Tài liệu Quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đai

Lêi nãi ®Çu Ngµy nay viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®¹i ®ang lµ mét vÊn ®Ò kh¸ bøc xóc trong thêi ®¹i kinh tÕ më. Tõ xa viÖc së h÷u t nh©n vÒ ®Êt ®ai ®· g©y ra nhiÒu tranh chÊp phøc t¹p vµ g©y ra nhiÒu cuéc tranh chÊp. §ã chÝnh lµ sù m©u thuÉn gi÷a ®Þa chñ vµ n« lÖ còng nh chñ n« vµ n«ng d©n. ChÝnh v× vËy mµ sù cÊp thiÕt ph¶i cã mét bé luËt ®Êt ®ai ®Ó xö lý vµ gi¶i quyÕt nh÷ng tranh chÊp tõ thêi chiÕm h÷u t nh©n tøc lµ lóc b¾t ®Çu cã quyÒn së h÷u, quyÒn chiÕm dông c¸ nh©n còng lµ khi ®Êt níc xuÊt hiÖn bé luËt ®· ra ®êi. Nã ra ®êi ®Ó chñ yÕu phôc vô cho giai cÊp thèng trÞ nh»m b¶o vÖ lîi Ých cña giai cÊp thèng trÞ. Qua nhiÒu lÇn söa ®æi vµ bæ sung ®Õn nay th× luËt ®Êt ®ai ®· ®îc quy ®Þnh râ vÒ c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt, qua ®ã nãi lªn r»ng ngêi sö dông ®Êt ngµy nay ®· cã mét sè quyÒn lîi nhÊt ®Þnh còng nh cã nghÜa vô nép thuÕ thæ tr¹ch cho Nhµ níc, ®Ó Nhµ níc lÊy sè kinh phÝ ®Ó söa sang l¹i c¬ së h¹ tÇng cho ®Êt níc. Tuy nhiªn trong nÒn kinh tÕ më ë tÊt c¶ c¸c níc hiÖn nay th× so víi hä nÒn kinh tÕ níc ta cßn nghÌo c¸c ®¹o luËt ®a ra cßn láng lÎo vµ cha cã søc thuyÕt phôc, nhiÒu kÎ hë cho kÎ xÊu lîi dông. Nªn qua ®©y em muèn viÕt thªm mét vµi hiÓu biÕt cña em vÒ luËt ®Êt ®ai cña níc ta vµ cã mét sè kiÕn nghÞ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt. 1 I. Nh÷ng vÊn ®Ò chung cña ®Êt ®ai. * Kh¸i niÖm. Lµ mét ngµnh luËt trong hÖ thèng ph¸p luËt cña níc CHXHCN ViÖt Nam bao gåm toµn bé nh÷ng quy ®Þnh vÒ ph¸p luËt ®Ó ®iÒu chnhr c¸c quan hÖ ®Êt ®ai ®îc h×nh thµnh trong qu¸ tr×nh Nhµ níc qu¶n lý chiÕm h÷u, ®Þnh ®o¹t vµ sö dông ®Êt ®ai ®Ó ®¶m b¶o lîi Ých cña toµn d©n vµ lîi Ých cña ngêi sö dông ®Êt. * Nh÷ng ®Æc ®iÓm cña luËt ®Êt ®ai. Lµ mét ngµnh luËt ®éc lËp nhng tËp hîp nh÷ng quy ®Þnh ph¸p luËt cña c¸c ngµnh cã liªn quan. Lµ mét ngµnh luËt bao gåm c¸c quan hÖ hµnh chÝnh d©n sù vµ kinh tÕ Nhµ níc thay mÆt toµn d©n thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý ®Êt ®ai trªn ph¹m vi c¶ níc tÊt c¶ c¸c tæ chøc doanh nghiÖp, trêng häc, bé ®éi, c¸c hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n. * §èi tîng ®iÒu chØnh cña luËt ®Êt ®ai Nhãm 1: C¸c quan hÖ x· héi gi÷a c¸c c¬ quan Nhµ níc víi hé gia ®×nh, c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n th«ng qua quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai. Nhãm 2: Mèi quan hÖ x· héi gi÷a c¬ quan Nhµ níc cÊp trªn víi c¬ quan Nhµ níc cÊp díi th«ng qua quy ®Þnh vÒ ph¸p luËt trong viÖc ph©n chia c¸c lo¹i ®Êt trong vïng l·nh thæ. Nhãm 3: Mèi quan hÖ x· héi gi÷a c¸c tæ chøc, c¸c hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n trong viÖc chiÕm ®Þnh ®o¹t qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai. 2 * Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh cña luËt ®Êt ®ai: cã 2 ph¬ng ph¸p chñ yÕu: Ph¬ng ph¸p b×nh ®¼ng dïng ®Ó ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ b×nh ®¼ng gi÷a hai bªn tham gia vµo mét quan hÖ ®Êt ®ai nhÊt ®Þnh nh chuyÓn nhîng, chuyÓn ®æi, cho thuª, cho thuª l¹i, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Ph¬ng ph¸p hµnh chÝnh: dïng ®Ó ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ®Êt ®ai gi÷a c¬ quan Nhµ níc víi c¸c c¸ nh©n, tæ chøc ph¶i tu©n thu håi ®Êt ®¨ng ký ®Êt, thanh tra, gi¶i quyÕt tranh chÊp, xö lý vi ph¹m luËt ®Êt ®ai, cÊp c¸c lo¹i giÊy vÒ quyÒn sö dông ®Êt. Sö dông ®Êt g¾n víi viÖc b¶o vÖ ®Êt, båi bæ ®Êt ®Æc biÖt lµ b¶o vÖ nghiªm ngÆt ®Êt n«ng nghiÖp vµ nghiªm cÊm mäi hµnh vi huû ho¹i ®Êt. * Quan hÖ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai C¸c bé phËn cÊu thµnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Chñ thÓ lµ ngêi ®îc giao quyÒn sö dông ®Êt hay ®îc ph¸p luËt giao quyÒn. C¸ nh©n (c«ng nh©n ViÖt Nam, hoÆc ngêi níc ngoµi ®Þnh c t¹i ViÖt Nam). Hé gia ®×nh. C¸c tæ chøc trong níc (c¬ quan, trêng häc, bÖnh viÖn, ®oµn thÓ c¸c tæ chøc níc ngoµi thuª ®Êt t¹i ViÖt Nam). Kh¸ch thÓ: Cña c¸c quan hÖ ®Êt ®ai lµ toµn bé quü ®Êt ®ai cña Nhµ níc ®îc qu¶n lý b»ng chÕ ®é ph¸p lý nhÊt ®Þnh. 3 Néi dung cña c¸c quan hÖ ®Êt ®ai: ®ã lµ quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c chñ thÓ tham gia mét quan hÖ ®Êt ®ai nhÊt ®Þnh. QuyÒn vµ nghÜa vô cña Nhµ níc, víi t c¸ch thay mÆt nh©n d©n lµ chñ së h÷u ®Êt ®ai trong c¶ níc, cã quyÒn qu¶n lý toµn bé ®Êt ®ai. Nhµ níc cã nghÜa vô n¾m ch¾c, quy ho¹ch ph©n phèi ®Êt, kiÓm tra gi¸m s¸t vµ giao viÖc sö dông ®Êt cho c¸c c¸ nh©n, tæ chøc, hé gia ®×nh. * QuyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt, ®ã lµ ®îc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt, híng dông thµnh qu¶ cña ®Êt, ®îc chuyÓn nhîng, ®îc chuyÓn ®æi, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng ®Êt ®îc giao ®îc Nhµ níc b¶o vÖ lîi Ých thÝch hîp. NghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt lµ sö dông ®óng môc ®Ých, b¶o vÖ ®Êt, nép thuÕ vÒ ®Êt, thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p b¶o vÖ m«i trêng, thi hµnh c¸c quyÕt ®Þnh cña c¬ quan Nhµ níc. II. C¸c quy ®Þnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt. §iÒu 73 ngêi sö dông ®Êt cã nh÷ng quyÒn sau ®©y. 1. §îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt 2. Híng thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t trªn ®Êt ®îc giao 3. §îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt 4. Hëng c¸c lîi Ých do c«ng tr×nh c«ng céng vÒ b¶o vÖ, c¶i t¹o ®Êt ®ai mang l¹i. 4 5. §îc Nhµ níc híng dÉn vµ gióp ®ì trong viÖc c¶i t¹o vµ båi bæ ®Êt 6. §îc Nhµ níc b¶o vÖ khi bÞ ngêi kh¸c x©m ph¹m ®Õn quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh, ®îc båi thêng thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi bÞ thu håi. 7. §îc quyÒn gãp ®Êt ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt kinh doanh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt phï hîp víi môc ®Ých khi giao ®Êt. 8. §îc quyÒn khiÕu n¹i, tè c¸o, vÒ nh÷ng hµnh vi vi ph¹m quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh vµ nh÷ng hµnh vi kh¸c vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. §iÒu 74: Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë do nhu cÇu s¶n xuÊt vµ ®êi sèng, ®îc chuyÓn ®æi tõ sö dông ®Êt vµ ph¶i sö dông ®Êt ®ã theo ®óng môc ®Ých, thêi h¹n ®îc giao. §iÒu 75: 1. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®îc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt trong c¸c trêng hîp sau: a. ChuyÓn ®i n¬i kh¸c b. ChuyÓn sang lµm nghÒ kh¸c c. Kh«ng cã kh¶ n¨ng trùc tiÕp lao ®éng 2. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë, do chuyÓn ®i n¬i kh¸c hoÆc kh«ng cßn nhu cÇu ë ®îc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. ViÖc chuyÓn nhîng ph¶i ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn cho phÐp, ngêi nhËn ®Êt ph¶i ®îc sö dông ®óng môc ®Ých. 5 §iÒu 76: 1. C¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång c©y hµng n¨m, nu«i dìng thuû s¶n sau khi chÕt th× quyÒn sö dông ®Êt cña hä ®îc ®Ó l¹i cho nh÷ng ngêi thõa kÕ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt thõa kÕ. 2. Hé gia ®×nh ®îc Nhµ níc giao ®Êt n«ng nghiÖp, trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n, nÕu trong hé cã thµnh viªn chÕt th× c¸c thµnh viªn kh¸c trong hé ®îc quyÒn tiÕp tôc sö dông diÖn tÝch ®Êt mµ Nhµ níc ®· giao cho hä. Trêng hîp trong hé gia ®×nh kh«ng cßn thµnh viªn nµo th× Nhµ níc thu håi ®Êt. 3. C¸ nh©n, thµnh viªn cña hé gia ®×nh ®îc giao ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë sau khi chÕt quyÒn sö dông ®Êt cña hä ®îc ®Ó l¹i cho nh÷ng ngêi thõa kÕ theo quy ®Þnh cña c¸c luËt thõa kÕ. §iÒu 77: 1. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng ®îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c ng©n hµng Nhµ níc, c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam do Nhµ níc cho phÐp thµnh lËp ®Ó vay vèn s¶n xuÊt. 2. Hé gia ®×nh c¸ nh©n sö dông ®Êt ë, do nhu cÇu s¶n xuÊt vµ ®êi sèng ®îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt víi c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n ViÖt Nam ë trong níc. §iÒu 78: Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ngêi sö dông ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n do hoµn c¶nh gia ®×nh neo ®¬n, khã kh¨n do chuyÓn sang nghÒ kh¸c nhng 6 cha æn ®Þnh hoÆc thiÕu søc lao ®éng th× ®îc cho ngêi kh¸c thuª ®Êt víi thêi h¹n kh«ng ®îc qu¸ 3 n¨m. Trêng hîp ®Æc biÖt khã kh¨n, thêi h¹n cho thuª cã thÓ dµi h¬n do ChÝnh phñ quy ®Þnh ngêi thuª ®Êt ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých. §iÒu 79: 1. Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng gianh giíi vµ c¸c yªu cÇu kh¸c ®· ®îc quy ®Þnh khi giao ®Êt. 2. Thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p ®Ó b¶o vÖ vµ lµm t¨ng kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt. 3. Tu©n theo nh÷ng quy ®Þnh vÒ b¶o vÖ m«i trêng kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn lîi Ých chÝnh ®¸ng cña ngêi sö dông ®Êt xung quanh. 4. Nép thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. 5. Nép quyÒn sö dông ®Êt khi ®îc giao ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. 