I/ LỜI MỞ ĐẦU
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, đồng thời phục
vụ nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hằng ngày của mỗi người, mỗi họ gia
đình. Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức
sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính
là những căn hộ chung cư. Theo quy định của pháp luật hiện hành, căn hộ
chung cư là một loại nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở
2005, cùng với các văn bản pháp luật khác. Theo thống kê của Bộ Xây
dựng, số lượng nhà chung cư trên cả nước ngày càng tăng và chiếm một tỉ
lệ đáng kể trong cơ cấu về diện tích nhà ở. Tính đến thời điểm đầu năm
2011, tại Hà Nội, nhà chung cư chiếm tỉ lệ tới 16,64%, TPHCM 6,13%.
Trong bài tiểu luận dưới đây, dưới góc nhìn của một sinh viên và
bằng một số tài liệu tham khảo, em xin trình bày đề tài một số vấn đề về
mua bán căn hộ trong nhà chung cư, lí luận và thực tiễn hiện nay trong xã
hội.
II/ NỘI DUNG
1. Cơ sở lí luận
Trong các giai đoạn lịch sử khác nhau các giao dịch về nhà ở trong
xã hội trở nên tương đối phổ biến dưới nhiều hình thức như mua bán, cầm
cố, thế chấp, tặng cho… Nhà nước luôn tạo điều kiện để các tổ chức, cá
nhân thực hiện giao dịch nhà ở. Tuy nhiên, đối với giao dịch mua bán có
đối tượng là nhà ở được pháp luật quy định rất cụ thể và chặt chẽ. Theo
đó, việc mua bán nhà ở phải thực hiện theo đúng trình tự mà pháp luật
quy định trong các văn bản liên quan. Sở dĩ pháp luật có quy định như
vậy vì đây là một giao dịch dân sự nhưng liên quan đến đối tượng là nhà
ở, một tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế và mang ý nghĩa sâu sắc về mặt
xã hội của cá nhân và tổ chức nên các quy định pháp luật nhằm mục đích
cuối cùng là bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia giao
dịch góp phần thực hiên tốt các chính sách về nhà ở của Nhà nước.
1
Hiện nay, hợp đồng mua bán nhà ở là một hình thức phổ biến của
giao dịch về nhà ở. Dễ thây rằng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là
một trong các hình thức giao dịch mua bán nhà. Do đó, giao dịch mua
bán căn hộ trong nhà chung cư có đầy đủ các đặc điểm pháp lí của giao
dịch mua bán nhà.
2. Tìm hiểu những vấn đề cơ bản về hợp đồng mua bán căn hộ trong
nhà chung cư
2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán cănhộ trong nhà chung cư
Trước hết, ta đi tìm hiểu khái niệm thế nào là hợp đồng mua bán
nhà ở : “ Hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó
bên bán chuyển giao nhà và các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà
cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và thanh toán tiền ”.
Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 7 năm 2006 : “ Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên,
có lối đi, hành lang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng cho nhiều hộ
gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia
đình cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử
dụng nhà chung cư chung…”
Theo quy định về sở hữu nhà chung cư, pháp luật thừa nhận hai
hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng. Theo quy định của
Luật Nhà ở năm 2005 thì : “ Hệ thống hạ tầng kĩ thuật bên ngoài nhưng
được kết nối với nhà chung cư đó thuộc sở hữu chung.
Dựa vào khái niệm hợp đồng mua bán nhà, có thể đưa ra khái niệm
hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư như sau: “ Hợp đồng mua
bán căn hộ trong nhà chung cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà
chung cư và quyền sở hữu căn hộ cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả
tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên
thỏa thuận trong hợp đòng mua bán căn hộ trong nhà chung cư ”.
2
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là căn
hộ mà một bên có nhu cầu mua và một bên có nhu cầu bán. Căn hộ trong
nhà chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng,
diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. Căn hộ đó phải được xác định cụ thể
trên một ranh giơi diện tích đất nhất định. Gía trị của căn hộ sẽ là khác
nhau đối với các vị trí khác nhau ( ở trung tâm hay ngoại thành, tầng thấp
hoặc tầng cao, diện tích căn hộ…) và khoảng cách của ngôi nhà đó gắn
với đất theo vị trí các tầng khác nhau đối với nhà chung cư.
