Tài liệu Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại thành phố hồ chí minh​

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH HUỲNH TRỌNG NGHĨA PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2018 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ...............................................................................................................................6 1.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ ...............................................6 1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ ......................................................................................................7 1.2.1 Khái niệm nhà chung cư ..............................................................................7 1.2.2. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư ...................................7 1.3. PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƯ8 1.3.1 Phân loại nhà chung cư ...............................................................................9 1.3.2. Về phân hạng nhà chung cư .....................................................................10 1.4. KHÁI NIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ. .....................11 1.5. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ ..............12 1.5.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư ...............12 1.5.1.1. Chủ thể................................................................................................................ 13 1.5.1.2. Khách thể ........................................................................................................... 15 1.5.2. Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ............................................15 1.5.2.1. Phần sở hữu riêng – sở hữu chung trong nhà chung cư ........................ 15 1.5.2.2. Chỗ để xe trong nhà chung cư...................................................................... 16 1.5.2.3. Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư: ........................................... 17 1.5.2.4. Các khoản kinh phí trong nhà chung cư .................................................... 19 1.5.2.5. Hội nghị nhà chung cư ................................................................................... 22 1.5.2.6. Điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư ........................................23 1.6. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ...............................................................................26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CH MINH À GIẢI PH P HOÀN HI N ......................................................................................................................33 2.1. NG QUAN VỀ NH H NH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CHUNG CƯ ẠI HÀNH PHỐ H CH MINH................................................................33 2.2. NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠ ĐƯỢC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ẠI HÀNH PHỐ H CHÍ MINH .............34 2.3 NHỮNG TRANH CHẤP TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ..........................................................................................35 2.3.1 Tranh chấp liên quan đến Ban Quản trị.....................................................35 2.3.2 Tranh chấp về chỗ để xe ............................................................................37 2.3.3 Tranh chấp tầng sân thượng ......................................................................39 2.3.4 Tranh chấp các loại phí trong nhà chung cư .............................................39 2.3.4.1 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu ...................................................................................................................................... 39 2.3.4.2 Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư ................................................... 42 2.4 NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ..........................................................................................43 2.5 GIẢI PH P HOÀN HIỆN C NG C QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ....................................................................................................46 2.6 CÁC GIẢI PH P ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ........................................48 2.6.1 Giải pháp nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức chuyên trách...........48 2.6.2 Giải pháp tăng cường công tác, phổ biến và hỗ trợ pháp luật của cơ quan nhà nước về công tác quản lý nhà chung cư ......................................................49 2.6.3 Giải pháp tăng cường sự quản lý, giám sát, xử lý của cơ quan nhà nước .50 2.6.4 Giải pháp hỗ trợ của Hiệp hội bất động sản trong việc tham gia hỗ trợ hoạt động quản lý nhà chung cư.................................................................................50 2.6.5 Nâng cao nhận thức của người dân trong nhà chung cư. ..........................51 KẾT LUẬN ..............................................................................................................53 DANH MỤC TÀI LI U THAM KHẢO LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Huỳnh Trọng Nghĩa – là học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực Học viên thực hiện Huỳnh Trọng Nghĩa DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Luật nhà ở năm 2005 Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Luật nhà ở năm 2014 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Thông tư số 02/2016/TTBXD Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Thông tư số 28/2016/TTBXD Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 12 ngày 2016 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, Điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng Thông tư số 31/2016/TTBXD Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư Quyết định số 08/2008/QĐBXD Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Ban quản trị Ban Quản trị nhà chung cư Ủy ban Nhà ở và Phát triển Singapore HDB 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là các đô thị loại đặc biệt và là trung tâm kinh tế của cả nước. Cùng với đó là việc thu hút các nguồn lao động trong và ngoài nước sinh sống và làm việc tại đây. Do đó, nhu cầu về nhà ở là rất lớn trong khi diện tích đất của Thành phố có hạn nhưng để đáp ứng nhu cầu về nhà ở nên có hàng loạt chung cư đã được xây dựng. Sự đầu tư xây dựng chung cư đã giúp chỉnh trang đô thị, thay đổi bộ mặt đô thị, giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân. Tuy nhiên, hiện nay trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư xảy ra các vụ tranh chấp: Giữa Ban quản trị và chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị, việc bàn giao Quỹ bảo trì trong nhà chung cư... Trước đây, Luật nhà ở năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Luật nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016,...đều có các quy định về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có quy định thành lập Ban quản trị nhà chung cư (đại diện cho quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong chung cư). Với các quy định hiện nay, thì điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban quản trị tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD đã đơn giản hơn so với các quy định trước đây tại Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng. Để mô Ban quản trị hoạt động đúng theo quy định còn khó, nhiều chung cư thành lập ra Ban quản trị để đủ “thủ tục” theo quy định, hữu danh vô thực. Theo quy định hiện hành, kinh phí bảo trì nhà chung cư được chủ đầu tư quản lý và phải bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư sau khi được thành lập. Quy định pháp luật đã có nhưng chưa rõ ràng, do đó công tác bàn giao, cưỡng chế bàn giao, quản lý, sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư để sửa chữa, bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư hiện nay ngày càng phức tạp. 2 Thực trạng quy định pháp luật còn chưa cụ thể, chưa đầy đủ để điều chỉnh các mối quan hệ trong công tác vận hành, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang là một trong những nguyên nhân gây nên các tranh chấp, mâu thuẫn (giữa Ban quản trị và chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị...) xảy ra thường xuyên ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Những tranh chấp, mâu thuẫn này theo thời gian sẽ tạo nên những suy nghĩ, định kiến không tốt đối với mô hình nhà chung cư, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản, chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ. Từ Những cơ sở trên, tác giả chọn một trong những thành phố lớn là thành phố Hồ Chí Minh để tìm hiểu và đánh giá thực trạng xảy ra, đề xuất xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Do đó, việc Tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu : Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh là đề tài có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc, góp phần hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trong thời gian tới tại Việt Nam. 2. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm rõ những vấn đề lý luận, các quy định pháp luật hiện hành về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đồng thời đề xuất một số giải pháp kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Từ mục tiêu nghiên cứu đã xác định nêu trên thì nhiệm vụ của Luận văn bao gồm: - Tập hợp, hệ thống các quy định pháp luật hiện hành về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư. - Đánh giá các quy định hiện hành, xác định các điểm mới của quy định pháp luật về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư so với các quy định pháp luật trước đây. - Đánh giá thực trạng về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Từ đó xác định được những tồn tại, hạn chế, còn thiếu ở hệ thống pháp luật ở Việt Nam. 3 - Nêu ra một số kinh nghiệm trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư ở một số nước trên thế giới. - Từ cơ sở trên đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ở Việt Nam 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Đối tượng của Luận văn là pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư. Trong đó tập trung quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong trong quan hệ pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư như Nhà nước, chủ đầu tư, cư dân và hoạt động quản lý nhà nước và chủ đầu tư. Phạm vi nghiên cứu của Luận văn là các quy định pháp luật của Việt Nam về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và một số văn bản dưới luật. Trên cơ sở văn bản quy phạm pháp luật này, tìm hiểu thực trạng về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh. 4. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong những năm gần đây, có nhiều bài viết, bài báo giấy hoặc báo điện tử liên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư. Bài viết của Tiến sĩ Đoàn Dương Hải về “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” được đăng trên Tạp chí xây dựng số 01/20131 đề xuất xây dựng mô hình Ban quản trị nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu hạn. Tuy nhiên, tác giả lại chưa đưa ra được hình thức và kinh phí để hoạt động khi xây dựng mô hình này. Năm 2017 bài viết “Thực trạng và giải pháp chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư tại Hải Phòng” của thạc sĩ Lê Va Xi và PGS.TS Trương Đình Chiến đánh giá thực trạng chất lượng dịch vụ trong quản lý nhà chung ở Hải Phòng và đề xuất giải pháp để nâng cao chất lượng dịch vụ trong quản lý nhà chung cư nhưng chưa phân tích chuyên sâu nguyên nhân xảy ra thực trạng nêu trong bài. 1 Tạp chí xây dựng số 01/2013, http://kinhtexaydung.gov.vn/tap-chi/tap-chi-kinh-te-xay-dung-so-1-2013.htm, (truy cập ngày 02/4/2018). 4 Bên cạnh các bài viết về công tác quản lý nhà chung cư, còn tổ chức các buổi tọa đàm về giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà chung cư. Ngày 23/6/2016, Tạp chí đầu tư bất động sản đã tổ chức buổi tọa đàm với chủ đề “Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư”. Buổi tọa đàm chỉ trao đổi, giải thích các quy định pháp luật hiện nay nhưng chưa phân tích các vướng mắc phát sinh xảy ra trong chung cư hiện nay cũng như giải pháp khắc phục tình trạng trên. 5. Phương pháp nghiên cứu: Để giải quyết những vấn đề đặt ra, Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp phân tích luật học được sử dụng trong Chương 1. Phương pháp này sử dụng các lý luận để phân tích, giải thích các quy định pháp luật hiện hành về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, tổng hợp đánh giá quyền và trách nhiệm của các chủ thể có liên quan (chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành…) trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư. Ngoài ra, trong Chương này, Luận văn còn sử dụng phương pháp nghiên cứu so sánh luật học nhằm mục đích so sánh các quy định của pháp luật nước ngoài (Singapore, Pháp) với quy định pháp luật Việt Nam về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư để đưa ra kiến nghị hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp được sử dụng trong Chương 2 nhằm trình bày các tình huống đã thực tế xảy ra trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp, khiếu nại của những bên có liên quan (giữa Ban quản trị và chủ đầu tư, giữa cư dân với Ban quản trị,…) để phân tích, làm rõ những nguyên nhân, thực trạng những vấn đề đang xảy ra. Tại Chương 2, còn áp dụng phương pháp quy nạp, chứng minh,…để đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những nguyên nhân, hạn chế cũng như nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà chung cư. 6. Câu hỏi nghiên cứu 5 Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm hướng đến giải quyết các vấn đề đặt ra từ 3 câu hỏi nghiên cứu sau : Thứ nhất, pháp luật hiện hành quy định như thế nào về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Việt Nam? Thứ hai, thực trạng và nguyên nhân xảy ra các vụ tranh chấp, mâu thuẫn trong quản lý sử dụng nhà chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào ? Thứ ba, Việt Nam cần hoàn thiện những gì trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư ? 7. Kết cấu của Luận văn Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung của Luận văn được chia thành hai Chương: Chương 1: Lý luận chung về quản lý và sử dụng nhà chung cư. Chương 2: Thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và giải pháp hoàn thiện 6 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 1.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ Ông cha ta có câu: “An cư mới lạc nghiệp” đã cho chúng ta thấy rõ được tầm quan trọng của nhà ở từ thời xưa đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà mỗi gia đình là mỗi tế bào của xã hội sống và sinh hoạt hàng ngày. Trước đây, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là đáp ứng nhu cầu, ngày nay, yêu cầu về nhà ở ngày càng cao hơn, mỗi người muốn có căn phòng riêng, căn hộ phải đầy đủ tiện nghi, nơi sống phải đầy đủ tiện ích (gần trường học, y tế,...). Nhu cầu của con người ngày càng tăng cao theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội. Việt Nam ngày càng phát triển về kinh tế, nền kinh tế chuyển dần sang nền kinh tế thị trường, cùng với đó là tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, dẫn đến một số hậu quả như: Môi trường, hạ tầng xã hội, việc làm...trong đó có vấn đề về nhà ở. Nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng nhiều, tạo ra các áp lực cho các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng chính sách, quy hoạch về nhà ở. Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số ngày càng cao nên diện tích đất ở ngày càng thu hẹp. Do đó, Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tham gia phát triển nhà ở, nhất là nhà chung cư. Nhà chung cư xuất hiện với nhiều mô hình khác nhau, đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở của người dân. Nhờ nhà chung cư giúp tiết kiệm được diện tích sử dụng đất, tạo cơ hội cho nhiều tầng lớp khác nhau trong xã hội sở hữu nhà ở: Chung cư cao cấp, chung cư dành cho người thu nhập thấp, chung cư nhà ở xã hội,...Sự xuất hiện chung cư vừa giải quyết nhu cầu về nơi ở, vừa giúp đô thị ngày càng khang trang hơn hình thành nếp sống văn minh đô thị, cùng với sự đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan môi trường. Bên cạnh đó, quá trình xây dựng nhà chung cư giúp các ngành về lĩnh vực xây dựng được tiếp thu, học hỏi khoa học kỹ thuật tiến bộ. 7 Tốc độ gia tăng dân số ở Việt Nam ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở ngày càng cần thiết. Sự xuất hiện của nhà chung cư đã phần nào giải quyết nhu cầu trên. Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng các chung cư ngày càng nhiều, cơ sở hạ tầng chưa được chú trọng đầu tư, dẫn đến chất lượng nhà chung cư ngày càng đi xuống: Thiếu điện, nước, thường xuyên bị thấm,...Bên cạnh đó, chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng tự ý cơi nới, sửa chữa,...ảnh hưởng đến chất lượng của công trình. Một số khu chung cư sử dụng chưa đến 10 năm phải sửa chữa, thay thế gần như toàn bộ. Tốc độ đô thị hóa ngày cành nhanh, xuất hiện các khu đô thị với hàng loạt nhà chung cư dẫn đến áp lực cho hạ tầng (điện, nước, đường xá...) trong khu vực. Đất nước ngày càng phát triển, đời sống tinh thần và vật chất của người dân ngày càng được nâng cao. Do đó, xây dựng nhà chung cư phải kết hợp chất lượng dịch vụ quản lý hiệu quả là vấn đề cần thiết hiện nay. 1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.2.1 Khái niệm nhà chung cư Về mặt lịch sử, thuật ngữ nhà chung cư xuất hiện từ rất lâu. Vào thời La mã, nhà được xây dựng dạng chung cư được gọi với tên “insula”. Đến thế kỷ thứ VI trước Công nguyên, nhà chung cư được gọi với tên là “condominium”; trong tiếng Latin, “con” là “của chung”, “dominium” có nghĩa là “sử dụng” hoặc “quyền sở hữu”. Ngày nay, từ “condominium” là hình thức sở hữu, không phải hình thức tài sản nguyên vẹn. “condominium” ghi nhận khuôn viên đất và công trình xây dựng. Các căn hộ nằm trong khuôn viên đất. Một người sở hữu căn hộ trong “condominium” thì người đó có quyền sở hữu không gian giữa trần, sàn, bước tường của căn hộ, quyền sử dụng chung “không gian chung” thuộc khuôn viên của “condominium” đó. Ở Việt Nam, từ ngày 01/07/2006, Luật nhà ở năm 2005 đã nêu khái niệm nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần 8 sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư (Khoản 1 Điều 70 Luật nhà ở năm 2005). Đến năm 2014, Luật nhà ở mới đã đưa ra định nghĩa nhà chung cư cụ thể hơn tại Khoản 3 Điều 3 như sau : Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Như vậy, Luật nhà ở năm 2014 đã bổ sung thêm “tổ chức” được sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung ở nhà chung cư so với Luật nhà ở năm 2005 chỉ có hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, từ những khái niệm ở trên, ta có thề xác định khái niệm nhà chung cư có thể hiểu như sau: Nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập do nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian công cộng trong nhà chung cư. Qua quá trình đầu tư và xây dựng, khái niệm toà nhà, cụm nhà chung cư xuất hiện và Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD đã định nghĩa: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Còn cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, Khoản 15 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 cũng định nghĩa khái niệm căn hộ chung cư là phần diện tích sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nhà chung cư. Phần diện tích sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở năm 2014. 9 1.2.2. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư: Chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà chung cư đều có quyền sử dụng phần sở hữu chung nhà chung cư, có trách nhiệm đóng phí (kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành...) nhà chung cư để đảm bảo hoạt động chung cư ổn định. Phần diện tích sở hữu chung nhà chung cư được các chủ đầu tư xác định trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua hoặc trong văn bản phê duyệt dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư không được tự ý chiếm dụng hoặc chuyển đổi công năng đối với phần diện tích sử dụng chung này. Chủ sở hữu nhà chung cư hoặc người sử dụng không có toàn quyền sở hữu phần sở hữu chung so với bất động sản khác (nhà ở). Chủ sở hữu phải tuân theo quyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích sở hữu chung và bị hạn chế quyền sử dụng và định đoạt căn hộ như sau: Không được tự ý thay đổi kết cấu trong căn hộ hoặc phần diện tích sở hữu chung nhà chung cư, không được tự ý sơn hoặc sử dụng vật liệu màu sắc khác bên ngoài căn hộ,... 1.3. PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƯ 1.3.1. Phân loại nhà chung cư Về tổng thể, hiện nay thông tin về bất động sản ở Việt Nam chưa được minh bạch, cụ thể người mua nhà tin vào các quảng cáo của chủ đầu tư để mua nhà, do đó, phân loại nhà chung là cần thiết. Phân loại nhà chung cư đúng, người mua nhà sẽ mua được những căn hộ giá hợp lý, giúp cơ quan nhà nước quản lý, đánh giá được chất lượng nhà chung cư, tính được các chi phí trong nhà chung cư. Có nhiều tiêu chí khác nhau để làm căn cứ phân loại nhà chung cư như sau : Nếu căn cứ vào chủ sở hữu thì nhà chung cư được phân thành : Nhà chung cư có một chủ sở hữu và nhà chung cư có tư hai chủ sở hữu trở lên Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đối với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng. 10 Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu trở lên là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu. Nếu căn cứ vào mục đích sử dụng thì nhà chung cư được phân thành: - Nhà chung cư có mục đích sử dụng để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở. - Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại. 1.3.2. Về phân hạng nhà chung cư Xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường và cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì nhà chung cư được phân hạng thành: Chung cư hạng A là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD2. Chung cư hạng B là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD3. 2 Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. 3 Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. 11 Chung cư hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B4. 1.4. KHÁI NIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ. Thuật ngữ “sử dụng” được hiểu là đem ra dùng. Từ “quản lý” được hiểu nhiều cách khác nhau. “Quản lý” được hiểu là sự tác động có định hướng và tổ chức của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý bằng các phương thức nhất định để đạt tới những mục tiêu nhất định5. Thuật ngữ quản lý đất động sản được định nghĩa trong Luật kinh doanh bất động năm 2014 như sau : Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất6. Như vậy có thể hiểu “quản lý, sử dụng nhà chung cư” là thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, sử dụng và định đoạt nhà chung cư theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng nhà chung cư. Mô hình quản lý nhà chung cư Hiện nay, tại Việt Nam, có các mô hình quản lý nhà chung cư như sau : Mô hình thứ nhất, chung cư do chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Đây là dạng phổ biến, ở một số chung cư chỉ có một chủ sở hữu là chủ đầu tư hoặc chưa đảm bảo đủ tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao đưa vào sử dụng (bao gồm cả số lượng căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán) để thành lập Ban quản trị nhà nhà chung cư theo quy định... Đây là dạng phức tạp gồm nhiều loại hình quản lý, chủ đầu tư phải thành lập ra các bộ phận hoặc công ty trực thuộc để thực hiện công tác quản lý nhà chung cư 4 Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Học viện chính trị quốc gia, 2015. Những vấn đề cơ bản về quản lý hành chính nhà nước. Hà Nội: Nhà xuất bản lý luận chính trị 5 6 Khoản 5 điều 3 Luật kinh doanh bất động năm 2014. 12 để thực hiện công tác quản lý. Với mô hình này, do thời điểm thực hiện dự án, mức độ hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý dịch vụ có sự chênh lệch lớn. Điều này dẫn đến quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từ chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của của đơn vị cung cấp dịch vụ và chủ đầu tư. Mô hình thứ hai, chung cư do chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư ký hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Đơn vị quản lý vận hành để thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung phải là đơn vị có đủ điều kiện về chức, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật nhà ở năm 20147 và được đăng trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản8. Đơn vị quản lý vận hành thực hiện quyền và trách nhiệm được quy định tại Điều 42 Thông tư 02/2016/TT-BXD Với mô hình này, doanh nghiệp quản lý vận hành là đơn vị trung gian, góp phần vào việc tăng cường phối hợp giữa cư dân và chủ đầu tư nhằm giải quyết các vấn đề phát sinh, tạo sự minh bạch, nhất quán trong công tác quản lý và nâng cao hơn nữa giá trị căn hộ. 1.5. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 1.5.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư Bản chất của quản lý sử dụng nhà chung cư là hoạt động quản lý, sử dụng. Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong hoạt động Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư là tập hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư giữa các chủ thể, phát sinh trong quá trình khai thác, vận hành, sử dụng nhà chung cư phù hợp với đặc trưng, tính chất từng loại nhà chung cư trong 7 Khoản 8 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD. 8 Khoản 9 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD 13 đô thị. Tham gia hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm: Chủ thể, khách thể và đối tượng tham gia quan hệ trong pháp luật về quản lý nhà chung cư 1.5.1.1. Chủ thể Bao gồm các chủ thể sau : Cư dân, chủ đầu tư, nhà nước. Chủ thể thứ nhất: cư dân bao gồm chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, đại diện chủ sở hữu căn hộ. - Chủ sở hữu nhà chung cư là là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư9. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan. Như vậy, chủ sở hữu nhà chung cư là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữu hợp pháp căn hộ hoặc diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư. Theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, Khoản 9 Điều 3 Thông tư số 02/2016/TT-BXD cũng quy định : Đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư là người đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dụng và có ủy quyền hợp pháp (gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ). Trong nhà chung cư, cư dân thành lập ra một tổ chức thông qua Hội nghị nhà chung cư để bầu ra các đại diện cho họ trong công tác quản lý nhà chung cư được gọi là Ban quản trị nhà chung cư. Đây là tổ chức có quyền cao nhất trong việc quản lý nhà chung cư. 9 Khoản 13 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 14 Tuy nhiên, để thành lập được Ban quản trị phải có điều kiện sau : - Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư10. - Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng11. Mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu, tài khoản riêng và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật nhà ở năm 201412. Chủ thể thứ hai: Chủ đầu tư - là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng13. Nhà chung cư có một hay nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các quyền và nghĩa vụ tại Điều 38 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Khoản 13 và 14 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD. Chủ thể thứ ba: Nhà nước Nhà nước có trách nhiệm quản lý, giữ vai trò cân bằng giữa chủ đầu tư, nhà nước, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, cư dân. Nhà nước có vai trò : - Nhà nước xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về công tác quản lý nhà chung cư để điều chỉnh các mối quan hệ trong nhà chung cư (giữa 10 Khoản 1 Điều 103 Luật nhà ở năm 2014 11 Khoản 2 Điều 103 Luật nhà ở năm 2014 12 Khoản 3 điều 103 Luật nhà ở năm 2014 13 Khoản 9 Điều 3 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014. 15 chủ đầu tư và Ban quản trị, Ban quản trị và cư dân...), được thể hiện qua: Luật nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở,... - Nhà nước kiểm tra, thanh tra, giám sát công tác quản lý nhà chung cư để kịp thời phát hiện, xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật. - Nhà nước có trách giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. 1.5.1.2. Khách thể Trong quá trình thực hiện các quy định pháp luật về nhà chung cư sẽ điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa các chủ thể nêu ở trên, khách thể của nó là nhà chung cư. Các đối tượng trong quan hệ pháp luật về quản lý nhà chung cư: Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư,... 1.5.2. Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.5.2.1. Phần sở hữu riêng – sở hữu chung trong nhà chung cư - Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó, phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng14. - Phần sở hữu chung trong nhà chung cư : Chung cư khác với loại nhà ở khác, ngoài phần sở hữu riêng trong nhà chung cư còn có phần diện tích sở hữu chung được quy định như sau15 : - Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư. 14 Khoản 1 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014 15 Khoản 2 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014