Tài liệu Luật đất đai chế độ sử dụng đất đai

Môc lôc S¬ Lîc VÒ LuËt §Êt §ai....................................................3 ChÕ §é Sö Dông §Êt §ai..................................................3 1. Chñ ThÓ Sö Dông §Êt.....................................................3 2. Kh¸ch ThÓ QuyÒn Sö Dông §Êt......................................4 3. Néi Dung Cña ChÕ §é Sö Dông §Êt §ai............................4 A. QuyÒn Vµ NghÜa Vô Cña Ngêi Sö Dông §Êt Lµ C¸c Tæ Chøc, Hé Gia §×nh Vµ C¸ Nh©n Trong Níc:..............................4 B. QuyÒn Vµ NghÜa Vô Cña C¸c Tæ Chøc Vµ C¸ Nh©n Níc Ngoµi (gäi t¾t lµ ngêi nø¬c ngoµi)........................................11 Tµi liÖu tham kh¶o.......................................................12 1 Lêi Giíi ThiÖu "§Êt lµ mÑ, søc lao ®éng lµ cha, s¶n sinh ra mäi cña c¶i vËt chÊt" (1). "§Êt ®ai lµ mét trong nh÷ng cña c¶i quý nhÊt cña loµi ngêi, nã t¹o ®iÒu kiÖn cho sù sèng cña thùc vËt, ®éng vËt vµ con ngêi trªn tr¸i ®Êt" (2). Díi gãc ®é chÝnh trÞ- ph¸p lý, ®Êt ®ai lµ mét bé phËn kh«ng thÓ t¸ch rêi cña l·nh thæ quèc gia g¾n liÒn víi chñ quyÒn quèc gia. Nhng mÆt kh¸c, nhµ níc lµ ®¹i diÖn cho chñ quyÒn cu¶ quèc gia, ®Ó b¶o vÖ chñ quyÒn ®ã nhµ níc ph¶i lu«n lu«n thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p qu¶n lý, b¶o vÖ ®Êt ®ai khái cã sù x©m ph¹m cña bªn ngoµi vµ bÞ kiÖt quÖ "Mçi bíc tiÕn cña n«ng nghiÖp t b¶n chñ nghÜa lµ mét bíc tiÕn kh«ng nh÷ng trong nghÖ thuËt bãc lét ngêi lao ®éng mµ cßn lµ mét bíc tiÕn vÒ mÆt lµm cho ®Êt ®ai bÞ kiÖt quÖ" (3). ChØ cã díi chñ nghÜa x· héi míi b¶o ®¶m ®îc c¸c ®iÒu kiÖn lµm cho ®Êt ®ai ngµy cµng ph¸t triÓn ®îc vai trß to lín cña nã. Díi chñ nghÜa x· héi, viÖc khai th¸c vµ sö dông c¸c tµi nguyªn thiªn nhiªn, trong ®ã cã ®Êt ®ai, ph¶i b¶o ®¶m nguyªn t¾c phôc vô lîi Ých cña toµn x· héi. V× thÕ, viÖc qu¶n lý vµ sö dông tèt ®Êt ®ai lµ nhiÖm vô cña toµn x· héi. Mµ tríc hÕt lµ nhiÖm vô cña mäi c«ng d©n ph¶i hiÓu biÕt râ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt ®ai theo ph¸p luËt ®Êt ®ai. (1) (2) (3) C¸c - M¸c- Angghen, tuyÓn tËp, tËp 23 trang 189, NXB Sù thËt n¨m 1979 Nh÷ng quy ®Þnh vÒ qu¶n lý vµ sö dông ruéng ®Êt, NXB N«ng nghiÖp n¨m 1980 C¸c- M¸c T b¶n, quyÓn 1, tËp 2, trang 259- 260, NXB Sù thËt n¨m 1979 2 S¬ Lîc VÒ LuËt §Êt §ai Nhµ níc lµ chñ së h÷u duy nhÊt vµ tuyÖt ®èi víi ®Êt ®ai, cã ®Çy ®ñ c¸c quyÒn n¨ng chiÕm h÷u, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t sè phËn ph¸p lý cña ®Êt ®ai. C¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n víi t c¸ch lµ ngêi sö dông ®Êt cña Nhµ níc thùc hiÖn mét c¸ch trùc tiÕp quyÒn chiÕm h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai. Mèi quan hÖ gi÷a nhµ níc víi t c¸ch lµ ngêi së h÷u vµ thèng nhÊt qu¶n lý toµn bé ®Êt ®ai trong c¶ níc víi ngêi sö dông ®Êt lµm ph¸t sinh, thay ®æi hay chÊm døt nh÷ng quan hÖ ph¸p luËt ®Êt ®ai. Mµ quan hÖ ®Êt ®ai ë ViÖt Nam chñ yÕu xoay quanh c¸c mèi quan hÖ nµy. Nh vËy, cã thÓ kh¸i niÖm r»ng: LuËt ®Êt ®ai lµ mét nghµnh luËt ®éc lËp trong hÖ thèng ph¸p luËt x· héi chñ nghÜa, lµ tæng hîp c¸c quy ph¹m ph¸p luËt nh»m ®iÒu chØnh nh÷ng quan hÖ ®Êt ®ai h×nh thµnh trong qu¸ tr×nh chiÕm h÷u, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t sè phËn ph¸p lý cña ®Êt ®ai, nh»m sö dông nã ®¹t hiÖu qu¶ kinh tÕ cao phï hîp víi lîi Ých cña nhµ níc vµ ngêi sö dông ®Êt ChÕ §é Sö Dông §Êt §ai 1. Chñ ThÓ Sö Dông §Êt Chñ thÓ sö dông ®Êt lµ nh÷ng tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n (gäi t¾t lµ ngêi sö dông ®Êt)®îc nhµ níc giao ®Êt hoÆc nhµ níc cho thuª ®Êt ®Ó sö dông, bao gåm: - Ngêi sö dông ®Êt ®îc nhµ níc giao ®Êt: + C¸c tæ chøc kinh tÕ + §¬n vÞ vò trang nh©n d©n + C¬ quan nhµ níc + C¸c tæ chøc chÝnh trÞ, x· héi + Hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n 3 - Ngêi sö dông ®Êt ®îc nhµ níc cho thuª: + Tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n trong níc + Tæ chøc, c¸ nh©n níc ngoµi, ngêi ViÖt Nam ®Þnh c t¹i níc ngoµi 2. Kh¸ch ThÓ QuyÒn Sö Dông §Êt Lµ mét vïng ®Êt nhÊt ®Þnh mµ nhµ níc giao cho c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt. Trªn nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®ã nhµ níc x¸c ®Þnh môc ®Ých sö dông, ph¹m vi sö dông vµ thêi gian sö dông... Ngêi sö dông ®Êt ®îc quyÒn híng tíi viÖc khai th¸c vµ hëng c¸c lîi Ých vËt chÊt thu ®îc tõ viÖc khai th¸c ®ã 3. Néi Dung Cña ChÕ §é Sö Dông §Êt §ai Bao gåm c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt. Khi tham gia vµo c¸c quan hÖ ph¸p luËt ®Êt ®ai, c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n trë thµnh chñ thÓ mang quyÒn vµ nghÜa vô ph¸p lý. QuyÒn vµ nghÜa vô cña hä ®îc ph¸p luËt quy ®Þnh cô thÓ, chÆt chÏ vµ ®îc coi lµ chuÈn mùc ®Ó ®¶m b¶o sù ®óng ®¾n trong c¸c mèi quan hÖ gi÷a Nhµ nø¬c víi ngêi sö dông ®Êt vµ gi÷a nh÷ng ngêi sö dông ®Êt víi nhau, ®ång thêi ®îc coi lµ c¬ së ph¸p lý ®Ó x¸c ®Þnh tr¸ch nhiÖm cña ngêi sö dông ®Êt trong viÖc thùc hiÖn ph¸p luËt ®Êt ®ai A. QuyÒn Vµ NghÜa Vô Cña Ngêi Sö Dông §Êt Lµ C¸c Tæ Chøc, Hé Gia §×nh Vµ C¸ Nh©n Trong Níc: * QuyÒn cña ngêi sö dông ®Êt - §îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ chøng th ph¸p lý x¸c ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt ®ai hîp ph¸p cña ngêi sö dông. §©y lµ mét trong nh÷ng quyÒn rÊt quan träng, ®îc ngêi sö dông ®Êt rÊt quan t©m. Th«ng qua giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nhµ níc x¸c lËp mèi quan hÖ ph¸p lý gi÷a nhµ níc (víi t c¸ch lµ chñ së h÷u ®Êt ®ai)víi c¸c tæ chøc vµ c¸c c¸ 4 nh©n ®îc nhµ níc giao ®Êt cho sö dông. MÆt kh¸c, giÊy chøng nhËn cßn cã ý nghÜa x¸c ®Þnh ph¹m vi, giíi h¹n quyÒn vµ nghÜa vô mµ mçi ngêi sö dông ®Êt ®îc phÐp thùc hiÖn (ranh giíi sö dông ®Êt, thêi h¹n vµ môc ®Ých sö dông....) Tæ chøc vµ c¸ nh©n nµo sö dông ®Êt ®ai hîp ph¸p th× ®îc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn sö dông ®Êt. C¬ quan Nhµ nø¬c cã thÈm quyÒn cßn xÐt vµ cÊp giÊy chøng nhËn cho ngêi sö dông ®Êt æn ®Þnh, ®îc Uû ban nh©n d©n x·, phêng, thÞ trÊn x¸c nhËn GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lu«n bao gåm néi dung ph¸p lý vµ néi dung kinh tÕ, trong mét sè mèi quan hÖ chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt, giÊy chøng nhËn cã gi¸ trÞ nh mét tÊm "ng©n phiÕu" - Hëng thµnh qu¶ lao ®éng vµ kÕt qu¶ ®Çu t trªn ®Êt ®îc giao Thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t lµ nh÷ng s¶n phÈm lao ®éng hoÆc ®Çu t cña ngêi sö dông ®Êt bao gåm: + Nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt nh: nhµ cöa, vËt kiÕn tróc kh¸c, c©y trång.... + Kh¶ n¨ng sinh lîi, lîi thÕ ®îc t¹o nªn trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt nh c¶i t¹o, khai ph¸, san lÊp, t«n t¹o....... + S¶n phÈm thu ho¹ch tõ c©y trång vËt nu«i Ngêi sö dông ®îc ph¸p luËt b¶o hé quyÒn hëng mét c¸ch tuyÖt ®èi tÊt c¶ thµnh qu¶ lao ®éng vµ ®Çu t trªn ®Êt ®îc giao - ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®ai theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt Thùc chÊt cña viÖc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông lµ nhµ níc th«ng qua viÖc c«ng nhËn tÝnh hîp ph¸p cña c¸c hµnh vi tù ®iÒu chØnh ®Êt ®ai gi÷a nh÷ng ngêi sö dông ®Ó x¸c lËp nªn quyÒn sö dông ®Êt cho chñ thÓ míi mµ kh«ng cÇn thiÕt ph¶i 5 th«ng qua c¸c thñ tôc, tr×nh tù thu håi ®Êt cña ngêi nµy giao cho ngêi kia ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®· ®îc ®Ò cËp trong luËt ®Êt ®ai n¨m 1988 vµ chØ giíi h¹n trong c¸c trêng hîp sau ®©y: - Khi hé n«ng d©n vµo hoÆc ra hîp t¸c x·, tËp doµn s¶n xuÊt n«ng, l©m nghiÖp - Khi hîp t¸c x·, tËp ®oµn s¶n xuÊt n«ng, l©m nghiÖp vµ c¸ nh©n tho¶ thuËn ®æi ®Êt cho nhau ®Ó tæ chøc l¹i s¶n xuÊt - Khi ngêi ®îc giao ®Êt chuyÓn ®i n¬i kh¸c hoÆc ®· chÕt mµ thµnh viªn trong hé cña ngêi ®ã vÉn cßn tiÕp tôc sö dông ®Êt ®ã Tuy nhiªn, c¸c quy ®Þnh trªn ®©y kh«ng ®¸p øng ®îc ®ßi hái ph¸t sinh tõ thùc tÕ cuéc sèng ®ã lµ nhu cÇu chuyÓn dÞch ®Êt ®ai lµ tÊt yÕu trong bÊt kú x· héi nµo. Nhµ nø¬c chØ cã thÓ duy tr× ®îc chÕ ®é së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai mµ vÉn ®¹t ®îc hiÖu qu¶ kinh tÕ tõ viÖc sö dông ®Êt ®ai khi më réng c¸c quyÒn n¨ng cho ngêi sö dông ®Êt trong ®ã cã quyÒn sö dông (bao gåm quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, thõa kÕ, thÕ chÊp, cho thuª) ViÖc nhµ níc cho phÐp hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö dông ®Êt ®îc quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông cã ý nghÜa rÊt to lín Thø nhÊt, kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®Êt ®ai ®ang ph©n t¸n, manh món;s¶n xuÊt vÉn mang tÝnh tù cung, tù cÊp, thuÇn n«ng, trong khi chñ tr¬ng cña §¶ng lµ x©y dùng nÒn kinh tÕ theo híng s¶n