Vì mua bán căn hộ trong nhà chung cư là một dạng của hợp đồng
mua bán nhà, do đó, căn hộ mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau :
- Căn hộ không thuộc đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các
cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội…
- Căn hộ không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền
sử dụng hợp pháp của căn hộ
- Căn hộ phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như
giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.
2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là mọi cá
nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ,
không phân biệt mức độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với
những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết
phải tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ thông qua người đại diện
theo pháp luật của mình.
Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước
ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật
định thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải đáp ứng các
điều kiện :
3
- Bên bán phải có quyền định đoạt đối với căn hộ bán;
+ Đó có thể là chủ sở hữu đối với ngôi nhà
+ Hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt với căn hộ
+ Hoặc là người có quyền định đoạt với căn hộ theo thỏa thuận với
chủ sở hữu căn hộ hay theo quy định của pháp luật.
- Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia kí kết và thực
hiện hợp đồng mua bán căn hộ. Chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư
phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư bán căn
hộ không nhằm mục đích kinh doanh;
- Bên mua căn hộ nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào
nơi đăng kí hộ khẩu thường trú, nếu là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở,
nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng kí kinh doanh.
2.4.Nghĩa vụ của các bên
2.4.1. Nghĩa vụ của bên bán căn hộ trong nhà chung cư
- Nghĩa vụ thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối
với mua bán như căn hộ đang cho thuê… Nếu không được thông báo mà
sau đó bên mua mới phát hiện ra thì có quyền hủy hợp đồng mua bán và
yêu cầu bồi thường thiệt hại;
- Nghĩa vụ trong trường hợp bán căn hộ đang cho thuê . Trường hợp
chủ sở hữu bán căn hộ đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê căn
hộ biết về việc bán và các điều kiện bán căn hộ;
- Nghĩa vụ giao căn hộ theo tình trạng như đã thỏa thuận và kèm theo
các giấy tờ pháp lí chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ
cho bên mua;
- Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán căn hộ theo quy định
của pháp luật như công chứng, chứng thực, nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà…
2.4.2. Nghĩa vụ của bên mua căn hộ trong nhà chung cư
4
- Nghĩa vụ tôn trọng quyền của các bên liên quan đến căn hộ mua
như tiếp tục thực hiên hợp đồng thuê cho đến hết thời hạn thuê đối với
bên đang thuê căn hộ mua.
- Nghĩa vụ nhận căn hộ đúng thời hạn. Nếu bên mua chậm nhận căn
hộ thì phải chịu các chi phí liên quan đến việc trông coi, bảo quản căn hộ
và phải chịu mọi rủi ro xảy ra đối với căn hộ mua.
- Nghĩa vụ thanh toán tiền nhà đúng thời hạn, địa điểm, phương thức
như đã thỏa thuận. Các bên có thể thỏa thuận tiền mua căn hộ được thanh
toán khi công chứng chứng thực khi nhận mua căn hộ. Tiền đặt cọc ( nếu
có ) sẽ được trừ vào tiền thanh toán giá trị nhà. Trường hợp không có thỏa
thuận thì bên mua phải thanh toán một lần vào thời điểm nhận căn hộ và
tại địa điểm nới có nhà mua bán. Nếu chậm thanh toán thì phải trả lãi theo
lãi suất có bản tương ứng với thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại
cho bên bán.
3. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
3.1. Hình thức của hợp đòng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 về hình thức của
hợp đồng mua bán nhà ở : “ Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập
thành văn bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác ”. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 nếu bên bán
nhà là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán
không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Như vậy đối với bên bán
căn hộ phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh Bất
động sản : “ Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh theo quy
định của pháp luật ”.
Nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng thì hợp đồng sẽ bị
tuyên bố là vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng nếu
5
có đơn khởi kiện còn thời hiệu (thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm về
hình thức là 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch).
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà
chung cư có ý nghĩa pháp lí rất quan trọng :
- Là điều kiện để phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán
- Là thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sang cho bên
mua chứ không cần đòi hỏi phải hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên. Trong
trường hợp mua bán căn hộ trong nhà chung cư mà một bên là tổ chức có
chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ là
thời điểm bên bán giao căn hộ cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp
đồng.
