Tài liệu Quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HÀM ZICO QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự Định hướng nghiên cứu Mã số chuyên ngành: 8380103 Người hướng dẫn khoa học : TS. NGUYỄN XUÂN QUANG Học viên Lớp : HÀM ZICO : Cao học Luật khóa 34 TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TP. Hồ Chí Minh, ngày __ tháng ___ năm 2022 Học viên HÀM ZICO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT 1 LNƠ Luật Nhà ở 2 BLDS Bộ Luật Dân sự 3 LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản 4 LĐĐ Luật Đất đai 5 Dự thảo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) STT MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ........................................................... 10 1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai ............................................................................................................. 10 1.1.1. Khái niệm quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai ......... 10 1.1.2. Đặc điểm về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai ...... 15 1.2. Ý nghĩa của quy định về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai ............................................................................................................. 18 1.3. Nội dung về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai ....... 21 1.3.1. Quyền được cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình .... 22 1.3.2. Quyền được nhận nhà, bảo hành, bảo trì nhà ở hình thành trong tương lai .................................................................................................................... 25 1.3.3. Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................... 30 1.3.4. Các quyền khác của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. .......... 33 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ...................................................................................... 41 CHƯƠNG 2. BẤT CẬP VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .............................. 42 2.1. Về biện pháp bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và kiến nghị hoàn thiện ..................................................................................... 42 2.2. Về quyền lợi của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai trong thanh toán và kiến nghị hoàn thiện ............................................................................ 48 2.3. Về vai trò quản lý nhà nước trong việc bảo vệ quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai và kiến nghị hoàn thiện ....................................... 56 2.4. Về bảo vệ quyền lợi của bên mua trong các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và kiến nghị hoàn thiện ..................... 62 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ...................................................................................... 70 KẾT LUẬN ............................................................................................................ 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Dưới sự tác động của công cuộc đổi mới đất nước, Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc về mọi mặt. Nền kinh tế đất nước đang được xây dựng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Công nghiệp phát triển là cở sở để quá trình đô thị hóa được đẩy nhanh. Theo số liệu thống kê tính đến tháng 12 năm 2021, tổng số đô thị cả nước là 869 đô thị, bao gồm 2 đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, 22 đô thị loại I, 32 đô thị loại II, 48 đô thị loại III, 91 đô thị loại IV, 674 đô thị loại V. Đô thị hóa nhanh, công nghiệp phát triển là những tiêu chuẩn để đánh giá sự tăng trưởng của một đất nước, làm cho đời sống kinh tế đất nước có những khởi sắc, người dân có “của ăn của để”. Tuy cuộc sống ngày càng được cải thiện, thế nhưng vấn đề quan ngại lớn nhất của Việt Nam hiện nay chính là nhu cầu về nhà ở và không chỉ là loại hình nhà ở có sẵn mà còn là loại hình nhà ở hình thành trong tương lai. Trong thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển rất mạnh mẽ, nguồn cung dồi dào, phong phú và chất lượng sản phẩm ngày càng được nâng cao. Nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai ngày càng tăng rõ rệt, cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững, phát triển và đã có sự sôi động, lan tỏa trên hầu hết các vùng, miền. Có thể nói, thị trường bất động sản là thị trường quan trọng hàng đầu liên quan trực tiếp đến các mặt kinh tế xã hội của đất nước. Thị trường bất động sản phát triển đã góp phần chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Trong quá trình phát triển, lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn được sự quan tâm rất lớn của Nhà nước, biểu hiện qua hàng loạt khuôn khổ pháp lý liên quan được ban hành nhằm điều chỉnh hoạt động của lĩnh vực này. Trong lĩnh vực bất động sản giai đoạn hiện tại phải kể đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đây là khía cạnh còn khá mới mẻ ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, kể từ khi hình thành và phát triển loại hình nhà ở hình thành trong tương lai đã cho thấy những bước nhảy vọt đáng kể, hiện diện gần như rộng khắp trong đời sống xã hội của người dân. Sợ dĩ nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta hiện nay là bởi loại hình này có nhiều ưu điểm đối với cả bên mua và bên bán. 2 Đối với bên bán (chủ đầu tư), đó là lợi ích của việc huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án ngoài tự có, vốn vay. Còn đối với bên mua, sẽ là sự giảm bớt được áp lực tài chính thông qua việc thanh toán tiền mua nhà thành nhiều lần và theo tiến độ thực hiện dự án; Được ngân hàng bảo lãnh; Thoả thuận chi phí mua nhà thấp hơn khi mua nhà đã hoàn thành; Được bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao. Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, loại hình này cũng gặp khá nhiều khó khăn, rủi ro và bất cập. Cụ thể: Một, mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quy định về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng do tính chất đặc thù của loại giao dịch, đối tượng trong giao dịch, một số quy định về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa được quy định hoặc có quy định nhưng chưa cụ thể, cần phải hoàn thiện. Hai, hiện nay, quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai đang được điều chỉnh theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành nên chưa có sự thống nhất, cụ thể nên việc hoàn thiện là cần thiết và cấp bách. Ba, qua thực tiễn tiếp cận về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, tác giả nhận diện được bất cập, khó khăn trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cả dưới góc độ lý luận, thực tiễn, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và nhu cầu hoàn thiện về giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói chung, quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài “Quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai” làm đề tài luận văn của mình. Với mong muốn làm sáng tỏ quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, bằng việc làm rõ về lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật, thực tiễn thi hành, tác giả đề xuất các giải pháp đề hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. 2. Tình hình nghiên cứu Cùng với việc gia tăng nhu cầu nhà ở và mở rộng chính sách đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam, hoạt động kinh doanh các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng trở nên sôi động. Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho 3 người mua nên chính sách pháp luật ngày càng siết chặt hơn các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được mở bán trên thị trường. Vấn đề nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đang là tiêu điểm ở Việt Nam, chính vì vậy đã có nhiều công trình nghiên cứu về nhóm chế định này. Nhưng đối với đối tượng là quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng thì thực tế hầu như vẫn có rất ít công trình nghiên cứu, bài viết, bài luận một cách hệ thống về nhóm đối tượng này. Tác giả cũng đã tìm hiểu các bài viết, bài nghiên cứu và một số luận văn có liên quan đến vấn đề này, cụ thể như: - Phạm Hoàng Anh (2015), “Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận văn trình bày khái quát về vai trò, khái niệm và đặc điểm như: khái niệm về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai; Khái niệm, đặc điểm về nhà ở và pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai; Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Khái niệm, đặc điểm về hợp đồng bảo lãnh trong bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Khái niệm về thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Khái niệm, đặc điểm về hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Khái niệm về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai… Trong luận văn, tác giả cũng có đề cập đến quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn cũng đã chỉ ra được thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai như: Thực trạng trong vấn đề thuê, thuê mua, bảo lãnh, thế chấp… Từ đó luận văn đã chỉ ra được một số bất cập, vướng mắc còn tồn tại như: Bất cập trong việc ký kết hợp đồng bảo lãnh, thế chấp, thuê mua. Đồng thời, luận văn cũng có đưa ra đề xuất về phương hướng hoàn thiện pháp luật: Hoàn thiện bộ máy quản lý; hoàn thiện quy định điều chỉnh. - Trần Thị Phúc Bình (2018), “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Huế. Về phương diện lý luận, luận văn đã nêu lên được khái niệm, đặc điểm, giá trị và mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn cũng đã trình bày, phân tích về thực trạng áp dụng và thực thi pháp luật trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Qua đó, luận văn đã đưa ra các vướng mắc còn tồn tại như: Vướng mắc trong khi thực hiện các thủ tục công chứng; Vướng mắc khi thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm; Vướng mắc 4 về thủ tục định giá và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, tác giả còn đưa ra một số tranh chấp phổ biến như: Tranh chấp hợp đồng thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng; Tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa chủ đầu tư và ngân hàng… Từ đó, tác giả đã đưa ra các đề xuất và giải pháp