LỜI NÓI ĐẦU
§
Êt ®ai th©n thiÕt, gÇn gòi, g¾n bã víi cuéc sèng hµng
ngµy cña mçi ngêi. “Con ngêi lµ hoa cña §Êt”, lóc nh¾m
m¾t xu«i tay, con ngêi l¹i còng n¬ng nhê ngµn thu trong lßng
®Êt.
§Êt ®ai lµ vÊn ®Ò ®Æc biÖt quan träng trong ®êi sèng
kinh tÕ - x· héi, lµ tµi s¶n quý gi¸ cña mçi quèc gia. §Êt ®· t¹o
ra con ngêi vµ con ngêi cïng víi søc lao ®éng, céng víi trÝ th«ng
minh tuyÖt víi cña m×nh ®· lµm thay ®æi h¼n bé mÆt cña
tr¸i ®Êt. Còng tõ ®ã, ®Êt ®ai trë thµnh ®iÒu kiÖn sinh tån,
thµnh c¬ së ®Ó thùc hiÖn qu¸ tr×nh s¶n xuÊt, t¹o ra cña c¶i
vËt chÊt cho s¶n xuÊt. §iÒu kú diÖn lµ søc s¶n xuÊt cña ®Êt
®ai ch¼ng nh÷ng kh«ng bÞ h¹n chÕ mµ thËm chÝ cßn ngµy
cµng trë nªn tèt h¬n nÕu con ngêi biÕt sö dông mét c¸ch
®óng ®¾n vµ hîp lý. V× thÕ, nh÷ng quan hÖ híng tíi ®èi tîng
lµ ®Êt ®ai bao giê còng chiÕm vÞ trÝ träng yÕu trong hÖ
thèng c¸c quan hÖ x· héi. BÊt kú x· héi nµo còng ch¨m lo ®Õn
vÊn ®Ò ®Êt ®ai; bÊt kú Nhµ níc nµo còng quan t©m ®Õn
viÖc thiÕt lËp nh÷ng h×nh thøc së h÷u nhÊt ®Þnh ®èi víi ®Êt
®ai vµ ®¶m b¶o nh÷ng ®iÒu kiÖn nhÊt ®Þnh cho viÖc thùc
hiÖn c¸c h×nh thøc së h÷u ®ã.
Tõ n¨m 1986, §¶ng vµ Nhµ níc ta chñ tr¬ng chuyÓn ®æi
tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung sang nÒn kinh tÕ hµng
ho¸ nhiÒu thµnh phÇn, vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ trêng cã sù
qu¶n lý cña Nhµ níc theo ®Þnh híng XHCN ®· gi¶i phãng ®îc
søc s¶n xuÊt, kh¬i dËy ®îc tiÒm n¨ng cña c¸c tÇng líp nh©n
d©n. Víi chñ tr¬ng nµy, c«ng cuéc ®æi míi do §¶ng vµ Nhµ níc
l·nh ®¹o ®· thu ®îc nh÷ng thµnh tùu v« cïng quan träng trªn
mäi mÆt cña ®êi sèng x· héi. §êi sèng vËt chÊt vµ tinh thÇn
cña nh©n d©n kh«ng ngõng ®îc c¶i thiÖn. Nhu cÇu sö dông
®Êt cña nh©n d©n ®îc ®¸p øng b»ng nhiÒu c¸ch nh: xin Nhµ
níc cÊp ®Êt, thuª ®Êt, tù khai hoang ®Êt, ®îc Nhµ níc giao
1
quyÒn sö dông ®Êt hoÆc b»ng c¸ch ®îc chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt Nhµ níc giao...
C¸c giao dÞch d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®· trë
nªn phæ biÕn trong thùc tÕ, tû lÖ thuËn víi nhÞp ®é gia t¨ng d©n
sè, sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ ®Êt níc vµ qu¸ tr×nh ®« thÞ
ho¸ m¹nh mÏ. Trong ®ã, c¸c quan hÖ chuyÓn dÞch ®Êt ®ai
chiÕm sè lîng ®¸ng kÓ vµ cã vÞ trÝ rÊt quan träng. Nã x¸c lËp
quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi ®îc Nhµ níc giao ®Êt ®Ó sö dông,
®ång thêi gãp phÇn ®iÒu phèi l¹i diÖn tÝch ®Êt gi÷a c¸c c«ng
d©n víi nhau, ®¶m b¶o cho nh÷ng diÖn tÝch thõa ®îc sö dông
mét c¸ch hîp lý.
XÐt mét c¸ch tæng quan th× thùc tr¹ng chuyÓn dÞch
quyÒn sö dông ®Êt hiÖn nay cßn tån t¹i nhiÒu vÊn ®Ò phøc
t¹p. Sù vi ph¹m cña c¸c bªn trong qu¸ tr×nh x¸c lËp, thùc hiÖn
tu©n thñ c¸c ®iÒu kiÖn chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt x¶y
ra ngµy cµng nhiÒu. C¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt
còng kh«ng ngõng t¨ng lªn. Mét sè trêng hîp diÔn biÕn theo
chiÒu híng tiªu cùc, tõ tranh chÊp d©n sù ®· trë thµnh vô ¸n
h×nh sù, x©m ph¹m tÝnh m¹ng, tµi s¶n cña c«ng d©n, kh«ng
®¶m b¶o trËt tù trÞ an x· héi. Trong khi ®ã, ph¸p luËt liªn quan
®Õn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt l¹i cha ®Çy ®ñ, mét sè quy
®Þnh cha phï hîp víi thùc tÕ, nhiÒu vÊn ®Ò cha ®îc c¬ quan
Nhµ níc cã thÈm quyÒn gi¶i thÝch, híng dÉn thèng nhÊt, c«ng
t¸c gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ quyÒn dÞch chuyÓn sö dông ®Êt
cßn gÆp nhiÒu khã kh¨n, viÖc xÐt xö cña toµ ¸n cha thu ®îc
kÕt qu¶ nh mong muèn.
Tríc thùc tr¹ng trªn, t«i ®· m¹nh d¹n chän “ §iÒu kiÖn
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ” lµm ®Ò tµi cho b¶n luËn v¨n tèt
nghiÖp. Nghiªn cøu nh÷ng c¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn cña ®iÒu
kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh»m gãp phÇn kh¾c phôc
nh÷ng diÔn biÕn trong lÜnh vùc nµy, t×m ra nh÷ng nguyªn
nh©n vi ph¹m ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn vµ trªn c¬ së nh÷ng
quy ®Þnh cña ph¸p luËt gi¶i quyÕt nh÷ng vi ph¹m ®ã mét
2
c¸ch ®óng ®¾n. Tõ ®ã, ®Ò xuÊt mét sè kiÕn nghÞ ®Ó ®a
ho¹t ®éng chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt vµo khu«n khæ
cña ph¸p luËt, thèng nhÊt c¸ch gi¶i quyÕt chung cña c¸c lo¹i vi
ph¹m, gãp phÇn n©ng cao hiÖu qu¶ thi hµnh ph¸p luËt nãi
chung vµ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ “®iÒu kiÖn chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt” nãi riªng.
Trong khu«n khæ cã h¹n, b¶n luËn v¨n chØ ®Ò cËp chñ
yÕu ®Õn c¸c ®iÒu kiÖn lµm ph¸t sinh hiÖu lùc cña quan hÖ
chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt, mét sè vÊn ®Ò cô thÓ cña
®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh ®èi tîng vµ thñ tôc
chuyÓn quyÒn sö dông, c¸c trêng hîp vi ph¹m ®iÒu kiÖn
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ mét sè ý kiÕn quy ®Þnh cña
Nhµ níc vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. §Ó nghiªn
cøu nh÷ng vÊn ®Ò trªn, t«i ®· sö dông mét sè ph¬ng ph¸p
sau: ph¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng, ph¬ng ph¸p thèng kª tæng hîp, ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, ph¬ng ph¸p chøng minh...