xuÊt hµng ho¸. Quy ®Þnh nµy gãp phÇn vµo viÖc ®Èy nhanh qu¸ tr×nh tÝch tô vµ tËp trung ®Êt ®ai vµo tay nh÷ng ngêi cã kh¶ n¨ng, cã ®iÒu kiÖn khai th¸c ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶. Gãp phÇn vµo viÖc ph©n c«ng l¹i lao ®éng trong n«ng th«n Thø hai, quy ®Þnh nµy lµm gi¶n tiÖn thñ tôc hµnh chÝnh kh«ng cÇn thiÕt nh thu håi ®Êt, giao ®Êt....Nhng vÉn ®¶m 6 b¶o ®îc tÝnh ®óng ®¾n cña ph¸p luËt khi ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ®Êt ®ai thay ®æi trong cuéc sèng;®ã lµ viÖc chuyÓn dÞch vÉn ph¶i tu©n theo c¸c tr×nh tù vµ thñ tôc ph¸p lý nhÊt ®Þnh vµ c¸c nguyªn t¾c nhÊt ®Þnh: - Thñ tôc chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt ë n«ng th«n lµm t¹i Uû ban nh©n d©n x·;ë ®« thÞ lµm t¹i Uû ban nh©n d©n huyÖn, quËn, thÞ x· thuéc tØnh - Thñ tôc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ë n«ng th«n lµm t¹i Uû ban nh©n d©n huyÖn;ë ®« thÞ lµm t¹i Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng Nguyªn t¾c cña viÖc chuyÓn quyÒn: - §¶m b¶o quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña ngêi sö dông ®Êt ®ång thêi khuyÕn khÝch hä ®Çu t c«ng søc vËt t;tiÒn vèn vµo viÖc sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶. Qu¶n lý chÆt chÏ vµ h¹n chÕ viÖc chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp vµo c¸c môc ®Ých kh¸c - §Êt giao sö dông vµo môc ®Ých nµo ngêi nhËn chuyÓn vÉn ph¶i sö dông vµo môc ®Ých ®ã;giao theo thêi h¹n nµo th× ngêi nhËn chuyÓn ®îc sö dông hÕt thêi h¹n ®ã - Ph¶i xuÊt ph¸t tõ nhu cÇu thùc tÕ cña 2 bªn - ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ph¶i ®îc thùc hiÖn trªn c¬ së gi¸ trÞ sö dông- kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®Ó gi¶i quyÕt lîi Ých vËt chÊt gi÷a 2 bªn Bªn c¹nh viÖc thõa nhËn quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, nhµ níc còng nghiªm cÊm viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tr¸i phÐp vµ quy ®Þnh nh÷ng trêng hîp sau ®©y kh«ng ®îc phÐp chuyÓn quyÒn: - §Êt sö dông kh«ng cã giÊy tê hîp ph¸p - §Êt giao cho c¸c tæ chøc mµ ph¸p luËt quy ®Þnh kh«ng ®îc chuyÓn quyÒn sö dông - §Êt ®ang tranh chÊp 7 C¸c quyÒn n¨ng cô thÓ cña hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n trong viÖc chuyÓn quyÒn sö dông QuyÒn chuyÓn ®æi: §iÒu 74 luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng, l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë do nhu cÇu s¶n xuÊt vµ ®êi sèng, ®îc quyÒn chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt lµ ph¶i sö dông ®Êt ®ã theo ®óng môc ®Ých, thêi h¹n ®îc giao ChuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt lµ ph¬ng thøc ®¬n gi¶n nhÊt cña viÖc chuyÓn quyÒn sö dông. Hµnh vi nµy chØ bao hµm viÖc "®æi ®Êt lÊy ®Êt"gi÷a c¸c hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n ®îc nhµ níc giao ®Êt ®Ó sö dông nh»m môc ®Ých chñ yÕu lµ tæ chøc l¹i s¶n xuÊt cho phï hîp, kh¾c phôc t×nh tr¹ng manh món, ph©n t¸n ®Êt ®ai hiÖn nay QuyÒn chuyÓn nhîng: §iÒu 75 luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng, l©m nghiÖp ®ù¬c chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt trong c¸c trêng hîp sau ®©y: - ChuyÓn ®i n¬i kh¸c - ChuyÓn sang lµm nghµnh nghÒ kh¸c - Kh«ng cßn kh¶ n¨ng trùc tiÕp lao ®éng Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë, do chuyÓn ®i n¬i kh¸c hoÆc kh«ng cßn nhu cÇu ë ®îc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ChuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt lµ viÖc chuyÓn quyÒn sö dông cho ngêi kh¸c trªn c¬ së cã gi¸;trong trêng hîp nµy ngêi nhËn ®Êt ph¶i tr¶ cho ngêi chuyÓn quyÒn mét kho¶n tiÒn øng víi mäi chi phÝ mµ hä ®· bá ra vµ ®Ó cã ®îc quyÒn sö dông ®Êt còng nh chi phÝ ®Çu t lµm t¨ng gi¸ trÞ cña ®Êt ChuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt kh¸c víi viÖc mua b¸n ®Êt ®ai ë chç: 8 - §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n vµ viÖc chuyÓn quyÒn chØ ®îc thùc hiÖn trong thêi h¹n ®îc giao quyÒn sö dông, còng nh trong ph¹m vi h¹n møc mµ ph¸p luËt quy ®Þnh - Nhµ níc cã quyÒn ®iÒu tiÕt ®Þa t« chªnh lÖch th«ng qua viÖc thu thuÕ chuyÓn quyÒn, thuÕ sö dông ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt (khi chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp sang c¸c môc ®Ých kh¸c) QuyÒn thõa kÕ: §iÒu 76 luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh - C¸ nh©n ®îc nhµ níc giao ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n sau khi chÕt th× quyÒn sö dông ®Êt hä ®îc ®Ó l¹i cho nh÷ng ngêi th©n thõa kÕ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt thõa kÕ - Hé gia ®×nh ®îc nhµ níc giao ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n nÕu trong hé cã thµnh viªn chÕt th× c¸c thµnh viªn kh¸c trong hé ®îc quyÒn tiÕp tôc sö dông diÖn tÝch ®Êt mµ nhµ níc ®· giao cho hé. Trong trêng hîp trong hé gia ®×nh kh«ng cßn thµnh viªn nµo th× nhµ níc thu håi ®Êt - C¸ nh©n, thµnh viªn cña hé gia ®×nh ®îc nhµ níc giao ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång c©y l©u n¨m, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë sau khi chÕt th× quyÒn sö dông ®Êt hä ®îc ®Ó l¹i cho nh÷ng ngêi th©n thõa kÕ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt thõa kÕ Quan hÖ thõa kÕ lµ mét d¹ng ®Æc biÖt cña quan hÖ chuyÓn nhîng, néi dung cña quan hÖ nµy võa mang ý nghÜa kinh tÕ võa mang ý nghÜa chÝnh trÞ- x· héi §Ó ®¹t ®îc môc ®Ých cuèi cïng lµ ®Êt ®ai ®îc tËp trung vµo tay nh÷ng ngêi cã kh¶ n¨ng, ®iÒu kiÖn canh t¸c vµ ®Ó h¹n chÕ ®Õn møc tèi ®a kh¶ n¨ng coi ®Êt ®ai lµ ph¬ng tiÖn ®Ó bãc lét søc lao ®éng cña ngêi kh¸c, ph¸p luËt quy ®Þnh ngêi thõa kÕ ph¶i lµ ngêi trùc tiÕp s¶n xuÊt (Trong trêng hîp trong hé gia ®×nh kh«ng cßn thµnh viªn nµo th× nhµ níc thu håi ®Êt) 9 QuyÒn thÕ chÊp: §iÒu 77 luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng, l©m nghiÖp ®Ó trång rõng ®îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c ng©n hµng cña nhµ níc, c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam do nhµ níc cho phÐp thµnh lËp ®Ó vay vèn s¶n xuÊt Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë, do nhu cÇu s¶n xuÊt vµ ®êi sèng ®îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®åi víi c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n ViÖt Nam trong níc ThÕ chÊp quyÒn sö ®Êt trong quan hÖ tÝn dông lµ mét quy ®Þnh míi vÒ viÖc (chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng ®Çy ®ñ). ViÖc quy ®Þnh ngêi sö dông cã quyÒn thÕ chÊp, quyÒn sö ®ông ®Êt ®· gi¶i quyÕt mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n sau ®©y: - T¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n ®îc vay vèn ®Ó ph¸t triÓn s¶n xuÊt, ®¸p øng nhu cÇu cÊp thiÕt, chÝnh ®¸ng cña ngêi lao ®éng - T¹o c¬ së ph¸p lý vµ cë së thùc tÕ cho ng©n hµng vµ tæ chøc tÝn dông còng nh ngßi cho vay kh¸c thùc hiÖn ®îc chøc n¨ng vµ b¶o ®¶m ®îc quyÒn lîi cña hä QuyÒn cho thuª: §iÒu 78 luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng ®Ó trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n do hoµn c¶nh neo ®¬n, khã kh¨n do chuyÓn sang lµm nghÒ kh¸c nhng cha æn ®Þnh hoÆc thiÕu søc lao ®éng th× ®îc cho ngêi kh¸c thuª ®Êt víi thêi h¹n kh«ng qu¸ 3 n¨m. Trêng hîp ®Æc biÖt khã kh¨n, thêi h¹n cho thuª cã thÓ dµi h¬n do chÝnh phñ quy ®Þnh, ngêi thuª ®Êt ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých Cho thuª ®Êt lµ mét d¹ng chuyÓn quyÒn sö dông nhng thêi gian kh«ng qu¸ 3 n¨m vµ trong c¸c ®iÒu kiÖn rÊt h¹n chÕ ®èi víi khã kh¨n gia ®×nh vµ b¶n th©n 10 ViÖc cho thuª ®Êt ph¶i ®îc tiÕn hµnh trùc tiÕp gi÷a ngêi cho thuª vµ ngêi cã kh¶ n¨ng, ®iÒu kiÖn sö dông ®Êt Ngêi thuª quyÒn sö dông ®Êt ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých vµ thêi h¹n cña ®Êt nµy Tãm l¹i: Tõ ®Þnh chÕ "®îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt "trong HiÕn ph¸p 1992 ®Õn c¸c quy ®Þnh cô thÓ vÒ quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, thõa kÕ, thÕ chÊp, cho thuª quyÒn sö dông ®Êt trong luËt ®Êt ®ai lµ mét bíc ph¸t triÓn ®¸ng kÓ trong qu¸ tr×nh hoµn thiÖn hÖ thèng chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Nhµ níc, t¹o c¬ së cho c¸c ho¹t ®éng qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai can thiÖp cã hiÖu qu¶ vµ ®óng quy luËt vaß c¸c quan hÖ ®Êt ®ai ®ang vËn ®éng vµ ph¸t triÓn trong x· héi - Hëng c¸c lîi Ých do c«ng tr×nh c«ng céng vÒ b¶o vÖ, c¶i t¹o ®Êt mang l¹i - §îc Nhµ níc híng dÉn vµ gióp ®ì trong viÖc c¶i t¹o vµ båi bæ ®Êt ®ai - §îc Nhµ níc b¶o vÖ khi bÞ ngêi kh¸c x©m ph¹m ®Õn quyÒn sö dông ®Êt ®ai hîp ph¸p cña m×nh, ®îc båi thêng thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi bÞ thu håi ViÖc x©y dùng quy ®Þnh nµy cã ý nghÜa thùc tiÔn rÊt to lín, mét mÆt thÓ hiÖn Nhµ níc thùc sù