- Là nguồn chứng cứ để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra;
- Là sự cụ thể hóa một cách chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng;
Về quy định của pháp luật về mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư trước thời điểm năm 2009 hầu như chưa có quy định cụ thể nào về
mẫu thống nhất của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư. Trong
quá trình mua bán các bên tự soạn thảo hợp đồng, các mẫu hợp đồng chủ
yếu do bên bán (chủ đầu tư) đưa ra. Từ đó dẫn đến việc mỗi chủ đầu tư,
mỗi công ty đưa ra mẫu hợp đồng của riêng mình không hợp đồng nào
giống họp đồng nào. Về phía người mua căn hộ thường thì họ chấp nhận
toàn bộ nội dung của hợp đồng mà bên bán đưa ra. Có thể thấy rằng thực
tế này ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của người mua bởi việc mua
bán căn hộ là thỏa thuận dân sự và các bên có địa vị ngang nhau trong
việc soạn thảo hợp đồng và thống nhất các điều khoản. Nếu hợp dồng do
một bên đưa ra sẽ không đảm bảo yếu tố khách quan và quyền lợi cho
bên kia.
Ngày 25/02/2009 Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư số 01 hướng
dẫn các tổ chức kinh doanh nhà ở phải áp dụng mẫu hợp đồng này trong
6
mua bán căn hộ trong nhà chung cư kể từ khi Thông tư này có hiệu lực.
Thông tư số 01 có hiệu lực thi hành là một giải pháp bảo vệ quyền lợi cho
người mua nhà chung cư, những người đã phải chịu sự áp đặt ý chí đơn
phương của chủ đầu tư trong một thời gian dài.
Các chủ đầu tư thưòng lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của các quy định
pháp luật cộng với sự thiếu hiểu biết của người mua nhà nhằm soạn thảo
mẫu hợp đồng với những điều khoản có lợi nhất cho mình dẫn đến nhiều
mâu thuẫn tranh chấp trong thời gian vừa qua. Việc ban hành Thông tư 01
của Bộ xây dựng đã hạn chế được phần nào các tranh chấp phát sinh
trong tương lai đồng thời tăng cường công tác giám sát, quản lí hoạt động
mua bán bất động sản.
3.2. Một số nội dung cơ bản trong hợp đồng mua bán căn hộ trong
nhà chung cư
Ngày 25/02/2009 Bộ xây dựng ban hành Thông tư số 01 hướng dẫn
mẫu hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư, trong đo quy định về
những nội dung cơ bản của hợp đồng.
* Phần sở hữu chung và sở hữu riêng
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nêu rõ diện tích thuộc sở
hữu riêng của bên mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung
cư (theo quy định tại khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở). Trong trường hợp nhà
chung cư có công trình , diện tích thuộc sở riêng của chủ đầu tư hoặc chủ
sở hữu khác phải nêu rõ (như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục
vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác).
Để hiểu rõ về phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng, công ty tư vấn quản lí bất động sản CBRE đưa ra khái
niệm : “ Khu vực chung là những phần trong tòa nhà, đất và các diện tích
được sở hữu hoặc quản lí bởi một hiệp hội nhà ở và các đồng sở hữu có
thể dùng và chịu các chi phí chung cho công tác vận hành để phân biệt
phần sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư. Đây được xem là một
7
tiêu chí quan trọng bởi các đồng sở hữu chỉ phải trả các chi phí cho việc
vận hành và bảo trì phần diện tích mà mình là chủ sở hữu.
Để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà chung cư, Thông tư số
01 quy định khi kí kết hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư, chủ
đầu tư phải đính kèm Bản nội quy quản lí sử dụng nhà chung cư, bản nội
quy này được pháp luật xem như là một bộ phận không thể tách rời của
hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư. Nội dung bản nội quy
quản lí sử dụng nhà chung cư (Điều 9 Quy chế quản lí sử dụng nhà chung
cư) ban hành kèm theo quyết định số 08/2008 QĐ - BXD ngày
28/05/2008 gồm một số nội dung cơ bản sau :
- Trách nhiệm của các tổ chức (chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lí nhà
chung cư, doanh nghiệp quản lí vận hành và Ban quản trị) trong quản lí
sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;
- Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp
nhà chung cư;
- Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư;
- Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản
lí, vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lí khác;
- Xác định danh mục, vị trí, diện tích quy mô các phần sở hữu
riêng trong nhà chung cư và các loại phí hợp lí khác;
- Xác định danh mục, vị trí, diện tích, quy mô các phần sở hữu
riêng trong nhà chung cư, phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà
chung cư;
- Quy định về việc sửa đổ, bổ sung Bản nội quy quản lí sử dụng
nhà chung xư và một số nội dung khác.