6. §Òn bï cho ngêi cã ®Êt khi bÞ thu håi ®Ó giao cho m×nh. 7. Giao l¹i ®Êt khi Nhµ níc cã quyÕt ®Þnh thu håi Xö lý vi ph¹m §iÒu 85: Ngêi nµo lÊn chiÕm ®Êt, huû h¹i ®Êt, chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tr¸i phÐp hoÆc cã hµnh vi kh¸c vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai, tuú theo møc ®é nhÑ hoÆc nÆng mµ bÞ xö lý b»ng biÖn ph¸p hµnh chÝnh hoÆc bÞ truy cøu tr¸ch nhiÖm h×nh sù. §iÒu 86: 7 Ngêi nµo lîi dông chøc vô, quyÒn h¹n hoÆc vît qu¸ quyÒn h¹n giao ®Êt, thu håi ®Êt, cho phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tr¸i phÐp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt bao che cho ngêi cã hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai, quyÕt ®Þnh xö lý tr¸i ph¸p luËt hoÆc cã hµnh vi kh¸c g©y thiÖt h¹i ®Õn tµi nguyªn ®Êt ®ai th× tuú theo møc ®é nhÑ hoÆc nÆng mµ xö lý ký luËt hoÆc bÞ truy cøu tr¸ch nhiÖm h×nh sù. §iÒu 87: Ngêi nµo cã hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai mµ g©y thiÖt h¹i cho ngêi kh¸c th× ngoµi viÖc bÞ xö lý theo quy ®Þnh t¹i ®iÒu 86 vµ ®iÒu 87 cña luËt nµy cßn ph¶i bÞ båi thêng cho ngêi bÞ thiÖt h¹i. III. ChÕ ®é ph¸p lý ®èi víi viÖc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn, giao ®Êt cã thu tiÒn vµ cho thuª ®Êt vµ mét vµi bÊt cËp trong viÖc sö dông ®Êt. * Giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n trùc tiÕp lao ®éng n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n lµm muèi mµ nguån sèng chñ yÕu lµ thu nhËp cã ®îc tõ nh÷ng ho¹t ®éng s¶n xuÊt ®ã ®îc ubnd x· phêng, thÞ trÊn x¸c nhËn sö dông ®Êt vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi trong ph¹m vi møc ®Êt níc Nhµ níc giao. Hé gia ®×nh ®ang sö dông ®Êt n«ng nghiÖp vît h¹n møc tríc ngµy 1-1-1999, th× tiÕp tôc sö dông diÖn tÝch ®Êt vît h¹n møc thêi gian b»ng mét phÇn hai thêi h¹n giao ®Êt vµ ph¶i nép thuÕ bæ sung ®èi víi diÖn tÝch ®Êt ®ã theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt, sau thêi h¹n nµy th× ph¶i chuyÓn sang thuÕ 8 ®Êt. §èi víi diÖn tÝch ®Êt vît h¹n møc sau ngµy 1-1-1999 th× ngêi sö dông ®ã ph¶i thuª ®Êt. Tæ chøc sö dông ®Êt ®Ó trång vµ b¶o vÖ rõng phßng hé rõng ®Æc dông. C¬ quan Nhµ níc, tæ chøc chÝnh trÞ, tæ chøc chÝnh trÞ x· héi, ®¬n vÞ vò trang nh©n d©n sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng trô së lµm viÖc, sö dông ®Êt vµo môc ®Ých quèc phßng an ninh. C¬ quan Nhµ níc tæ chøc chÝnh trÞ, tæ chøc chÝnh trÞ x· héi ®¬n vÞ vò trang nh©n d©n sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh thuéc c¸c ngµnh vµ lÜnh vùc sù nghiÖp vÒ kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi khoa häc, kü thuËt, ngo¹i giao. Tæ chøc sö dông ®Êt vµo môc ®Ých c«ng céng ®Ó x©y dùng ®êng giao th«ng cÇu cèng vØa hÌ, hÖ thèng cÊp tho¸t níc, s«ng, hå ®ª ®Ëp, trêng häc, bÖnh viÖn, chî, c«ng viªn vên hoa khu vui ch¬i trÎ em, qu¶ng trëng, s©n vËn ®éng, s©n bay bÕn c¶ng vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c. * Giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã nhu cÇu sö dông ®Êt lµm nhµ ë. Tæ chøc kinh tÕ ®Çu t x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª nhîng hoÆc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt g¾n liÒn víi kÕt cÊu h¹ tÇng ®ã. Giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi mét sè trêng hîp ®Ó t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng theo dù ¸n do ChÝnh phñ quyÕt ®Þnh. Nh÷ng trêng hîp nµy ph¶i b¶o ®¶m c¸c ®iÒu kiÖn: 9 * Ngêi sö dông ®Êt ph¶i cã dù ¸n kh¶ thi ®· ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thªm quyÒn phª duyÖt. + Sö dông ®Êt theo ®óng quy ho¹ch + Ngêi sö dông ®Êt ph¶i cã ®iÒu kiÖn vÒ vèn vµ kü thuËt. * Cho thuª ®Êt Tæ chøc kinh tÕ sö dông ®Êt ®Ó s¶n xuÊt, kinh doanh theo dù ¸n ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt, trõ c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc ®ang sö dông ®Êt vµo s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi ®îc giao tríc ngµy 1-1-1999. Nhµ níc thu håi ®Êt ®· giao cho doanh nghiÖp Nhµ níc sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi nhng kh«ng cã hiÖu qu¶ hoÆc sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých ®Ó giao hoÆc cho ngêi kh¸c thuª. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã nhu cÇu sö dông ®Êt ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã nhu cÇu sö dông ®Êt thuéc quü ®Êt c«ng Ých 5% ë x· phêng, thÞ trÊn. Tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt, cho thuª ®îc miÔn gi¶m tiÒn sö dông ®Êt hoÆc tiÒn thuª ®Êt trong c¸c trêng hîp: thùc hiÖn c¸c dù ¸n thuéc lÜnh vùc u ®·i ®Çu t t¹i ®Þa bµn cã ®iÒu kiÖn kinh tÕ - x· héi khã kh¨n, ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi ®Æc biÖt khã kh¨n, thùc hiÖn dù ¸n trong ®ã cã chÝnh s¸ch nhµ ë, ®Õn ë. 10 * Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc nhn cho thuª mµ tr¶ tiÒn thuª hµng n¨m cã quyÒn: ThÕ chÊp tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª t¹i tæ chøc tiªu dïng ViÖt Nam ®Ó vay vèn s¶n xuÊt kinh doanh. ChuyÓn nhîng tµi s¶n thuéc quyÒn së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª, ngêi nhËn tµi s¶n ®îc Nhµ níc tiÕp tôc cho thuª ®Êt. * Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc cho thuª ®Êt mµ ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª cã quyÒn. ThÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª t¹i tæ chøc tiªu dïng ViÖt Nam ®Ó vay vèn s¶n xuÊt kinh doanh. ChuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thuª cïng víi tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª, trao quyÒn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt thuÕ, trong thêi h¹n thuª. Gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thuª cïng víi tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª trong thêi h¹n thuª ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt, kinh doanh víi tæ chøc, c¸ nh©n trong níc. Cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt trong thêi h¹n thuª ®Êt viÖc cho thuª l¹i chØ ®îc thùc hiÖn khi ®Êt ®ã ®· ®îc ®Çu t theo dù ¸n hoÆc theo ®¬n xin thuª ®Êt vµ ngêi thuª ®Êt ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých. * tæ chøc trong níc ®îc Nhµ níc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt theo môc ®Ých ®îc giao, kh«ng cã quyÒn chuyÓn 11 ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. * Tæ chøc kinh tÕ ®îc Nhµ níc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n lµm muèi ®îc thÕ chÊp tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ®ã t¹i tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam ®Ó vay vèn s¶n xuÊt, kinh doanh ®îc gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt kinh doanh víi tæ chøc, c¸ nh©n trong níc, tæ chøc c¸ nh©n níc ngoµi ®Ó tiÕp tôc sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi, më réng c«ng nghÖ chÕ biÕn dÞch vô. * Tæ chøc kinh tÕ ®îc Nhµ níc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt cã quyÒn. ChuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt g¾n liÒn víi c«ng tr×nh kiÕn tróc víi kÕt cÊu h¹ tÇng ®· ®îc x©y dùng trªn ®Êt ®ã. Cho thuª quyÒn sö dông ®Êt g¾n liÒn víi c«ng tr×nh kiÕn tróc, víi kÕt cÊu h¹ tÇng ®· ®îc x©y dùng trªn ®ã. ThÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt kinh doanh víi tæ chøc vµ c¸ nh©n trong níc, tæ chøc c¸ nh©n níc ngoµi. * Tæ chøc kinh tÕ ®îc Nhµ níc cho thuª ®Êt hµng n¨m cã quyÒn. ThÕ chÊp tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª t¹i tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam ®Ó vay vèn s¶n xuÊt kinh doanh. 12 ChuyÓn nhîng tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª ngêi nhËn tµi s¶n ®îc Nhµ níc tiÕp tôc cho thuª ®Êt. §èi víi c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc th× cã quyÒn gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thuª ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt kinh doanh víi tæ chøc, c¸ nh©n trong níc, tæ chøc, c¸ nh©n níc ngoµi. * Tæ chøc kinh tÕ ®îc Nhµ níc cho thuª ®Êt mµ ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª cã quyÒn. ThÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cïng víi tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª t¹i tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam ®Ó vay vèn s¶n xuÊt kinh doanh. ChuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thuª cïng víi tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª trong thêi h¹n thuª. Ngêi nhËn quyÒn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cã quyÒn quy ®Þnh t¹i kho¶n nµy. Gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thuª trong thêi h¹n thuª cïng víi tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuÕ ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt kinh doanh víi tæ chøc c¸ nh©n trong níc, tæ chøc c¸ nh©n níc ngoµi. Cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt trong thêi h¹n thuª. ViÖc cho thuª l¹i chØ ®îc thùc hiÖn khi ®Êt ®· ®îc ®Çu t the dù ¸n vµ ngêi thuª l¹i ph¶i sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých. Nh÷ng bÊt cËp trong viÖc chuyÓn nhîng ®Êt hÇu hÕt ®Êt chuyÓn nhîng ®æi hiÖn nay ë níc ta ®Òu chuyÓn nhîng chuyÓn ®æi b»ng c¸ch viÕt tay. V× thñ tôc giÊy tê qua c¬ quan cÊp trªn rÊt khã kh¨n thñ tôc rêm rµ 13 nÕu chuyÓn nhîng chuyÓn ®æi mµ thñ tôc giÊy tê ®îc c¸c c¬ quan gi¶i quyÕt nhanh gän th× viÖc d©n ®i mua nhµ ë sÏ kh«ng ph¶i cê ®îi. Nh÷ng ngêi lµm thñ tôc giÊy thêng g©y khã kh¨n cho nh÷ng ngêi sö dông ®Êt do vËy ngêi sö dông ®Êt chuyÓn nhîng chuyÓn ®æi b»ng c¸ch viÕt tay. Mµ theo em biÕt th× thñ tôc chuyÓn nhîng, chuyÓn ®æi kiÓu viÕt tay th× kh«ng hîp lÖ víi c¶ ngêi chuyÓn nhîng vµ ngêi nhËn sù chuyÓn nhîng. IV. Mét sè gi¶i ph¸p vµ kiÕn nghÞ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô sö dông ®Êt ®ai. Chóng ta ®· biÕt qua Hµ Néi nãi riªng vµ c¸c thµnh phè lín nãi chung. ViÖc sèt ®Êt ®· lµm cho c¸c c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai rÊt bøc xóc. Gi¸ ®Êt ®· t¨ng ®ét biÕn tõ 1 ®Õn 4 lÇn. Theo ph©n tÝch, ®©y lµ mét sù hçn lo¹n trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n - viÖc cho thuª, chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt do nh©n d©n tù ý chuyÓn ®æi ®Êt n«ng nghiÖp thµnh ®Êt thæ c bu«n b¸n trao tay kh«ng qua ®¬n vÞ phêng x· v« t×nh chung ®· tù ®Èy gi¸ ®Êt kh«ng theo quy luËt gi¸ trÞ. Chóng ta ph¶i thÊy r»ng chÕ ®é ph¸p lý vµ tÇm nhËn thøc cña nh©n d©n vÒ luËt ®Êt ®ai cha ®îc râ rµng. HoÆc do lîi nhuËn mµ mét sè ngêi d©n ®· tù lµm tr¸i ph¸p luËt, tr¸i nh÷ng quy ®Þnh vÒ luËt ®Êt ®ai. Thu håi ®Êt bá hoang cña 54 tæ chøc t¹i Hµ Néi UBND Hµ Néi ®· ®ång ý kiÕn nghÞ cña së §Þa chÝnh thu håi ®Êt hoang cña 54 tæ chøc t¹i thµnh phè. H¬n 90% sè ®¬n vÞ nµy lµ c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc cã ®Êt bá hoang Ýt nhÊt tõ 3 n¨m, nhiÒu nhÊt lµ 19 n¨m. §èi víi mét sè ®¬n vÞ tù ý 14 chia ®Êt lµm nhµ ë nÕu ®óng vÒ mÆt quy ho¹ch kh«ng cã tranh chÊp th× ®îc lËp hå s¬ xin cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë c¸c trêng hîp cho thuª, liªn doanh, liªn kÕt sai môc ®Ých nÕu phï hîp víi quy ho¹ch th× ®¬n vÞ ®ang sö dông ®Êt ®îc hîp thøc th× ph¶i thu håi giao cho UBND phêng qu¶n lý. 15 KiÕn nghÞ - Quy ®Þnh chÆt chÏ h¬n vÒ viÖc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt - §èi víi ®Êt canh t¸c n¬i nµo cã thÓ chuyÓn ®æi thµnh ®Êt thæ c th× nÕu cho chuyÓn ®æi ®Ó võa cã nguån thu cho ng©n s¸ch võa æn ®Þnh cho nh©n d©n ®Þnh c. - N¬i nµo ®· quy ho¹ch ho¹c cã kÕ ho¹ch quy ho¹ch th× nªn th«ng b¸o c«ng khai cho nh©n d©n biÕt ®Ó tr¸nh t×nh tr¹ng bu«n b¸n bÊt hîp ph¸p, ng¨n chÆn lÊn chiÕm, ®Òn bï. - NÕu ®Òn bï cho nh©n d©n mét c¸ch tho¶ ®¸ng cho nh÷ng ngêi thuéc diÖn gi¶i to¶ vµ t¸i ®Þnh c. - Xö lý nghiªm kh¾c c¸c trêng hîp cè ý lÊn chiÕm ®Êt c«ng vµ hµnh vi ®Çu c¬ lµm lòng ®o¹n thÞ trêng nhµ ®Êt. 16 Tµi liÖu tham kh¶o Nh÷ng v¨n b¶n híng dÉn quyÒn sö dông ®Êt S¸ch gi¸o tr×nh luËt ®Êt ®ai Môc lôc Lêi nãi ®Çu..............................................................1 I. Nh÷ng vÊn ®Ò chung cña ®Êt ®ai......................2 II. C¸c quy ®Þnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt.....................................................................4 III. ChÕ ®é ph¸p lý ®èi víi viÖc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn, giao ®Êt cã thu tiÒn vµ cho thuª ®Êt vµ mét vµi bÊt cËp trong viÖc sö dông ®Êt..........................................6 IV. Mét sè gi¶i ph¸p vµ kiÕn nghÞ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô sö dông ®Êt ®ai.....................................................11 Tµi liÖu tham kh¶o..................................................13 17