quan t©m ®Õn quyÒn lîi vµ lîi Ých hîp ph¸p cña ngêi sö dông th«ng qua viÖc b¶o vÖ quyÒn lîi ®ã tríc sù x©m h¹i cña cña ngêi kh¸c, còng nh bï ®¾p, kh«i phôc quyÒn lîi do viÖc nhµ níc thu håi ®Êt g©y nªn. MÆt kh¸c, th«ng qua quy ®Þnh nµy Nhµ níc thiÕt lËp nªn mét trËt tù x· héi trong viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt, c¸c biÖn ph¸p nh»m b¶o vÖ quyÒn lîi hîp ph¸p cña ngêi nµy còng ®îc hiÓu lµ c¸c biÖn ph¸p nh»m xö lý c¸c hµnh vi ph¹m ph¸p luËt g©y thiÖt h¹i cña ngêi kh¸c - §îc quyÒn gãp ®Êt ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt- kinh doanh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt phï hîp víi môc ®Ých khi giao ®Êt 11 Gãp ®Êt ®Ó s¶n xuÊt- kinh doanh còng nh»m ®¹t ®îc môc ®Ých tËp trung ho¸ ®Êt ®ai ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc s¶n xuÊt hµng ho¸ mµ quyÒn sö dông ®Êt cña ngêi sö dông kh«ng thay ®æi. Trªn thùc tÕ quyÒn nµy ®îc ngêi sö dông ®Êt ¸p dông réng r·i vµ bíc ®Çu ®¹t ®îc hiªu qu¶ kinh tÕ cao - §îc quyÒn khiÕu n¹i, tè c¸o vÒ hµnh vi vi ph¹m quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh vµ nh÷ng hµnh vi kh¸c vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai * NghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt - Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng ranh giíi vµ c¸c yªu cÇu kh¸c ®· ®îc quy ®Þnh khi giao ®Êt ChØ cã Nhµ níc th«ng qua c¸c c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn míi cã quyÒn x¸c ®Þnh vµ thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, ngêi sö dông cã nghÜa vô ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých sö dông tõ lo¹i ®Êt nµy sang lo¹i ®Êt kh¸c Ranh giíi sö dông ®Êt lµ ph¹m vi giíi h¹n quyÒn sö dông gi÷a c¸c chñ thÓ sö dông. Ngêi sö dông ®Êt cã nghÜa vô sö dông ®Êt trong ph¹m vi giíi h¹n mµ nhµ níc cho phÐp - Thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p ®Ó b¶o vÖ vµ lµm t¨ng kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt - Tu©n theo c¸c quy ®Þnh vÒ b¶o vÖ m«i trêng kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn lîi Ých chÝnh ®¸ng cña ngêi sö dông ®Êt chung quanh Ngêi sö dông ngoµi viÖc tu©n theo c¸c quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai cßn ph¶i tu©n theo c¸c quy ®Þnh vÒ b¶o vÖ m«i trêng vµ t«n träng lîi Ých cña ngêi sö dông ®Êt l©n cËn - Nép thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt + LÖ phÝ ®Þa chÝnh lµ kho¶n nép cho c¬ quan Nhµ níc khi lµm c¸c thñ tôc: 12 TrÝch lôc hå s¬, b¶n ®å ®Þa chÝnh, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt.... + ThuÕ sö dông ®Êt: lµ nghÜa vô vËt chÊt mµ bÊt kú tæ chøc c¸ nh©n nµo sö dông bÊt kú lo¹i ®Êt nµo cña Nhµ níc ®Òu ph¶i nép vµo ng©n s¸ch Nhµ níc + ThuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: lµ nghÜa vô vËt chÊt cña ngêi sö dông ®Êt khi hä tiÕn hµnh chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh cho ngêi kh¸c. C¨n cø ®Ó tÝnh lo¹i thuÕ nµy lµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®îc chÝnh phñ Ên ®Þnh ®èi víi tõng vïng vµ tõng thêi gian nhÊt ®Þnh - Nép tiÒn sö dông ®Êt khi ®îc giao ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt TiÒn sö dông ®Êt lµ kho¶n tiÒn mµ ngêi ®îc nhµ níc giao ®Êt cho sö dông ph¶i nép khi ®îc giao ®Êt - §Òn bï cho ngêi cã ®Êt bÞ thu håi ®Ó giao l¹i cho m×nh - Giao l¹i ®Êt khi Nhµ níc cã quyÕt ®Þnh thu håi B. QuyÒn Vµ NghÜa Vô Cña C¸c Tæ Chøc Vµ C¸ Nh©n Níc Ngoµi (gäi t¾t lµ ngêi nø¬c ngoµi) Tæ chøc, c¸ nh©n níc ngoµi, tæ chøc quèc tÕ ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi ®Çu t vµo ViÖt Nam sö dông ®Êt ph¶i tu©n theo c¸c quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai vµ c¸c quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt ViÖt Nam trõ trêng hîp ®iÒu íc quèc tÕ mµ Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam ký kÕt hoÆc tham gia cã quy ®Þnh kh¸c * QuyÒn cña bªn níc ngoµi - §îc sö dông ®Êt theo thêi h¹n quy ®Þnh trong hîp ®ång thuª ®Êt - §îc hëng thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t trong thêi h¹n sö dông 13 - §îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña Nhµ níc ViÖt Nam - NÕu v× lîi Ých an ninh quèc gia hoÆc khi ph¸t hiÖn thÊy trong khu ®Êt cho thuª cã c¸c khu di tÝch cÇn ®îc b¶o tån mµ bªn ViÖt Nam cÇn thu l¹i kho¶nh ®Êt ®· cho thuª th× phÝa ViÖt Nam sÏ giao l¹i kho¶nh ®Êt kh¸c t¬ng ®¬ng vµ chÞu mäi phÝ tæn - §îc ph¸p luËt cña Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam b¶o vÖ khi bÞ ngêi kh¸c x©m ph¹m ®Õn quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh. §îc ®Òn bï thiÖt h¹i khi bÞ thu håi v× nhu cÇu cÊp thiÕt vÒ quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng * NghÜa vô cña bªn níc ngoµi - Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng ranh giíi vµ c¸c yªu cÇu kh¸c ®· ®îc quy ®Þnh trong hîp ®ång - Kh«ng ®îc lµm h¹i ®Õn m«i trêng vµ lîi Ých cña ngêi sö dông ®Êt l©n cËn. - Thi hµnh nghiªm chØnh quyÕt ®Þnh cña chÝnh phñ ViÖt Nam vÒ thu håi ®Êt - Tr¶ tiÒn thuª ®Êt ®Çy ®ñ vµ ®óng thêi h¹n quy ®Þnh - Nép cho Uû ban nh©n d©n ®Þa ph¬ng nh÷ng vËt thÓ quý hiÕm (vµng, b¹c, ®å cæ... )ph¸t hiÖn thÊy trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt. Bªn sö dông ®Êt sÏ ®îc chÝnh phñ Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam thëng theo quy ®Þnh hiÖn hµnh - Nép lÖ phÝ ®Þa chÝnh khi lµm thñ tôc xin thuª ®Êt, ®¨ng ký ban ®Çu, ®¨ng ký biÕn ®éng, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt trÝch lôc hå s¬ ®Þa chÝnh, gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai 14 Tµi liÖu tham kh¶o 1. Cac- Mac- Angghen, tuyÓn tËp, tËp 23, NXB Sù thËt n¨m 1979. 2. Nh÷ng quy ®Þnh vÒ qu¶n lý vµ sö dông ruéng ®Êt, NXB N«ng nghiÖp n¨m 1980. 3. Cac- Mac T b¶n, quyÓn 1, tËp 2, NXB Sù thËt n¨m 1979. 4. LuËt ®Êt ®ai. 15