Víi tr×nh ®é cßn h¹n chÕ cña mét sinh viªn, l¹i thiÕu kinh
nghiÖm trong viÖc nghiªn cøu khoa häc nªn dï rÊt cè g¾ng b¶n
luËn v¨n vÉn kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt nhÊt
®Þnh. Chóng t«i mong nhËn ®îc sù gãp ý ch©n thµnh cña
thÇy, c« vµ c¸c b¹n ®Ó b¶n luËn v¨n ®îc hoµn chØnh h¬n.
T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n thÇy Lª §×nh NghÞ - gi¸o viªn
tæ LuËt D©n sù - Khoa T ph¸p - Trêng §¹i häc LuËt Hµ Néi ®· tËn t×nh híng dÉn t«i hoµn thµnh b¶n luËn v¨n.
3
Ch¬ng I
ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
I-/ Kh¸i niÖm chung vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
1-/ Kh¸i niÖm
§Êt ®ai lµ tµi nguyªn thiªn nhiªn v« cïng quý gi¸. §Êt ®ai
lµ t liªu s¶n xuÊt chÝnh, kh«ng thÓ thay thÕ ®îc cña mét sè
ngµnh s¶n xuÊt nh n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp. LÞch sö ph¸t
triÓn n«ng, l©m nghiÖp cña loµi ngêi còng lµ lÞch sö khai th¸c
vµ b¶o vÖ ®Êt ®ai ngµy cµng cã hiÖu qu¶.
Khi nghiªn cøu vÒ gi¸ trÞ kinh tÕ cña ®Êt ®ai, C. M¸c ®·
viÕt : “§Êt lµ mÑ, søc lao ®éng lµ cha, s¶n sinh ra mäi cña c¶i
vËt chÊt” (C. M¸c - F. ¡nghen - TuyÓn tËp, tËp 23 trang 189 NXB Sù thËt - Hµ Néi, 1979).
§èi víi ®êi sèng, ®Êt lµ n¬i trªn ®ã con ngêi x©y dùng
nhµ cöa, c¸c c«ng tr×nh ®Ó lµm chç ë vµ tiÕn hµnh c¸c ho¹t
®éng v¨n ho¸, lµ n¬i ph©n bè c¸c vïng kinh tÕ, c¸c khu d©n
c... §Êt ®ai cßn lµ c¬ së ®Ó ph¸t triÓn c¸c hÖ sinh th¸i, t¹o
nªn m«i trêng ®Ó duy tr× sù sèng cña con ngêi vµ sinh vËt.
Vai trß cña ®Êt ®ai ®èi víi s¶n xuÊt vµ ®êi sèng thËt to lín
vµ ®a d¹ng. §óng nh Héi nghÞ cña Bé trëng Ch©u ¢u n¨m
1973 (häp t¹i Lu©n §«n, Anh) ®¸nh gi¸: “§Êt ®ai lµ mét trong
nh÷ng cña c¶i quý nhÊt cña loµi ngêi, nã t¹o ®iÒu kiÖn cho sù
sèng cña thùc vËt, ®éng vËt vµ con ngêi trªn tr¸i ®Êt”.
(Nh÷ng quy ®Þnh vÒ qu¶n lý vµ sö dông ruéng ®Êt, trang 78
NXB N«ng nghiÖp Hµ Néi, 1980.
Díi gãc ®é chÝnh trÞ - ph¸p lý, ®Êt ®ai lµ mét bé phËn
kh«ng thÓ t¸ch rêi cña l·nh thæ quèc gia g¾n liÒn víi chñ
quyÒn quèc gia. V× vËy, viÖc x©m ph¹m ®Êt ®ai lµ x©m
ph¹m l·nh thæ vµ chñ quyÒn quèc gia, Nhµ níc lµ ®¹i diÖn cho
4
chñ quyÒn quèc gia, ®Ó b¶o vÖ chñ quyÒn ®ã, Nhµ níc ph¶i
lu«n lu«n thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p qu¶n lý, b¶o vÖ ®Êt ®ai
®Ó khái cã sù x©m ph¹m cña bªn ngoµi.
ë mçi chÕ ®é kh¸c nhau viÖc chiÕm h÷u ®Êt ®ai còng
kh¸c nhau. Trong chÕ ®é phong kiÕn, t b¶n ®Êt ®ai thuéc së
h÷u t nh©n, giai cÊp thèng trÞ chiÕm h÷u hÇu hÕt diÖn tÝch
®Êt ®ai. Díi chÕ ®é XHCN ®Êt ®ai phôc vô lîi Ých chung cña
nh©n d©n lao ®éng vµ toµn thÓ x· héi. §Ó cã mét l·nh thæ
nh ngµy nay, nh©n d©n ta ®· ph¶i dòng c¶m vµ quËt cêng
chiÕn ®Êu chèng bao kÎ thï ngo¹i x©m, ®Êu tranh víi thiªn
nhiªn ®Ó khai ph¸ gi÷ g×n, vèn ®Êt ®ai lµ x¬ng m¸u cña bao
thÕ hÖ con ngêi ViÖt Nam. T¸ch khái nh÷ng ®iÒu kiÖn cña
Nhµ níc, cña céng ®ång th× kh«ng mét c¸ nh©n nµo cã thÓ
khai ph¸, gi÷ g×n bÊt kú mét vïng ®Êt nµo. V× thÕ, ®Êt ®ai
lµ tµi s¶n v« gi¸, lµ ®èi tîng cÇn gi¶i quyÕt hµng ®Çu cña c¸c
cuéc c¸ch m¹ng trong lÞch sö.
Nhµ níc XHCN lóc míi ra ®êi ®· gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò
thuéc vÒ ®Êt ®ai. Ngay tõ khi míi giµnh ®îc chÝnh quyÒn, V.I
- Lªnin ®· ký s¾c lÖnh vÒ ruéng ®Êt, x¸c ®Þnh quyÒn së h÷u
duy nhÊt cña Nhµ níc X« ViÕt ®èi víi ®Êt ®ai. ë níc ta, ngay
sau C¸ch m¹ng th¸ng T¸m thµnh c«ng, Nhµ níc ®· ban hµnh
c¸c s¾c lÖnh, ®¹o luËt ®Ó qu¶n lý ®Êt ®ai vµ ngay c¶ khi
cuéc kh¸ng chiÕn chèng thùc d©n Ph¸p cha hoµn thµnh, Nhµ
níc ViÖt Nam D©n chñ céng hoµ ®· ban hµnh “LuËt c¶i c¸ch
ruéng ®Êt” ngµy 4/12/1953 nh»m tõng bíc xo¸ bá sù bãc lét
cña phong kiÕn vµ ®Õ quèc do sù chiÕm h÷u ®Êt ®ai mang
l¹i. Tõ 6 h×nh thøc së h÷u chñ yÕu vÒ ®Êt ®ai lµ: së h÷u cña
thùc d©n Ph¸p, së h÷u cña ®Þa chñ, së h÷u nhµ chung cña
tÇng líp t s¶n vµ së h÷u nhá cña ngêi n«ng d©n, së h÷u cña
tÇng líp phó n«ng. Nhµ níc chØ cßn thõa nhËn 2 h×nh thøc së
h÷u chñ yÕu vÒ ®Êt ®ai lµ: së h÷u Nhµ níc vµ së h÷u ruéng
®Êt cña ngêi n«ng d©n.
Gi÷ vai trß v« cïng quan träng, nhng ®Êt ®ai chØ cã thÓ
5
ph¸p huy vai trß vèn cã cña nã díi sù t¸c ®éng tÝch cùc cña con
ngêi mét c¸ch thêng xuyªn. Ngîc l¹i, ®Êt ®ai kh«ng ph¸t huy
®îc t¸c dông nÕu con ngêi sö dông ®Êt mét c¸ch tuú tiÖn, chØ
khai th¸c, kh«ng thùc hiÖn viÖc c¶i t¹o vµ båi bæ ®Êt c¸c ®iÒu
kiÖn ®ã phô thuéc vµo b¶n chÊt cña mçi chÕ ®é x· héi: Díi chÕ
®é t b¶n, do ch¹y theo lîi nhuËn tèi ®a trong sö dông lµm cho
®Êt ngµy cµng bÞ kiÖt quÖ. M¸c ®· v¹ch râ: “Mçi bíc tiÕn cña
n«ng nghiÖp t b¶n chñ nghÜa lµ mét bíc tiÕn kh«ng nh÷ng
trong nghÖ thuËt bãc lét ngêi lao ®éng mµ cßn lµ mét bíc tiÕn
vÒ mÆt lµm cho ®Êt ®ai bÞ kiÖt quÖ.” ChØ cã díi CNXH míi
b¶m ®¶m ®îc c¸c ®iÒu kiÖn lµm cho ®Êt ®ai ngµy cµng ph¸t
huy ®îc vai trß to lín cña nã. Díi chñ nghÜa x· héi, viÖc khai
th¸c vµ sö dông c¸c tµi nguyªn thiªn nhiªn, trong ®ã cã ®Êt
®ai, ph¶i b¶o ®¶m nguyªn t¾c phôc vô lîi Ých toµn x· héi. V×
thÕ, viÖc qu¶n lý vµ sö dông tèt ®Êt ®ai lµ nhiÖm vô cña toµn
x· héi, mµ tríc hÕt lµ nhiÖm vô cña Nhµ níc XHCN. ChØ cã Nhµ
níc míi cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn vµ kh¶ n¨ng ®Ó qu¶n lý thèng
nhÊt ®Êt ®ai.
ë ViÖt Nam, do nh÷ng hoµn c¶nh lÞch sö nhÊt ®Þnh, Nhµ
níc ta tõ chç cho phÐp sù tån t¹i cña së h÷u t nh©n ®èi víi
®Êt ®ai ®· dÇn dÇn ®éng viªn ngêi d©n vµo lµm ¨n trong c¸c
hîp t¸c x· vµ tiÕn hµnh tËp thÓ ho¸ ®èi víi ®Êt ®ai. Tõ chç
c«ng nhËn trong HiÕn ph¸p 1959 ba h×nh thøc së h÷u ®Êt
®ai, ®ã lµ: Së h÷u Nhµ níc, së h÷u tËp thÓ hîp t¸c x· vµ së
h÷u t nh©n.
§Õn HiÕn ph¸p 1980, §iÒu 19 ®· quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc
së h÷u toµn d©n do Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý - HiÕn ph¸p
1992 - HiÕn ph¸p cña thêi kú c¶ níc tiÕn lªn CNXH ®· quy
®Þnh: “§Êt ®ai, rõng nói, s«ng hå, nguån níc, tµi nguyªn trong
lßng ®Êt... ®Òu thuéc së h÷u toµn d©n” (§iÒu 17). Nh vËy,
HiÕn ph¸p 1980 vµ 1992 b»ng sù x¸c lËp së h÷u toµn d©n
®èi víi ®Êt ®ai, th× quan hÖ ph¸p luËt ®Êt ®ai ë ViÖt Nam
®îc h×nh thµnh trªn c¬ së Nhµ níc lµ chñ thÓ ®Æc biÖt cña
6
quyÒn së h÷u Nhµ níc ®èi víi ®Êt ®ai.
MÆt kh¸c, ë níc ta, do ®Æc thï lµ sù tån t¹i cña nÒn n«ng
nghiÖp lóa níc, ph¶i cã thuû lîi vµ trÞ thuû lµ mét c«ng viÖc ®ßi
hái sù ®iÒu hµnh, tæ chøc trªn quy m« réng lín, ngoµi Nhµ níc
th× kh«ng mét c¸ nh©n hay mét tæ chøc nµo cã thÓ tæ chøc
vµ ®iÒu hµnh trong ph¹m vi c¶ níc. Víi lý do trªn, viÖc quy
®Þnh ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u toµn d©n lµ ®iÒu kiÖn tiªn
quyÕt vµ cùc kú quan träng ®Ó ®¶m b¶o chÕ ®é c«ng h÷u vÒ
t liÖu s¶n xuÊt chñ yÕu, ®¶m b¶o ®Þnh híng CNXH.
LuËt ®Êt ®ai ®îc Quèc héi th«ng qua ngµy 29 th¸ng 12
n¨m 1987 - §¹o luËt ®Êt ®ai ®Çu tiªn cña níc ta ghi nhËn t¹i
®iÒu 1: “§Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ níc thèng
nhÊt qu¶n lý. Nhµ níc giao ®Êt cho c¸c n«ng trêng, l©m trêng,
xÝ nghiÖp, ®¬n vÞ vò trang nh©n d©n, c¬ quan Nhµ níc, tæ
chøc x· héi vµ c¸ nh©n ®Ó sö dung æn ®Þnh, l©u dµi”.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 1988 ra ®êi trong ®iÒu kiÖn ®Êt níc
võa chuyÓn ®æi c¬ chÕ qu¶n lý tËp trung quan liªu sang c¬
chÕ míi theo híng ph¸t triÓn kinh tÕ hµng ho¸, luËt ®· thay
thÕ ®îc rÊt nhiÒu c¸c v¨n b¶n ph¸p quy riªng lÎ, thiÕu ®ång
bé, th©m chÝ m©u thuÉn chång chÐo, chÕ ®é qu¶n lý thiÕu
sù quan t©m ®Õn quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña ngêi sö dông
®Êt.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 1988 ®· gãp phÇn tÝch cùc vµo viÖc
®iÒu chØnh kÞp thêi c¸c quan hÖ sö dông ®Êt ®· vµ ®ang
diÔn ra trong x· héi.
Tuy nhiªn, bªn c¹nh nh÷ng u ®iÓm vµ t¸c dông ®ã, LuËt
®Êt ®ai 1988 ®· béc lé nhiÒu h¹n chÕ vµ bÊt cËp so víi sù vËn
®éng vµ ph¸t triÓn cña thùc tiÔn cuéc sèng. Riªng ®èi víi chÕ
®Þnh quyÒn sö dông ®Êt, mÆc dï ®· ®îc x©y dùng trªn
nguyªn t¾c Nhµ níc thùc sù quan t©m ®Õn quyÒn lîi cña ngêi
sö dông ®Êt, song ph¸p luËt l¹i cha x¸c ®Þnh ®îc mèi quan hÖ
gi÷a c¸c quyÒn Êy víi chñ tr¬ng ph¸t triÓn s¶n xuÊt hµng ho¸.
V× vËy, mµ ngêi sö dông chØ coi c¸c quyÒn lîi ®ã nh nh÷ng
7
®¶m b¶o x· héi, nh÷ng ®iÒu kiÖn ®Ó sinh tån. Ph¸p luËt cha
x©y dùng c¸c quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt víi ý nghÜa lµ c¬ së,
lµ tiÒn ®Ò ®Ó s¶n xuÊt hµng ho¸.
Hoµn thiÖn chÕ ®é sö dông ®Êt nh»m ®¸p øng tho¶ m·n
c¸c yªu cÇu nªu trªn lµ mét ®ßi hái tÊt yÕu kh¸ch quan.
ViÖc ban hµnh LuËt ®Êt ®ai ngµy 14/7/1993 ®¸nh dÊu bíc
hoµn thiÖn c¬ b¶n trong ph¸p luËt ®Êt ®ai cña níc ta. LuËt
®Êt ®ai quy ®Þnh chÕ ®é qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai, quyÒn
vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt, ®Æc biÖt lµ 5 quyÒn cña
hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt.
Trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ®ai, Nhµ níc ta ®· ghi nhËn
biÕt bao nh÷ng biÕn ®éng to lín, trong tõng thêi kú thùc hiÖn
c¸c chÝnh s¸ch ®Êt ®ai ®· qua cña Nhµ níc ViÖt Nam d©n chñ
céng hoµ, chÝnh phñ c¸ch m¹ng l©m thêi Céng hoµ miÒn Nam
ViÖt Nam vµ Céng hoµ XHCN ViÖt Nam. ViÖc ®iÒu chØnh qu¸
tr×nh sö dông ®Êt ®ai cho phï hîp víi ®Æc ®iÓm t×nh h×nh
tõng thêi kú ph¸t triÓn ®Ó thùc hiÖn c¸c môc tiªu kinh tÕ - x·
héi lµ bíc ®i tÊt yÕu. Trong LuËt ®Êt ®ai 1988, Nhµ níc chØ
quy ®Þnh mét ph¹m vi h¹n hÑp trong viÖc chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt ®ai, ®Æc biÖt chØ cho phÐp chuyÓn quyÒn sö dông
®Êt víi ®Êt n«ng nghiÖp. Quy ®Þnh nh vËy cha thùc sù t¹o ra
niÒm tin cho ngêi sö dông ®Êt, v× kh¶ n¨ng chuyÓn ®æi,
chuyÓn nhîng, cho thuª, thÕ chÊp, vµ thõa kÕ quyÒn sö dông
®Êt hÇu nh bÞ cÊm ®o¸n. Trong khi ®ã c¸c quyÒn nµy vÒ
mÆt thùc tÕ diÔn ra rÊt s«i ®éng vµ trèn tr¸nh sù kiÓm so¸t
cña Nhµ níc vµ ®i theo nh÷ng “kªnh ngÇm” .
Tríc 1993, tuy cha cã v¨n b¶n ph¸p luËt nµo cho phÐp ngêi
sö dông ®îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, nhng trªn thùc tÕ vÊn
®Ò chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®· vµ ®ang trë thµnh nhu cÇu
trong x· héi, nhÊt lµ tõ khi Nhµ níc thùc hiÖn chÝnh s¸ch giao
®Êt, giao rõng tíi tõng hé gia ®×nh, c¸ nh©n vµ cuèi nh÷ng
n¨m 1980. ë thêi kú nµy, chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cha ph¶i
lµ hiÖn tîng cã tÝnh phæ biÕn nhng vÉn x¶y ra t¬ng ®èi nhiÒu
8
vµ thêng diÔn ra díi c¸c h×nh thøc sau ®©y:
- Cho mîn ®Êt: Mét sè hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc
giao ®Êt ®Ó s¶n xuÊt, nhng do thiÕu vèn, lao ®éng, tr×nh
®é s¶n xuÊt hoÆc ë trong c¸c trêng hîp cha cÇn ®Õn viÖc sö
dông ®Êt kh¸c nªn cho ngêi kh¸c, thêng lµ ngêi th©n, nh cho
con, ch¸u, anh em... mîn ®Ó canh t¸c t¹m thêi. Ngêi mîn ®Êt
thêng kh«ng ph¶i tr¶ tiÒn, ®îc hëng toµn bé hoa lîi nhng ph¶i
cã nghÜa vô ®èi víi Nhµ níc thay cho chñ sö dông ®Êt.
- Cho thuª ®Êt : Mét sè ngêi ®îc giao ®Êt cho ngêi kh¸c
thuª l¹i. Hä tù tho¶ thuËn vÒ thêi h¹n, tiÒn thuª, môc ®Ých sö
dông ®Êt... HiÖn tîng nµy kh¸ phæ biÕn ë nh÷ng vïng thµnh
thÞ vµ n«ng th«n cã nhiÒu ®Êt. Nhµ níc kh«ng qu¶n lý ®îc vµ
còng kh«ng thu ®îc mét kho¶n tiÒn nµo.
- B¸n ®Êt : Ho¹t ®éng nµy tr¸i luËt vµ bÞ cÊm nhng nhiÒu
ngêi vÊn tho¶ thuËn b¸n cho nhau díi nhiÒu h×nh thøc. Cã thÓ
dÔ dµng x¸c ®Þnh ®îc viÖc nµy khi sè tiÒn mét ngêi bá ra ®Ó
®Òn bï cho hoa lîi vµ tµi s¶n trªn ®Êt lín h¬n rÊt nhiÒu so víi
gi¸ trÞ thùc cña hoa lîi vµ tµi s¶n ®ã.
- Mua b¸n nhµ ®Êt : Thùc tÕ khi b¸n nhµ, hai bªn mua
b¸n ®Òu hiÓu tµi s¶n mua b¸n ë ®©y lµ nhµ vµ ®Êt cã nhµ
trªn ®ã, v× khi së h÷u nhµ th× ®¬ng nhiªn sö dông ®Êt. Do
vËy, khi b¸n nhµ, chñ nhµ ph¶i chuyÓn toµn bé quyÒn sö dông
®Êt cho ngêi mua. TiÒn mua nhµ thùc chÊt bao gåm c¶ gi¸ trÞ
nhµ vµ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt.
- ThÕ chÊp ®Êt : Tuy ph¸p luËt cha quy ®Þnh nhng mét sè
tØnh MiÒn Nam ®· sö dông c¸c giÊy tê chøng nhËn quyÒn sö
dông ®Êt lµm c«ng cô thÕ chÊp cho vay vèn cña Ng©n hµng
nh tØnh An Giang, HËu Giang. C¸c tæ chøc tÝn dông sÏ gi÷ c¸c
giÊy tê chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt khi cho vay vèn. NÕu
hé gia ®×nh nµo kh«ng tr¶ ®îc nî v× lý do kh«ng chÝnh ®¸ng
th× ®Êt ®îc giao cho ngêi kh¸c sö dông ®Ó kinh doanh tíi khi
nµo thu ®ñ sè nî tr¶ cho ng©n hµng th× míi tr¶ l¹i cho chñ cò.
Thùc tÕ c¸c hé gia ®×nh tr¶ nî rÊt ®óng h¹n vµ ®Çy ®ñ, chØ
9
cã 4% sè hé tr¶ qu¸ h¹n v× nh÷ng lý do bÊt kh¶ kh¸ng.
- Thõa kÕ ®Êt : Ph¸p luËt kh«ng thõa nhËn quyÒn thõa kÕ
®Êt ®ai nhng trªn thùc tÕ viÖc c¸c thÕ hÖ nèi tiÕp nhau sèng
vµ canh t¸c trªn m¶nh ®Êt «ng bµ, tæ tiªn ®Ó l¹i, chÝnh ®ã lµ
viÖc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt. Hay h×nh thøc kh¸c cña thõa
kÕ ®Êt lµ viÖc nh÷ng ngêi thõa kÕ nhµ ë ®ång thêi ®îc sö
dông phÇn ®Êt mµ nhµ ë ®ã ngù to¹ vµ khu«n viªn cña phÇn
nhµ ë ®ã. Nh÷ng ngêi thõa kÕ tù chia nhau nhµ ë vµ ®Êt ®ai,
thËm chÝ kh«ng cã sù x¸c nhËn cña chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng.
Qu¸ tr×nh chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ bao cÊp, kÕ ho¹ch sang
nÒn kinh tÕ thÞ trêng cã sù ®iÒu tiÕt cña Nhµ níc, chÕ ®é së
h÷u cña Nhµ níc ®èi víi ®Êt ®ai vÉn gi÷ nguyªn b¶n chÊt cña
nã, nhng cÇn ph¶i cã sù ®æi míi t¨ng thªm c¸c quyÒn cña c¸
nh©n, tæ chøc ®îc giao ®Êt ®Ó phï hîp víi t×nh h×nh míi.
