Tài liệu Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các cơ quan nhà nước và tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện cẩm khê, tỉnh phú thọ giai đo

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG VŨ NGỌC QUANG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC CƠ QUAN NHÀ NƯỚC VÀ TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG VŨ NGỌC QUANG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC CƠ QUAN NHÀ NƯỚC VÀ TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 Chuyên ngành: Quản lí đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THẾ HÙNG Thái Nguyên, 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn DƯƠNG VŨ NGỌC QUANG ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo - PGS.TS. NGUYỄN THẾ HÙNG, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình để tôi có thể hoàn thành Luận văn này. Xin chân thành cảm ơn Phòng quản lý đào tạo sau đại học, Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài Nguyên, tập thể giáo viên, cán bộ công nhân viên Phòng quản lý sau đại học cùng toàn thể bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Thọ, Văn phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cẩm Khê và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn DƯƠNG VŨ NGỌC QUANG iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... vi DANH MỤC CÁC HÌNH ...................................................................................... ix MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.............................................................................. 2 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai ........................... 4 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại về giao đất, cho thuê đất ............................... 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ............................................... 5 1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước ...................................... 12 1.2.1. Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp của một số nước trên thế giới ................................................................................................. 12 1.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của cả nước ............................................................. 13 1.2.3. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trong cả nước .................................. 14 1.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Phú Thọ .................... 16 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 25 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ................................................................... 25 2.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 25 iv 2.3.1. Khát quát về các cơ quan nhà nước và các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2012-2016 ...................... 25 2.3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện Cẩm Khê trong giai đoạn 2012 - 2016 ......................................................... 25 2.3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức trên địa bàn huyện Cẩm Khê trong giai đoạn 2012 - 2016...................................... 25 2.3.4. Đánh giá thành công và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện ....... 26 2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 26 2.4.1. Tài liệu liệu thứ cấp ..................................................................................... 26 2.4.2. Tài liệu sơ cấp.............................................................................................. 27 2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp .................................................... 28 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................. 29 3.1. Khái quát về các cơ quan nhà nước và các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2012-2016 ...................... 29 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức ................................................................................... 29 3.1.2. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Khê ............. 31 3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện Cẩm Khê trong giai đoạn 2013 - 2017 ......................................................... 40 3.2.1. Thực trạng giao đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện ............................... 40 3.2.2. Kết quả cho các tổ chức thuê đất sử dụng trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................................ 47 3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ........................................................................................................... 56 3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức trên địa bàn huyện Cẩm Khê trong giai đoạn 2012 - 2016............................................. 59 3.3.1. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức giai đoạn 20122016 ...................................................................................................................... 59 3.3.2. Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của các tổ chức thuê đất .... 63 v 3.3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức qua kết quả điều tra ............ 64 3.4. Đánh giá thành công và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện ....... 68 3.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai của các tổ chức trên địa bàn huyện Cẩm Khê.................................................................................. 70 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................................. 72 1. Kết luận ............................................................................................................. 72 2. Đề nghị .............................................................................................................. 73 PHỤ LỤC ............................................................................................................ 77 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Kí hiệu Tên đầy đủ CP Cổ phần CN-TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp HCNN Hành chính nhà nước GDP Tốc độ tăng trưởng kinh tế KT-XH Kinh tế xã hội QH Quy hoạch QSD Quyền sử dụng TNHH Trách nhiệm hữu hạn TDMNBB Trung du miền núi Bắc bộ TN&MT Tài nguyên và môi trường UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2016 của huyện Cẩm Khê .................... 36 Bảng 3.2: Kết quả giao đất cho các tổ chức trong nước trên địa bàn huyện Cẩm Khê năm 2012 ...................................................................................... 40 Bảng 3.3: Kết quả giao đất cho các tổ chức trong nước trên địa bàn huyện Cẩm Khê năm 2013 ...................................................................................... 42 Bảng 3.4: Kết quả giao đất cho các tổ chức trong nước trên địa bàn huyện Cẩm Khê năm 2014 ...................................................................................... 43 Bảng 3.5: Kết quả giao đất cho các tổ chức trong nước trên địa bàn huyện Cẩm Khê năm 2015 ...................................................................................... 44 Bảng 3.6: Kết quả giao đất cho các tổ chức trong nước trên địa bàn huyện Cẩm Khê năm 2016 ...................................................................................... 45 Bảng 3.7: Tổng hợp tình hình giao đất cho các tổ chức sử dụng đất vào các mục đích trong giai đoạn 2012 -2016 ........................................................... 46 Bảng 3.8: Kết quả cho các tổ chức thuê đất sử dụng trong năm 2012 trên địa bàn huyện Cẩm Khê ............................................................................. 48 Bảng 3.9: Kết quả cho các tổ chức thuê đất sử dụng trong năm 2013 trên địa bàn huyện Cẩm Khê ............................................................................. 48 Bảng 3.10: Kết quả cho các tổ chức thuê đất sử dụng trong năm 2014 trên địa bàn huyện Cẩm Khê ............................................................................. 50 Bảng 3.11: Kết quả cho các tổ chức thuê đất sử dụng trong năm 2015 trên địa bàn huyện Cẩm Khê ............................................................................. 51 Bảng 3.12: Kết quả cho các tổ chức thuê đất sử dụng trong năm 2016 trên địa bàn huyện Cẩm Khê ............................................................................. 52 Bảng 3.13: Tổng hợp tình hình cho các tổ chức thuê đất sử dụng đất vào các mục đích trong giai đoạn 2012-2016 ..................................................... 53 Bảng 3.14: Tình hình thuê đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng đất ............. 54 Bảng 3.15: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức giai đoạn 2012-2016 ............................................................................. 56 viii Bảng 3.16: Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức ..................................................................................... 59 Bảng 3.17: Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được giao, được thuê của các tổ chức .............................................. 61 Bảng 3.18: Những nguyên nhân chính của các tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê ............................................................. 64 Bảng 3.19: Các khó khăn trong việc xin giao đất, thuê đất đối với các tổ chức ..... 66 Bảng 3.20: Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức .................................................. 67 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ hành chính Cẩm Khê.................................................................. 30 Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện tỷ lệ sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng giai đoạn 2012-2016 .................................................................... 55 Hình 3.3: Bàn giao đất cho công ty TNHHMTV chăn nuôi Vạn Thắng ................. 77 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai luôn là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay, nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện và khoa học hơn. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khác thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết. Là đại diện chủ sở hữu Nhà nước đối với đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt đất đai. Việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng một mặt thể hiện ý chỉ của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực trong tay, mặt khác thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai. Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng thông qua công tác giao đất, cho thuê đất. Chính vì vậy mà công tác này không chỉ có ý nghĩa trong quản lý đất đai của Nhà nước mà nó còn có ý nghĩa, ảnh hưởng tới đời sống của các chủ thể sử dụng đất được giao và thuê đất. Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách, pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình đầu tư, phát triển của mọi doanh nghiệp. Có thể nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi mới, chính sách pháp luật đất đai từng bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của doanh nghiêp. Hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp trong thời gian qua, bên cạnh những thành tựu đạt được còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế nhất định. Để khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên, tạo cơ sở để đất đai phát huy hết được giá trị là nguồn vốn, nguồn nội lực của doanh nghiệp trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cần phải chỉnh sửa, hoàn thiện lại pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. 2 Cẩm Khê là huyện miền núi nằm ở phía hữu ngạn sông Thao (sông Hồng) của tỉnh Phú Thọ, được tái lập lại từ tháng 4 năm 2002 với 31 đơn vị hành chính, gồm 30 xã và 01 thị trấn. Nền kinh tế của huyện trong những năm qua phát triển khá ổn định, song Cẩm Khê vẫn là huyện nghèo của tỉnh, điểm xuất phát thấp, cơ sở hạ tầng đang từng bước được đầu tư phát triển, song còn hạn chế, sản xuất nông lâm nghiệp vẫn là chủ yếu. Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, việc đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đáp ứng sự đòi hỏi của xu thế hội nhập Quốc tế chung của huyện trong những năm tới sẽ gây áp lực lớn lên đất đai, vì vậy cần có sự đầu tư, nghiên cứu kỹ lưỡng, lựa chọn phương án bố trí sử dụng đất sao cho vừa đáp ứng cho việc phát triển kinh tế vừa sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nhằm phát huy hết tiềm năng đất đai, phát triển bền vững Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các cơ quan nhà nước và tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 - 2016” được đặt ra với mục tiêu đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai. 2. Mục tiêu của đề tài + Đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ. + Đánh giá thực trạng công tác giao và cho thuê cho các tổ chức trên địa bàn huyện trong giai đoạn 2012- 2016. + Đánh giá kết quả sử dụng đất của các tổ chức sau khi được giao và thuê và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý và sử dụng đất đối với các tổ chức 3 - Là tài liệu tham khảo có ý nghĩa trong việc hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật cho phù hợp trong công tác quản lý đất đai 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội của huyện. 4 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại về giao đất, cho thuê đất Theo Nguyễn Thị Dung (2013) [3] : Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất. So sánh với các nước có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất đai với nước ta cho thấy, khái niệm giao đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam.Trong khi đó khái niệm cho thuê đất hầu như đều có trong hệ thống pháp luật của các nước, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai 1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại về giao đất Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Giao đất bao gồm hai loại: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2017) [27] 5 1.1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại về cho thuê đất Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất. Pháp luật đất đai quy định cho thuê đất bao gồm cho thuê đất trả tiền hàng năm, cho thuê đất trả tiền nhiều lần cho cả thời gian thuê và cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2017) [27] 1.1.1.3. Khái quát về quỹ đất các tổ chức Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 2 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại [24]: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât 1.1.2.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm [18]: - Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. 6 - Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau: Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất. 1.1.2.2. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 [9] và Điều 125 Luật Đất đai 2013 [10] quy định thời hạn sử dụng của các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo... là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất. Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất. 1.1.2.3. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2003 [9], Điều 59, Luật Đất đai 2013 [10]. Cả hai điều này quy định ủy ban nhân 7 dân (UBND) tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư. 1.1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, các tổ chức khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như sau [9],[ 10]: - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất a, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003: + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Theo Điều 173 Luật Đất đai 2013 qui định: + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013. + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất b, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 qui định : + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. 8 + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất ; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật ; Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật ; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003. Theo Luật Đất đai 2013 thì: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; + Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại 9 quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; + Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây [17]: + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định