Tài liệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận và thực tiễn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN HOÀI NAM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Chuyên ngành: LUẬT DÂN SỰ Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS. TSKH Đào Trí Úc HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy, tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Hoài Nam MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................................1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ...............................................................................2 3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài .....................................3 4. Những điểm mới của Luận văn..........................................................................3 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài ........................................4 6. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu .........................................................................4 7. Kết cấu của luận văn ..........................................................................................4 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NH ƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NH ƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.........................................................................5 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất ..............5 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất.....................................................................5 1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất ......................................................11 1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường ..................................................................................................13 1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất...................................................................................................21 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................21 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................24 1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..................................................................................28 Kết luận chƣơng 1 ..............................................................................................44 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................................45 2.1. Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ...........................45 2.2. Các điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..............................47 2.2.1. Các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................47 2.2.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể .....................................................................................52 2.3. Một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .....55 2.4. Trình tự và thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.....................55 2.5. Hình thức, công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..................................................................................56 2.5.1. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...................56 2.5.2. Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......57 2.6. Ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .........................59 2.7. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất...................................................................................................60 2.8. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..................................................................................63 2.8.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............63 2.8.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....65 2.9. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và thực tiễn hoạt động của cơ quan hành chính, cơ quan xét xử ...........68 2.9.1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................68 2.9.2. Một vài tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn hoạt động của cơ quan hành chính, cơ quan xét xử ..................71 Kết luận chƣơng 2 ..............................................................................................73 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NH ƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.............................................................................................74 3.1. Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ....................................................................74 3.1.1. Chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là cơ sở để hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..........................................74 3.1.2. Mối quan hệ giữa việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cải cách hành chính nhà nước..............................79 3.1.3. Bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................................................79 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..................................................................................80 3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về ký kết hợp đồng.................................................80 3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................................................80 3.2.3. Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính..................................81 3.2.4. Hoàn thiện pháp luật về giá đất................................................................86 3.2.5. Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ này .............................................................................................88 3.2.6. Hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực....................................90 KẾT LUẬN .........................................................................................................92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................94 M Ở ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong cơ chế thị trường hiện nay nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. M ặ c d ù Lu ậ t đ ấ t đ a i đ ã đ ư ợ c s ử a đ ổ i , b ổ s u n g q u a c á c t h ờ i k ỳ, đ ặ c b i ệ t l à Lu ậ t đ ấ t đ a i 2 0 0 3 c ó n h i ề u q u y đ ị n h t i ế n b ộ n h ằ m đ ả m b ả o c h o v i ệ c t h ự c h i ệ n q u yề n c h u yể n n h ư ợ n g q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t , t u y n h i ê n t r o n g q u á trình thực hiện vẫn phát sinh những bất cập. Theo Báo cáo của Tòa án Nhân dân Tối cao: các tranh chấp đất đai phải đưa ra tòa án giải quyết trong thời gian gần đây đã tăng về số lượng và phức tạp hơn về tính chất. C ụ t h ể , c h ỉ t í n h r i ê n g t r a n h c h ấ p v ề q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t ( k h ô n g t í n h t r a n h ch ấp v ề t ài s ản g ắn l i ền v ới đ ất ) , t ro n g n ă m 2 0 0 7 t ò a án n h ân d ân các cấp t h ụ l ý 1 9 . 