Tài liệu Luận án thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh bắc trung bộ việt nam hiện nay [tt]

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH TRẦN TIẾN HẢI THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY Chuyên ngành : Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật Mã số : 62 38 01 01 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 Công trình được hoàn thành tại Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS Nguyễn Cảnh Quý Phản biện 1: ........................................................ ........................................................ Phản biện 2: ........................................................ ........................................................ Phản biện 3: ........................................................ ........................................................ Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện họp tại Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh Vào hồi...... giờ....... ngày...... tháng...... năm 2015 Có thể tìm hiểu luận án tại: Thư viện Quốc gia và Thư viện Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Có thể nói, đất đai vừa là xuất phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời sống con người, của các sinh vật trên trái đất và quá trình sản xuất của xã hội. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất, Nhà nước quy định người sử dụng đất có quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ thời gian qua đã đạt những kết quả nhất định. Các tổ chức có chức năng bán đấu giá được củng cố, kiện toàn; trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng. Từng bước xây dựng được đội ngũ đấu giá viên có đủ trình độ, năng lực để thực hiện nhiệm vụ. Đấu giá quyền sử dụng đất đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội. Tuy nhiên, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ thời gian qua vẫn còn bộc lộ một số hạn chế, yếu kém như: tình trạng thông đồng, dìm giá vẫn còn xảy ra; sự phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị chưa nhịp nhàng, đồng bộ, vẫn còn tình trạng buông lỏng trong quản lý của các cơ quan có thẩm quyền đối với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Do vậy đã phần nào ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. Trong xu thế mở cửa, hội nhập hiện nay việc đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ là vấn đề vô cùng cần thiết. Chính vì vậy, tôi chọn đề tài “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay” để làm Luận án tiến sỹ. Đây là đề tài có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn. 2 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án 2.1. Mục đích nghiên cứu Luận án phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất; phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất các quan điểm, giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ trong giai đoạn hiện nay. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Một là, xây dựng khái niệm, phân tích các đặc điểm, vai trò, nội dung và các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Nghiên cứu về bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới. Từ đó rút ra những kinh nghiệm có thể vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh Bắc Trung Bộ hiện nay nói riêng. Hai là, phân tích, đánh giá thực trạng, nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém, rút ra các nguyên nhân của những kết quả đạt được và những hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. Ba là, trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án xây dựng các quan điểm và đề xuất các giải pháp cụ thể, phù hợp có tính khả thi nhằm đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ trong giai đoạn hiện nay. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của Luận án là quá trình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ (các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên Huế) 3.2. Phạm vi nghiên cứu Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ là vấn đề rất rộng và phức tạp, có thể nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Luận án chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề dưới góc độ khoa học lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật. Trong quá trình nghiên cứu, tập trung vào các nội dung cơ bản của thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. Khi đánh giá thực trạng chỉ khảo sát những vấn đề điển hình để làm cơ sở luận giải các vấn đề, đồng thời đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. 3 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1. Cơ sở lý luận Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về Nhà nước và pháp luật về thực hiện pháp luật nói chung, thực hiện pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. 4.2. Phương pháp nghiên cứu Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phép duy vật biện chứng, duy vật lịch sử kết hợp các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp lịch sử cụ thể và sử dụng kết quả điều tra xã hội học. Tuỳ từng nội dung trong Luận án để tác giả chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp. Trong Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp để đánh giá, nhận xét các công trình nghiên cứu có liên quan đến thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Trong Chương 2, tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp quy nạp để xây dựng các khái niệm. Phương pháp phân tích, tổng hợp để nghiên cứu đặc điểm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Phương pháp so sánh để tìm hiểu về đấu giá tài sản một số nước trên thế giới và những giá trị có thể vận dụng vào thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Trong Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp thống kê kết hợp vớí phân tích để nghiên cứu các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội ở các tỉnh Bắc Trung Bộ có ảnh hưởng tới việc thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. Đồng thời sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, thống kê để đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế yếu kém, tìm ra nguyên nhân của hoạt động thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. Đặc biệt tác giả đã sử dụng phương pháp điều tra xã hội học để từ đó đánh giá một cách khách quan thực trạng thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. Trong Chương 4, tác giả sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp để đưa ra các quan điểm và đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay. 5. Những đóng góp về khoa học của luận án Thứ nhất, luận án đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về đấu giá quyền sử dụng đất; đã nêu được vai trò đấu giá quyền sử dụng đất đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội; phân tích làm rõ các chủ thể, nội dung và các điều 4 kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất; phân tích làm rõ việc thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta nói chung các tỉnh Bắc Trung Bộ nói riêng. Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống thực trạng thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ, nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém; nguyên nhân của những kết quả đạt được và những hạn chế yếu kém. Từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất lượng thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở thực tiễn để đưa ra các giải pháp về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ hiện nay. Thứ ba, luận án nêu lên được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có tính khả thi về đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ, nhằm bảo vệ, quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai vô cùng quý giá ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án - Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận án góp phần làm rõ cơ sở lý luận của thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta nói chung, ở các tỉnh Bắc Trung Bộ nói riêng. Từ đó, góp phần hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. - Về mặt thực tiễn, những giải pháp mà luận án đưa ra được xuất phát từ thực trạng thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. Do vậy, luận án có thể làm tài liệu tham khảo nhằm thực hiện tốt chủ trương xã hội hoá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước ta và phục vụ các cán bộ hoạt động thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất ở từng địa phương, những kết quả đó có ý nghĩa góp phần đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. Đồng thời, luận án có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về thực hiện pháp luật nói chung, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng trong các trường đại học chuyên luật và không chuyên luật. 7. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận án được kết cấu thành 4 chương, 11 tiết. 5 Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC Các công trình nghiên cứu trong nước đã được công bố cho thấy có nhiều công trình đề cập đến các vấn đề liên quan đến bán đấu giá tài sản cũng như thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các công trình mới chỉ đề cập đến từng nội dung cụ thể của thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất mà chưa có công trình nào nghiên cứu có hệ thống và toàn diện nội dung thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. 1.2. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU NGOÀI NƯỚC Nghiên cứu các công trình ngoài nước liên quan đến đề tài cho thấy có một số công trình đề cập đến bán đấu giá tài sản trong đó có đất đai. Tuy nhiên, do pháp luật đa số các nước trên thế giới xem đất đai cũng là một loại tài sản như các tài sản khác, nên trong các công trình này chưa đề cập đến Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ đề cập đến những trình tự, thủ tục, chủ thể, hình thức của đấu giá tài sản trong đó có đất đai. 1.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN - Những công trình trong nước và nước ngoài đã tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, bán đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất. Chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ có hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung, ở các tỉnh Bắc Trung Bộ nói riêng. - Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án Thứ nhất, nghiên cứu cơ sở lý luận của thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản ở các nước trên thế giới, luận án cần nghiên cứu để xác định đúng những giá trị có thể vận dụng khả thi ở Việt Nam. 6 Thứ hai, luận án tập trung phân tích đánh giá làm rõ những nội dung về thực trạng thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. Thứ ba, luận án phân tích, hệ thống hoá và xây dựng các quan điểm chỉ đạo, đề xuất các giải pháp để xử lý nguyên nhân và khắc phục những hạn chế, yếu kém trong việc thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ nhằm đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao. Chương 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, HÌNH THỨC, VAI TRÒ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Với vị trí, vai trò đặc biệt của đất đai đối với con người, đối với sự sống trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, nên các nước đều xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài sản, nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, tuỳ từng điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai. Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai. Nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định. 7 Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác. Khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ việc chuyển nhượng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy định đối với tài sản là quyền sử dụng đất của mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh; quyền được khai thác các lợi ích, công năng của đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và các quyền khác theo quy định của pháp luật. Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm quyền sử dụng đất như sau: quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật. 2.1.1.2. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài người thì đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường bất động sản, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt. Quyền sử dụng đất là tài sản, do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất thực chất cũng là đấu giá tài sản. Xét về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là quyền sử dụng đất. Trong quan hệ này, người có quyền sử dụng đất đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu của mình. Người 8 chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm. Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được quyền sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đất đấu giá. 2.1.2. Khái niệm và các đặc điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.2.1. Khái niệm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là một quá trình hoạt động với nhiều trình tự, thủ tục, có nhiều chủ thể tham gia với những vị trí và vai trò khác nhau. Để thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất các chủ thể đã căn cứ vào các quy định của pháp luật có liên quan để tổ chức và điều hành cuộc đấu giá. Những trình tự, thủ tục trong quá trình hoạt động của các chủ thể nói trên được pháp luật quy định cụ thể, trong quá trình thực hiện các chủ thể phải nghiêm túc thực hiện. Từ sự phân tích trên có thể rút ra khái niệm: Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình hoạt động có mục đích, do cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện, bằng hành vi của mình làm cho những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 2.1.2.2. Đặc điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là làm cho các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, 9 trở thành hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá được thực hiện trên thực tế. Thứ hai, chủ thể thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động này. Thứ ba, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành theo các trình tự thủ tục pháp luật quy định Thứ tư, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất luôn mang tính khoa học và tính sáng tạo. 2.1.3. Các hình thức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, tuân thủ pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất: Thứ hai, thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất: Thứ ba, sử dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất: Thứ tư, áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. 2.1.4. Vai trò thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất góp phần vào việc tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước Thứ hai, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước định giá đất sát đúng với giá đất trên thị trường Thứ ba, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển Thứ tư, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất 2.2. CHỦ THỂ, NỘI DUNG VÀ CÁC ĐIỀU KIỆN ĐẢM BẢO THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1. Chủ thể thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, chủ thể có quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá bao gồm Nhà nước và cá nhân, tổ chức đã được Nhà nước giao hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ hai, chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 10 Chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về quyền sử dụng đất. Khi tham gia đấu giá, những chủ thể này phải cạnh tranh với nhau về giá, người nào trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm thì chủ thể đó mua được quyền sử dụng đất. Thứ ba, chủ thể có chức năng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngoài chủ thể có quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá thì có chủ thể làm trung gian để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, các chủ thể bao gồm: Một là, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai Hai là, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Ba là, đấu giá viên Bốn là, hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt Năm là, tổ chức phát triển quỹ đất 2.2.2. Nội dung thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, thực hiện pháp luật về xác định giá khởi điểm và ký kết hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Thứ hai, thực hiện pháp luật về niêm yết, thông báo công khai việc đấu giá quyền sử dụng đất Thứ ba, thực hiện pháp luật về đăng ký, thu phí, thu hồ sơ tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước Thứ tư, thực hiện pháp luật trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Thứ năm, thực hiện pháp luật trong phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất Thứ sáu, thực hiện pháp luật về xử lý các vi phạm trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 2.2.3. Các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, đảm bảo về mặt pháp luật Thứ hai, đảm bảo về con người 11 Thứ ba, đảm bảo về cơ sở vật chất, trang thiết bị, tài chính 2.3. THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TRONG BÁN ĐẤU GIÁ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ NHỮNG KINH NGHIỆM CÓ THỂ VẬN DỤNG VÀO ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.3.1. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản ở một số nước trên thế giới Luận án nghiên cứu việc thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới như: Trung Quốc; Nhật Bản; Pháp; Thái Lan; bang Florida Hoa Kỳ; Cộng hoà Liên bang Đức; Canada (tỉnh Alberta) 2.3.2. Những kinh nghiệm thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản ở một số nước trên thế giới có thể vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, phần lớn các nước đã ban hành luật về bán đấu giá với tư cách là một đạo luật độc lập; một số nước quy định đấu giá là một chế định pháp luật trong luật chuyên ngành. Pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một bộ phận cấu thành của pháp luật dân sự, kinh tế, do vậy việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một tất yếu của nền kinh tế thị trường. Việc xây dựng một đạo luật về đấu giá là vô cùng cần thiết. Thứ hai, về người điều hành đấu giá, kinh nghiệm của các nước rút ra cho chúng ta là cần phải quy định cụ thể điều kiện, tiêu chuẩn của đấu giá viên, bên cạnh những tiêu chuẩn về trình độ pháp luật, phải trải qua khoá đào tạo nghiệp vụ đấu giá, có thời gian tập sự ở các tổ chức đấu giá thì hiểu biết về xã hội, kỹ năng điều hành đấu giá cũng là tiêu chuẩn quan trọng cần được xem xét để quy định cho phù hợp. Thứ ba, về thủ tục đấu giá cần công khai rộng rãi quy trình, đơn giản hoá thủ tục và mở rộng các hình thức đấu giá, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu tham gia đấu giá như quy định trả giá bằng thư qua đường bưu điện, có thể không cần thiết phải có mặt tham dự cuộc đấu giá. Hình thức trả giá trong suốt thời gian đã định (Nhật Bản) là một trong những hình thức đem lại hiệu quả rất cao, tạo điều kiện cho 12 mọi người có nhu cầu đều tham gia, hạn chế được tình trạng thông đồng, dìm giá. Thứ tư, về tổ chức bán đấu giá, theo quy định của các nước, việc bán đấu giá đất đai, tài sản phải được thực hiện bởi doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá được Nhà nước thừa nhận. Do vậy, trong đấu giá quyền sử dụng đất cần có một tổ chức làm trung gian để điều hành đấu giá, không thể giao công việc đấu giá cho các cơ quan nhà nước. Thứ năm, về cơ quan quản lý các tổ chức bán đấu giá, kinh nghiệm một số nước là thành lập tổ chức quản lý về đấu giá tài sản như Hiệp hội bán đấu giá, Chủ tịch cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản, hoặc Uỷ ban đấu giá. Vì vậy, nên thành lập một hiệp hội bán đấu giá ở nước ta, nhằm giúp cho cơ quan quản lý nhà nước quản lý đối với các doanh nghiệp bán đấu giá. Thứ sáu, về xử lý vi phạm trong thi hành pháp luật về bán đấu giá tài sản. Học tập kinh nghiệm của các nước, cần quy định xử lý nghiêm khắc đối với hành vi vi phạm, có thể đưa vào quy định trong Bộ luật Hình sự về tội thông đồng, dìm giá, gian dối trong đấu giá quyền sử dụng đất gây hậu quả nghiêm trọng. Có như thế mới đủ sức răn đe trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Chương 3 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ 3.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ, VĂN HOÁ, Xà HỘI VÀ CÁC CHỦ THỂ CÓ THẨM QUYỀN TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ 3.1.1. Đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, văn hoá, xã hội của các tỉnh Bắc Trung Bộ có ảnh hưởng tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 3.1.1.1. Đặc điểm tự nhiên 13 Khu vực Bắc Trung Bộ về điều kiện tự nhiên có nhiều điều kiện thuận lợi, có hệ thống đường giao thông phát triển, có nhiều cảng biển, nhiều danh lam thắng cảnh, là điều kiện thuận tiện cho cho việc phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, cũng có nhiều điều bất lợi cho việc phát triển kinh tế, khó khăn cho việc đi lại của nhân dân như địa hình bị chia cắt bởi núi đồi và sông suối, địa hình dốc và hẹp, mùa hè thường khô hạn, mùa thu thường lũ lụt nên khó tập trung để xây dựng những mô hình sản xuất lớn. Với những thuận lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên đã tác động, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. 3.1.1.2. Đặc điểm kinh tế, văn hoá, xã hội các tỉnh Bắc Trung Bộ - Đặc điểm về kinh tế Các tỉnh BTB có nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế. Nhưng cho đến nay, những tiềm năng này chưa được khai thác hiệu quả. Hiện tại BTB là một trong những vùng nghèo của nước ta, đang ở trong tình trạng kinh tế xã hội chậm phát triển. Nền kinh tế mang tính thuần nông, ngành nghề nông thôn chậm phát triển, sản xuất nông nghiệp tập trung phần lớn vào trồng trọt, chuyển đổi cơ cấu cây trồng theo hướng chuyên canh cây công nghiệp, cây thực phẩm còn chậm. Kết quả đem lại những năm đổi mới vừa qua chủ yếu đổi mới cơ chế, chính sách, chuyển dịch cơ cấu kinh tế hiệu quả đưa lại còn khiêm tốn. - Đặc điểm về văn hoá, xã hội Vùng Bắc Trung Bộ được coi là mãnh đất “địa linh nhân kiệt”. Nơi đã sinh ra nhiều vị anh hùng dân tộc, nhiều danh nhân lịch sử văn hoá tiêu biểu. Bên cạnh đó, nói đến vùng BTB là nói đến truyền thống cần cù hiếu học, coi trọng đạo lý, sống thanh bạch giản dị, coi trọng tình làng nghĩa xóm, thương người như thể thương thân. Cấu trúc làng xã của nông thôn Bắc Trung Bộ chủ yếu theo dòng họ, thân tộc. Đây là cơ sở vững chắc cho sự đoàn kết, gắn bó trong đấu tranh chống lại thiên nhiên, là chiến luỹ vững chắc chống lại kẻ thù xâm lược. Song đây cũng là đặc điểm dễ trở thành những “ốc đảo khép kín”, cục bộ với tư tưởng mang nặng tính gia trưởng, độc đoán chuyên quyền tạo nên sự bảo thủ, trì trệ, định kiến, hẹp hòi, tạo sức ỳ rất lớn cho người dân ở vùng này. 14 Từ những đặc điểm về kinh tế, văn hoá, xã hội như nêu trên đã tác động không nhỏ đến thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất các tỉnh Bắc Trung Bộ. 3.1.2. Các chủ thể có thẩm quyền tổ chức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ 3.1.2.1. Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp - Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập. Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ thành lập một trung tâm. Theo đó, Các tỉnh Bắc Trung Bộ đã thành lập Trung tâm dịch vụ bán đấu giá, là các đơn vị sự nghiệp có thu, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng. - Các doanh nghiệp bán đấu giá Đối với các tỉnh Bắc Trung Bộ, thời gian qua số lượng doanh nghiệp bán đấu giá tài sản tăng đáng kể. Đến nay, số lượng doanh nghiệp có đăng ký có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản trên địa bàn 6 tỉnh Bắc Trung Bộ là 37 doanh nghiệp. 3.1.2.2. Đấu giá viên Số đấu giá viên ở các tỉnh Bắc Trung Bộ đến thời điểm năm 2014 là 68 người, trong đó 24 người làm việc ở Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, 37 người làm việc ở các doanh nghiệp đấu giá và 7 người chưa tham gia làm việc ở tổ chức đấu giá nào. Về trình độ chuyên môn, trong tổng số 68 đấu giá viên thì 67 đấu giá viên có trình độ đại học, chiếm 98,5 % và 01 đấu giá viên có trình độ tiến sỹ chiếm 1,5%. Phần lớn đấu giá viên tốt nghiệp ngành luật (41 người chiếm 61,8%), tốt nghiệp ngành kinh tế, tài chính 24 người (chiếm 35,2%), có 02 người là kỹ sư chiếm 3%. 3.1.2.3. Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt Đối với các tỉnh do không đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật nên thời gian qua chưa có tỉnh nào thành lập Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt. 3.1.2.4. Trung tâm phát triển quỹ đất 15 Thời gian qua, tất cả các tỉnh Bắc Trung Bộ đã thành lập Trung tâm phát triễn quỹ đất ở cấp tỉnh và cấp huyện đây là cơ quan trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong các quyết định thành lập đều quy định nhiệm vụ “tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. 3.2. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ 3.2.1. Thực hiện pháp luật về xác định giá khởi điểm và ký kết hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, thực hiện pháp luật về xác định giá khởi điểm Thứ hai, thực hiện pháp luật về ký kết hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 3.2.2. Thực hiện pháp luật về niêm yết, thông báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất 3.2.3. Thực hiện pháp luật về đăng ký, thu phí và khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, thực hiện pháp luật về đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Thứ hai, thực hiện pháp luật về thu phí và khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 3.2.4. Thực hiện pháp luật về hình thức và trình tự cuộc đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, thực hiện pháp luật về hình thức đấu giá Thứ hai, thực hiện pháp luật về trình tự tiến hành cuộc đấu giá quyền sử dụng đất 3.2.5. Thực hiện pháp luật về phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 3.2.6. Xử lý các vi phạm trong quá trình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 3.2.7. Nguyên nhân của những kết quả đạt được về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ 3.2.7.1. Nguyên nhân khách quan 16 - Đảng đã có những chủ trương đường lối, chính sách nhằm khai thác nguồn lực đặc biệt, quan trọng – đất đai, thể hiện trong văn kiện của Đảng. Nhà nước cụ thể hoá bằng các văn bản quy phạm pháp luật, là cơ sở để đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ được thực hiện. - Hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng đã đạt được những tiến bộ nhất định, bước đầu đã tạo ra một khung pháp lý quan trọng cho việc thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ. - Tình hình kinh tế, xã hội trong những năm gần đây đã có bước phát triển mạnh, đời sống nhân dân tiếp tục được cải thiện, các nhu cầu thiết yếu của nhân dân được đáp ứng tốt hơn, ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân ngày một nâng lên. Nhu cầu trao đổi, mua bán cũng ngày càng phát triển, các hình thức mua bán đặc biệt qua đấu thầu, đấu giá cũng phát triển. Trong điều kiện chung như vậy, việc thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cũng được các chủ thể quan tâm thực hiện. - Trong giai đoạn hiện nay, nước ta hội nhập ngày càng sâu vào nền kinh tế thế giới, các hình thức mua bán, trao đổi hàng hoá, các hình thức đấu giá mới cũng được các nhà quản lý nghiên cứu, vận dụng phù hợp với điều kiện của nước ta. 3.2.7.2. Nguyên nhân chủ quan - Uỷ ban nhân dân các tỉnh Bắc Trung Bộ đã có sự quan tâm, chỉ đạo chặt chẽ trong quá trình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. - Các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp được tạo điều kiện thuận lợi trong việc thành lập và đi vào hoạt động. - Công tác đào tạo, bồi dưỡng và cập nhật kiến thức cho đội ngũ đấu giá viên được các tỉnh Bắc Trung Bộ chú trọng. Do vậy, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ đấu giá viên ngày càng được nâng cao. - Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong quá trình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cũng được chính quyền các cấp ở các tỉnh Bắc Trung Bộ quan tâm chú trọng. 3.3. NHỮNG HẠN CHẾ TRONG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ VÀ NGUYÊN NHÂN 17 3.3.1. Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ thời gian qua Thứ nhất, thực hiện pháp luật trong định giá đất thời gian qua ở các tỉnh Bắc Trung Bộ tuy đã có nhiều cố gắng, song vẫn chưa phù hợp với thị trường, giá đưa ra có khi lại quá cao, có khi lại quá thấp. Quá trình định giá vẫn còn bị tác động, không muốn nói là “lệ thuộc” vào ý chí chủ quan của cơ quan hành chính nhà nước. Thứ hai, việc thực hiện pháp luật về thông báo, niêm yết quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá còn gặp khó khăn. Thứ ba, so với yêu cầu thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất thì số lượng doanh nghiệp đấu giá chuyên nghiệp được thành lập ở các tỉnh Bắc Trung Bộ còn ít. Nhiều doanh nghiệp đấu giá, năng lực và kinh nghiệm của các đấu giá viên còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu trong từng cuộc đấu giá. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phân bố không đều giữa các địa phương, giữa các khu vực, tập trung chủ yếu ở trung tâm của các tỉnh nơi có điều kiện kinh tế, chính trị, văn hoá phát triển. Thứ tư, về trình độ chuyên môn, nhiều đấu giá viên được miễn đào tạo nghề đấu giá, ít được bồi dưỡng kỹ năng nghiệp vụ, nên mặc dù là những người có kinh nghiệm trong công tác song vẫn còn gặp lúng túng trong quá trình thực hiện pháp luật, nhất là khi điều hành đấu giá quyền sử dụng đất. Thứ năm, đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản trong Sở Tư pháp các tỉnh Bắc Trung Bộ còn hạn chế về số lượng. Với số lượng hạn chế, song nhiệm vụ thì ngày càng tăng nên thời gian dành cho công tác kiểm tra việc tuân thủ, chấp hành pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất còn ít, do vậy phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả công tác thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chưa có cơ chế giám sát việc thực hiện pháp luật của đấu giá viên, chế độ kiểm tra chưa thường xuyên, sâu sát; thiếu thông tin về hoạt động thường xuyên của đấu giá viên. Thứ sáu, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Do vậy, để các doanh nghiệp thực hiện pháp luật về đấu 18 giá quyền sử dụng đất nghiêm minh có hiệu quả thì cần có sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan. Song hiện nay sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước còn lõng lẽo, thiếu chặt chẽ. Thứ bảy, công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ mặc dù đã được chính quyền các cấp quan tâm, chỉ đạo song vẫn chưa thường xuyên, chất lượng chưa cao, số báo cáo viên, tuyên truyền viên pháp luật am hiểu về lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất còn ít, trong quá trình tuyên truyền thường dàn trải, ít đi vào chiều sâu nên hiệu quả đưa lại chưa cao. Thứ tám, việc xử lý đối với hành vi vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ còn những khó khăn, bất cập. Chủ thể có thẩm quyền xử lý, vi phạm trong lĩnh vực tư pháp chỉ có thanh tra Sở Tư pháp, song hiện nay số lượng cán bộ thanh tra các Sở Tư pháp còn mỏng. Bên cạnh đó, để phát hiện hành vi vi phạm trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất cũng gặp không ít khó khăn; việc phối hợp giữa các cơ quan chưa thật chặt chẽ. 3.3.2. Nguyên nhân hạn chế 3.3.2.1. Nguyên nhân khách quan Thứ nhất, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm cơ sở pháp lý cho thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay còn một số hạn chế, bất cập. Một số quy phạm pháp luật trong các văn bản ban hành còn chồng chéo, sự thiếu thống nhất, đồng bộ và nhất quán, thậm chí mâu thuẫn. Thứ hai, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản được coi là văn bản pháp luật “khung” về bán đấu giá tài sản nói chung, về đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Tuy nhiên, văn bản này cũng chỉ điều chỉnh về những vấn đề có tính nguyên tắc cơ bản, trình tự thủ tục chung về bán đấu giá tài sản mà chưa quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất. Thứ ba, thể chế pháp lý chưa tạo nên chính sách thống nhất, đồng bộ để phát triển đội ngũ đấu giá viên chuyên nghiệp. Các quy định của Nghị