Tài liệu Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI ------------------------ LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG SỬ DỤNG ĐẤT PHẠM VĂN HƯỞNG HÀ NỘI – 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI ------------------------ LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG SỬ DỤNG ĐẤT PHẠM VĂN HƯỞNG Chuyên ngành: Luật kinh tế HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN NHƯ QUỲNH HÀ NỘI – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Viện Đại học Mở Hà Nội. Tôi xin chân thành cảm ơn! Người cam đoan Phạm Văn Hưởng LỜI CẢM ƠN Trong quá trình làm luận văn với những kiến thức đã được học, tham khảo tài liệu và tình hình thực tế, cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn TS Nguyễn Như Quỳnh, sự giúp đỡ, chỉ bảo của các thầy giáo, cô giáo tại Viện Đại học Mở Hà Nội và các bạn bè đồng nghiệp, tôi đã hoàn thành luận văn của mình. Lời đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành, sâu sắc tới thầy/cô giáo TS Nguyễn Như Quỳnh là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình hướng dẫn cho tôi cả chuyên môn và phương pháp nghiên cứu và chỉ bảo cho tôi nhiều kinh nghiệm trong thời gian thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cám ơn các thầy, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập cũng như trong quá trình hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình đã luôn tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học cũng như thực hiện luận văn. Học viên Phạm Văn Hưởng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1 Chương 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................... 6 1.1. Khái quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................. 6 1.1.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................... 6 1.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................... 8 1.2. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................................... 15 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................ 15 1.2.2. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................................................................................... 18 1.2.3. Đặc điểm và ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................... 21 1.3. Nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................................................................................. 26 1.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................................... 26 1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất . 27 1.3.3. Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất . 29 Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN .................................................................... 32 2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất .............................................................................................................. 32 2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên trong thời gian qua................... 41 2.2.1. Kết quả đạt được trong việc thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất ........................................................................ 41 2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong việc thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thủy Nguyên ............................. 43 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................................... 54 3.1. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất...................................................................... 54 3.1.1. Hoàn thiện một số quy định của pháp luật về giải quyết tránh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất .................................................................................... 55 3.1.2. Tăng cường thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự ......... 59 3.1.3. Một số giải pháp đảm bảo thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất............................................................................... 63 3.1.4. Một số giải pháp khác ............................................................................. 67 3.2. Một số kiến nghị về cải cách tư pháp để nâng cao hiệu quả pháp luật giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 KẾT LUẬN........................................................................................................... 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 75 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Nguyên nghĩa 1 BLDS : Bộ luật dân sự 2 BLTTDS 3 LĐĐ 4 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 5 TAND : Tòa án nhân dân 6 TANDTC 7 UBND : Bộ luật tố tụng dân sự : Luật đất đai : Tòa án nhân dân tối cao : Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG, HÌNH BẢNG Bảng 2.1: Kết quả số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thủy Nguyên .............................41 HÌNH Hình 2.1: Kết quả số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thủy Nguyên .............................42 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Đất đai là cơ sở quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội loài người. Vì thế, ở bất cứ quốc gia nào, đất đai cũng đều được xem là nguồn tài sản vô giá. Tại Việt Nam, đất đai được xác định là nguồn tài nguyên quan trọng, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần không thể thiếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư và xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Tuy vậy, cùng với sự phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh, cùng với việc dân số ngày một tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, thì thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải thụ lý giải quyết ngày càng nhiều. Tình trạng việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài vi phạm thời hạn xét xử, vẫn còn một số vụ án do áp dụng pháp luật không đúng nên còn bị hủy nhiều lần, kéo dài nhiều năm, qua nhiều cấp xét xử gây ảnh hưởng nhất định đến quyền và lợi ích của đương sự. Vì lẽ đó, việc nghiên cứu và tìm hiểu các qui định của pháp luật về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng các qui định đó vào thực tế và việc áp dụng phát luật trong giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề rất quan trọng từ đó giúp chúng ta dễ dàng phát hiện ra những hành vi vi phạm pháp luật để kịp thời xử lý cũng như những bất cấp, hạn chế trong các qui định của pháp luật để từ đó hoàn thiện hơn nữa các văn bản pháp luật. Đứng trước tình hình đó Đảng và Nhà nước ta đề ra nhiều chủ trương cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng 1 chuyển nhượng QSDĐ, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định xã hội. Do đó, việc nghiên cứu một cách toàn diện về vấn đề giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là yêu cầu cấp thiết trong công cuộc xây dựng, phát triển đất nước, ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay. Chính vì vậy tác giả chọn đề tài “Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu Tính đến nay, ở Việt Nam đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học đề cập tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, từ đó đã chỉ ra nhiều vấn đề còn tồn tại, vướng mắc của các quy định pháp luật, đề xuất phương hướng và giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật như: Luận văn thạc sĩ “ Áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự của Tòa án nhân dân cấp tỉnh ở Việt Nam hiện nay” của tác giả Chu Đức Thắng, bảo vệ tại Hội chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2009; bài “Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam” của Tác giả Phạm Hữu Nghị đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật năm 2001; bài “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai” của tác giả Lưu Quốc Thái đăng trên Tạp chí khoa học pháp lý, số 02(33)/2006; bài “ Bàn về các dạng tranh chấp đất đai” của tác giả Trần Thị Hồng Trinh đăng trên Tạp chí Viện kiểm sát năm 2012; bài “ Chế định giao dịch dân sự và vấn đề sửa đổi bổ sung Bộ luật dân sự năm 2005” của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng và Nguyễn Anh Thư đăng trên Tạp chí Luật học, tập 30, số 01/2014; bài “ Đánh giá bước đầu chế định hợp đồng trong Bộ luật dân sự 2005” của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng và Đỗ Giang Nam trên Tạp chí Luật học số 28/2012; bài “ Xác định thời hiệu trong vụ án lấn chiếm đất đai” của tác giả Ban biên tập Tạp chí Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), Số 7/2012; bài “ Thẩm quyền của Hội đồng xét xử sơ thẩm các vụ án dân sự” của tác giả 2 Mai Văn Triển đăng trên Webside của Cổng thông tin điện tử TANDTC: www.toaan.gov.vn; bài “ Một số ý kiến góp ý đối với Nghị quyết 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao” của tác giả Nguyễn Như Bích trên webside: www.toaan.gov.vn; bài “ Một số ý kiến trao đổi về điều kiện hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của dự thảo Luật đất đai sửa đổi” của tác giả Phan Vân Hương trên Webside: www.toaan.gov.vn; bài “Một vài ý kiến đóng góp đối với quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi” của tác giả Thái Chí Bình trên Webside: www.toan.gov.vn... Các công trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã làm rõ được một số vấn đề liên quan đến giải quyết hợp đồng về QSDĐ. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu, toàn diện các vấn đề về Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về QSDĐ. Vì thế, có thể nói rằng việc nghiên cứu về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một vấn đề rất cần thiết và có ý nghĩa rất quan trọng, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi tình hình các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ đang diễn ra sôi động trên thị trường bất động sản và kéo theo đó là các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp. 3. Mục tiêu nghiên cứu Làm rõ một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nội dung các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ. Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thủy Nguyên trong thời gian qua. Thông qua việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Thủy Nguyên để nhận diện, phát hiện những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành có 3 liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Từ đó, tìm ra các nguyên nhân, các yêu cầu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật. 4. Câu hỏi nghiên cứu Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn tồn tại những khuyết điểm nào? Và giải pháp nào để giải quyết những hạn chế, tồn tại đó? 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn 5.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn: Luận văn nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5.2. Phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu những lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; các quy định của Luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thực hiện các quy định tại TAND huyện Thủy Nguyên trong những năm gần đây. 6. Phương pháp nghiên cứu Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật Quá trình nghiên cứu luận văn tác giả cũng đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống như phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh,… để thực hiện. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 4 quyền sử dụng đất tại huyện Thủy Nguyên. Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 5 Chương 1 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người, do đó đất đai luôn là mối quan quan tâm của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là sự xác lập hình thức pháp lý sở hữu đất đai phù hợp với điều kiện của mỗi quốc gia. Có hai hình thức pháp lý sở hữu đất đai đang tồn tại ở các nước trên thế giới đó là đất đai sở hữu đa thành phần và đất đai sở hữu của nhà nước. Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ đất đai là một loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trên thực tế đất đai được xem là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trong để phát triển đất nước và cần được quản lý đặc biệt theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Theo Từ điển Luật học (2006) khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) được định nghĩa là: “Quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ các chủ thể khác thông qua viêc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”. Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài 6 nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bời vì Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ban hành các quy định buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ thành hiện thực, đồng thời người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được cho Nhà nước thông qua các hình thức thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất... Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/12/2013 và có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014 quy định tại: “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Qui định này cho thấy, đất đai được xác định là tài sản có giá và giá đó được xác định thông qua các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường. Theo khoản 10, điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang ngừi khác thông qua hình thước chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho đất đai được tích tụ và tập trung một cách hợp lý để phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa, thúc đẩy sự phát triển của kinh tế trang trại. Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị. Khởi đầu cho các quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 7 Luật đất đai năm 1993 và Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã tỏ ra khá thận trọng khi quy định về quyền chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, đã chia thành hai trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và quyền chuyển nhượng sử dụng đất ở với những quy định về điều kiện ràng buộc cho cả 2 bên: bên chuyển nhượng và bên nhận quyền chuyển nhượng. Với những quy định chặt chẽ nhằm giới hạn đối tượng được phép chuyển nhượng và đối tượng được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp. Trong điều kiện lịch sử cụ thể khi cơ sở kinh tế - xã hội còn ở mức độ nhất định thì những quy định đó là cần thiết nhằm hạn chế sự phân hóa giàu nghèo ở nông thôn và đảm bảo cho người nông dân có đất để sản xuất. Luật đất đai 2013 đã thể hiện rất rõ sự tiến bộ khi tạo ra cho quá trình vận hành của thị trường bất động sản ở Việt Nam. Bước đầu thể hiện một xu thế tất yếu trong việc hoàn thiện những quy định của pháp luật theo hướng hạn chế dần sự tham gia của các cơ quan công quyền vào việc định đoạt tài sản tư của công dân. Theo đó, tất cả những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều được phép chuyển QSDĐ mà không có sự phân biệt về QSDĐ nông nghiệp hay QSDĐ phi nông nghiệp và không có ràng buộc về điều kiện đối với bên chuyển nhượng và điều kiện với bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, để đảm bảo cho sự phát triển lành mạnh của thị trường QSDĐ, Nhà nước cũng có những quy định về sự hạn chế đối với quyền chuyển nhượng, Nhà nước có thể điều tiết quan hệ chuyển nhượng QSDĐ giữa các hộ gia đình, cá nhân để thực hiện chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp có đất để sản xuất đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực của việc chuyển QSDĐ trái phép. 1.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 Trong thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng là chủ yếu, hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất củachuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý được thể hiện qua việc qui định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 2015 không qui định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các điều kiện này do pháp luật đất đai qui định (Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Nghị định 01/2017/NĐ-CP – Nghị đinh sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai). Theo đó, pháp luật qui định điều kiện chuyển nhượng cho cả hai bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng), điều kiện nhận chuyển nhượng của từng loại đất khác nhau. 1.1.2.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi muốn thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện chung của bên chuyển quyền sử dụng đất đã được qui định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Đó là: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp đều được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Luật Đất đai năm 2013 qui định các chủ thể sau đây có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê cho một số năm mà thời hạn thuê đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm 9 năm mà các nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay tiền nhận chuyển nhượng trong các trường hợp nêu trên không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hoặc tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sang có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. - Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê hoặc sử dụng đất thuê phát sinh trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ quá trình thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiêu năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; hoặc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền thì được quyền chuyển nhượng cho người khác. - Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư mà lựa chọn phương thức trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê hoặc đất do tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu côngnghệ cao thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. - Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. - Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo qui định khoản 1 Điều 121 thì cũng có quyền bàn nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cho người khác. 10 1.1.2.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bên nhận chuyển nhượng tùy vào từng loại đất khác nhau mà pháp luật qui định phải đảm bảo các điều kiện khác nhau.
Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau: - Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất; - Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo qui định của luật đất đai và qui định của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất, thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành. Trong những năm gần đây, Nhà nước đã có nhiều chủ trương đổi mới kinh tế, do đó phạm vi ngành nghề trong xã hội ngày càng được mở rộng. Vì vậy, cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có thể tự do lựa chọn ngành nghề phùhợp với 11 điều kiện, trình độ, tiền vốn, phù hợp các qui định của pháp luật. Người được giao đất nông nghiệp thì nghề nghiệp của họ là làm nông nghiệp nhưng nghề này không đem lại hiệu quả kinh tế hoặc có nhưng ở mức thấp thì họ có quyền chuyển sang nghề khác và tất yếu dẫn đến nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp. Đặc biệt, hiện nay do quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một tăng đã làm cho diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, thay vào đó là các dự án đầu tư thương mại, các khu công nghiệp... Do vậy, việc Nhà nước qui định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với bên nhận chuyển nhượng là rất hợp lý, đảm bảo sản xuất nông nghiệp, ổn định chính sách phát triển kinh tế của đất nước.
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xâydựngkinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê được qui định như sau: - Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được qui hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt, hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó; - Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định trên, trường hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn 12