Tài liệu Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại việt nam

Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Vũ Thùy Liên Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50 Người hướng dẫn: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị Năm bảo vệ: 2009 Abstract: Phân tích, làm rõ ý nghĩa, vai trò, đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Tìm hiểu nguyên nhân lý do pháp luật về hợp đồng chưa thực sự phát huy vai trò của mình trong việc điều tiết hoạt động của thị trường BĐS như hiện nay. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả cuả pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Keywords: Bất động sản; Hợp đồng mua bán nhà ở; Luật dân sự; Pháp luật Việt Nam Content LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong giai đoạn gần đây hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) tại Việt Nam rất phát triển và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam là một nhu cầu tất yếu của xã hội hiện đại, tuy nhiên có một thực tế là; hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS tuy có nhiều, nhưng lại chưa toàn diện và thiếu đồng bộ. Trong khi cơ cấu thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố thị trường hình thành tự phát. Cung cầu trên thị trường luôn ở trong tình trạng mất cân đối quá lớn cả về chủng loại và số lượng. Cộng thêm tình trạng đầu cơ khá phổ biến làm tăng nhu cầu ảo, đẩy giá bất động sản ở nhiều khu vực cao hơn thực tế, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, các giao dịch "ngầm" luôn chiếm đa số khiến thông tin trên thị trường bất động sản trở nên tù mù. Ðiều này không chỉ gây thất thu thuế cho Nhà nước mà còn góp phần hạn chế số lượng giao dịch lành mạnh thành công. Ðể có thể phát triển thị trường bất động sản, điều quan trọng nhất là hệ thống cơ chế, chính sách phải được hoàn thiện theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường. Ðồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh. Ngoài ra, phải tăng cường được thông tin giúp thị trường ngày càng minh bạch và tạo sân chơi bình đẳng, thu hút được mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường bất động sản. Một thực tế là, thị trường bất động sản hiện đang tồn tại nhiều vấn đề, vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Nhằm tránh thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Để lách thuế, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS không được các bên tham gia làm thành hợp đồng và đem đi công chứng (mặc dù đây là một điều kiện bắt buộc của luật pháp quy định về các giao dịch mua bán, chuyền nhượng trên thị trường BĐS). Hoặc nếu có làm hợp đồng và đem công chứng hợp đồng thì cũng chính vì lý do lách thuế này nên việc khai thấp giá mua bán BĐS khi công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS của người dân hiện nay rất phổ biến. Hiện nay, hoạt động của thị trường BĐS Việt Nam chịu sự điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, trong đó có 4 văn bản pháp luật chủ yếu sau đây: Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2005; Luật Thương Mại 2005; Luật Đất Đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006. Nếu như BLDS 2005 cũng như Luật Thương mại 2005 quy định chung về hoạt động của thị trường BĐS cũng như các thị trường kinh doanh hàng hoá khác trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần, thì Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005 và Luật kinh doanh BĐS 2006 là hai đạo luật chuyên ngành quy định chi tiết các vấn đề liên quan đến hàng hoá đặc biệt được giao dịch trong thị trường BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, quy định về hoạt động của thị trường BĐS như một thị trường kinh doanh hàng hoá đặc biệt có điều kiện. Vì những lý do như đã nêu, có thể thấy vai trò của hợp đồng trong các giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay chưa được coi trọng, mặc dù đây là một chế định đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết và quản lý hoạt động của thị trường BĐS, một phần do ý thức của các bên tham gia giao dịch, và một phần cũng không kém phần quyết định đó là việc hệ thống pháp luật hiện hành của chúng ta chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Chính vì vậy tôi mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” làm đề tài luận văn cao học của mình. 2 2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn phân tích, làm rõ ý nghĩa, vai trò, đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, đồng thời nghiên cứu nguyên nhân tại sao pháp luật về hợp đồng chưa thực sự phát huy vai trò của mình trong việc điều tiết hoạt động của thị trường BĐS như hiện nay, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả cuả pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Để đạt được mục đích đề ra, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về chế định hợp đồng trong kinh doanh BĐS cũng như những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thị trường BĐS và hoạt động của thị trường BĐS, tìm hiểu, đánh giá thực trạng vai trò của pháp luật về hợp đồng trong các giao dịch mua bán nhà và các công trình xây dựng trên thị trường BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua. Trên cơ sở đó nêu lên những thành tựu cũng như những hạn chế tồn tại của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh của thị trường BĐS, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả của pháp luật về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nói riêng và hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ có hạn của một luận văn thạc sỹ, đề tài chỉ đi sâu nghiên cứu đặc