5 6 4 v ụ ; n ă m 2 0 0 8 l à 1 9 . 7 3 0 v ụ ; n ă m 2 0 0 9 l à 2 0 . 0 8 0 v ụ . Tr o n g các con số kể trên, tranh chấp về đất cho mượn, lấn đất, chiếm đất chiếm k h o ản g 5 0 % t rên t ổ n g s ố c ác v ụ án t r an h ch ấp đ ất đ ai ; t ran h ch ấp h ợp đ ồ n g c h u yể n n h ư ợ n g q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t c h i ế m t r ê n 2 7 % ; c ò n l ạ i l à t r a n h c h ấ p k h á c v ề đ ấ t đ a i . Ng u yê n n h â n đ ư ợ c x á c đ ị n h c h ủ yế u l à d o đ ấ t đ a i c ó n g u ồ n g ố c p h ức t ạ p , c h í n h s á c h đ ấ t đ a i t h a y đ ổ i q u a n h i ề u t h ờ i k ỳ d ẫ n đ ế n n h ữn g b i ế n đ ộ n g l ớ n v ề c h ủ s ử d ụ n g đ ấ t . Hệ thốngchínhsách,phápluậtvềđất đaithiếuđồngbộ,thiếucụthểphùhợp v ớ i đ ị a p h ươ n g n à y n h ưn g k h ô n g p h ù h ợ p v ớ i đ ị a p h ư ơ n g k h á c v à t h ư ờ n g x u yê n t h a y đ ổ i , t ừ đ ó d ẫ n đ ế n c ó một số trường hợp áp dụng pháp luật một cách tùy tiện hoặc thiếu khách q u a n , k h ô n g q u a n t â m đ ầ y đ ủ đ ế n q u yề n l ợ i c ủ angườisửdụngđất,gâynên 1 n h ữ n g b ứ c x ú c . Tr o n g s ố n h ữ n g n g u yê n n h â n t r ê n , t h ì n g u yê n n h â n t á c đ ộ n g t r ự c t i ế p đ ế n t r a n h c h ấ p q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t l à n h ữ n g q u y đ ị n h c h ư a h ợ p l ý l i ê n q u a n đ ế n H ợ p đ ồ n g c h u yể n n h ư ợ n g q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t . Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tế áp dụng, rút ra những hạn chế, bất cập để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa những tranh chấp về quyền sử dụng đất là một yêu cầu bức thiết. T ừ n h ữ n g l ý d o n ê u t r ê n , v i ệ c n g h i ê n c ứ u đ ề t à i "H ợ p đ ồ n g c h u y ể n nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn" tại thời đ i ể m n à y l à h ế t s ức c ầ n t h i ế t c ả v ề l ý l u ậ n v à t h ự c t i ễ n , p h ù h ợ p v ớ i l ị c h s ử p h á t t r i ể n c ủ a đ ấ t n ư ớ c , g ó p p h ầ n n â n g c a o g i á t r ị q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t c ủ a mỗi cá nhân, tổ chức và đảm bảo cho đất đai luôn là tài sản "vô giá" và " t h i ên g l i ên g ". 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp 2 luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay. 3. Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng, tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất; phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật đất đai, dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Trị. 4. Những điểm mới của Luận văn T r ê n c ơ s ở p h â n t í c h , đ á n h g i á , n h ữn g q u y đ ị n h c ủ a p h á p l u ậ t v ề h ợ p đ ồ n g c h u yể n n h ư ợ n g q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t v à t h ô n g q u a t h ự c t i ễ n c ủ a q u a n h ệ này Luận văn đã đưa ra được một số điểm mới để đề xuất phương hướng h o àn t h i ện : - M ở r ộ n g q u yề n c h u yể n n h ượ n g q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t đ ố i v ớ i t r ườ n g hợp đất thuê; - Phân tích, làm rõ một số vấn đề ký kết hợp đồng chuyển nhượng 3 quyền sử dụng đất để xác định tư cách "chủ hộ'' trong các giao dịch chuyển nhượng liên quan đến hộ gia đình. - Xác định, làm rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Đề xuất hoàn thiện quy định về giá đất trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Làm rõ bản chất của việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đề xuất chỉ thực hiện công chứng đối với các các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp... 6. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 4 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp. Trước hết, quyền sử dụng đất chúng ta phải hiểu được đây là một q u y ề n t ự n h i ê n , k h i c o n n g ườ i c h i ế m h ữ u đ ấ t đ a i , t h ì h ọ s ẽ t h ực h i ệ n h à n h vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà k h ô n g q u a n t â m đ ế n h ì n h t h ứ c s ở h ữ u c ủ a n ó . Th ô n g q u a h à n h v i s ử d ụ n g đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm r a củ a cả i ch o x ã h ộ i . Ch ẳn g h ạn : + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" [17]. 5 + Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người. + Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại. Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị - pháp lý. Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì mình không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980. 6 Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã 7 được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự. Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung 1998, 2001 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay Luật Đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể. - Qu yề n s ở h ữ u đ ấ t đ a i l à q u yề n b a n đ ầ u ( c ó t r ư ớ c ) , c ò n q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t l à q u yề n p h á i s i n h ( c ó s a u ) x u ấ t h i ệ n k h i đ ư ợ c n h à n ư ớ c g i a o đ ấ t h o ặ c c h o t h u ê đ ấ t , c h o p h é p n h ậ n c h u yể n q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t h a y c ô n g n h ậ n q u yề n sửdụngđất. - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không 8 phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111). Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên. Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau. Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi 9 quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật Đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003. Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở 10 rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể. 1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch. Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. 11 Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật Dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý kiến cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005. Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển quyền quyền sử dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn [41]. 12  Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau: Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch. Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác 1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một 13