LuËt ®Êt ®ai 1993 ghi nhËn sù thay ®æi mèi quan hÖ ®Êt
®ai rÊt hoµn thiÖn. §iÒu 3 kho¶n 2 cña luËt nãi râ: “Hé gia
®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt cã quyÒn chuyÓn ®æi,
chuyÓn nhîng, cho thuª, thÕ chÊp vµ thõa kÕ quyÒn sö dông
®Êt, c¸c quyÒn trªn chØ ®îc thùc hiÖn trong thêi gian giao
®Êt vµ ®óng môc ®Ých sö dông cña ®Êt ®îc giao theo quy
®Þnh cña luËt nµy vµ c¸c quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt”. Cô
thÓ ho¸ c¸c quyÒn trªn, Bé luËt d©n sù 1995 dµnh cho phÇn 5
quy ®Þnh tõ ®iÒu 690 ®Õn ®iÒu 744 c¸c lo¹i hîp ®ång vÒ
chuyÓn ®æi chuyÓn nhîng, cho thuª, thÕ chÊp vµ thõa kÕ
quyÒn sö dông ®Êt nh»m chi tiÕt ho¸ c¸c §iÒu 74, 75, 76, 77
vµ §iÒu 78 - luËt ®Êt ®ai.
Dùa vµo nh÷ng luËn ®iÓm khoa häc ®ã, trªn con ®êng
®æi míi, NghÞ quyÕt §¹i héi §¶ng toµn quèc lÇn thø VII ®·
kh¼ng ®Þnh: “Trªn c¬ së chÕ ®é së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt
®ai, ruéng ®Êt ®îc giao cho n«ng d©n sö dông æn ®Þnh, l©u
dµi, Nhµ níc quy ®Þnh b»ng ph¸p luËt c¸c vÊn ®Ò thõa kÕ,
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt”. Nh vËy ®· bíc ®Çu nhen nhãm
cho phÐp ngêi sö dông ®Êt ®îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
10
trªn c¸i nÒn lµ ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u toµn d©n nh HiÕn
ph¸p 1992 quy ®Þnh: “§Êt ®ai, rõng nói, s«ng hå, nguån níc,
tµi nguyªn trong lßng ®Êt... lµ cña Nhµ níc, ®Òu thuéc së h÷u
toµn d©n” (§iÒu 17) “Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý toµn bé ®Êt
®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt, b¶o ®¶m sö dông ®óng môc
®Ých vµ cã hiÖu qu¶. Nhµ níc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc vµ c¸
nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi” (§iÒu 18).
Víi t c¸ch lµ chñ së h÷u ®Êt ®ai trªn ph¹m vi c¶ níc, Nhµ
níc thùc hiÖn quyÒn cña chñ së h÷u ®èi víi ®Êt ®ai víi 3
quyÒn n¨ng cña së h÷u chñ ®ã lµ quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn
sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t. Nhng trªn thùc tÕ, Nhµ níc
kh«ng trùc tiÕp sö dông ®Êt mµ giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, c¸
nh©n sö dông, ®ång thêi quy ®Þnh quyÒn vµ nghÜa vô trong
qu¸ tr×nh sö dông ®Êt cña Nhµ níc. C¸c tæ chøc, hé gia
®×nh, c¸ nh©n chØ ®îc sö dông ®Êt trong ph¹m vi Nhµ níc
cho phÐp.
§Ó ®¶m b¶o quyÒn lîi cña ngêi sö dông ®Êt vµ t¹o ®iÒu
kiÖn cho c¸c quan hÖ d©n sù vÒ ®Êt ®ai ®îc lu th«ng phï hîp
víi c¬ chÕ thÞ trêng, Nhµ níc cho phÐp c¸c chñ thÓ ®îc
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt th«ng qua c¸c h×nh thøc: chuyÓn
®æi, chuyÓn nhîng cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö
dông ®Êt.
ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vÒ b¶n chÊt lµ giao dÞch d©n
sù, nh»m lµm ph¸t sinh, thay ®æi chÊt døt quyÒn vµ nghÜa vô
cña c¸c bªn trong c¸c giao dÞch ®ã.
ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ ngêi ®îc Nhµ níc giao ®Êt
®Ó sö dông chuyÓn cho ngêi kh¸c quyÒn sö dông ®Êt Êy,
theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nghÜa lµ quyÒn sö dông ®Êt ®îc
®a vµo lu th«ng d©n sù mµ kh«ng ph¶i lµ ®Êt (quyÒn së h÷u
®Êt), bëi lÏ ®Êt lµ ®èi tîng cña së h÷u toµn d©n. ViÖc chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt bÞ h¹n chÕ bëi nh÷ng ®iÒu kiÖn do Nhµ
níc quy ®Þnh vµ viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i lµm thñ
tôc t¹i c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn.
11
Thùc chÊt cña viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®ai còng lµ
thiÕt lËp quyÒn cho ngêi sö dông ®Êt míi ®îc hîp ph¸p sö
dông. Tuy nhiªn, ë ®©y Nhµ níc kh«ng thùc hiÖn c¸c hµnh vi
nh viÖc giao ®Êt mµ lµ c«ng nhËn tÝnh hîp ph¸p cña hµnh vi
tù ®iÒu chØnh ®Êt ®ai cña ngêi sö dông.
ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®· ®îc ®Ò cËp trong luËt
®Êt ®ai 1988 vµ chØ giíi h¹n trong nh÷ng trêng hîp: khi hé
n«ng d©n vµo hoÆc ra hîp t¸c x·, tËp ®oµn s¶n xuÊt n«ng
nghiÖp, l©m nghiÖp, khi hîp t¸c x·, tËp ®oµn s¶n xuÊt n«ng
nghiÖp, l©m nghiÖp vµ c¸ nh©n tho¶ thuËn ®æi ®Êt cho
nhau ®Ó tæ chøc l¹i s¶n xuÊt, khi ngêi ®îc giao ®Êt chuyÓn
®i n¬i kh¸c hoÆc ®· chÕt mµ thµnh viªn trong hä cña ngêi ®ã
vÉn cßn tiÕp tôc sö dông ®Êt ®ã. Tuy nhiªn c¸c quy ®Þnh ®ã
kh«ng ®¸p øng ®îc ®ßi hái ph¸t sinh tõ thùc tÕ cuéc sèng, ®ã
lµ nhu cÇu chuyÓn dÞch ®Êt ®ai lµ tÊt yÕu trong bÊt kú x· héi
nµy. Nhµ níc chØ cã thÓ duy tr× ®îc chÕ ®é së h÷u toµn d©n
®èi víi ®Êt ®ai mµ vÉn ®¹t ®îc hiÖu qu¶ kinh tÕ tõ viÖc sö
dông ®Êt khi më réng c¸c quyÒn n¨ng cho ngêi sö dông ®Êt,
trong ®ã cã quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông (bao gåm quyÒn
chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, thõa kÕ, thÕ chÊp, cho thuª
quyÒn sö dông ®Êt). Nh vËy, quyÒn sö dông ®Êt lµ quyÒn
ph¸i sinh, quyÒn phô thuéc vµ quyÒn së h÷u ®Êt ®ai cña Nhµ
níc.
TÝnh phô thuéc cña quyÒn sö dông ®Êt thÓ hiÖn ë chç,
ngêi sö dông ®Êt kh«ng ®îc tù m×nh quyÕt ®Þnh mäi vÊn ®Ò
ph¸t sinh trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c quyÒn n¨ng cña
m×nh mµ chØ ®îc quyÕt ®Þnh mét sè vÊn ®Ò, cßn c¬ b¶n,
vÉn ph¶i hµnh ®éng theo ý chÝ cña Nhµ níc víi t c¸ch lµ ®¹i
diÖn së h÷u ch÷ ®èi víi ®Êt ®îc giao. VD: Sau khi lµm xong
c¸c thñ tôc ph¸p lý ®Ó chuyÓn ®æi, hoÆc chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt th× ngêi ®îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
ph¶i sö dông ®Êt theo ®óng môc ®Ých cña ®Êt tríc khi
chuyÓn giao, nhÊt thiÕt kh«ng ®îc tuú tiÖn thay ®æi. Lµm tr¸i
12
quy ®Þnh nµy bÞ coi nh lµ mét hµnh vi vi ph¹m nghiªm träng
ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ hËu qu¶ lµ Nhµ níc sÏ thu håi ®Êt.
QuyÒn sö dông ®Êt cßn ®îc coi lµ mét lo¹i quyÒn d©n sù
®Æc thï, ®îc thÓ hiÖn ë chç: Ngêi sö dông ®Êt kh«ng cã toµn
bé c¸c quyÒn n¨ng nh c¸c chñ së h÷u tµi s¶n (kh«ng cã quyÒn
tÆng, cho, cho mîn, tiªu huû tµi s¶n). H×nh thøc, thñ tôc,
®iÒu kiÖn thùc hiÖn c¸c quyÒn n¨ng cña ngêi sö dông ®Êt ®îc ph¸p luËt quy ®Þnh chÆt chÏ h¬n nhiÒu so víi c¸c chñ thÓ
cã quyÒn kh¸c. Cô thÓ lµ, vÒ h×nh thøc nhÊt thiÕt ph¶i th«ng
qua hîp ®ång b»ng v¨n b¶n ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm
quyÒn chøng thùc vµ ®¨ng ký. VÒ ®iÒu kiÖn th× tuú theo
tÝnh chÊt cña tõng h×nh thøc chuyÓn quyÒn mµ møc ®é chÆt
chÏ, cô thÓ cña c¸c ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn ®îc quy ®Þnh
kh¸c nhau. Tuy nhiªn, viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt díi bÊt
cø h×nh thøc nµo còng chØ ®îc tiÕn hµnh khi cã nh÷ng ®iÒu
kiÖn nhÊt ®Þnh, cã khi ®iÒu kiÖn ®ã cßn ®îc quy ®Þnh
kh«ng chØ cho mét bªn - bªn chuyÓn quyÒn mµ cßn cho c¶
ph¸i bªn kia - bªn nhËn quyÒn n÷a (nhÊt lµ trong trêng hîp
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt). VÒ thêi h¹n thùc hiÖn
quyÒn, ngêi sö dông ®Êt chØ ®îc Nhµ níc giao ®Êt ®Ó sö
dông trong thêi h¹n do ph¸p luËt quy ®Þnh. NhiÒu néi dung
trong hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng ph¶i do ngêi
cã quyÒn sö dông ®Êt quyÕt ®Þnh mµ do ph¸p luËt quy ®Þnh
buéc hä ph¶i tu©n theo (VÝ dô: vÊn ®Ò khung gi¸ chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt v.v...)
Tuy nhiªn, nh÷ng quy ®Þnh trong luËt ®Êt ®ai rÊt quan
träng vµ cÇn thiÕt song cha cô thÓ, chi tiÕt ®Ó ngêi sö dông
cã thÓ thùc hiÖn c¸c quyÒn n¨ng cña m×nh, Bé LuËt D©n sù
chÝnh lµ v¨n b¶n ph¸p luËt ®· cô thÓ ho¸ vµ ph¸t triÓn thªm
nh÷ng quy ®Þnh trong luËt ®Êt ®ai, ®ång thêi thiÕt lËp c¬
chÕ ®Ó gióp ngêi sö dông ®Êt ®îc thùc hiÖn quyÒn chuyÓn
®æi, chuyÓn nhîng, thõa kÕ, thÕ chÊp, cho thuª quyÒn sö
dông ®Êt mét c¸ch thuËn lîi vµ hîp ph¸p. CÇn lu ý r»ng,
13
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng ph¶i lµ mua b¸n ®Êt ®ai
bëi v× toµn bé chÕ ®é ph¸p lý vÒ ®Êt ®ai còng nh nh÷ng quy
®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®Òu dùa trªn nÒn t¶ng
®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n.
Nh vËy, viÖc quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®ai
rÊt réng r·i vµ còng rÊt cô thÓ, ®a vÊn ®Ò chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt thµnh mét ch¬ng riªng trong Bé LuËt lµ biÓu hiÖn
tiÕp theo cña sù t«n träng, sù quan t©m h¬n n÷a cña Nhµ níc
®Õn quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña ngêi sö dông ®Êt, ®Ó ®¹t
®îc môc ®Ých cuèi cïng lµ thu ®îc hiÖu qu¶ kinh tÕ cao tõ
viÖc sö dông ®Êt.
2-/ C¨n cø x¸c lËp quyÒn sö dông ®Êt.
QuyÒn sö dông ®Êt lµ mét quan hÖ ph¸p luËt d©n sù nªn
nh mäi quan hÖ ph¸p luËt d©n sù kh¸c, nã còng ®îc h×nh
thµnh bëi nh÷ng sù kiÖn ph¸p lý nhÊt ®Þnh. Nh÷ng sù kiÖn
ph¸p lý nµy lµ c¬ së ®Ó x¸c lËp quyÒn sö dông ®Êt. Do vËy,
ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ ph¸p luËt d©n sù ®· quy ®Þnh c¸c c¨n
cø x¸c lËp quyÒn sö dông ®Êt ®Ó ®¸nh gi¸ tÝnh hîp ph¸p cña
quyÒn sö dông ®Êt.
ViÖc quy ®Þnh c¸c c¨n cø x¸c lËp quyÒn sö dông ®Êt t¹o
®iÒu kiÖn cho tæ chøc, c¸ nh©n thùc hiÖn n¾m quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt (quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª,
thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt) ®ång thêi gãp phÇn lµm
cho c«ng t¸c xÐt xö vµ gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp thèng nhÊt,
®¹t hiÖu qu¶.
C¨n cø x¸c lËp quyÒn sö dông ®Êt lµ nh÷ng c¬ së ph¸p lý
mµ trªn c¬ së ®ã c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n cã ®îc quyÒn sö dông ®Êt.
BÊt cø mét quan hÖ ph¸p luËt d©n sù nµo còng ®Òu ph¸t
sinh, thay ®æi, hay chÊm døt dùa trªn nh÷ng sù kiÖn ph¸p lý
nhÊt ®Þnh. QuyÒn sö dông ®Êt còng vËy, nã chØ ®îc x¸c lËp
khi cã nh÷ng sù kiÖn ph¸p lý cô thÓ.
14
XuÊt ph¸p tõ nhu cÇu thùc tiÔn ®ßi hái ph¶i cã c¸c quy
®Þnh cña ph¸p luËt lµm c¬ së cho viÖc x¸c ®Þnh c¨n cø x¸c
lËp quyÒn sö dông ®Êt cña tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n.
LuËt ®Êt ®ai 1993 vµ Bé LuËt D©n sù ®· ghi nh©n c¸c c¨n cø
nµy. ViÖc x¸c ®Þnh c¸c c¨n cø nµy t¹o c¬ së ph¸p lý cho ngêi
®îc giao ®Êt thùc hiÖn quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh.
LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh c¬ së ph¸p lý cho viÖc thiÕt lËp
quyÒn sö dông ®Êt lµ ®èi tîng cña së h÷u toµn d©n, ®Êt ®ai
kh«ng ®îc coi lµ hµng ho¸, chØ ®a vµo thÞ trêng quyÒn sö
dông ®Êt mµ th«i. Nh vËy, b¶n th©n ®Êt ®ai kh«ng ph¶i lµ
®èi tîng cña sù chuyÓn dÞch mµ lµ quyÒn sö dông ®Êt khi ®îc
phÐp chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt, ngêi sö dông ®Êt còng
chØ ®îc chuyÓn dÞch trong ph¹m vi mµ ph¸p luËt cho phÐp,
bÞ nh÷ng ®iÒu kiÖn h¹n chÕ do Chñ së h÷u lµ Nhµ níc ®Æt
ra. VËy ®èi tîng cña sù chuyÓn dÞch kh«ng ph¶i lµ ®Êt (quyÒn
së h÷u ®Êt) mµ lµ quyÒn sö dông ®Êt.