điểm, vai trò của chế định hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán chuyển nhượng đối với hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, tìm hiểu các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS, thực trạng và giải pháp đối với hệ thống pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS tại Việt Nam như hiện nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận văn được nghiên cứu dưới giác độ khoa học của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thông qua những chủ trương, chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta, cùng với phương pháp so sánh, phân tích dữ liệu, số liệu thống kê xã hội học, dẫn chiếu các quy định của pháp luật hiện hành cũng như tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong lĩnh vực pháp luật về hợp đồng để từ đó rút ra nhận xét, đánh giá về thực trạng cũng như đưa ra dự kiến về hướng đi của pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay. 5. Tình hình nghiên cứu về vấn đề này ở Việt Nam và ý nghĩa lý luận của đề tài 3 Hiện nay, vai trò của thị trường BĐS đối với sự phát triển của nền kinh tế đất nước là không thể phủ nhận, chính vì vậy có không ít các công trình nghiên cứu khoa học, các bài báo trên các phương tiện thông tin đại chúng truyền thống như báo viết, báo nói, báo hình hay trên mạng Internet có đề cập và nghiên cứu về thị trường BĐS cũng như các hoạt động cuả thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên với sự ra đời của Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007; có thể nói, trong phạm vi đề tài nghiên cứu mà tác giả lựa chọn, sẽ có nhiều điểm mới mà ở các công trình nghiên cứu khoa học hay các bài báo trước đây có liên quan đến đề tài chưa được đề cập một cách đầy đủ và trọn vẹn. Chính vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu sẽ hứa hẹn là một công trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế và lý luận nhất định đối với thực tiễn xây dựng và áp dụng pháp luật. Ý nghĩa lý luận của đề tài nằm ở chỗ, đề tài được nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam trong xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực tế cuộc sống cũng như phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại. Tác giả hy vọng với những kiến nghị mà công trình nghiên cứu đưa ra, sẽ góp phần đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung. Tác giả cũng rất hy vọng rằng, cùng với những nhận xét góp ý của quý thày cô, các bạn đồng nghiệp cũng như những ý kiến đóng góp từ phía độc giả, kết quả của việc nghiên cứu sẽ không chỉ nằm trên mặt giấy mà còn có điều kiện áp dụng vào thực tế như là một tài liệu tham khảo có giá trị đối với các nhà làm luật cũng như giới nghiên cứu luật học. Qua đây, tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Phó Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Hữu Nghị, Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung và những thày cô đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài này, xin gửi lời biết ơn chân thành đến gia đình và các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện để tôi có thể hoàn thành công trình nghiên cứu khoa học của mình. References 1. Hiến pháp Việt Nam năm 1980 2. Hiến pháp Việt Nam năm 1992, sửa đổi bổ sung năm 2001 3. Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ 7 4. Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ 8 4 5. Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ 9 6. Bộ luật Dân sự năm 1995 7. Bộ luật Dân sự năm 2005 8. Luật Thương mại năm 2005 9. Luật Đất đai năm 1987, sửa đổi bổ sung năm 1993, 2001 10. Luật Đất đai năm 2003 11. Luật Nhà ở năm 2005 12. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 13. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 14. Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 15. Pháp lệnh hợp đồng Dân sự năm 1991. 16. Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp 17. Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/1999). 18. Quyết định số 297/CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở 19. Nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS 20. Nghị định 90/2006/NĐ – CP của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 21. Thông tư 1883/2001/TT-TCDC của tổng cục địa chính hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 22. Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà nội năm 2009 5 23. Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10. 24. Công văn số 56/1999/KHXX ngày 17/6/1999 của Toà án nhân dân tối cao. 25. Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao . 26. Luật Dân sự Cộng hoà Pháp. 27. Luật Dân sự Nhật Bản. 28. Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga. 29. Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức 30. PGS. TS Phạm Hữu Nghị, Chế độ hợp đồng trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, Luận án phó tiến sĩ khoa học Luật học. 31. PGS. TS Phạm Hữu Nghị, Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) với vấn đề cải cách pháp luật hợp đồng, Tạp chí Nhà nước và pháp luật. Viện Nhà nước và pháp luật, Số 4 năm 2005. 32. PGS. TS. Phạm Hữu Nghị, Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Viện Nhà nước và pháp luật, số 01 năm 2005 33. TS. Bùi Ngọc Cường, Vấn đề hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh tế ở nước ta hiện nay, Tạp chí khoa học pháp lý số 4 năm 2001 34. TS. Nguyễn Am Hiểu, Mấy vấn đề về pháp luật kinh tế Việt Nam hiện nay, Tạp chí Luật học số 3 năm 1999. 35. Th.S. Đinh Thị Mai Phương, Thống nhất luật Hợp đồng ở Việt nam, NXB Tư pháp. 6 VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ !