị trực thuộc TW đứng tên kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. - Các tổ chức thuộc Bộ nội vụ sẽ do các đơn vị chủ quản là Tổng cục hậu cần, các đơn vị trực thuộc Bộ nội vụ, Công an tỉnh và thành phố trực thuộc TW đứng tên kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. - Nhà ở, đất ở tại đô thị phải được đăng ký tại UBND phường, thị trấn, thị xã. Chủ sở hữu hợp pháp là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. 4. Các bước tiến hành kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở 4.1. Kê khai đăng ký đất ở, nhà ở: Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở cấp tỉnh phối hợp chặt chẽ với UBND các cấp hướng dẫn cụ thể việc kê khai đăng ký đầy đủ, đúng với thực trạng nhà ở, đất ở của tổ chức, cá nhân trên địa bàn. UBND cấp phường phát mẫu kê khai, hướng dẫn và tổ chức cho nhân dân thực hiện kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. Chủ nhà kê khai đầy đủ, rõ ràng nội dung theo đúng mẫu quy định, sao chụp chuẩn bị các bản sao giấy tờ liên quan về nhà ở, đất ở và nộp hồ sơ tại UBND cấp phường, xã, thị trấn. Hồ sơ kê khai được lập thành 3 bộ để quản lý ở cấp phường, quận, thành phố. Hồ sơ gồm:  Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở.  Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà hoặc xác nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp với các trường hợp nói tại khoản 1 điều 10 Nghị định 60/ CP.  Giấy tờ sở hữu nhà hoặc giấy sử dụng đất khác. 20