* Về diện tích căn hộ chung cư
Diện tích căn hộ chung cư (diện tích sàn) là một chi tiết qua trọng
trong thỏa thuận mua bán giữa các bên. Diện tích sàn căn hộ quyết định
đến phần giá cả và chất lượng của căn hộ chung cư. Thông thường trong
8
một nhà chung cư diện tích của các căn hộ không giống nhau nên việc
quy định bắt buộc phải ghi diện tích sàn căn hộ là cần thiết.
Hiện nay, khi các bên giao kết hợp đồng mua bán căn hộ trong
nhà chung cư, pháp luật quy định bắt buộc các bên khi soạn thảo hợp
đồng phải ghi rõ diện tích căn hộ và cách tính diện tích sàn căn hộ. Cách
tính diện tích sàn căn hộ chung cư quy định tại Điều 2 Thông tư 01/2009
- TT - BXD ngày 25/02/2009 như sau : “ Diện tích căn hộ nhà chung cư
được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm diện tích logia, ban công của
căn hộ (nếu có). Diện tích sàn tính theo kích thước thông thủy của căn hộ
hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài
của căn hộ. Trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ,
tường bao ngoài là tường ngoài giữa hai căn hộ và hành lang, lối đi, mặt
ngoài căn hộ). Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được
ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà
ở quy định tại tiết c Điểm 2.1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư 01 ”.
Nghị định 71/2010, đã sửa đổi cơ bản quy định tại Điều 62, Nghị
định 90/2006, với những chi tiết cụ thể giúp bảo vệ người mua, tránh
những thiệt thòi khi ký kết với chủ đầu tư và cả những tranh chấp trong
tương lai. Tại Điều 63 quy định, trong trường hợp mua bán căn hộ chung
cư, các hợp đồng "Phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu
chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà
chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích
căn hộ mua bán".
Tuy nhiên, rắc rối lại nảy sinh từ đây. Việc bổ sung vào hợp đồng
mua bán, cách tính diện tích căn hộ mua bán, ghi rõ phần diện tích sở hữu
chung, riêng của Nghị định 71/2010, đã vô hình trung gây khó khăn cho
các địa phương khi thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ
chung cư. Ngày 19/1, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh có Công văn số 419
9
gửi Bộ Xây dựng đề nghị hướng dẫn cách xác định diện tích căn hộ nhà
chung cư cho trường hợp dự án Hoàng Anh của Công ty CPXD&PT nhà
Hoàng Anh (công ty Hoàng Anh).
Theo đó, Công ty Hoàng Anh và khách hàng ký hợp đồng mua bán
căn hộ trước khi có Nghị định 71, nay Công ty đã lập thủ tục cấp giấy
chứng nhận cho các hộ và nộp hồ sơ về Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố nhưng cách tính lại diện tích sàn của Nghị định
71/2010 đã gây ra sự không thống nhất số liệu diện tích sàn giữa hợp
đồng được xác định theo Nghị định số 90/2006 với việc xác định lại diện
tích theo quy định tại Nghị định số 71. Sau đó, Cục quản lý Nhà - Bộ Xây
dựng đã có Công văn trả lời về trường hợp này, nhưng theo ghi nhận của
Tổng cục Quản lý đất đai, “ nội dung phúc đáp không rõ ràng và khó thực
hiện nên các cơ quan vẫn đang trong quá trình tham khảo các ngành để
giải quyết hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận ”.
Quy định chi tiết về tính diện tích sàn căn hộ chung cư sẽ hạn chế
những cách hiểu khác nhau trong cách tính toán diện tích căn hộ trong
nhà chung cư. Pháp luật bắt buộc các bên phải ghi rõ cách tính diện tích
sàn căn hộ trong hợp đồng góp phần giải thích chính xác xà toàn diện các
nội dung của hợp đồng.
* Về kinh phí bảo trì vận hành nhà chung cư
Ngoài phần giá cả tính trên từng mét vuông căn hộ để đảm bảo cho
nhà chung cư vận hành một cách bình thường và góp phần khai thác có
hiệu quả các tiện ích trong nhà chung cư, những người mua nhà phải nộp
một khoản phí dùng để bảo trì những phần sở hữu chung trong nhà chưng
cư như cầu thang máy, nơi để xe, hệ thống cháy nổ… Khoản phí này
chiếm 2% tổng số tiền bán căn hộ theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều
54 Nghị định 90/206 NĐ - CP ngày 09 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ :
10
“ Mức phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư có thể được
điều chỉnh trong trường hợp kinh phí thu ban đầu không đủ. Các chủ sở
hữu căn hộ nhà chung cư phải đống góp thêm trên nguyên tắc tương ứng
giữa số tiền góp với phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Ngoài ra,
trong hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư phải có điều khoản
nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lí vận
hành nhà chung cư. Mức phí này là phí phải trả cho các dịch vụ như trông
giữ xe, phí quản lí. Các khoản phí này đước trả theo tháng hoặc quý, mức
phí này có thể được điều chỉnh phù hợp trên nguyên tắc không vượt quá
mức giá trần do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà
chung cư ban hành ”.
Hiện nay, ở một số chung cư lớn trên địa bàn Hà Nội, thành phố
HCM tồn tại một thực tế là bên chủ đầu tư tăng giá dịch vụ một cách vô lí
gây ra nhiều bức xúc cho các hộ dân sống trong nhà chung cư, điển hình
ở Thủ đô Hà nội hiên nay là tòa nhà Keang nam nằm trên đường Phạm
Hùng. Để hạn chế thực trạng này, pháp luật cần có quy định chặt chẽ hơn
về vấn đề tăng phí dịch vụ. Việc tăng phí dịch cụ phải thông qua ý kiến
của các hộ dân trong Hội nghị nhà chung cư.
4. Quy đinh của pháp luật hiện hành về mua bán căn hộ trong nhà
chung cư
4.1. Các quy định của Luật Nhà ở 2005
Luật nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 09/12/2005 và có hiệu
lực từ ngày 01/07/2005. Áp dụng với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở
hữu nhà ở, phát triển, quản lí việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và
quản lí Nhà nước về nhà ở. Các quy định về quản lí và sử dụng nhà chung
cư từ Điều 70 đến Điều 73 có thể xem như bước cụ thể hóa các quy định
của Điều 225 BLDS 2005. Điều 70 Luật Nhà ở quy định về nhà chung
cư, theo đó nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên. Theo quan điểm của
cá nhân, tôi nhận quy định như vậy là chưa thật sự hợp lí, tuy nhiên trên
11
thực tế các nhà chung cư hiện nay hầu hết là các tòa nhà cao tầng nhưng
nó lại không phản ánh bản chất của nhà chung cư.
Theo quy định tại Điều 71 Luật Nhà ở : “ Nhà chung cư phải có
Ban quản trị, Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng nhà
chung cư… Cũng theo quy định này thời hạn để thành lập Ban quản trị là
12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác và sử dụng với
tối thiểu 50% số căn hộ được bán kể cả số căn hộ chủ đầu tư giữ lại thì
chủ đầu tư phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban
quản trị. Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm chủ yếu trong việc
quản lí, vận hành nhà chúng cư, thông qua Ban quản trị các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư thống nhất các khoản thu chi trong nhà
chung cư, hạn chế sự can thiệp của chủ đầu tư. Cũng theo quy định trên,
trong trường hợp chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách
nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị. Lợi dụng các quy định
này, nhiều chủ đầu tư đã cố tình hoãn việc thành lập Ban quản trị nhằm
khai thác các phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Ở Việt Nam hiện
nay các quy định liên quan đến việc nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư
còn hạn chế, chế tài xử phạt các hình vi vi phạm trong quản lí nhà chung
cư vẫn chưa được áp dụng triệt để. Hơn nữa, trong các quy định hiện
hành vai trò của Ban quản trị nhà chung cư là rất lớn nhưng quy chế hoạt
động, cơ cấu tổ chức, kinh phí hoạt động chưa được quy định chặt chẽ
dẫn tới việc Ban quản trị không phát huy hiệu quả hoạt đông trên thực tế.
4.2. Các văn bản pháp luật hiện hành khác
Trong những năm gần đây, nhiều văn bản pháp luật có hiệu lực pháp
lí khác nhau đã được ban hành nhằm giải quyết các vấn đề pháp lí liên
quan đến nhà chung cư. Cụ thể là :
12
- Quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết
định số 08/QĐ - BXD/2008 ngày 28 tháng năm 2008 của Bộ trưởng Bộ
xây dựng;
- Thông tư 14/2008/TT - BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008 hướng dẫn
về phân hạng nhà chung cư;
- Thông tư số 01/2009/ TT - BXD ngày 25 tháng 2 năm 2009 quy
định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu
tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở;
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành;
Các văn bản pháp lí trên đã cụ thể hóa các quy định liên quan đến
nhà chung cư trong Luật Nhà ở đáp ứng yêu cầu của các giao dịch mua
bán nhà chung cư trong thời gian vừa qua. Nhiều vướng mắc đã được
khắc phục, tuy nhiên bên cạnh đó các văn bản trên cũng tồn tại nhiều hạn
chế, đó là :
- Luật Nhà ở năm 2005 chính thức áp dụng từ ngày 28 tháng 7 năm
2006 nhưng phải đến gần 2 năm sau, ngày 28 tháng 5 năm 2008 Bộ xây
dựng mới ban hành Quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư và đến ngày
15 tháng 2 năm 2009 Bộ xây dựng mới ban hành hướng dẫn mẫu về hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư. Có thể thấy rằng văn bản hướng dẫn ban
hành quá chậm trễ, dẫn đến tình trạng những vụ tranh chấp trước khi có
Thông tư ban hành của Bộ xây dựng lại không quy định áp dụng.
- Các tiêu chí để phân hạng nhà chung cư bộc lộ nhiều hạn chế : tiêu
chí về sử dụng các loại vật tư, vật liệu phải có thông số cụ thể để đánh giá
chất lượng của vật tư nếu quy định như thông tư trên là chung cư loại 1
vật tư, vật liệu phải cao, còn loại 2 phải tốt thì không biết phải lí giải thế
nào giữa cao và tốt; chưa kể các loại vật tư, vật liệu xây dựng trên thị
13
trường hiện nay chênh lệch nhau về chất lượng, giá cá giữa hàng nội và
hàng ngoại.
- Theo quy định diện tích căn hộ cao cấp hạng 1 không nhỏ hơn
70m2, hạng 2 tối thiểu 60m 2 bộc lộ nhiều điểm bất hợp lí. Những căn hộ
có diện tích lớn nhưng dùng vật liệu rẻ tiền, thiết kế kém tinh tế có thể coi
là cao cấp ? trong khi thực tế nhiều căn hộ diện tích chỉ khoảng 40 - 50m 2
vẫn được đánh giá là cao cấp.
5. Thực trạng tranh chấp giữa bên mua và bên bán căn hộ trong nhà
chung cư hiện nay
Một trong những mâu thuẫn đang bùng nổ tại nhiều toà chung cư là
diện tích, tài sản sở hữu chung - riêng không rõ ràng. Cuối tháng 7, cư
dân Cantavil Hoàn Cầu (Bình Thạnh) yêu cầu chủ đầu tư phải giải thích
về việc xây dựng văn phòng kinh doanh trên phần diện tích công viên cây
xanh của tòa nhà. Trước đó, năm 2008, các toà nhà Mỹ Vinh (quận 3),
Botanic (quận Phú Nhuận) đã nổ ra tranh chấp diện tích chung riêng khi
chủ đầu tư tận dụng một số không gian trong toà nhà để kinh doanh cho
thuê.
Cư dân thắc mắc, tranh chấp này có được giải quyết theo Nghị
định 71 hay không ?( Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm
2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở)
. Bởi lẽ, Nghị dịnh 71 quy định khá tỉ mỉ các loại hình sở hữu và hạng
mục nào là tài sản chung - riêng trong toà nhà nhưng không nhắc đến việc
hồi tố.
Hiện nay, nhiều khách hàng hiện đang trong tình cảnh chậm được
giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu căn hộ (giấy hồng) do Nghị định
71 quy định : Diện tích của căn hộ gồm: Phần bên trong căn hộ, sân phụ
bên trong căn hộ và ban công (không tính phần tường bao ngoài căn hộ).
Nhưng theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nêu rõ diện tích nhà bao
14
gồm: Diện tích tường bao quanh, tim tường chung giữa hai căn hộ và ban
công, sân phụ trong căn hộ. Với hai cách tính vênh nhau này, số mét
vuông trên GCN quyền sở hữu căn hộ sẽ bị giảm đi. Do đó, quyền lợi của
khách hàng bị thiệt hại!
Liên quan vấn đề này, Tổng cục Quản lý đất đai vừa có hướng dẫn:
Diện tích nhà chung cư ghi trên giấy hồng xác định theo hợp đồng mua
bán nhà ở nếu hợp đồng mua bán này phù hợp quy định pháp luật vào
thời điểm ký kết. Nếu diện tích căn hộ bàn giao trên thực tế khác với hợp
đồng mua bán thì xác định theo thực tế bàn giao. Hướng dẫn này đã kịp
thời giải tỏa vướng mắc việc cấp giấy hồng cho nhiều dự án nhà chung
cư. Tuy nhiên, hướng dẫn trên lại mâu thuẫn với Nghị định 71. Nghị định
71 quy định tường chung, tường bao... của căn hộ chung cư thuộc sở hữu
chung, còn theo hướng dẫn trên nếu hợp đồng mua bán căn hộ xác định
tường chung, tường bao căn hộ là sở hữu riêng thì được tính là sở hữu
riêng của người mua căn hộ.
Vấn đề đặt ra ở đây là nếu công nhận quyền sở hữu nhà chung cư
dựa trên công văn hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai thì có được
các cơ quan pháp luật khác chấp nhận? Và khi có tranh chấp phần sở hữu
riêng, chung ở chung cư thì người mua căn hộ sẽ được bảo vệ quyền lợi
như thế nào ?
Nghị định 71 quy định về nghĩa vụ của nhà đầu tư là làm giấy
chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà sau 50 ngày, tính từ lúc bàn
giao. Tuy nhiên, từ trước đến nay, chưa có doanh nghiệp nào thực hiện
được quy định này. Điển hình là chung cư Mỹ Thuận (quận 8, TP HCM),
theo hợp đồng mua bán của công ty M&C với khách hàng, năm 2004, chủ
đầu tư sẽ giao nhà, 6 tháng sau thì người mua có giấy chủ quyền. Nhưng
thực tế cuối năm 2005, 270 hộ dân mới được nhận nhà. Đến nay, cư dân
Mỹ Thuận vẫn chưa có trong tay giấy xác nhận quyền làm chủ căn hộ.
Còn chung cư Conic Đình Khiêm, Conic Garden (Bình Chánh) đã đi vào
15
sử dụng từ năm 2006 - 2007 nhưng dân vẫn dài cổ chờ giấy tờ nhà. Tại
hội nghị giới thiệu Nghị định 71 với sự tham dự của hơn 600 doanh
nghiệp bất động sản TP HCM, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM
Nguyễn Văn Hiệp cho rằng, các vấn đề tranh chấp trong nhà chung cư
hiện nay hết sức phức tạp, không thể chỉ trông chờ vào Nghị định 71 để
giải quyết dứt điểm. Lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho hay, để giải bài
toán tranh chấp sở hữu chung riêng trong nhà chung cư, cách duy nhất
tháo gỡ là căn cứ theo hợp đồng được ký kết, xác lập giữa doanh nghiệp
và khách hàng. Theo hợp đồng này, ngay từ đầu trước khi bán nhà, chủ
đầu tư phải minh bạch phần sở hữu chung, sở hữu riêng của cư dân và sở
hữu riêng của doanh nghiệp để tránh mập mờ, gây hiểu lầm.
6. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về mua nbán căn
hộ chung cư
Theo quy định tại Thông tư số 01 năm 2009, trong hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diên tích sở hữu chung riêng. Tuy
nhiên Thông tư này không quy định các chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư
khi vi phạm vấn đề này dẫn đến tính phiến diện của các quy định.
Mặt khác, ở nhiều khu chung cư hiện nay ranh giới giữa các phần sở
hữu không rõ ràng nên khi xảy ra các tình huống bất khả kháng, rủi ro rất
khó quy trách nhiệm cho bên nào. Do đó, cơ quan pháp luật cần phải :
- Cụ thể hóa trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư;
Với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trách nhiệm của bên bán
(chủ đầu tư không đương nhiên chấm dứt khi bên bán bàn giao nhà và
bên mua trả đủ tiền). Trong quá trình sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư
phải có trách nhiệm quản lí nhà chung cư khi nhà chung cư chưa có Ban
quản trị và trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, các tranh chấp sau khi bàn giao nhà liên quan đến trách nhiệm
16
của chủ đầu tư trong việc triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu
ra Ban quản trị, nhiều chủ đầu tư vì muốn tiếp tục khai thác lợi ích chung
trong nhà chung cư nên cố tình chậm trễ trong việc thành lập Ban quản
trị, đây là một thực tê không hiếm gặp trong các nhà chung cư hiện nay.
Trong nội dung của Quy chế quản lí và sử dụng nhà chung cư có đề cập
đến trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng lại không đề cập đến chế tài xử lí
khi các chủ đầu tư có hành vi vi phạm.
- Cần xây dựng luật riêng về nhà chung cư
Các quy chế pháp lí về nhà chung cư hiện nay nằm rải rác ở các văn
bản khác nhau cụ thể như Luật Dân sư quy định về sở hữu chung của nhà
chung cư, Luật Nhà ở liệt kê các diện tích chung riêng, Quy chế quản lí
sử dụng nhà chung cư quy định trách nhiệm của các bên… ngoài ra còn
có quy chế phân hạng nhà chung cư và Luật Kinh doanh bất động sản.
Việc có quá nhiều văn bản quy định một số vấn đề pháp lí theo quan điểm
của cá nhân là không cần thiết, nó dễ dẫn đến việc áp dụng không thống
nhất và mâu thuẫn với nhau.
Vấn đề đặt ra hiện nay là phải tập hợp các quy định tản mạn về nhà
chung cư thành một văn bản thống nhất, đó là Luật nhà chung cư. Luật
nhà chung cư phải đảm bảo các vấn đề pháp lí như sau :
- Phạm vi, đối tượng của Luật chung cư;
- Các hình thức, nội dung của quyền sở hữu nhà chung cư;
- Các giao dịch (nội dung, trình tự, hiệu lực…) mua bán trao đổi,
tặng cho… nhà chung cư;
- Cụ thể hóa các nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;
- Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong quản lí sử dụng nhà
chung cư;
- Quản lí Nhà nước về nhà chung cư;
- Thủ tục, tình giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cư;
17
III/ KẾT LUẬN
Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để
phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa
các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện
mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Đối với người dân, việc sở
hữu một căn hộ chung cư đang là xu hướng lựa chọn hàng đầu bởi những
lý do thiết thực như vừa túi tiền, phù hợp với lối sống hiện đại, an ninh
đảm bảo. Do đó, những quy định chặt chẽ của pháp luật về mua bán căn
hộ trong nhà chung cư là yêu cầu cấp thiết ở nước ta hiện nay để đảm bảo
quyền lợi cũng như lợi ích của nhân dân và sự phát triển cua toàn xã hội.
Do thời gian có hạn, cũng như khả năng nắm bắt vấn đề còn hạn chế, bài
tiểu luận không thể trách khỏi những thiếu sót nhất định, em rất mong
nhận được ý kiến đóng góp, khắc phục từ các thầy cô.
18
MỤC LỤC
II/ NỘI DUNG..............................................................................................................1
1. Cơ sở lí luận..............................................................................................................1
2. Tìm hiểu những vấn đề cơ bản về hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung
cư....................................................................................................................................2
2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán cănhộ trong nhà chung cư................................2
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư.........................3
2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư............................3
2.4.Nghĩa vụ của các bên..............................................................................................4
2.4.1. Nghĩa vụ của bên bán căn hộ trong nhà chung cư..........................................4
2.4.2. Nghĩa vụ của bên mua căn hộ trong nhà chung cư.........................................4
3. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư.............................5
3.1. Hình thức của hợp đòng mua bán căn hộ trong nhà chung cư.........................5
3.2. Một số nội dung cơ bản trong hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
........................................................................................................................................7
4. Quy đinh của pháp luật hiện hành về mua bán căn hộ trong nhà chung cư....11
4.1. Các quy định của Luật Nhà ở 2005....................................................................11
4.2. Các văn bản pháp luật hiện hành khác.............................................................12
5. Thực trạng tranh chấp giữa bên mua và bên bán căn hộ trong nhà chung cư
hiện nay.......................................................................................................................14
6. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về mua nbán căn hộ chung cư
......................................................................................................................................16
III/ KẾT LUẬN..........................................................................................................18
19
- Xem thêm -