Tài liệu Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân (qua thực tiễn thực hiện)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐINH HỒNG QUÂN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN (QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN) Chuyên ngành: Luật Dân sự Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS. TSKH ĐÀO TRÍ ÚC HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN T ô i xi n ca m đ o a n Lu ậ n vă n l à cô n g t r ì n h n g h i ên cứ u củ a r i ên g t ô i . Cá c kết q u ả n êu t r o n g Lu ậ n vă n ch ư a đ ư ợ c cô n g b ố t r o n g b ấ t k ỳ cô n g t r ì n h n à o kh á c . Cá c s ố l i ệu , ví d ụ và t r í ch d ẫ n t r o n g Lu ậ n vă n đ ả m b ả o t í n h c h í n h x á c , t i n c ậ y v à t r u n g t h ự c . T ô i đ ã h o à n t h à n h t ấ t c ả c á c mô n h ọ c v à đ ã t h a n h t o á n t ấ t cả cá c n g h ĩ a vụ t à i ch í n h t h eo q u y đ ị n h củ a Kh o a Lu ậ t Đ ạ i h ọ c Qu ố c g i a Hà N ộ i . Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Đinh Hồng Quân MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài...................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2 3. Tính mới và những đóng góp của đề tài ....................................................... 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 3 5. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 4 6. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 4 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN........................................ 5 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân ...................................................................................... 5 1.1.1. Khái niệm ............................................................................................. 5 1.1.2. Đặc điểm pháp lý.................................................................................. 8 1.2. Quá trình phát triển các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà từ 1975 đến nay .................................................................... 13 G i a o k ế t v à h i ệ u l ự c c ủ a h ợ p đ ồ n g mu a b á n n h à t h u ộ c s ở 1.3 . hữu tư nhân ....................................................................................... 18 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân ................ 21 1.4. 1.4.1. Bên bán nhà ở..................................................................................... 24 1.4.2. Bên mua nhà ở.................................................................................... 28 1.5. Nội dung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân .................... 30 1.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở ............................................... 30 1.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở .............................................. 36 1.6. Hình thức, thủ tục mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân ...................... 40 1.6.1. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở ............................................ 41 1.6.2. Thủ tục mua bán nhà ở ....................................................................... 45 1.7. Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vô hiệu và hậu quả pháp lý ................................................................................................ 48 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN......................................................................... 53 2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân......................................................................................... 53 2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân .................................................................................... 55 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN ............................................................................... 68 3.1. Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân ........................................... 68 3.1.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân tại Việt Nam .......................................... 68 3.1.2. Hoàn thiện các quy định về chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân ................................................. 70 3.1.3. Hoàn thiện các quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân ....................................................................... 71 3.1.4. Hoàn thiện các quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân ......................................................... 71 3.2. Quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân ............................................................ 75 3.2.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân tại Việt Nam .................................................... 75 3.2.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân ....................................................................... 76 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân ........................................... 79 KẾT LUẬN .................................................................................................... 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................... 86 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những góc độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã qui định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Vấn đề tạo lập, giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật qui định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước. Nền kinh tế nước ta với 26 năm đổi mới đã có những bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng cao. Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng. Trong khi việc tạo lập nhà ở thuộc sở hữu tư nhân bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp. Chính vì thế, qui định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân luôn được Nhà nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới. Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân đã trải qua nhiều thời kỳ khác nhau. Ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà 1 nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định. Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân lại không thực hiện, thực hiện không đúng những qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các qui định của Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân trong giai đoạn hiện nay. Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dung các qui định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các qui định của Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005 và các qui định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Đánh giá thực trạng việc thực hiện các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, từ đó đưa ra phương hướng, giải 2 pháp, kiến nghị để hoàn thiện các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân 3. Tính mới và những đóng góp của đề tài Đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " được nghiên cứu để đạt được kết quả sau: Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân từ năm 1975 đến nay. Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các qui định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được qui định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở 2005. Đặc biệt, là các qui định liên quan đến đối tượng của hợp đồng là nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, nhà ở chung cư, nhà ở được hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những qui định của pháp luật về loại đối tượng này góp phần hoàn thiện những qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu * Đối tượng: Các qui định của pháp luật về mua bán và hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân hiện nay, một số vấn đề về lý luận và thực tiễn. * Phạm vi: " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực 3 trạng nội dung một số các qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới. 5. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu * Nội dung: Nghiên cứu những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, giao kết và hiệu lực, chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán. Thực trạng áp dụng pháp luật và thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân trong thời gian qua. Đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. * Phương pháp: Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương. Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân. Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật, giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân. Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân. 4 Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 1.1.1. Khái niệm Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện ở việc Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cần thiết của mình. 5 Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung và trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 127, Điều 132 Bộ luật dân sự). Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 389 Bộ luật dân sự năm 2005, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện nguyên tắc: 6 - T ự d o g i a o k ế t h ợ p đ ồ n g n h ưn g k h ô n g đ ượ c t r á i p h á p l u ậ t , đ ạ o đ ức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định. Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định. T ó m l ạ i , d ự a t r ê n l ý l u ậ n v ề h ợ p đ ồ n g d â n s ự, c ă n c ứ v à o k h á i n i ệ m hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 428, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 450 đến Điều 455 Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu t ư n h ân n h ư s au : H ợ p đ ồ n g mu a b á n n h à ở t h u ộ c s ở h ữ u t ư n h â n l à s ự t h ỏ a t h u ậ n b ằ n g vă n b ả n g i ữa b ên m u a và b ên b á n , t h eo đ ó b ên b á n n h à ở c ó n g h ĩ a vụ ch u yển g i a o n g ô i n h à h o ặ c p h ầ n n h à và q u y ền s ở h ữu n g ô i n h à h o ặ c p h ầ n n h à đ ó c h o b ê n m u a ; b ê n mu a l à c h ủ s ở h ữ u n g ô i n h à h o ặ c p h ầ n n h à d o b ê n b á n c h u y ể n g i a o . B ê n mu a c ó n g h ĩ a v ụ t r ả t i ề n c h o b ê n b á n đ ú n g t h ời h ạ n , đ ị a đ i ể m , t h e o p h ư ơn g t h ứ c d o c á c b ê n đ ã t h ỏ a t h u ậ n t r o n g h ợp đ ồ n g mua bán nhà ở. 7 1 .1.2. Đặc điểm pháp lý Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải là ngôi nhà, căn hộ có nguồn gốc hợp pháp. Nghĩa là, ngôi nhà đó phải được xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Vấn đề đặt ra ở đây là ngôi nhà, căn hộ đó được xác lập trên những cơ sở pháp lý nào thì được coi là sở hữu hợp pháp. Căn cứ vào quy định tại Điều 170 Bộ luật dân sự năm 2005, nhà ở tư nhân được coi là sở hữu hợp pháp dựa vào một trong các căn cứ sau: + Tư nhân tự tạo dựng (tự xây dựng) nhà ở một cách hợp pháp; + Có được từ quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền; + Có được từ các giao dịch dân sự hợp pháp (thông qua hợp đồng mua bán, đổi tài sản, tặng cho tài sản, thừa kế tài sản); + Có được từ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; Một vấn đề quan trọng là nhà ở là loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế tất cả các căn cứ xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu ngôi nhà muốn bán phải có các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng thực tế, vấn đề xác nhận quyền sở hữu nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở trong những năm vừa qua chưa có hiệu quả cao. Mặt khác, ý thức chấp hành pháp luật trong các giao dịch liên quan đến nhà đất của người dân là không cao. Do đó, vấn đề xuất trình các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp là rất khó thực hiện được đầy đủ. Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung. Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp 8 đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân khác hơn so với các loại hợp đồng khác, ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta). Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định. Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc. Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ 9 phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng). Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 3 Điều 451). Tương ứng với quyền của bên mua là "được nhận nhà và kèm theo hồ sơ về nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 454). "Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 1 Điều 452), thì "bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 453). Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà. 10 Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng. Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê. Một vấn đề nữa khi xem xét việc xác định đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là phân biệt các loại hình sở hữu nhà ở thuộc loại hình sở hữu tư nhân đó là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất, hay sở hữu của riêng một cá nhân. Trên thực tế, nhóm đối tượng nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân là đối tượng của hợp đồng thường ít xảy ra các tranh chấp hơn so với nhà ở thuộc sở hữu chung. Bởi vì, các chứng cứ, tài liệu chứng minh nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thường rõ ràng, dễ xác định, trong khi nhà ở thuộc sở hữu chung thường ít có các chứng cứ rõ ràng để phân định phần nhà và các phần quyền khác liên quan đến việc sở hữu phần nhà của mỗi đồng sở hữu. Ví dụ: Việc phân định quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu đối với các công trình thuộc sở hữu chung: công trình vệ sinh, hành lang, không gian chung, lối đi chung... Có thể khẳng định rằng, nhà ở thuộc sở hữu chung là nhóm đối tượng khi tham gia giao dịch mua bán trên thị bất động sản thường chưa có sự tuân thủ triệt để những quy định của pháp luật. Sự vi phạm trong các quan hệ mua bán nhà liên quan đến nhóm đối tượng này có nhiều nguyên nhân chủ quan và 11 khách quan khác nhau, trong đó thường có sự vi phạm điều kiện đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Theo Điều 214 Bộ luật dân sự năm 2005, nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhiều người và nó có thể là sở hữu chung hợp nhất hoặc sở hữu chung theo phần. + Theo quy định tại Điều 216 Bộ luật dân sự năm 2005 thì chủ sở hữu nhà theo phần có các phần quyền và nghĩa vụ tương ứng với phần nhà thuộc quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do vậy, khi bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần thì từng sở hữu chủ có thể bán phần nhà thuộc quyền sở hữu của mình mà không cần được sự đồng ý của các chủ sở hữu chung khác nhưng việc bán này không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ sở hữu chung khác. Trong trường hợp này, "các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua" (Khoản 2 Điều 96 Luật Nhà ở 2005). Nghĩa là trong trường hợp này, từng chủ sở hữu có thể hoàn toàn độc lập trong việc thiết lập giao dịch mua bán nhà với người có nhu cầu mua nhà, mà không bị phụ thuộc vào ý kiến của các đồng sở hữu chủ khác. Nhưng trước khi giao dịch với người có nhu cầu mua nhà khác, họ phải thực hiện các quy định của pháp luật về quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu. + Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất, thường phát sinh trong quan hệ hôn nhân, theo đó "các chủ sở hữu chung có quyền và nghĩa vụ ngang nhau" đối với nhà ở (khoản 2 Điều 217). Khi nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất được đem bán thì trong hợp đồng phải thể hiện được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chủ (các chủ sở hữu phải đồng ý và ký vào văn bản hợp đồng mua bán nhà ở, hoặc nếu một trong các chủ sở hữu vắng mặt, không thể ký vào văn bản hợp đồng thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp cho người được phép bán nhà). Đây là điểm khác biệt giữa bán nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất với việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần. Có nghĩa là, khi một trong các 12 đồng sở hữu chủ không đồng thuận với việc bán nhà thì hợp đồng mua bán nhà ở không bao giờ được thực hiện. Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân còn có nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, nội dung, hình thức của hợp đồng, thủ tục mua bán. Để hiểu một cách toàn diện và sâu sắc hơn các đặc điểm này tác giả sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo. 1.2. Quá trình phát triển các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà từ 1975 đến nay Năm 1975, do điều kiện khách quan và chủ quan, Nhà nước ta vẫn chưa ban hành được các văn bản pháp luật một cách đầy đủ để điều chỉnh các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng. Do vậy, trên thực tế chúng ta vẫn dựa trên nội dung và những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự trước đây để điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở. N g à y 4 / 1 / 1 9 7 9 , Hộ i đ ồ n g C h í n h p h ủ b a n h à n h Ng h ị đ ị n h s ố 0 2 / N Đ - H Đ C P b a n h à n h Đi ề u l ệ t h ố n g n h ấ t q u ả n l ý n h à c ử a ở c á c t h à n h p h ố , t h ị xã. Trong nghị định này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở: Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của các cơ quan, xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định. Việc nhân dân mua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợp pháp. Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở. Có thể nói, đây là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện nhất điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ. Trong đó, để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung cũng như về mua bán nhà ở nói riêng, Điều 15 Pháp lệnh đã quy định: 13 "Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật". Để đảm bảo cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng pháp luật, Pháp lệnh đã dành một chương, Chương V từ Điều 31 đến Điều 38, quy định về việc mua bán nhà ở. Trong chương này có một quy định mang tính nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở: Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán. Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31). T h e o q u y đ ị n h v ề q u yề n c h u yể n đ ổ i , c h u yể n n h ư ợ n g , c h o t h u ê , t h ừ a k ế , t h ế c h ấ p q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t c ủ a h ộ g i a đ ì n h , c á n h â n , t ổ c h ứ c t r o n g Lu ậ t Đất đai năm 1993 thì đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà có ngôi nhà xây trên đó. Điều này có nghĩa là khi thành lập hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm hai phần: Phần mua bán nhà và phần chuyển quyền q u yề n s ử d ụ ngđất. Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 còn nhiều quy định chung chung, chưa thực sự cụ thể, rõ ràng và thống nhất, nhưng đây thực sự là văn bản đánh dấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ở nói chung và các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định trong Pháp lệnh này, các văn bản pháp luật của Nhà nước sau này đã có những quy định nhằm điều chỉnh các quan hệ mua bán nhà cửa. Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về 14 quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Đây là nghị định được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và các quy định của Luật Đất đai năm 1993. Các quy định trong nghị định này đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động mua bán nhà ở phát triển. Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán đã được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ thể, đặc trưng riêng nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc các đối tượng này. Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán và kinh doanh nhà ở. Nghị định đã quy định: Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được Công chứng nhà nước chứng nhận (Điều 3). Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thể được phép kinh doanh nhà ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam". Đây là hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phải được tiến hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật định, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu. 15