Tài liệu Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở việt nam

Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam Đỗ Thanh Huyền Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50 Người hướng dẫn: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy Năm bảo vệ: 2011 Abstract: Làm rõ những vấn đề lý luâ ̣n liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam như : khái niệm , đặc điểm và vai trò của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Tìm hiểu thực trạng pháp luâ ̣t của vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam trên cơ sở có so sánh và đố i chiế u với pháp luâ ̣t nước ngoài về vấ n đề này , từ đó tìm ra vướng mắc và khó khăn trong vấn đề này. Trên cơ sở nghiên cứu lý luâ ̣n , đánh giá thực trạng pháp luâ ̣t , đề xuất các phương hướng và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam . Keywords: Pháp luật Việt Nam; Luật ngân hàng; Bất động sản; Tài sản; Ngân hàng thương mại Content MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong xu thế nền kinh tế nước ta đang chuyển đổi , hội nhập để phát triển mạnh mẽ , hệ thống ngân hàng ở Việt Nam đã có sự chuyển biến tích cực , từng bước hòa nhịp và bắt kịp với thị trường quốc tế. Đặc biệt hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể đáp ứng được nhu cầu hội nhập của đất nước. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đã đạt được, các ngân hàng thương mại đang lâm vào tình trạng không hiệu quả về tài chính, rõ rệt nhất là tình hình nợ quá hạn trong những năm gần đây có xu hướng tăng lên, gây áp lực đối với nền kinh tế. Bảo đảm tiền vay là biện pháp quan trọng nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của người vay mà cũng nhằm bảo đảm vốn đối với ngân hàng thương mại . Ở Pháp, Bô ̣ luâ ̣t Dân sự , mô ̣t số đa ̣o luâ ̣t khác cũng quy đinh , bảo đảm tiề n ̣ rấ t nhiề u về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự vay, tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay . Bô ̣ luâ ̣t Dân sự của Nga năm 1995, Luâ ̣t về cầ m cố bấ t đô ̣ng sản của Nga năm 1998 cũng có các quy định đề cập về vấn đề này. Hiện nay, pháp luật Việt Nam về bảo đảm tiền vay vẫn còn chưa chặt chẽ hoặc có những quy định còn quá cởi mở, trao quyền chủ động lớn cho các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp trong quá trình thỏa thuận các biện pháp bảo đảm nợ cũng như mở rộng quyền cho các tổ chức tín dụng, bao gồm cả vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ quá hạn nhằm hạn chế rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, nợ quá hạn vẫn là vấn đề tồn tại nóng bỏng của các ngân hàng thương mại hiện nay. Cơ chế thu hồi nợ quá hạn chủ yếu là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng. Nhưng hiện nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là vấn đề nan giải khó giải quyết, dẫn đến hàng nghìn tỷ đồng vốn của các ngân hàng thương mại đang bị "chôn" trong các tài sản cầm cố , thế chấp mà vẫn chưa được xử lý . Đây cũng là vấ n đề đau đầ u của các ngân hàng ở các nước có hệ thống ngân hàng phát triển mạnh như Mỹ , Pháp... Tình trạng này là do tồn tại bất cập từ nhiều phía: từ các văn bản pháp luật, các cơ quan chủ quản và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ trong các ngân hàng thương mại. Theo pháp luật Việt Nam, các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất phong phú và đa dạng (có thể là động sản, bất động sản, quyền tài sản… ). Đặc biệt về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiê ̣n nay rấ t phức ta ̣p , đươ ̣c điề u chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như : Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng... Hơn nữa , pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể về thế chấp tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai , nhưng chưa có quy định cu ̣ thể về việc bán và xử lý tài sản bảo đảm là bấ t đô ̣ng sản hình thành trong tương lai . Vì vâ ̣y, áp dụng đúng, linh hoa ̣t các quy định pháp luật cũng như đưa ra các giải pháp hoàn thiện các vấn đề còn thiếu đồng bộ, không phù hợp của hệ thống pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản là vấn đề đang được đặt ra cho các ngân hàng thương mại ở Việt Nam . Chính những lý do kể trên đã giúp học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam" làm luận văn tha ̣c sỹ luật học . Với đề tài này , học viên mong muốn được tiếp tục nghiên cứu những vấ n đề lý luâ ̣n, thực tra ̣ng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Qua đó phân tích, đánh giá thực trạng, trên cơ sở đó học viên đưa ra các kiến nghị và có giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiê ̣n nay có nhiề u sách tâ ̣p trung tim ̀ hiể u và nghiê n cứu các vấ n đề xung quanh tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay . Như: giáo trình, sách tham khảo của các trường Đa ̣i ho ̣c Quố c gia , Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nô ̣i , Học viện Ngân hàng , Học viện Tài chính ... Trong giới luật học , nhiều tác giả lựa chọn pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là đề tài nghiên cứu dưới góc đô ̣ lý luâ ̣n , như Luâ ̣n án tiế n sĩ "Những giải pháp bảo đảm tiề n vay của ngân hàng thương mại ", của Nguyễn Như Minh , Trường Đại học Tài chính - Kế toán, Thành phố Hồ Chí Minh , 1996; nhiề u luâ ̣n văn tha ̣c sĩ đã đề câ ̣p đế n vấ n đề chế đô ̣ pháp lý về xử lý tài sản đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng hay các ngân hàng ; cũng như các bài viết mang tính nghiên cứu trao đổi của các chuyên gia pháp lý đăng trên các tạp chí chuyên ngành : 2 Tạp chí Ngân hàng , Tạp chí Luật học , Tạp chí Dân chủ và pháp luật , Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử , Thời báo Kinh tế Việt Nam , website của Ngân hàng Nhà nước Vi ệt Nam , website của Hiê ̣p hô ̣i Ngân hàng Viê ̣t Nam . Hơn nữa , nhiều hội thảo của Bô ̣ Tài chiń h , Hiê ̣p hô ̣i Ngân hàng đã được tổ chức nhằm tháo gỡ và giải quyết các vướng mắc về tài sản bảo đảm tiề n vay và xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay . Tuy nhiên, giáo trình, sách tham khảo , các đề tài, những bài viế t và nhiề u buổ i hô ̣i thảo ... đều