hoàn thiện pháp luật như: Nâng cao hơn nữa vai trò của ngân hàng Việt Nam trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Kiện toàn hệ thống quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Sửa đổi, bổ sung về xác định tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào thế chấp; Hoàn thiện các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp, định giá tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai… - Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi (2012), “ Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học số 12. Trong bài viết này, tác giả đã khái quát các quy định về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng trong đó tác giả đã chỉ ra những bất cập trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. - Nguyễn Thị Phương (2020), “Pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Huế. Về phương diện lý luận, luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm và vai trò của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản. Đồng thời, luận văn còn trình bày, phân tích một số quy định của pháp luật hiện hành cũng như các luật điều chỉnh cùng một vấn đề, từ đó đưa ra so sánh, đối chiếu làm cơ sở cho việc nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, luận văn còn chỉ ra một số vấn đề còn chưa hợp lý trong trong pháp luật hiện hành như: Tính chủ quan của bên mua khi ký kết hợp đồng với chủ đầu tư, ham muốn lợi ích mà không tìm hiểu kỹ những thông tin về dự án… đồng thời luận văn cũng chỉ ra những loại tranh chấp phổ biến như: Tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ chậm bàn giao nhà; Tranh chấp về vấn đề cung cấp thông tin… và nguyên nhân của nó trong quá trình các bên thỏa thuận, giao kết và thực thi các quy định. Từ những vấn đề nêu trên, luận văn đã đưa ra các đề xuất và giải pháp hoàn thiện pháp luật như: Vấn đề về bảo hiểm khi mua nhà ở hình thành trong tương lai; Đề nghị cần xử lý chủ đầu tư khi vi phạm về nghĩa vụ cung cấp thông tin, về thanh toán; Đề xuất người mua cần kiểm tra thông tin về dự án… 5 - Nguyễn Thu Trang (2016), “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội. Trong công trình nghiên cứu này, tác giả đã trình bày được các khái niệm, đặc điểm của nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Khái niệm hiệu lực của hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; Phân tích các khía cạnh về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như: Điều kiện về chủ thể; Về mục đích và nội dung; Về hình thức, thủ tục... Qua đó, luận văn cũng đã đưa ra một số bất cập như: Bất cập trong quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Bất cập trong thực thi pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai… Và từ đó đưa ra các giải pháp, hướng hoàn thiện pháp luật. Từ các bài viết, luận văn, bình luận trên, tác giả đã có cái nhìn chuyên sâu về các khái niệm, đặc điểm cũng như hiệu lực về hợp đồng mua bán, thế chấp, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Tác giả nhận thấy các bài viết, luận văn, bình luận trên chưa có nhiều nghiên cứu và cũng chưa đi sâu về vấn đề “quyền”, cụ thể là quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Mãi cho đến gần đây, vấn đề “quyền”, cụ thể là quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai mới được nhiều tác giả, nhóm tác giả, nhóm nghiên cứu quan tâm và viết nhiều hơn. Trong đó, điển hình nhất là sách chuyên khảo “Giao dịch dân sự về bất động sản”, Tập 1 và 2 do tác giả Đỗ Văn Đại (chủ biên) biên soạn và đã xuất bản vào 09/2021. Cụ thể, tại chương 8: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (từ trang 371 đến trang 443, Sách chuyên khảo “Giao dịch dân sự về bất động sản”, Tập 1) có đề cập đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, nhóm tác giả đã nhắc đến các quyền và nghĩa vụ của bên bán như: Quyền ký hợp đồng để huy động vốn; Nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích; Nghĩa vụ cung cấp thông tin; Nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai; Nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng. Đối với bên mua, đó là: Nghĩa vụ thanh toán; Nhận bàn giao nhà ở; Nhận Bàn giao giấy chứng nhận; Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong nội dung sách chuyên khảo này, nhóm tác giả cũng đã chỉ ra được những bất cập đang là điểm nóng hiện nay, cụ thể như: Vấn đề về đăng ký hợp đồng mẫu; Vấn đề về huy động vốn của chủ đầu tư (bên bán) khi chưa đủ điều kiện cũng như mức vốn tối đa huy động; Vấn đề về nghĩa vụ cung cấp thông tin chưa công khai, minh 6 bạch; Vấn đề về thời hạn bàn giao nhà ở cũng như diện tích bàn giao nếu có chênh lệch hoặc việc không nhận bàn giao của bên mua; Vấn đề về thời gian cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ). Từ những bất cập trên, nhóm tác giả cũng đưa ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật đối với những bất cấp đó. Đồng thời, nhóm tác giả cũng đã mạnh dạn đề xuất và xây dựng chế tài phù hợp với những vi phạm, bất cập trên. Ngoài ra, đối với vấn đề quyền và cụ thể là quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, Tác giả cũng đã có cách tiếp cận từ góc độ thực tiễn thông qua các hồ sơ thực tế, cụ thể: - Hợp đồng hoán đổi giữa Công ty Cổ phần phát triển kinh doanh nhà với ông Ngô Kim Đức (Dự án An Phú – An Khánh, Quận 2 nay là Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh). Trong hồ sơ này, Công ty Cổ phần phát triển kinh doanh nhà không đồng ý bàn giao và ký hợp đồng chuyển nhượng nền đất với ông Ngô Kim Đức mặc dù Công ty đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và ông Ngô Kim Đức đã hoàn thành việc thanh toán tiền mua nền đất. - Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng và ông: Trần Minh Đức (khu phố Hưng Gia III, Phường Tân Phong, Quận 7). Trong hồ sơ này, tất cả các thủ tục đã được hoàn tất nhưng lại gặp trở ngại trong việc đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, trong hồ sơ còn có nhiều bất cập cần giải quyết như: Bất cập trong việc thanh toán, nghĩa vụ tài chính của dự án, pháp luật điều chỉnh. Từ những bài viết, bài luận, tạp chí, hồ sơ vụ việc cũng như sách chuyên khảo vừa nêu, tác giả nhận thấy về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn nhiều vấn đề bất cập khác hiện đang là điểm nóng cần phải được đề cập và giải quyết. Và với mong muốn có một cơ chế pháp lý hoàn thiện ở Việt Nam để bảo về tốt hơn quyền lợi của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai đồng thời hạn chế các rủi ro, vướng mắc còn tồn tại trong xã hội hiện nay, Tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài “Quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu. 7 3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục tiêu nghiên cứu: Mặc dù việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được điều chỉnh bằng pháp luật, nhưng thực tiễn áp dụng hiện nay vẫn cho thấy nhiều điểm còn bất cập và từ đó phát sinh nhiều rủi ro cho người mua nhà, gây ra rất nhiều hệ lụy đối với không chỉ người mua mà còn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung. Để bảo vệ các chủ thể mua nhà và ngăn chặn những hành vi trục lợi từ khách hàng của chủ đầu tư, Nhà nước đã ban hành các chính sách và pháp luật để điều chỉnh. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế thời gian qua đã cho thấy một số điểm hạn chế cần gấp rút giải quyết để cơ chế bảo vệ này hoàn thiện hơn. Chính vì vậy, mục tiêu của để tài là làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản liên quan đến pháp luật về bảo vệ quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam; Tham chiếu các quy định pháp luật của một số quốc gia trên thế giới và chọn lọc, vận dụng vào thực tiễn ở Việt Nam; Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật và thực trạng thực hiện pháp luật tại Việt Nam; Tổng kết quan điểm, bối cảnh Việt Nam và tình hình quốc tế, đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật của Việt Nam đảm bảo hiệu lực và hiệu quả bảo vệ và phát huy tốt nhất các quy định của pháp luật. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở làm rõ một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai và đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về việc thực hiện và bảo vệ các quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, luận văn đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai. Để đạt được mục đích trên thì đề tài phải thực hiện được các nhiệm vụ: Một là: nghiên cứu làm sáng tỏ các bất cập, vướng mắc chỉ ra những nội dung còn hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp trong việc thực hiện và bảo vệ các quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam. Hai là: phân tích, đánh giá và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra cho người tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Từ đó luận giải về yêu cầu hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. 8 Ba là: trên cơ sở các vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên, đưa ra hướng hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Các quy định của pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, thực tiễn áp dụng và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định của pháp luật hiện hành về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai trong Luật Nhà ở năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Về thời gian: Từ năm 2003 đến nay. - Về không gian: Tại Việt Nam. - Giới hạn: Tác giả tập trung tâm chủ yếu vào nghiên cứu các quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó, tập trung chủ yếu về quyền được bảo lãnh, thanh toán, quyền được cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng, bàn giao nhà ở, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng, tiêu chí xác định giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vô hiệu. Các quyền khác, tác giả chỉ liên hệ để so sánh. 5. Phương pháp nghiên cứu Để giải quyết nhiệm vụ nghiên cứu, Luận văn sử dụng các phương pháp cụ thể như sau: - Phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích về những vấn đề cơ bản về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nội dung này tập trung tại chương 1. Phương pháp này cũng được áp dụng khi đánh giá quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai tại chương 2. - Phương pháp so sánh được sử dụng để đối chiếu giữa quy định của pháp luật hiện hành về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai so với các 9 quy định trước đó. Từ đó, chỉ ra những điểm mới về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Phương pháp này cũng được áp dụng trong mục quy định của pháp luật Việt Nam về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai - Phương pháp bình luận được sử dụng để đánh giá tình hình áp dụng pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, nguyên nhân cũng như giải pháp hoàn thiện trong chương 2. - Phương pháp tổng hợp được sử dụng để đánh giá về kết quả nghiên cứu trong các chương. Tóm lại, với các phương pháp nghiên cứu nêu trên, tác giả làm sáng tỏ đề tài quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai và đề xuất một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật. 6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ quy định của pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, những bất cập và hướng hoàn thiện. Luận văn làm tài liệu tham khảo trong công tác nghiên cứu, học tập về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Kết quả nghiên cứu nâng cao nghiệp vụ công tác của tác giả khi hành nghề luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. 7. Bố cục của Luận văn Luận văn ngoài phần mở đầu, phần nội dung, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục. Trong đó, phần nội dung được chia thành 2 chương: Chương 1. Những vấn đề cơ bản về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chương 2. Bất cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. 10 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai 1.1.1. Khái niệm quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai Khái niệm quyền. Quyền là khái niệm dùng để chỉ những điều mà pháp luật công nhận và đảm bảo thực hiện đối với cá nhân, tổ chức để cá nhân được hưởng, được làm, được đòi hỏi mà không ai được ngăn cản, hạn chế1. Quyền phải được ghi nhận và được bảo đảm thực hiện bằng các quy định của pháp luật. Quyền là sự thừa nhận của Nhà nước về những gì công dân được thực hiện. Quyền của công dân được phát sinh, phát triển phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế - xã hội và đặc biệt là ý chí của nhà lập pháp. Theo sự phát triển của xã hội, phạm vi các quyền của công dân ngày càng phát triển đa dạng. Đối với cá nhân, các quyền cơ bản có từ khi sinh ra và được ghi nhận đầy đủ khi họ trưởng thành. Quyền gắn với nghĩa vụ và năng lực của công dân. Quyền của cá nhân chỉ chấm dứt khi họ chết. Với tư cách là công dân, cá nhân được hưởng đầy đủ các quyền mà hiến pháp, pháp luật quy định. Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ các quyền của công dân. Quyền của công dân được thể chế hóa tại Hiến pháp và các luật. Quyền là căn cứ quyết định sự tồn tại, phát triển của công dân. Theo đó, công dân có các quyền như quyền được sống, quyền tự do, bầu cử, sở hữu những thu nhập và tài sản hợp pháp. Ngoài ra, quyền của cá nhân cũng có thể phát sinh do được người khác ủy quyền2. Tôn trọng và bảo đảm quyền của công dân là nguyên tắc quan trọng của quản lý nhà nước và hoạt động tư pháp. Trong khoa học pháp lý, quyền hạn được gắn với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong bộ máy nhà nước hoặc của người có thẩm quyền của cơ quan, tổ chức đó. Quyền hạn của cơ quan, tổ chức là quyền quyết định giải quyết công việc trong phạm vi thẩm quyền của cơ quan, tổ chức. Quyền hạn của người có thẩm quyền của 1 2 Từ điển Luật học (2016), NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội, tr.648. Từ điển Luật học (2016), tlđd (1), tr.648. 11 cơ quan, tổ chức là quyền quyết định giải quyết công việc trong phạm vi thẩm quyền của cơ quan, tổ chức đó. Đối với quyền của chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự xuất phát từ sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Dấu hiệu đặc trưng của quyền bao gồm: Thứ nhất, là phải có sự ghi nhận về mặt pháp lý và được bảo đảm thực hiện bởi các quy định của pháp luật; Thứ hai, là phải có sự thừa nhận về mặt xã hội cụ thể của cá nhân trong một cộng đồng nhất định. Theo đó, quyền của cá nhân được phát sinh, tăng hay giảm tùy theo từng thời điểm theo sự tồn tại và phát triển của xã hội. Đối với cá nhân, quyền phát sinh khi cá nhân sinh ra và việc thực hiện quyền khi cá nhân phát triển đến một giai đoạn nhất định. Với tư cách là công dân, cá nhân được hưởng đầy đủ các quyền mà hiến pháp, pháp luật của nhà nước quy định. Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ các quyền của công dân, không phụ thuộc vào sự có mặt hay không có mặt của công dân. Pháp luật Việt Nam ghi nhận quyền của công dân trong Hiến pháp và luật. Theo đó, công dân có quyền được sống, tự do, quyền mưu cầu hạnh phúc; Các quyền về chính trị như quyền bầu cử, ứng cử, quyền được tham gia quản lý nhà nước, quản lý xã hội, thảo luận các vấn đề chung của nhà nước, quyền sở hữu những thu nhập và tài sản hợp pháp, thành lập doanh nghiệp, góp vốn kinh doanh, quyền lao động, học tập, nghiên cứu, sáng tạo khoa học, nghệ thuật, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp và các quyền khác. Quyền của cá nhân có thể phát sinh do được người khác ủy quyền3. Nói tóm lại, quyền là tổng hợp các quy phạm pháp luật, quy định về những hoạt động mà cá nhân được thực hiện theo quy định của pháp luật. Đó là phạm vi những quyền năng mà cá nhân, tổ chức được hưởng theo quy định của pháp luật và sự bảo hộ của Nhà nước. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. Theo tác giả Lưu Quốc Thái “Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được chính thức quy định tại Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014”. Theo đó, “Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế 3 Từ điển Luật học (1999), NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội, tr.648. 12 được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)”4. Theo khoản 1 Điều 3 LNƠ năm 2014, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Theo khoản 19 Điều 3 của Luật này, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nhìn một cách khái quát, cách tiếp cận của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật nhà ở 2014 về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai khá giống nhau và cũng giống với tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Theo đó, “nhà ở hình thành trong tương lai” được hiểu là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nhà ở là một loại tài sản quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015. Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Theo quy định trên, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Khoản 5 Điều 80 Nghị định số: 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm: (i) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Bộ tư pháp – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Bộ Tài nguyên môi trường – Bộ xây dựng về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. 4 13 đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy); (ii) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sãn nêu trên. Theo khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020, nhà ở là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế. Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai, có thể tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch, được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất định. Đó là tài sản chưa được xây dựng hoàn thành và có các điều kiện, cơ sở để xác định nhà ở đó sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai. Theo tác giả Lưu Quốc Thái, “đây là dạng nhà ở chưa thể sử dụng bởi việc xây dựng chưa hoàn thành và đang trong quá trình đầu tư xây dựng ở bất kỳ một giai đoạn nào đó”5. Từ các khái niệm trên, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở. Khái niệm quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo xu hướng phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa ở nước ta hiện nay, tổ chức, cá nhân có quyền tham gia vào các quan hệ giao dịch. Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên về một vấn đề nhất định trong xã hội nhằm làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên đó. Đối tượng của hợp đồng là những lợi ích xác định mà các bên trao đổi, dịch chuyển cho nhau nhằm thỏa mãn lợi ích hợp pháp của các bên tham gia6. Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên về nhà ở hình thành trong tương lai làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận. Theo Điều 430 BLDS năm 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua Lưu Quốc Thái (2016), “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (6), tr 23 - 31. 6 Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Pháp luật về Hợp đồng và Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam. 5 14 trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan. Khi giao kết hợp đồng, các bên được tự do quy định nội dung hợp đồng, tự do xác định phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên. Nhà nước buộc các bên khi giao kết hợp đồng phải tôn trọng đạo đức, trật tự xã hội, trật tự công cộng. Tất cả các hợp đồng phải có đối tượng được xác định cụ thể và không thuộc tài sản bị cấm lưu thông. Sau khi hợp đồng được ký kết, các bên buộc phải thực hiện cam kết theo hợp đồng và gánh chịu hậu quả khi không thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định từ Điều 117 đến Điều 135 BLDS năm 2015, hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp pháp và được công nhận khi có đủ 4 điều kiện: Thứ nhất, người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Thứ hai, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật được xác định là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng; Thứ ba, những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện; Thứ tư, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân hoặc cơ quan Công chứng có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng. Có thể nói, điều kiện về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là sự khác biệt so với các hợp đồng dân sự khác. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai7. Quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai là quyền của công dân. Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi thực hiện nghĩa vụ với bên bán, Đinh Tiên Hoàng (2020), “Thỏa thuận giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai”, Tạp chí Công thương, tr 74 – 78. 7