- QuyÕt ®Þnh giao ®Êt cña c¬ quan Nhµ níc cã thÈm
quyÒn t¹i §iÒu 23 vµ §iÒu 24 - LuËt ®Êt ®ai.
- QuyÕt ®Þnh cho thuª ®Êt cña c¬ quan Nhµ níc cã thÈm
quyÒn t¹i §iÒu 80 - LuËt ®Êt ®ai. ThÈm quyÒn nµy thuéc vÒ
ChÝnh phñ khi quyÕt ®Þnh cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n níc
ngoµi thuª ®Êt t¹i ViÖt Nam.
§Ó cô thÓ vµ ph¸t triÓn thªm nh÷ng quy ®Þnh trªn LuËt
®Êt ®ai, Bé LuËt D©n sù t¹i §iÒu 690 ®· quy ®Þnh c¨n cø
x¸c lËp quyÒn sö dông ®Êt.
+ QuyÒn sö dông ®Êt cña c¸ nh©n, hé gia ®×nh ®îc x¸c
lËp do Nhµ níc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt;
+ QuyÒn sö dông ®Êt cña c¸ nh©n, hé gia ®×nh còng ®îc
x¸c lËp do ®îc ngêi kh¸c chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt phï hîp víi
quy ®Þnh cña Bé LuËt d©n sù vµ ph¸p luËt ®Êt ®ai,
§iÒu 2 - NghÞ ®Þnh sè 04/2000/N§ - CP cña ChÝnh phñ vÒ
thi hµnh luËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai
15
ngµy 11/2/2000 ®· ph¸t triÓn thªm thÈm quyÒn giao ®Êt ®îc
quy ®Þnh t¹i §iÒu 23 - kho¶n 3 vµ §iÒu 24 - LuËt ®Êt ®ai, cô
thÓ lµ: trong trêng hîp cho thuª ®Êt sö dông vµo môc ®Ých
n«ng nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi, th× thùc hiÖn
theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 5 - §iÒu 1 - cña NghÞ ®Þnh sè
85/1999/N§ - CP ngµy 28 th¸ng 8 n¨m 1999 cña ChÝnh phñ
vÒ söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña b¶n quy ®Þnh vÒ viÖc
giao ®Êt n«ng nghiÖp cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn
®Þnh, l©u dµi vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp vµ bæ
sung viÖc giao ®Êt lµm muèi cho hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö
dông æn ®Þnh l©u dµi (gäi t¾t lµ NghÞ ®Þnh sè 85/1999/N§
- CP cña ChÝnh Phñ); trong trêng hîp cho thuª ®Êt sö dông
vµo môc ®Ých l©m nghiÖp, th× ®îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh
t¹i ®iÒu 16 cña NghÞ ®Þnh sè 163/1999/N§ - CP ngµy 16
th¸ng 11 n¨m 1999 cña ChÝnh phñ; trong trêng hîp giao ®Êt
n«ng nghiÖp sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp th×
®îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 12 cña NghÞ ®Þnh sè
64/CP ngµy 27 - 9 - 1993 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc giao ®Êt
n«ng nghiÖp cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u
dµi vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (gäi t¾t lµ NghÞ
®Þnh sè 64/CP cña chÝnh phñ) vµ ®iÒu 11 cña NghÞ ®Þnh sè
02/CP ngµy 15/1/1994 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc giao ®Êt l©m
nghiÖp cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh
l©u dµi vµo môc ®Ých l©m nghiÖp (gäi t¾t lµ NghÞ ®Þnh sè
02/CP cña ChÝnh phñ).
Nh÷ng quy ®Þnh trªn, chøng tá vÊn ®Ò giao ®Êt cña c¬
quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn cã ý nghÜa rÊt quan träng, ph¶n
¸nh ho¹t ®éng cña c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn chuyÓn
giao trªn thùc tÕ ®Êt vµ quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc,
hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö dông ®Êt. Quy ®×nh vÒ thÈm
quyÒn cô thÓ nh»m giíi h¹n ph¹m vi, c¸c quyÒn h¹n vÒ giao
®Êt, nh»m lµm cho c¸c thÈm quyÒn nµy thèng nhÊt vµ hîp lý,
võa kh«ng ph©n t¸n, th¶ næi cho cÊp díi, võa kh«ng tËp trung
quan liªu ë bªn trªn, lµm cho mçi c¬ quan thÊy ®îc tr¸ch
16
nhiÖm cña m×nh trong lÜnh vùc giao ®Êt. ViÖc quy ®Þnh cho
thuª ®Êt rÊt míi mÎ, lÇn ®Çu tiªn ®îc ®a vµo luËt ®Êt ®ai
1993, chøng tá chóng ta ph¶i cè g¾ng g¹t bá quan niÖm cò kü
cña mét qu¸ khø g¾n chÆt víi chÕ ®é quan liªu bao cÊp. CÇn
ph¶i thÊy r»ng dï ®Êt ®ai kh«ng ph¶i lµ hµng ho¸ theo ®óng
nghÜa ®en cña nã nhng nã ph¶i ®îc coi lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc
biÖt, hµng ho¸ ®Æc biÖt. Dï r»ng, ®Êt ®ai thuéc së h÷u Nhµ
níc nhng thùc tÕ cuéc sèng lu«n chØ ra r»ng, ®Êt ®ai lu«n cã
gi¸ vµ trong luËt, Nhµ níc ®· quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt,
môc ®Ých cña viÖc ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Ó Nhµ níc
cho c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n thuª ®Êt. Trªn c¬ së ®ã, ChÝnh
phñ quy ®Þnh chi tiÕt t¹i §iÒu 6 - thÈm quyÒn cho thuª ®Êt
vµ kho¶n 2 §iÒu 7 cña NghÞ ®Þnh 85/CP ngµy 17/12/1996 cña
ChÝnh phñ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc ®îc giao ®Êt
vµ cho thuª ®Êt.
Nhµ níc quy ®Þnh thÈm quyÒn giao ®Êt vµ cho thuª ®Êt
®èi víi c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n, hé gia ®×nh trªn c¬ së
nh÷ng c¨n cø nhÊt ®Þnh vµ ®îc biÓu hiÖn trong thùc tÕ b»ng
viÖc tu©n theo nh÷ng tr×nh tù, thñ tôc giao ®Êt vµ cho thuª
®Êt nhÊt ®Þnh. Tr×nh tù vµ thñ tôc giao ®Êt, cho thuª ®Êt lµ
sù cô thÓ ho¸ c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña c¬ quan Nhµ níc vµ
ngêi sö dông ®Êt, ngêi thuª ®Êt. ChØ cè thùc hiÖn mét c¸ch
nghiªm tóc vµ ®Èy ®ñ th× míi ®a viÖc giao ®Êt vµ cho thuª
®Êt vµo kû c¬ng, ph¸p luËt, theo mét quy chÕ chÆt chÏ vµ
thèng nhÊt.
3-/ H×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
Trªn c¬ së cña LuËt ®Êt ®ai 1993 ®· quy ®Þnh: Hé gia
®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt cã quyÒn chuyÓn quyÒn
sö dông ®Êt cho ngêi kh¸c díi h×nh thøc chuyÓn ®æi, chuyÓn
nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp viÖc chuyÓn quyÒn nµy
ph¶i theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt chø kh«ng ®îc chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt mét c¸ch bõa b·i. Tõ §iÒu 74 ®Õn §iÒu 78
- cña LuËt ®Êt ®ai ®· quy ®Þnh mét sè nguyªn t¾c vÒ
17
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
Bé LuËt d©n sù ®îc Quèc héi th«ng qua ngµy 28/10/1995
còng ®· dµnh h¼n phÇn thø n¨m, bao gåm 55 ®iÒu quy ®Þnh
vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh th× hé gia ®×nh,
c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt ®Òu cã quyÒn chuyÓn quyÒn
sö dông ®Êt cho ngêi kh¸c theo ®iÒu kiÖn, h×nh thøc, néi
dung quy ®Þnh trong Bé luËt d©n sù vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt
®ai.
Tuy luËt ®Êt ®ai 1993 ®· quy ®Þnh quyÒn chuyÓn quyÒn
sö dông ®Êt nhng cha quy ®Þnh ®iÒu kiÖn, h×nh thøc thñ tôc
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. T¹i ®iÒu 691 - BLDS quy ®Þnh
h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: “ViÖc chuyÓn ®æi,
chuyÓn nhîng, cho thuª, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt theo quy
®Þnh cña Bé luËt d©n sù vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai ®îc thùc
hiÖn th«ng qua hîp ®ång.
Hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®îc lËp thµnh
v¨n b¶n cã chøng thùc cña Uû ban nh©n d©n cÊp cã thÈm
quyÒn”.
ViÖc quy ®Þnh h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó
®¶m b¶o quyÒn lîi cña c¸c bªn quyÒn sö dông ®Êt nhÊt lµ khi
cã tranh chÊp quyÒn sö dông ®Êt Toµ ¸n cã thÓ gi¶i quyÕt
tranh chÊp ®Êt dÔ dµng. H×nh thøc cña hîp ®ång chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt lµ c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh c¸c bªn ®· tham
gia vµo hîp ®ång. Th«ng qua ®ã, x¸c ®Þnh quyÒn vµ nghÜa
vô cña c¸c bªn trong hîp ®ång, x¸c ®Þnh tr¸ch nhiÖm cña
ngêi vi ph¹m hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
H×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®îc quy ®Þnh chi
tiÕt h¬n th«ng qua c¸c thñ tôc cÇn ph¶i lµm khi thùc hiÖn viÖc
chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng. §iÒu 31 - LuËt ®Êt ®ai ghi râ:
1. Thñ tôc chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt ë n«ng th«n
lµm t¹i Uû ban nh©n d©n x·, ë ®o thÞ lµm t¹i UBND huyÖn,
18
quËn, thÞ x·, thµnh phè thuéc tØnh.
2. Thñ tôc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ë n«ng th«n
lµm t¹i UBND huyÖn, ë ®« thÞ lµm t¹i UBND tØnh, thµnh phè
trùc thuéc Trung ¬ng.
Nh vËy, viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn n¨ng cô thÓ kh«ng chØ
®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp mµ ®èi víi mäi lo¹i ®Êt. Tuy nhiªn,
c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ vµ
thÕ chÊp ®îc thùc hiÖn réng r·i ®èi víi hé gia ®×nh vµ c¸
nh©n; ®èi víi tæ chøc th× uû ban thêng vô Quèc héi sÏ cã quy
®Þnh riªng.
Hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ sù tho¶ thuËn
gi÷a c¸c bªn tu©n theo c¸c ®iÒu kiÖn, néi dung, h×nh thøc
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®îc Bé luËt d©n sù vµ ph¸p luËt
vÒ ®Êt ®ai quy ®Þnh, theo ®ã ngêi sö dông ®Êt (gäi lµ bªn
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt) chuyÓn giao ®Êt vµ quyÒn sö
dông ®Êt cho ngêi ®îc chuyÓn quyÒn (gäi lµ bªn nhËn quyÒn
sö dông ®Êt), c¸c chñ thÓ tham gia vµo quan hÖ sö dông ®Êt
cã thÓ ký kÕt nh÷ng hîp ®ång sö dông ®Êt trªn c¬ së hîp t¸c
x· héi chñ nghÜa víi nhau. C¸c hîp ®ång nµy cÇn ph¶i ®¨ng ký
t¹i c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn ®Ó Nhµ níc thùc hiÖn viÖc
qu¶n lý c¸c hîp ®ång. Theo ®ã c¸c tr×nh tù, thñ tôc, ®iÒu
kiÖn khi ký kÕt hîp ®ång c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cô thÓ cña
c¸c chñ thÓ ®îc phÐp chuyÓn quyÒn vµ nhËn quyÒn sö dông
®Êt ®îc ghi nhËn râ trong luËt, trªn c¬ së c¸c quy ®Þnh mang
tÝnh nguyªn t¾c cña LuËt ®Êt ®ai 1993, vµ Bé luËt d©n sù
1995.
II-/ Nguyªn t¾c chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
§Ó ®¶m b¶o cho Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai trªn
ph¹m vi c¶ níc vµ h¹n chÕ ë møc thÊp nhÊt viÖc chuyÓn giao
®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp sö dông vµo môc ®Ých kh¸c,
cÇn cã ph¬ng ch©m chØ ®¹o cho viÖc thùc hiÖn chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt. Ph¬ng ch©m chØ ®¹o ®îc thÓ hiÖn ë c¸c
19
nguyªn t¾c cô thÓ theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 695 Bé luËt d©n
sù.
1. Ngêi sö dông ®Êt mµ ph¸p luËt cho phÐp chuyÓn quyÒn
sö dông ®Êt míi cã quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Theo
nguyªn t¾c nµy, th× chØ c¸ nh©n, hé gia ®×nh míi cã quyÒn
chuyÓn ®æi chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn
sö dông ®Êt (kho¶n 2 - §iÒu 3 - LuËt ®Êt ®ai 1993). §iÒu 14 NghÞ ®Þnh 04/2000/N§ - CP cña ChÝnh phñ vÒ thi hµnh luËt
söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai, ngµy
11/2/2000 quy ®Þnh: “Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao
®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt cã c¸c quyÒn quy ®Þnh t¹i c¸c
kho¶n 1, 2, 4, 5, 6 vµ 8 §iÒu 73 - LuËt ®Êt ®ai, cã quyÒn
chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thÕ chÊp, thõa kÕ quyÒn
sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai”.
Ngoµi ra c¸ nh©n ph¶i tu©n theo c¸c ®iÒu kiÖn do ph¸p
luËt quy ®Þnh. §Êt ®îc chuyÓn quyÒn sö dông lµ:
+ §Êt n«ng nghiÖp.
+ §Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng.
+ §Êt ë.
Theo ph¸p luËt hiÖn hµnh th× ®Êt n«ng nghiÖp lµ ®Êt ®îc
x¸c ®Þnh chñ yÕu ®Ó sö dông vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp
nh trång trät, ch¨n nu«i, nu«i trång thuû s¶n hoÆc nghiªn cøu,
thÝ nghiÖm vÒ n«ng nghiÖp.
§Êt l©m nghiÖp ®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu dïng vµo s¶n xuÊt
l©m nghiÖp gåm ®Êt ®ang cã rõng tù nhiªn, rõng trång vµ
®Êt ®ang sö dông vµo môc ®Ých l©m nghiÖp nh trång rõng,
khoanh nu«i tu bæ b¶o vÖ ®Ó phôc håi tù nhiªn, nu«i dìng lµm
giµu rõng nghiªn cøu, thÝ nghiÖm vÒ l©m nghiÖp.
§Êt ë lµ ®Êt ®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu ®Ó x©y dùng nhµ ë
vµ c¸c c«ng tr×nh phôc vô cho sinh ho¹t.
Nh vËy, Nhµ níc x¸c ®Þnh môc ®Ých sö dông chñ yÕu cña
20
- Xem thêm -
.DOC 
94 
44 
108 