nghiên cứu khái quát chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng như đưa ra những giải pháp, phương hướng hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t chung mang tiń h bao trùm về tài sản bảo đảm tiề n vay nói chung , xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay nói riêng . Thực tế chưa có nghiên cứu nào thực sự chuyên sâu về vấ n đề xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản đố i với ngân hàng thương ma ̣i. Chính vì vậy luận văn "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam " là một đề tài nghiên cứu mang tính cấp thiết nhằ m góp phầ n vào viê c̣ nghiên cứu , hoàn thiện pháp luật về vấn đề này phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm hoàn thiện hệ thống lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cũng như góp phần nâng cao hiệu quả của công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Để đạt được mục đích đó, luận văn phải giải quyết được các nhiệm vụ cụ thể sau: - Làm rõ những vấn đề lý luâ ̣n liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam như: khái niệm, đặc điểm và vai trò của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam . - Tìm hiểu thực trạng pháp luâ ̣t của vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam trên cơ sở có so sánh và đố i chiế u với pháp luâ ̣t nước ngoài về vấn đề này , từ đó tìm ra vướng mắc và khó khăn trong vấn đề này. - Trên cơ sở nghiên cứu lý luâ ̣n , đánh giá thực trạng pháp luâ ̣t , luâ ̣n văn đề xuấ t các phương hướng và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam . 4. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác nhau như phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, phân tích số liệu ; kết hợp giữa lý luận và thực tiễn tư duy logic để phân tích chứng minh ... các nội dung trong luận văn. 5. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam . Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản; thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam . 6. Kết cấu của luận văn 3 Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Hiê ̣n nay , khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chưa được quy định cụ thể trong các văn bản luâ ̣t ta ̣i nhiề u quố c gia . Ở Việt Nam, tài sản bảo đảm tiền va y là bấ t đô ̣ng sản do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kế t dùng bấ t đô ̣ng sản đó để bảo đảm thực hiê ̣n nghiã vu ̣ của bên có nghĩa vụ đối với b ên có quyề n . Hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại bấ t đô ̣ng sản , nhưng đề u thố ng nhấ t bấ t đô ̣ng sản bao gồm : đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (như Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hoà Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ...). Đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản bao gồm các đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay và các đặc điểm của bất động sản . Đặc điểm chung của bất động sản: Một là, có tính cố định về vị trí ; hai là, thường có giá tri ̣lớn và có khả năng sinh lời ; ba là, bấ t đô ̣ng sản chiụ sự tác đô ṇ g của yế u tố tự nhiên ; bố n là, bấ t đô ̣ng sản có tiń h bề n vững , phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế , xuấ t phát từ những yế u tố vi ̣trí , hoă ̣c những thay đổ i kiế n trúc , tuổ i tho ̣ vâ ̣t lý ... Đối tượng là bất động sản phải đư ợc xác định và nó phải là tài sản hợp pháp thì mới có đầy đủ ba quyền năng : chiế m hữu , sử du ̣ng và đinh ̣ đoa ̣t . Ngoài điều kiện về đăng ký quyền sở hữu và các đặc điểm nêu trên, bất động sản chỉ trở thành tài sản bảo đảm tiền vay khi đã đăng ký giao dịch bảo đảm. 1.2. Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản là mô ̣t giai đoa ̣n của bảo đảm tiề n vay bằ ng tài sản là bấ t đô ̣ng sản , giai đoa ̣n thực hiê ̣n các biê ̣n pháp đố i với tài sản bảo đảm nhằ m thu hồ i khoản nơ ̣ mà các tổ chức tín dụng đã cho vay khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay , bên bảo lañ h theo những cam kế t ta ̣i hơ ̣p đồ ng tín du ̣ng , hơ ̣p đồ ng bảo đảm tiề n vay. Qua khái niê ̣m trên ta thấ y xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ ng sản có những đă ̣c điể m cu ̣ thể sau : Thứ nhấ t , xử lý tài sản đảm bảo tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản nhằ m mu ̣c đić h thu hồ i khoản nơ ̣ của tổ chức tiń du ̣ng đã cho khách hàng vay khi khách hàng vi pha ̣m nghiã vu ̣ 4 trả nợ; thứ hai, xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản có hiê ̣u quả cầ n mô ̣t cơ chế linh hoạt, chủ động cho các chủ thể ; thứ ba, chủ thể của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất đô ̣ng sản rấ t đa da ̣ng và đươ ̣c trao qu yề n ma ̣nh mẽ hơn chủ thể trong viê ̣c xử lý tài sản bảo đảm thông thường ; Thứ tư, thời điể m xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản sẽ phát sinh khi có sự vi pha ̣m nghiã vu ̣ ; thứ năm, xử lý tài sản bảo đảm tiề n v ay là bấ t đô ̣ng sản cầ n phải dựa trên các nguyên tắc của việc xử lý tài sản bảo đảm theo luật dân sự và các nguyên tắ c xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay theo pháp luâ ̣t về ngân hàng . Tóm lại, với các đă ̣c điể m của viê ̣c x ử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có thể thấ y rằ ng giao dich ̣ bảo đảm tiề n vay là mô ̣t da ̣ng của giao dich ̣ bảo đảm thực hiê ̣n nghiã vu ̣ trong liñ h vực kinh doanh - thương ma ̣i, dân sự. Tuy nhiên, do đă ̣c thù của hoạt động tín dụng ngân hàng nên viê ̣c bảo đảm tiề n vay và xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản có mô ̣t số đă ̣c thù nhấ t đinh ̣ như đã phân tić h . Chính các tính chất , đă ̣c điể m này đă ̣t ra yêu cầ u về viê ̣c xây dựng đươ ̣c cơ chế điề u chin̉ h , cơ chế hỗ trơ ̣ xử lý tài sản bảo đảm trong liñ h vực tiń dụng ngân hàng vừa bảo đảm nguyên tắc cơ bản chung của giao dịch bảo đảm , vừa phù hơ ̣p với đă ̣c điể m riêng của viê ̣c xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản . 1.3. Mục đích của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản nói riêng để thu hồi nợ cho các ngân hàng thươngmại là biện pháp khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng và là "nguồ n thu nợ thứ hai "của các ngân hàng thương mại cũng như các tổ chức tín dụng nói chung . Hơn nữa, mục đích của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là cầ n phải thực hiê ̣n viê ̣c xử lý mô ̣t cách nhanh chóng để các ngân hàng thương ma ̣i và các tổ chức tiń du ̣ng có thể đảm bảo khả năng thanh toán , khả năng chi trả và cấp tín dụng cho nền kinh tế . 1.4. Yêu cầ u của viê ̣c xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bấ t động sản Để xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay có hiê ̣u quả thì ngoài viê ̣c cầ n mô ̣t cơ chế linh hoa ̣t , chủ đô ̣ng cho các chủ thể thì xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay rấ t cầ n mô ̣t cơ chế hỗ trơ ̣ của các cơ quan nhà nước có thẩ m quyề n . Chúng ta cần học hỏi kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế phát triển trên thế giới như Anh , Mỹ, Đức, Pháp, Nhâ ̣t Bản... hê ̣ thố ng pháp luâ ̣t nói chung và luâ ̣t điề u chỉnh hoa ̣t đô ̣ng ngân hàng nói riêng khá hoàn chỉnh bởi họ có lịch sử hàng trăm năm trong vấn đề này . Các nước nói trên , ngoài luật chung , đều có luật riêng về hoạt động ngân hàng, trong đó luâ ̣t quy đinh ̣ khá chi tiế t , cụ thể, đầ y đủ các nô ̣i dung cầ n điề u chỉnh . 1.5. Nguyên tắ c xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Ở Việt Nam, nguyên tắ c xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản phải tuân theo các nguyên tắ c của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự Viê ̣t Nam năm 2005 về xử lý tài sản bảo đảm và các nguyên tắ c về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay đươ ̣c quy đinh ̣ ta ̣i các văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t về hoạt động ngân hàng. Xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản ta ̣i các ngân hàng thương mại ở Việt Nam được thực h iê ̣n theo các nguyên tắ c : thỏa thuận, công khai, khách quan, kịp thời; tôn tro ̣ng và bảo đảm quyề n và lơ ̣i ić h hơ ̣p pháp của các bên . Xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản của các ngân hàng thương ma ̣i đươ ̣c thực hiê ̣ n trên cơ sở hơ ̣p đồ ng , theo đó nguyên tắ c xử lý tài sản có vai trò hế t sức quan tro ̣ng , nó ảnh hưởng rất lớn tới các hoạt đô ̣ng xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay . Để bảo đảm viê ̣c thực hiê ̣n các nguyên tắ c này , thực tế 5 đòi hỏi phải có những quy đinh ̣ pháp điể n hóa các nguyên tắ c trong viê ̣c xử lý tài sản cũng như trong toàn bô ̣ các vấ n đề pháp lý về viê ̣c xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay , nhấ t là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất đ ộng sản. Tóm lại, xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản là mô ̣t giai đoa ̣n quan tro ̣ng của quá trình cho vay có bảo đảm bằ ng tài sản là bấ t đô ̣ng sản của các ngân hàng thương ma ̣i , mang tiń h tấ t yế u khách quan . Viê ̣c xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay phải tuân thủ mô ̣t số nguyên tắ c cơ bản , quan tro ̣ng như nguyên tắ c thỏa thuâ ̣n , nguyên tắ c bảo đảm quyề n và lơ ̣i ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch , nguyên tắ c xử lý tài sản nhanh chó ng, công khai, khách quan. Hơn nữa , pháp luật cũng cần có những quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản . Chƣơng 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Viê ̣t Nam Cơ sở để thực hiê ̣n xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản là đế n ha ̣n trả nơ ̣ mà bên vay không thực hiê ̣n hoă ̣c thực hiê ̣n không đúng nghiã vu ̣ . Các ngân hàng thương mại có thể xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản trước thời ha ̣n trong trường hơ ̣p kh ách hàng không thực hiê ̣n đúng nghiã vu ̣ của miǹ h , khách hàng là doanh nghiệp bị giải thể trước hạn hoă ̣c chia, tách, hơ ̣p nhấ t , sáp nhập, chuyể n đổ i , cổ phầ n hóa nế u các bên không có thỏa thuâ ̣n khác hoặc bị phát hiện việ c cung cấ p thông tin sai sự thâ ̣t , vi pha ̣m điề u kiê ̣n sử du ̣ng vố n và các cam kết khác tại hợp đồng tín dụng. Trước tiên , phải thông báo cho bên bảo đảm về việc xử lý bao gồm phương thức xử lý , giá trị nghĩa vu ̣, thời ha ̣n và điạ điể m chuyể n giao tài sản . : lý do xử lý , Thứ hai, thủ tục đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản theo quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về đăng ký giao dich ̣ bảo đảm . Thứ ba, thủ tục giao tài sả n, buô ̣c phải giao tài sản cho các ngân hàng thương ma ̣i trong trường hơ ̣p bên giữ tài sản cố tình không giao tài sản để xử lý . Thứ tư, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản được thực hiện trong thời hạn do các bên thỏa thuâ ̣n ; nế u không có thỏa thuâ ̣n thì người xử lý tài sản có quyề n quyế t đinh ̣ thời ha ̣n xử lý nhưng đố i với tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản thì không quá mười lăm ngày kể từ ngày thông báo về v iê ̣c xử lý tài sản bảo đảm , trừ trường hơ ̣p đố i với bấ t đô ̣ng sản có nguy cơ mấ t giá tri ̣hoă ̣c giảm sút giá tri ̣thì người xử lý tài sản có quyề n xử lý ngay, đồ ng thời phải thông báo cho các bên nhâ ̣n bảo đảm về viê ̣c x ử lý tài sản bảo đảm đó . Như vâ ̣y , thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản hiện nay được quy đinh ̣ tương đố i cu ̣ thể , rõ ràng. Thủ tục đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và xóa 6 đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản : Pháp luật hiện hành quy định các ngân hàng thương mại khi nhận bảo đảm bằng các tài sản có đăng ký quyền sở hữu , quyề n sử du ̣ng phải thực hiê ̣n thủ tu ̣c đăng ký g iao dich ̣ bảo đảm, đăng ký xử lý bảo đảm và xóa đăng ký giao dich ̣ bảo đảm khi xử lý xong tài sản bảo đảm. Trong trường hơ ̣p này nế u không thực hiê ̣n đăng ký thì có thể bi ̣tòa án tuyên bố hơ ̣p đồ ng giao kế t giao dich ̣ bảo đảm vô hiệu. Vậy đăng ký giao dich ̣ bảo đảm nhằ m ha ̣n chế rủi ro cho các ngân hàng thương ma ̣i và giải quyết tranh chấp đối với tài sản bảo đảm dùng để thực hiện nhiều nghĩa vụ . 2.2. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam 2.2.1. Phương thức thỏa thuận Nguyên tắ c thỏa thuâ ̣n là nguyên tắ c cơ bản và xuyên suố t trong toàn bô ̣ quá triǹ h xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản . Đối với các tài sản là nhà ở , công triǹ h xây dựng gắ n liề n với đấ t đai , tài sản gắn liền với nhà ở , công triǹ h xây dựng đó , các tài sản khác gắn liề n với đấ t đai , quyề n sử du ̣ng đấ t ở và quyề n sở hữu nhà ở thì vấ n đề xử lý tài s ản bảo đảm tiề n vay trước tiên thực hiê ̣n theo phương thức mà các bên trong hơ ̣p đồ ng tiń du ̣ng đã thỏa thuâ ̣n. Tuy nhiên, viê ̣c các ngân hàng thương ma ̣i tự xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuâ ̣n gă ̣p nhiề u khó khăn do triǹ h tự , thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm , các ngân hàng thương mại chưa được toàn quyền xử lý tài sản trong khuôn khổ của pháp luật . 2.2.2. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bấ t độ ng sản trong trường hợp không có thỏa thuận 2.2.2.1. Phương thức bán tài sản Pháp luật hiện hành không quy định về quy trình , thủ tục để các chủ thể thực hiê ̣n phương thức bán tài sản bảo đảm , trừ viê ̣c ủy quyề n bán đấ u giá tài sản cho trung tâm hoặc d oanh nghiê ̣p có chức năng bán đấ u giá . Thực tế cho thấ y , viê ̣c ban hành quy triǹ h , thủ tục bán tài sản công khai , khách quan sẽ quyết định tới giá trị xử lý tài sản bảo đảm và ảnh hưởng tới viê ̣c thực hiê ̣n nghiã vu ̣ trả nơ ̣ của khách hàng ta ̣i các ngân hàng thương ma ̣i , đă ̣c biê ̣t là trong trường hơ ̣p không có sự thỏa thuâ ̣n hoă ̣c không có sự tham gia của bên bảo đảm và quy triǹ h xử lý tài sản bảo đảm . Ngoài ra, trong quá trình bán đấ u giá tà i sản là bấ t đô ̣ng sản để thu hồ i nơ ̣ , các ngân hàng thương ma ̣i còn gă ̣p nhiề u khó khăn , như: - Các cơ quan nhà nước thường không đồng ý xác nhận vào các văn bản trong quá trình ngân hàng bán đấ u giá tài sản mà không có lý do chính đáng . - Mô ̣t thực tế ở nước ta hiê ̣n nay là các giấ y tờ liên quan đế n quyề n sử du ̣ng đấ t và quyề n sở hữu tài sản gắ n liề n với đấ t còn rấ t lô ̣n xô ̣n , giá trị pháp lý không rõ ràng . 2.2.2.2. Phương thức nhận chí nh tài sản bảo đảm tiề n vay để thay thế cho viê ̣c thực hiê ̣n nghĩa vụ được bảo đảm Về góc độ lý luận , phương thức này là mô ̣t phương thức mà pháp luâ ̣t trao quyề n cho các ngân hàng thương mại nhằm giải phóng tối đa các khoản n ợ xấu và bán tài sản bảo đảm nơ ̣ tồ n đọng hoă ̣c những tài sản khó xử lý , tài sản đặc thù. Viê ̣c xử lý tài sản theo phương thức này mà không có thỏa thuận với bên bảo đảm tại hợp đồng là một đặc cách mà pháp luật tr ong 7 lĩnh vực tín dụng ngân hàng đã quy định cho các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương ma ̣i nói riêng . Tuy nhiên nế u trong trường hơ ̣p tổ chức tiń du ̣ng thực hiê ̣n phương thức này mà không thỏa thuâ ̣n đươ ̣c với bên bả o đảm thì sẽ không tuân thủ tiń h công khai , khách quan của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay . 2.2.2.3. Khởi kiê ̣n ra tòa án Khởi kiê ̣n chỉ là phương sách cuố i cùng mà các ngân hàng lựa chọn , khi tấ t cả các biê ̣n pháp khác k hông đem la ̣i hiê ̣u quả . Nguyên nhân của tiǹ h tra ̣ng này là nế u khởi kiê ̣n , các ngân hàng sẽ bi ̣kéo vào mô ̣t quá triǹ h tố tu ̣ng tiêu tố n nhiề u thời gian , công sức và tiề n ba ̣c: Thứ nhấ t, trong trường hơ ̣p tài sản bảo đảm là của bên thứ ba (không phải bên vay ) thì nhiề u tòa án không chấ p nhâ ̣n cho các ngân hàng khởi kiê ̣n trực tiế p bên bảo đảm để xử lý tài sản thu hồi nợ. Thứ hai, sự nghiêm minh của cơ quan tài phán vẫn còn là vấ n đề gây nhiề u tranh luâ ̣n. Chi phố i bởi lơ ̣i ić h của chiń h tòa xét xử , sự thiế u nghiêm minh , thâ ̣m chí là xuố ng cấ p về đa ̣o đức nghề nghiê ̣p của mô ̣t số thẩ m phán , sự can thiê ̣p sau lưng của các chủ thể có thế lực … đã khiế n cho tiń h côn g minh và trung thực của tòa án bi ̣giảm sút . Hơn nữa , nhiề u thẩ m phán và thư ký tòa án không nắ m vững các nguyên tắ c pháp lý cũng như quy đinh ̣ cu ̣ thể liên quan đế n bấ t đô ̣ng sản , hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt độn g bảo đảm tiề n vay nói riêng , do đó xử lý vu ̣ án còn chưa chính xác . Thứ ba , trường hơ ̣p tài sản bảo đảm thuô ̣c sở hữu chung (ví dụ của vợ chồng , của những người thừa kế nhưng chưa chia ...), khi xét xử phát hiê ̣n ra rằ ng có một trong các đồng chủ sở hữu không tham gia giao kết hợp đồng . Trường hơ ̣p này , các tòa án vẫn chưa có sự thố ng nhấ t trong viê ̣c tuyên hơ ̣p đồ ng vô hiê ̣u mô ̣t phầ n hay vô hiê ̣u toàn bô ̣ . Thứ tư, là việc tuyên một giao dịch bảo đảm tiền vay vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức. Thứ năm , thủ tục tố tụng kinh tế và dân sự còn phức tạp : thời gian kéo dài , khó khăn trong viê ̣c thu thâ ̣p chứng cứ và tiê ̣p câ ̣n các nguồ n thông tin nha ̣y cảm và qu an tro ̣ng, chi phí theo kiê ̣n tố n kém. Thứ sáu, công tác thi hành án còn quá nhiề u bấ t câ ̣p . Vì vậy, hiê ̣n nay , các quyết định , bản án của tòa án được thi hành trên thực tế chỉ chiếm mô ̣t tỷ lê ̣ nhỏ so với tổ ng số các quyế t đinh, ̣ bản án đã có hiệu lực thi hành . Hâ ̣u quả là sau mô ̣t chă ̣ng đường dài lao tâm khổ tứ , tố n kém nhiề u thời gian , tiề n ba ̣c cho hoa ̣t đô ̣ng tố tu ̣ng, ngân hàng vẫn đứng trước nguy cơ mấ t trắ ng các khoản nơ ̣ . 2.3. Chủ thể tham gia quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bấ t động sản của ngân hàng thương mại ở Viê ̣t Nam Các ngân hàng thương mại là chủ thể quan trọng trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bấ t đô ̣ng sản , đươ ̣c phá p luâ ̣t trao quyề n để thu hồ i khoản nơ ̣ đã cho khách hàng vay… Tuy nhiên , trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm , các ngân hàng thương mại không thể tham gia các giao dich ̣ chuyể n nhươ ̣ng để thu hồ i các khoản nơ ̣ . Do vậy, tháng 01/2000, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có đề nghị xin thành lập công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thế chấ p thuô ̣c các ngân hàng thương ma ̣i trình Chính phủ và đã đươ ̣c Chính phủ đồ ng ý ta ̣i Văn bản số 122/CP-KTTH ngày 03/02/2000. Ngày 30/6/2000, Ngân hàng Nhà nước Viê ̣t Nam đã 8 ký Công văn số 580/CV-NHNN chấ p nhâ ̣n cho Ngân hàng Công thương Viê ̣t Nam đươ ̣c thành lập công ty quản lý nợ và khai thác tài sản . Đế n tháng 9/2000 Công ty Quản lý nơ ̣ và Khai tác tài sản của Ngân hàng Công thương Viê ̣t Nam đi vào hoa ̣t đô ̣ng . Đó là loa ̣i hình công ty mới la ̣ lầ n đầ u tiên xuấ t hiê ̣n ta ̣i Viê ̣t Nam . Ngân hàng Công thương Viê ̣t Nam trở thành ngân hàng đi tiên phong trong liñ h vực quản lý nơ ̣ và khai thác tài sản . Sau đó , rấ t nhiề u các ngân hàng cũng thành lâ ̣p và ra mắ t công ty quản lý nơ ̣ và khai thác tài sản của mình . Các công ty này có nhiệm vụ: tiếp nhận, quản lý các khoản nợ tồn đọng và tài sản đảm bảo nợ vay liên quan đến các khoản nợ để xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất; chủ động bán các tài sản bảo đảm nợ vay thuộc quyền định đoạt của ngân hàng theo giá thị trường… 2.4. Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam Trong bảo đảm tiề n vay thì thời điể m phát sinh xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản sẽ xảy ra khi đế n ha ̣n trả nơ ̣ mà khách hàng vay vi pha ̣m nghiã vu ̣ trả nơ ̣ hoă ̣c khi khách hàng vay vi phạm các cam kết khác về việ c sử du ̣ng vố n với các ngân hàng thương mại . Viê ̣c xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản không cầ n phải đơ ̣i đế n thời điể m khoản nơ ̣ đế n ha ̣n trả nơ .̣ Hê ̣ thố ng pháp luâ ̣t Viê ̣t Nam chưa có mô ̣t điề u luâ ̣t cu ̣ thể quy đi ṇ h về thời điể m xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản , mà chủ yếu dựa trên các quy định tại Bộ luâ ̣t Dân sự về bảo đảm thực hiê ̣n nghiã vu ̣ , cũng như Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy đinh ̣ về các trường hơ ̣p xử lý tài sản bảo đảm… Do vậy , các ngân hàng thương mại phải vận dụng linh hoa ̣t các quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t vào thực tiễn để xác đinh ̣ đúng các vi pha ̣m nghiã vu ̣ của khách hàng vay , từ đó đưa ra thời điể m xử lý tài sản bảo đả m tiề n vay hơ ̣p lý và đúng pháp luâ ̣t. 2.5. Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam Thanh toán thu hồi nơ ̣ là mô ̣t khâu quan tro ̣ng trong quy triǹ h xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản . Tuy nhiên , các ngân hàng thương mại vẫn gặp nhiều khó khăn khi thực hiê ̣n thanh toán thu hồ i nơ ̣ như sau : - Pháp luật hiện hành chưa xác định rõ các "chi phí cầ n thiế t , hợp lý phát sinh" khi xử lý tài sản. - Thuế và các khoản phí nô ̣p ngân sách Nhà nước nế u có đươ ̣c ưu tiên thanh toán trước khoản nợ được bảo đảm . Quy đinh ̣ này không xác đinh ̣ rõ cu ̣ thể loa ̣i thuế nào , phí phải nộp Ngân sách nên có nhiề u cách hiể u và vâ ̣n du ̣ng khác nhau . 9 Như vậy, việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản để thu hồi nợ của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam còn gặp nhiều vướng mắc. Nếu các ngân hàng thương mại tự xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận thì các trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm, bên giữ tài sản. Các ngân hàng thương mại chưa được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm trong khuôn khổ pháp luật. Do đó, khi áp dụng các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, các ngân hàng thương mại còn gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, các khoản chi phí, thuế phát sinh trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản vẫn chưa được quy định cụ thể. Từ thực trạng nêu trên, pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung, pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng cần phải được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn, giúp cho các ngân hàng thương mại giải phóng khỏi những vướng mắc, khó khăn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Chƣơng 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1. Cơ sở hoàn thiê ̣n pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam - Chủ trương chính sách của Đảng ta trong những năm đổi mới là phát triển kinh tế thị trường đinh , ̣ hướng xã hô ̣i chủ nghiã đã ảnh hưởng sâu sắ c tới toàn bô ̣ hê ̣ thố ng pháp luâ ̣t trong đó có pháp luâ ̣t về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản nói riêng . - Hê ̣ thố ng pháp luâ ̣t về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản cầ n có sự đổ i mới căn bản về cơ chế điề u chỉnh , nguyên tắ c đ iề u chỉnh , tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng xử lý nhanh tài sản bảo đảm của các khoản nợ vay . - Hê ̣ thố ng pháp luâ ̣t của nước ta không ta ̣o ra mô ̣t chỉnh thể thố ng nhấ t , còn nhiều chồng chéo và mâu thuẫn, các văn bản về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay mới chỉ mang tiń h chấ t tiǹ h thế , tạm thời, chưa thực sự đảm bảo đươ ̣c các nguyên tắ c chung của viê ̣c điề u chin̉ h các quan hê ̣ pháp luâ ̣t tư trong xã hô ̣i . Vấ n đề này đă ̣t ra nhu cầ u phải hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và các quy định pháp luật khác có liên quan . - Thực tra ̣ng pháp luâ ̣t về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản và những vấ n đề đă ̣t ra như đã phân tích cho thấ y còn nhiề u nô ̣i dung cầ n đươ ̣c hoàn thiê ̣n trong các quy đinh ̣ của pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản như các vấ n đề về nguyên tắ c xử lý, thủ tục và phương thức xử lý , quyề n yêu cầ u giao tài sản và các quy đinh ̣ có liên quan đế n viê ̣c xử lý , áp du ̣ng pháp luâ ̣t xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản. - Yêu cầ u hô ̣i nhâ ̣p kinh tế quố c tế là vấ n đề đang đă ̣t ra trước mắ t đố i với hoa ̣t đô ̣ng ngân hàng và tính hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật . 3.2. Các nguyên tắc cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bấ t động sản Khi hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản cầ n quán 10 triê ̣t những quan điể m có tính nguyên tắ c sau : - Nguyên tắ c bảo vê ̣ triê ̣t để quyề n và lơ ̣i í ch hơ ̣p pháp của bên nhâ ̣n bảo đảm là các ngân hàng thương mại . - Nguyên tắ c vâ ̣t quyề n ở biê ̣n pháp thế chấ p . - Nguyên tắ c công nhâ ̣n giá tri ̣pháp lý của các thỏa thuâ ̣n trong giao dich ̣ bảo đảm tiề n vay để ta ̣o thuâ ̣n lơ ̣i cho quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản . 3.3. Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở Việt Nam - Nguyên tắ c chung khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bấ t động sản Trước hế t pháp luâ ̣t cầ n quy đinh ̣ rõ các nguyên tắ c chung khi xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản . Cụ thể là: Đối với trường hợp có sự đồ ng thuâ ̣n giữa bên bảo đảm và ngân hàng ta ̣i thời điể m xử lý về các vấ n đề liên quan đế n viê ̣c xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản thì viê ̣c xử lý sẽ được thực hiện theo thỏa thuận đó. Đối với trường hợp không có sự đồ ng thuâ ̣n ta ̣i thời điể m xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bất động sản như đã có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì các ngân hàng có thể yêu cầ u bên bảo đảm tự bán tài sản trong mô ̣t khoảng thời gian nhấ t đinh ̣ . Sau thời điể m đó mà bên bảo đảm không tự bán , ngân hàng có toàn quyề n xử lý tài sản bảo đảm theo các phương thức, thời điể m và điạ điể m ... mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm tiền vay , không cầ n có sự đồng ý của bên bảo đảm. - Ban hành Luật Giao dich ̣ bảo đảm Thực tiễn hiê ̣n nay cầ n thiế t có mô ̣t văn bản hướng dẫn cu ̣ thể về tài sản bảo đảm tiề n vay và xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay trong liñ h vực ngân hàng để giúp cho các ngân hàng , các tổ chức tín dụng , các cơ quan nhà nước có cơ sở pháp lý và chủ động trong việc áp dụng pháp luật có liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay , đă ̣c biê ̣t là đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản . Để đáp ứng tố t yêu cầ u của thực tiễn đời số ng kinh tế - xã hội ở nước ta , cũng như những đòi hỏi của quá trình hội nhập thế giới , thiế t nghĩ cần ban hành Luật Gi ao dich ̣ bảo đảm . - Quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bấ t động sản Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần loại bỏ các quy định can thiệp quá sâu vào việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng các thủ tục hành chính và sự tham gia của các cơ quan hành chính vào quá trình xử lý tài sản của các ngân hàng thương ma ̣i . Đặc biệt là quy đinh các ̣ về thủ tu ̣c giao tài sản và buô ̣c bên giữ tài sản phải giao tài sản với sự tham gia của cơ quan nhà nước , quy đinh ̣ về sự hỗ trơ ̣ của cơ quan nhà nước trong quá trình ngân hàng thương ma ̣i xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay . Sự hỗ trơ ̣ của các cơ quan nhà nước đố i với viê ̣c xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản là cầ n thiế t , song cầ n có quy đinh ̣ rõ thủ tu ̣c hỗ trơ ̣ dưới hiǹ h thức: + Giao chức năng, nhiê ̣m vu ̣ cho mô ̣t cơ quan tư pháp thực hiê ̣n viê ̣c cưỡng chế buô ̣c giao tài sản bảo đảm để xử lý ; 11 + Thành lập cơ quan gửi giữ tài sản để thực hiê ̣n nhiê ̣m vu ̣ bổ trơ ̣ cho hoa ̣t đô ̣ng tư pháp ; + Trong các trường hơ ̣p có tranh chấ p về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản , viê ̣c giao tài sản , tranh chấ p về đinh ̣ giá khi xử lý hoă ̣c ngân h àng thương mại gặp khó khăn không xử lý đươ ̣c tài sản bảo đảm thì cầ n phải giải quyế t theo con đường tòa án , không phải bằ ng thủ tu ̣c hành chính hoă ̣c trao quyề n cho ngân hàng thương ma ̣i tự quyế t đinh ̣ thực hiê ̣n các quy định hiê ̣n hành . Như vậy , để việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có hiệu quả cầ n có mô ̣t cơ chế linh hoa ̣t , chủ động cho các chủ thể tham gia. - Về đăng ký giao dich ̣ bảo đảm Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm , cung cấ p thông tin về giao dich ̣ bảo đảm cũng phải được đơn giản hóa , thực hiê ̣n mô ̣t cách nhanh chóng , đă ̣c biê ̣t là các trường hơ ̣p sửa đổ i , bổ sung thay thế giao dich ̣ bảo đảm đã đăng ký . - Về phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bấ t động sản + Phương thức bán tài sản Viê ̣c bán tài sản phải đươ ̣c thực hiê ̣n công khai , thông báo rô ̣ng raĩ dưới hình thức bán đấ u giá theo quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về bán đấ u giá tài sản . Yêu cầ u đố i với viê ̣c xây dựng quy trình là: cần bổ sung quy đinh ̣ về tổ chức đươ ̣c bán đấ u giá tài sản bằ ng viê ̣c mở rô ̣ng các đố i tươ ̣ng đươ ̣c tổ chức bán đấ u giá theo mô ̣t trình tự , thủ tục thống nhất; pháp luật phải tạo ra cơ chế giám sát viê ̣c bán tài sản của ngân hàng thương ma ̣i , công ty quản lý nơ ̣ và khai thác tài sản của ngân hàng thương mại với sự tham gia chứng kiến của bên thứ ba . + Phương thức nhận tài sản bảo đả m tiề n vay là bấ t động sản hình thành trong tương lai để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm. Cần phải có văn bản hướng dẫn cu ̣ thể Nghi ̣đinh 163/2006/NĐ-CP, vì nếu chỉ dừng lại ̣ với các quy định trên của Nghi ̣đinh ̣ 163/2006/NĐ-CP thì bên nhâ ̣n bảo đảm chưa thể hy vo ̣ng mô ̣t sự an toàn đầ y đủ về pháp lý , giao dich ̣ bằ ng tà i sản hiǹ h thành trong tương lai dù có đươ ̣c xác lâ ̣p hơ ̣p pháp , song luôn hứng chiụ nguy cơ "hữu danh vô thực". Cầ n sửa đổ i Điề u 737 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự năm 2005 và Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC theo hướng thố ng nhấ t phương thức xử lý quyề n sử du ̣ng đấ t của các chủ thể sử du ̣ng đấ t khác nhau , thố ng nhấ t phương thức xử lý quyề n sử du ̣ng đấ t với các loa ̣i tài sản đảm bảo thông thường khác . - Thành lập và phát triển các công ty qu ản lý nợ và khai thác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay có nhân lực chuyên sâu về xử lý tài sản bảo đảm và nghiệp vụ mua bán nợ. Để đáp ứng nhu cầ u xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản , các ngân hàng thương ma ̣i đã thành lâ ̣p các công ty quản lý nơ ̣ và khai thác tài sản của miǹ h . Các công ty quản lý nợ và xử lý tài sản bảo đảm tiề n va y phải xây dựng và phát triển quy mô và nguồn nhân lực của các công ty này . Bên cạnh đó , cầ n thiế t phải có hê ̣ thố ng văn bản pháp luâ ̣t điề u chin ̉ h hoa ̣t đô ̣ng của các công ty quản lý nơ ̣ và khai thác tài sản trực thuô ̣c ngân hàng thương mại, nhằ m ha ̣n chế rủi ro cho hoa ̣t đô ̣ng tín dụng và bảo vệ quyền lợi của bên tham gia giao dich ̣ bảo đảm . Các văn bản này phải quy định rõ ràng, dễ hiểu không chồng chéo, tuân thủ các nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành liên quan. - Các quy định khác liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 12 + Về công chứng , chứng thực : Trong điề u kiê ̣n thực tế hiê ̣n nay ở nước ta , cơ quan lập pháp cầ n ban hành những quy đinh công chứng , chứng thực theo hướng công ̣ pháp luâ ̣t về chứng, chứng thực về hình thức chứ không chứng thực nô ̣i dung . + Về quy đi ̣nh thủ tục chuyể n nhượng quyề n sử dụng đấ t và chuyể n nhượng tài sản gắ n liề n với đấ t : Việt Nam đang cố gắng xây dựng một thị trường bất động sản , để đạt được mục tiêu này, Nhà nước cần phải xây dựng trước tiên là một khung pháp lý hoàn thiện để các tài sản gắn liền với đất được dễ dàng lưu thông trong khuôn khổ luật định đó . Viê ̣c đăng ký quyề n sở hữu , quyề n sử dụng tài sản bảo đảm cho người mua trên cơ sở căn cứ vào hợp đồng mua bán chuyể n nhươ ̣ng , giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu , quyề n sử du ̣ng , hơ ̣p đồ ng bảo đảm . Như vậy, viê ̣c xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t đô ̣ng sản sẽ không gă ̣p phải những rủi ro từ chính các thủ tu ̣c hành chính và viê ̣c áp du ̣ng luâ ̣t của cơ quan nhà nước có thẩ m quyề n . Trên đây là những cơ sở hoàn thiện pháp luật và một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. KẾT LUẬN Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, những đợt khủng hoảng kinh tế vừa qua đã có ảnh hưởng không nhỏ tới nền kinh tế Việt Nam. Do vậy, bảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại là một trong những nội dung trọng yếu của Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X. Đáp ứng xu thế hội nhập với rất nhiều thách thức này, pháp luật của chúng ta đã điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo đảm tiền vay từ rất sớm, thiết lập được một hệ thống các biện pháp bảo đảm tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho các bên tham gia giao dịch thực hiện và tuân thủ. Tuy nhiên, trước những đòi hỏi ngày các cao của nền kinh tế thị trường, pháp luật Việt Nam về bảo đảm tiền vay đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập cần nhanh chóng khắc phục. Sự tản mát, thiếu tính thống nhất, thiếu tính rõ ràng trong các quy định, cứng nhắc trong cơ chế triển khai, đang làm cho hiệu lực điều chỉnh của pháp luật về bảo đảm tiền vay suy giảm. Trình tự thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm còn mang nặng tính hành chính, quan liêu, làm công tác xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của các ngân hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ quá hạn, nợ khó đòi tăng cao. Thông qua đánh giá thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, tôi có nhận xét sau: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một giai đoạn của giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, mục đích của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là để thu hồi nợ cho các ngân hàng thương mại. Hiện nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chịu sự điều chỉnh của: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở... và có rất nhiều các văn bản riêng lẻ dưới luật như: Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP... Các văn bản này chưa có sự đồng bộ. Do đó, những khó khăn vướng mắc do pháp luật tạo ra cho bên tham gia giao dịch vẫn chưa giảm. Thực trạng về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trên đã đặt ra nhu cầu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là tất yếu, khách quan và cần thiết. Việc hoàn thiện các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và các văn bản có liên quan trong lĩnh vực tài chính ngân hàng sẽ là tiền đề cho việc hoàn thiện một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, thống nhất tạo 13 điều kiện tốt nhất cho các hoạt động dân sự và các hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng. Theo quan điểm cá nhân, tác giả cho rằng đây là một đề tài chuyên sâu, việc nghiên cứu liên quan đến nhiều khía cạnh trong lĩnh vực pháp lý cũng như cơ chế chính sách của Nhà nước về vấn đề xử lý tài sản đảm bảo tiền vay là bất động sản. Do đó, đề tài đòi hỏi nhiều công sức và thời gian để có thể nêu bật được hết nội dung của các vấn đề. Trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ, tác giả chỉ có thể trình bài các vấn đề một cách khái quát mà chưa có điều kiện giải quyết thấu đáo các nội dung đưa ra. Ngoài ra, với thời gian nghiên cứu còn nhiều hạn chế, chắc chắn luận văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được các ý kiến phản biện, đóng góp của các chuyên gia, các thầy cô và tất cả các bạn để đề tài này được nghiên cứu chuyên sâu hơn. Bên cạnh đó, tác giả cũng hi vọng rằng những ý kiến nêu ra trong luận văn này sẽ đóng góp một phần nào đó vào việc hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng và xử lý tài sản bảo đảm nói chung. References Tiếng Việt 1. Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 2. Bộ Tư pháp (2006), Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9 về việc hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội. 3. Bộ Tư pháp (2007), Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5 về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản, Hà Nội. 4. Bô ̣ Tư pháp , Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên ti ̣ch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT ngày 16/6 về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp , bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. 5. Bô ̣ Tư pháp , Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên ti ̣ch số 04/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13/6 về hướng dẫn viê ̣c công chứng , chứng thực hợp đồ ng , văn bản thực hiê ̣n quyề n sử dụng đấ t, Hà Nội. 6. Bô ̣ Tư pháp, Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên ti ̣ch số 03/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13/6 việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi 14 trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. 7. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư liên ti ̣ch số 06/2010/TTLT-BTPBTNMT ngày 01/3 về sửa đổi , bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. 8. Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5 về hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở, Hà Nội. 9. Chính phủ (2001), Quyế t đi ̣nh số số 104/2001/QĐ-TTg ngày 10/7 của Thủ tướng Chính phủ về viê ̣c thành lập Cục đăng ký quố c gia giao di ̣ch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp , Hà Nô ̣i. 10. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 về viê ̣c hướng dẫn thi hành luật đấ t đai, Hà Nội. 11. Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 về quy đi ̣nh chi tiế t hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội. 12. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về giao di ̣ch bảo đảm , Hà Nội. 13. Chính phủ (2007), Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, Hà Nội. 14. Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10 về viê ̣c cấ p Giấ y chứng nhận quyề n sử dụng đấ t, quyề n sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. 15. Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3 về viê ̣c bán đấ u giá tài sản , Hà Nội. 15 16. Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 về đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội. 17. Phan Thị Cúc (2008), Nghiê ̣p vụ Ngân hàng thương mại , Nxb Thố ng kê, Thành phố Hồ Chí Minh . 18. Cục Quản lý nhà (2007), "Khái niệm về bất động sản", sanbatdongsan. net.vn, ngày 10/7. 19. Nông Thi ̣Bić h Diê ̣p (2005), Thế chấ p tài sản để bảo đảm thực hiê ̣n nghiã vụ theo pháp luật Viê ̣t Nam, Luâ ̣n văn tha ̣c sĩ Luâ ̣t ho ̣c, Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nô ̣i. 20. Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5 của Bộ Chính trị về Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội. 21. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội. 22. Trầ n Minh Hoàng (2010), "Vố n dài ha ̣n cho bấ t đô ̣ng sản và phát triể n kinh tế ta ̣i Viê ̣t Nam", tapchibat dongsanvietnam.vn, ngày 28/11. 23. Vân Linh (2008), "Tín dụng bất động sản trước gánh nặng nợ khó đòi ", Báo Đầu tư, (90), ngày 28/7. 24. Nguyễn Như Minh (1996), Những giải pháp bảo đảm tiề n vay củ a ngân hàng thương mại, Luâ ̣n án tiế n sĩ Kinh tế, Đa ̣i ho ̣c Tài chiń h - Kế toán, Thành phố Hồ Chí Minh. 25. Võ Mười (24/7/2008), "Để sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay đúng quy định , bảo đảm an toàn và hiê ̣u quả ", wordpress.com, ngày 24/7. 26. Ngân hàng Nhà nước (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ngày 31/12 về quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đố i với khách hàng, Hà Nội. 27. Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02 về sửa đổi, bổ sung Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, Hà Nội. 28. Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5 về việc sửa đổi, bổ sung Khoản 6 Điều 1 của Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của 16 tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà Nội. 29. Ngân hàng Nhà nước (2010), Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5 về quy đi ̣nh các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, Hà Nội. 30. Ngân hàng Nhà nước - Bô ̣ Tư pháp (2002), Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNNBTP ngày 05/02 về việc hướng dẫn thực hiện Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg ngày 5/10/2001 của Thủ tướng Chính phủ về thủ tục bán tài sản bảo đảm, công chứng, chứng thực văn bản bán tài sản và giao tài sản cho các ngân hàng thương mại theo bản án, quyết định của Toà án, Hà Nội. 31. Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính (2001), Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4 về việc hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, Hà Nội. 32. Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pha,́ pNxb Chiń h trị quốc gia, Hà Nô ̣i. 33. Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội. 34. Quốc hội (1997), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội. 35. Quốc hội (2001), Hiến pháp (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 36. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội. 37. Quốc hội (2004), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội. 38. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội. 39. Quố c hô ̣i (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội. 40. Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội. 41. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội. 42. Quố c hô ̣i (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội. 43. Đỗ Hồng Thái (12/12/2008), "Giao dich ̣ bảo đảm dù có vô hiê ̣u cũng không làm mất quyền đươ ̣c pháp luâ ̣t đố i xử bình đẳ ng", thongtinphapluatdansu. wordpress.com, ngày 12/12. 17 44. Nguyễn Khánh Thắ ng (2006), "Mô ̣t số bấ t câ ̣p và kiến nghị liên quan đến việc đăng ký thế chấ p, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất ", Ngân hàng, (5). 45. Bá Thư (2010), "Xử lý nợ xấu để tránh thiệt kép", baodautu.vn, ngày 5/02. 46. Lê Thi ̣Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp, Hà Nội. 47. Phan Văn Tính (5/2011), "Có những điều bất thường trong hệ thống ngân hàng thương mại", ktpt.edu.vn. 48. Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nô ̣i (2005), Giáo trình Luậtdân sự, tâ ̣p 2, Nxb Công an nhân dân , Hà Nội. 49. Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nô ̣i (2007), Giáo trình Luật ngân hàng, Nxb Công an nhân dân , Hà Nội. 50. Hoàng Anh Tuấ n (2006), Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam - Những vấ n đề lý luận và thực tiễn , Luâ ̣n văn thạc sỹ Luật học, Đa ̣i ho ̣c Quố c gia Hà Nô ̣i. 51. Trần Đông Tùng (15/9/2008), "Giảm tranh chấp tài sản nhờ đăng ký giao dịch bảo đảm ", vietbao.vn, ngày 15/9. 52. Viê ̣n Khoa ho ̣c pháp lý - Bô ̣ Tư pháp (2008), Bình luận khoa học Bộ luật D ân sự 2005, Nxb Chính trị quố c gia, Hà Nội. Tiếng Anh: 53. "French Civil Code", napoleon-series.org/research/government/ c_code.html. 54. "Russia changes to the Federal Law on mortgage (fledge of immovable property)" (2009), law-now.com/law-now/zones/LNR_Realestate.htm, date 10/02. 18 VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ !