Tài liệu Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh hà tĩnh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT DƢƠNG THỊ VÂN ANH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH HÀ TĨNH Chuyên ngành: Luật Dân sự Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Dƣơng Thị Vân Anh MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ...................................................... 1 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài .................................................................... 4 3. Phạm vi nghiên cứu đề tài ............................................................................. 4 4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 5 5. Mục đích nghiên cứu ..................................................................................... 5 6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn ............................................... 6 7. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 6 Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................................... 7 1.1. Khái niệm chung về thế chấp quyền sử dụng đất ................................... 7 1.1.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất ................................................... 7 1.1.2. Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất .................................. 13 1.1.3. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất ..................................................... 15 Chƣơng 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................... 21 2.1. Những nội dung cơ bản của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất ................................................................................. 21 2.1.1. Khái niệm .............................................................................................. 21 2.1.2. Nội dung................................................................................................ 22 2.1.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................................................. 30 2.1.4. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.................................................... 42 2.1.5. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất .................................................... 45 2.1.6. Cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp ........... 46 2.2. Một số nhận xét về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ................... 47 Chƣơng 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH HÀ TĨNH VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ............ 50 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Hà Tĩnh ................. 50 3.1.1. Vị trí địa lý và phạm vi lãnh thổ tỉnh Hà Tĩnh ..................................... 50 3.1.2. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 50 3.1.3. Tình hình sử dụng đất tại Hà Tĩnh trong thời gian qua ........................ 52 3.2. Khái quát thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất ................................... 54 3.2.1. Về mục đích thế chấp quyền sử dụng đất ............................................. 56 3.2.2. Về các loại đất được thế chấp và không được thế chấp........................ 58 3.2.3. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình ....... 60 3.2.4. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp cho cá nhân ........................................................................................... 63 3.2.5. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp chung cho nhiều cá nhân ....................................................................... 64 3.2.6. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đã góp vốn ......................... 65 3.2.7. Về các vấn đề liên quan đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp ............. 65 3.2.8. Về hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất .................................... 73 3.2.9. Về những vấn đề liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm ................ 74 3.3. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................................................................................. 78 3.3.1. Nguyên nhân khách quan ...................................................................... 78 3.3.2. Nguyên nhân chủ quan ......................................................................... 81 3.4. Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất .............................................. 83 3.4.1. Xác định lại phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai ............................... 83 3.4.2. Về mô hình cơ quan đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ................... 83 3.4.3. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.............................................................. 84 3.4.4. Tiếp tục rà soát để bãi bỏ những quy định bất hợp lý về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất; Đơn giản hoá thủ tục đăng ký thế chấp ........................................................ 85 3.4.5. Hoàn thiện các quy định của pháp luật trong hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất ........................................................................ 86 3.4.6. Hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất ................................................................................. 87 6.4.7. Hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm (nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục đăng ký được điều chỉnh bởi Luật Đăng ký bất động sản) ................................. 88 6.4.8. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân ................................................................................................ 89 6.4.9. Công tác tuyên truyền ........................................................................... 91 6.4.10. Một số giải pháp khác ......................................................................... 91 KẾT LUẬN .................................................................................................... 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 94 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS 2005: Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2005 BLDS 1995: Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 1995 CHXHCN: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa GCNQSD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng Luật HN&GĐ: Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 NĐ: Nghị định CP: Chính phủ LĐĐ 2003: Luật đất đai năm 2003 LĐĐ 1993: Luật đất đai năm 1993 LĐĐ 1987: Luật đất đai năm 1987 Nghị định 181: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003. Nghị định 163: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định 05: Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định số 11: Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ vê sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm TAND: Toà án nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Mục đích của các nhà thi hành pháp luật luôn mong muốn hướng tới đó là duy trì sự ổn định của các giao dịch dân sự. Tuy nhiên trên thực tế khi xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự không phải lúc nào các chủ thể cũng tự giác thực hiện đầy đủ và đúng các nghĩa vụ của mình. Nhằm tạo cho bên có quyền trong các quan hệ dân sự có thể chủ động trong quan hệ dân sự, pháp luật cho phép các bên trong quan hệ dân sự có thể thoả thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc ký kết hợp đồng, cũng như bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ, việc này được gọi là các giao dịch có bảo đảm. Giao dịch có bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng; góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không đúng các nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là quyền lợi của bên có quyền trong giao dịch này. Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có quyền không chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ mà còn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm. Theo quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2005, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Trong đó thế chấp tài sản với 1 đặc điểm riêng là bên thế chấp không phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp đã tạo điều kiện cho bên thế chấp trong việc tiếp tục khai thác công dụng của tài sản và tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp trong việc không phải bảo quản tài sản thế chấp. Thế chấp tài sản là biện bảo đảm được áp dụng phổ biến trong các hợp đồng vay tài sản, đặc biệt là trong các hợp đồng tín dụng. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai năm 1993. Sau đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại chương XXX (từ điều 715 đến điều 721 BLDS). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác tạo cơ sở cho các ngành tín dụng, ngân hàng thực hiện việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Tuy nhiên trên thực tế khi thực hiện các quy định này đã bộc lộ một số vấn đề bất cập cần được tháo gỡ. Hiện nay, trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế ở nước ta tạo nên sự tăng trưởng kinh tế nhanh, của cải vật chất dồi dào. Mức độ đô thị hóa, hội nhập hoá nhanh làm cho bộ mặt của đất nước nói chung và của tỉnh Hà Tĩnh nói riêng thay đổi từng ngày. Đặc biệt là sự tham gia phát triển kinh tế xã hội của các ngành tín dụng phát triển vượt bậc. Hệ thống các ngân hàng đang thúc đẩy kinh tế xã hội, giúp người dân có nhiều cơ hội để đầu tư kinh doanh và phát triển kinh tế, cải thiện đời sống bền vững. Tuy nhiên bên cạnh những yếu tố tích cực thì các tranh chấp lĩnh vực tín dụng trong đó có tranh chấp về việc thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng nhiều. Các vụ án tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất với tính chất phức tạp hơn vì tài sản thế chấp có giá trị lớn đòi hỏi 2 Tòa án phải áp dụng pháp luật để giải quyết nhanh chóng, đúng pháp luật. Trong những năm qua việc áp dụng pháp luật trong xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất theo pháp luật đã giải quyết cơ bản những tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức, giữa cá nhân với cá nhân, góp phần bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa. Ở tỉnh Hà Tĩnh số vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp gia tăng đáng kể. Đối với loại án này mỗi vụ có nội dung đa dạng và tính phức tạp khác nhau, nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết các loại án này gặp không ít khó khăn trong nhận thức vận dụng pháp luật cũng như những khó khăn do khách quan mang lại. Thông qua việc áp dụng pháp luật trong xét xử sơ thẩm các vụ án tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài việc đấu tranh với các hành vi trái pháp luật phát sinh trong lĩnh vực đất đai, cải thiện thủ tục hành chính còn có ý nghĩa phổ biến tuyên truyền giáo dục ý thức pháp luật cho nhân dân, giúp nhân dân tham gia thực hiện pháp luật, bảo vệ pháp luật, tố giác những hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời qua thực tiễn áp dụng pháp luật trong xét xử sơ thẩm các vụ án sẽ phát hiện ra những thiếu sót bất cập của pháp luật cũng như thủ tục tố tụng dân sự, thủ tục hành chính để đề xuất sửa đổi, bổ sung các điều khoản cho phù hợp với thực tiễn trong từng giai đoạn cụ thể. Hiện nay tại Hà Tĩnh các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra rất nhiều, thể hiện việc bất cập của các văn bản pháp luật quy định về thế chấp quyền sử dụng đất; Cụ thể như: Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, chồng chéo, nhiều quy định chưa rõ ràng, thống nhất, việc phân cấp quản lý, đăng ký chưa cụ thể, thủ tục hành chính còn rườm rà….. Từ thực tiễn như vậy việc nghiên cứu mang tính hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng, 3 góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật về các biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Chính vì vậy tôi chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” cho luận văn cao học chuyên ngành luật của mình. 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài Liên quan đến việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đã có một số công trình nghiên cứu khoa học, luận án thạc sỹ như: Luận văn thạc sỹ của Bùi Thị Thanh Hằng về “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng ở nước ta hiện nay”; Luận văn thạc sỹ của Nguyễn Thị Dung về “Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận và thực tiễn”; Luận văn thạc sỹ về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở” của Vũ Minh Tuấn….Ngoài ra, liên quan đến nghiên cứu các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất còn được một số tác giả khác như Phạm Công Lạc, Trương Thị Kim Dung, Nguyễn Quang Tuyến, Hoàng Thị Hải Yến, Nguyễn Thanh Hương…đề cập trong các luận văn thạc sỹ nghiên cứu về các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, một số sinh viên làm khóa luận tốt nghiệp và một số bài viết đăng trên các tạp chí như nghiên cứu lập pháp, Luật học, Nhà nước và Pháp luật…. Các công trình, bài viết trên đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản, nhưng chưa đi sâu nghiên cứu một cách tổng thể cả về lý luận và thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại địa phương Hà Tĩnh. 3. Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” được nghiên cứu trong phạm vi khái quát theo các nội dung: Khái niệm, ý 4 nghĩa, vai trò, chủ thể, đối tượng, nội dung, trình tự, thủ tục…. về thế chấp quyền sử dụng đất; đồng thời qua đó đánh giá thực trạng pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng và những vướng mắc trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay. Trên cơ sở đó đề tài đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, luận văn sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử. Bên cạnh đó, những phương pháp khoa học khác như: So sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê cũng được sử dụng để giải quyết những vấn đề mà đề tài đã đặt ra. Một số vụ án giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất cũng được sử dụng có chọn lọc để bình luận và các số liệu thống kê của ngành Tòa án nhân dân, ngành ngân hàng, của các cơ quan hành chính Nhà nước địa phương, văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất… cũng được tham khảo để việc nghiên cứu được toàn diện và sâu sắc hơn. 5. Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” nhằm đạt được các mục đích sau đây: Thứ nhất: Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay Thứ hai: Phân tích các yếu tố pháp lý quy định về thế chấp quyền sử dụng đất Thứ ba: Tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng và giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh Thứ tư: Phát hiện những điểm chưa phù hợp, những khó khăn, vướng 5 mắc trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất. 6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn Luận văn với đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” là công trình khoa học tiếp tục tập trung nghiên cứu sâu về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng, phân tích những bất cập, vướng mắc xung quanh quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, Luận văn đưa ra những kiến nghị, giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất. Đây chính là những đóng góp có giá trị của luận văn đối với công tác nghiên cứu khoa học, công tác lập pháp và áp dụng pháp luật ở Việt Nam. 7. Kết cấu của luận văn Luận văn cao học với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” được kết cấu bởi ba chương, ngoài phần Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất Chương 3: Thực tiễn hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh và những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật. 6 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm chung về thế chấp quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Thế chấp tài sản Trong giao lưu dân sự, việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự trước hết là do thỏa thuận và ý chí của các bên, nhưng trong thực tế, không phải bất cứ ai khi tham gia giao dịch đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của mình. Để ràng buộc các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ theo các cam kết đã thỏa thuận, pháp luật quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp dự phòng do các bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm. Trong đó thế chấp tài sản được quy định từ điều 342 đến điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2005. Từng được tôn vinh là “nữ hoàng” của các biện pháp bảo đảm, thế chấp được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong quan hệ tín dụng. Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.... ” Như vậy theo sự thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp thì bên có nghĩa vụ sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện 7 nghĩa vụ trước bên có quyền. Đặc trưng cơ bản của thế chấp là bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, trong khi đó đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác như cầm cố thì việc chuyển giao tài sản mang tính bắt buộc. Quy định của BLDS 2005 về thế chấp tài sản có sự khác biệt cơ bản so với quy định BLDS 1995. Theo quy định của BLDS 1995 thì đối tượng của thế chấp tài sản là bất động sản; đối tượng của thế chấp theo quy định tại BLDS 2005 có thể là động sản hoặc bất động sản miễn là bên có nghĩa vụ (bên thế chấp) không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên thế chấp tài sản cũng có đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đó là: - Thế chấp tài sản là thỏa thuận phái sinh mang tính bổ sung cho nghĩa vụ chính. Thế chấp tài sản không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm, thể hiện ở chỗ khi có quan hệ nghĩa vụ chính thì các bên mới thỏa thuận thiết lập biện pháp thế chấp tài sản. Có thể nói rằng thế chấp tài sản tồn tại do nghĩa vụ chính, vì nghĩa vụ chính và phục vụ nghĩa vụ chính. - Mục đích của thế chấp tài sản là nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ chính, bảo vệ lợi ích cho bên có quyền. Có ý nghĩa quan trọng trong việc chuyển quan hệ của chủ thể mang quyền từ tính chất đối nhân (phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ của bên đối tác) sang quan hệ có tính chất đối vật (chỉ cần tác động trực tiếp vào tài sản bảo đảm để bảo vệ lợi ích của mình). Thông qua việc áp dụng các biện pháp bảo đảm bên có quyền sẽ không bị động mà trở thành chủ động trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. - Đối tượng của thế chấp là tài sản: Quan hệ nghĩa vụ là quan hệ tài sản, do đó để đảm bảo cho quan hệ tài sản thì đối tượng của các biện pháp bảo đảm nói chung, biện pháp thế chấp nói riêng phải là tài sản trừ trường hợp đặc 8 biệt pháp luật có quy định khác (như biện pháp tín chấp). Hơn nữa lợi ích trong các quan hệ nghĩa vụ là vật chất nên việc dùng tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mới đảm bảo quy luật ngang giá và thực sự bù đắp được các lợi ích vật chất bị thiệt hại. - Phạm vi bảo đảm của thế chấp: Tài sản không vượt quá nghĩa vụ được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính. Tài sản dùng để thế chấp chỉ bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận. - Xử lý tài sản thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ, tức là khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức các bên đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. - Đặc trưng của biện pháp thế chấp tài sản là không có sự chuyển giao tài sản thế chấp: Trong quan hệ thế chấp bên thế chấp không phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Việc không chuyển giao tài sản đã đáp ứng linh hoạt lợi ích của các bên chủ thể: Đối với bên thế chấp: Tạo điều kiện cho bên thế chấp trong việc tiếp tục khai thác công dụng của tài sản và khả năng thu lợi nhuận để thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp có tính khả thi cao hơn. Đối với bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời hạn thế chấp, không lo về kho, bến bãi, người trông coi hay các biện pháp bảo quản thích hợp khác... Cũng như không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng, mất mát tài sản thế chấp. Do đó biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến, đặc biệt là trong các hợp đồng vay tài sản. Đối với các nước đang phát triển thì thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hữu hiệu nhất. 9 1.1.1.2. Thế chấp quyền sử dụng đất Ở Việt Nam đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do vậy Nhà nước giữ quyền cao nhất đối với đất đai và Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định. Đồng thời Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản hay nói cách khác nó cũng chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản. Do đó thế chấp quyền sử dụng đất cũng có đặc điểm chung của thế chấp tài sản. Tuy nhiên do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc biệt”, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận trong quy định của Luật Đất đai năm 1993, tiếp đó BLDS năm 1995 và Luật các tổ chức tín dụng năm 1997. Theo đó người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn phát triển sản xuất. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín dụng ngân hàng do các ưu điểm nổi bật của loại tài sản này (là bất động sản có giá trị lớn và tính ổn định cao). Theo đó bên cho vay (tổ chức tín dụng) thỏa thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay. Trong trường hợp khách hàng không trả được khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì quyền sử dụng đất được xử lý để thu hồi nợ. Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên dùng quyền sử dụng 10 đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc thỏa thuận đó được thể hiện dưới dạng hợp đồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. 1.1.1.3. Đặc điểm pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng rộng rãi trong các hợp đồng vay tài sản, đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các tổ chức tín dụng. Bởi lẽ, trong nền kinh tế thị trường, việc bảo đảm vốn cho nhu cầu sản xuất kinh doanh là điều kiện hết sức cần thiết. Việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn đảm bảo cho việc sản xuất kinh doanh là vấn đề thiết thực, quan trọng. Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn đã và đang ngày càng trở nên phổ biến, nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng cũng như của các tổ chức tín dụng, đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những người có tiền nhưng không dùng đến cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất, kinh doanh và người đi vay đảm bảo thực hiện việc thanh toán bằng thế chấp quyền sử dụng đất. Về bản chất thế chấp quyền sử dụng đất cũng mang những đặc tính chung cho các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là tính dự phòng và tính bảo đảm. Tuy nhiên thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những đặc trưng riêng, khác biệt như sau: Thứ nhất, so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn thừa kế) thì thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không hoàn toàn. Bởi vì trong hợp đồng thế chấp quyền sử 11 dụng đất không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất cho chủ thể khác, mà bên thế chấp chỉ dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho việc thanh toán và chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy trong mọi trường hợp người có quyền sử dụng đất mang quyền sử dụng đất đi thế chấp đều không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Điều này có ý nghĩa rất lớn, bởi vì trong hoạt động sản xuất kinh doanh, quyền sử dụng đất cũng là một tài sản có giá trị và là một nguồn vốn lớn. Khi đem quyền sử dụng đất ra để thế chấp vay vốn thì tài sản này chẳng những không mất đi giá trị sử dụng mà thực chất nguồn vốn được nhân đôi. Thứ hai, theo quy định tại Điều 342 BLDS năm 2005 thì thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Như vậy đối với biện pháp thế chấp tài sản thì người đi thế chấp phải là chủ sở hữu của tài sản đem đi thế chấp, nghĩa là họ có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, khi thế chấp quyền sử dụng đất thì người thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Trong trường hợp này tài sản thế chấp không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp, mà chỉ là tài sản thuộc quyền sử dụng của người thế chấp. Thứ ba, về hình thức của việc thế chấp, đối với thế chấp tài sản thì việc thế chấp chỉ cần lập thành một văn bản, có thể ghi trong hợp đồng chính hoặc lập văn bản riêng. Tuy nhiên đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định bắt buộc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. 12 Xuất phát từ đặc điểm đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, là tài sản có giá trị lớn, có tính thiết yếu đối với con người nên việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo một trình tự thủ tục pháp lý chặt chẽ nhưng vẫn đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận của các chủ thể. 1.1.2. Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch dân sự, đặc biệt là quyền lợi của bên có quyền. Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường Việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng với nền kinh tế quốc tế thì các giao dịch dân sự, thương mại được xem như một công cụ hữu hiệu giúp cho các chủ thể tìm kiếm được lợi ích của mình. Một nền kinh tế năng động luôn chứa đựng những yếu tố rủi ro và việc nhận biết chúng, khắc phục và ngăn chặn những rủi ro ngay từ chính những giao dịch được ký kết là một cách làm khôn ngoan và chủ động mà những nhà làm luật đã dự phòng thông qua việc thiết kế quy định pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Với ý nghĩa đó việc thế chấp quyền sử dụng đất đã góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các giao dịch dân sự, thương mại; nhằm nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ; giúp bên có quyền luôn ở thế chủ động trong việc bảo vệ lợi ích của mình trong các giao dịch đã ký kết. Trong trường hợp có sự tranh chấp, đối kháng về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với các chủ thể khác thì biện pháp bảo đảm thế chấp sẽ là cơ sở vững chắc để bảo vệ lợi ích của bên nhận thế chấp. Từ đó các giao dịch dân sự, thương mại sẽ ngày càng được thúc đẩy mạnh mẽ, là động lực để phát triển đất nước. 1.1.2.1. Đối với bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất Như chúng ta đã biết đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị kinh tế, xã hội lớn. Việc pháp luật quy định thế chấp quyền sử dụng đất phải được 13 đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Khoản 2 Điều 717 BLDS 2005) là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp. Đồng thời có ý nghĩa trong việc công bố với người thứ ba được biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất đã được thế chấp. Ngoài ra việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất còn giúp cho bên nhận thế chấp có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác. 1.1.2.2. Đối với bên thế chấp quyền sử dụng đất Pháp luật dân sự quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất quy định “...bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp... ” (điều 715 BLDS 2005), có nghĩa là bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản này nhằm mục đích sản xuất kinh doanh, sinh hoạt của mình. Điều này vô cùng quan trọng trong nền kinh tế hiện đại, đáp ứng được yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự nhưng không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt. Như vậy, bên thế chấp vừa duy trì được hoạt động sản xuất kinh doanh, vừa dùng quyền tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Chính nguồn thu lợi từ việc khai thác đất đai đã thế chấp quyền sử dụng sẽ giúp bên thế chấp từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận thế chấp. 1.1.2.3. Đối với nền kinh tế - xã hội Nền kinh tế - xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi các cơ quan Nhà nước cần có sự quản lý thống nhất về đất đai. Việc pháp luật quy định thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất phải thông qua việc đăng ký giao dịch có bảo đảm sẽ góp phần hạn chế được những tranh chấp phát sinh do các tổ chức, cá nhân dễ 14