Tài liệu Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH : LUẬT KINH TẾ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Dương Anh Sơn KHÓA VI ĐỢT 2-2015 HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Dương Anh Sơn HÀ NỘI - 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chương 1 ....................................................................................................................5 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN .....................5 1.1. Khái niệm và bản chất của Hợp đồng ..................................................................5 1.2. Hợp đồng mua bán bất động sản ..........................................................................9 1.2.1. Định nghĩa hợp đồng mua bán bất động sản .....................................................9 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán bất động sản ...............................................10 1.2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán bất động sản ...............................................13 Kết luận Chương 1 ..................................................................................................18 Chương 2 ..................................................................................................................20 ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN .............................20 BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY......................20 2.1. Điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực ................................20 2.1.1. Phân tích các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng ..........................................21 2.1.2. Hình thức của hợp đồng ..................................................................................43 2.2. Các trường hợp vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu ................................................................................................52 2.2.1. Khái niệm hợp đồng vô hiệu ...........................................................................52 Kết luận Chương 2 ..................................................................................................60 Chương 3 ..................................................................................................................61 NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐÔNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN ....................61 3.1. Nhận xét đối với quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản ................................................................................................61 3.2. Những vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay .............................................................................................................................65 3.2. Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản .......................................................................................66 3.2.1. Biện pháp xử lý với hợp đồng không tuân thủ quy định về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản ...................................................................66 3.2.2. Những đề xuất cụ thể trong việc hoàn thiện pháp luật về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản .....................................................................66 3.3. Nâng cao năng lực áp dụng pháp luật về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng ..............................69 3.3.1. Hạn chế sự vô hiệu hóa các quan hệ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................................................................71 3.3.2. Hạn chế sự thiếu rõ ràng của quy định pháp luật về hợp đồng vô hiệu ..........71 3.3.3. Cần phải có quy định rõ ràng, cụ thể trong việc xử lý hợp đồng vô hiệu .......72 3.3.4. Về quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng, giao dịch mua bán vô hiệu (Điều 136) ....................................................................................................72 Kết luận Chương 3 ..................................................................................................74 KẾT LUẬN ..............................................................................................................75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................77 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất Động sản BLDS Bộ luật dân sự HĐMB Hợp đồng mua bán TAND Tòa án nhân dân TANDTC Tòa án nhân dân tối cao UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nước ta càng ngày càng phát triển và đang từng bước hội nhập với nền kinh tế thế giới cùng với sự phát triển của xã hội thì điều kiện để hợp đồng có hiệu lực rất quan trọng nhất là trong việc giao kết hợp đồng giữa người mua và người bán. Bên cạnh những quy định của pháp luật thì vẫn còn nhiều kẻ hỡ trong việc ký kết hợp đồng giữa các bên cụ thể là hợp bất mua bán bất động sản khi bất động sản chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Để hạn chế các hợp đồng giao kết vi phạm quy định dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu thì điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi tham gia vào các giao dịch mua bán bất động sản là điều quan trọng trong toàn bộ hợp đồng. Đã có các công trình nghiên cứu về vấn đề này trước đây, tuy nhiên vẫn chưa nghiên cứu sâu và chưa đưa ra những đề xuất, phương hướng, kiến nghị, giải pháp cụ thể nhằm làm rõ về vấn đề này. Vì vậy, Tác giả nhận thấy cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản. Do đó, tác giả đã chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay” làm Luận văn Thạc sỹ Luật kinh tế. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng, giao dịch mua bán bất động sản vô hiệu đã được nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm dưới những góc độ khác nhau. Được đề cập trong một số bài viết của các tác giả như: Lê Minh Hùng, Luận án Tiến sĩ về “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Pháp luật Việt Nam ” công bố năm 2010; “Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” của TS. Nguyễn Văn Cường; “ Bản chất của hợp đồng tặng cho” trên Tạp chí KHPL, số 4(47)/2008 tr. 11-9 của PGS. TS. Dương Anh Sơn; Sách chuyên khảo : “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét 1 xử” của TS. Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng năm 2011. Qua nghiên cứu các công trình có liên quan,chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay. Đây là nguồn tài liệu tham khảo quan trọng mà tác giả sử dụng để bổ sung cho Luận văn. Các thay đổi của pháp luật hiện hành cũng đã có những điểm khác về mặt nội dung, không gian, thời gian so với các quy định trước đây để áp dụng giải quyết tranh chấp trong thực tiễn. Do vậy, việc nghiên cứu đề tài: "Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay" của tác giả là cần thiết, có ý nghĩa và không bị trùng lắp với các công trình đã được công bố trước đây 3. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Với mục tiêu nghiên cứu như đã nêu trên, luận văn sẽ dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và phương pháp luận duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, để nghiên cứu, tìm hiểu mối liên hệ của vấn đề nghiên cứu đối với các hiện tượng xã hội khác nằm trong mối liên hệ biện chứng và lịch sử. Đồng thời tác giả cũng sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học truyền thống như: phân tích, tổng hợp, logic, thống kê, so sánh để làm rõ bản chất cũng như thấy được sự phát triển của chế định này. 4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản, điều kiện về mặt tổng quan của giao dịch dân sự, thực tế áp dụng quy định pháp luật về điều kiện có hiệu của hợp đồng mua bán bất động sản. Trên cơ sở đó tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, đảm bảo tính khả thi khi áp dụng trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp, giảm độ chênh giữa pháp luật và đời sống thực tiễn để đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự khi tham gia giao dịch mua bán bất động sản tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển của kinh tế xã hội. Với mục đích và nghiên cứu nêu trên để luận văn hoàn thiện hơn nhằm hoàn 2 thiện các nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu pháp luật Việt Nam quy định riêng về hợp đồng mua bán bất động sảnvà thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật. - Phân tích và lý giải nhằm làm rõ hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản và thực tiễn của hợp đồng cũng như các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. - Đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản. 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định hiện hành của Pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán bất động sản. Hiện nay, ở Việt Nam Hợp đồng mua bán bất động sản bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng. Trong bài luận văn này tác giả tập trung nghiên cứu về “hợp đồng mua bán bất động sản” bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng. Trong phạm vi của luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật kinh tế, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh tế về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản, thực tiễn áp dụng các quy định đó; phân tích thực trạng áp dụng tại ngành Tòa án nhân dân thông qua các bản án dân sự của Tòa án giải quyết các việc liên quan đến hợp đồng, từ đó làm sáng tỏ thêm lý luận về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Đề tài được nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động mua bánbất động sản tạiViệt Nam trong xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực tế cuộc sống cũng như phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại. Tác giả hy vọng với những kiến nghị mà công trình nghiên cứu đưa ra, sẽ góp phần đem lại những kết 3 quả thiết thực cho việc hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồng mua bán bất động sản nói chung. Tác giả sẽ cố gắng đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật còn chưa đầy đủ hoặc còn vướng mắc trong thực tiễn áp dụng vào thực tế như là một tài liệu tham khảo có giá trị đối với các nhà làm luật cũng như giới nghiên cứu luật học. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dụng của luận văn gồm 3 chương: Chương 1. Cơ sở lý luận về hợp đồng bất động sản Chương 2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay Chương 3. Những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản 4 Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm và bản chất của Hợp đồng * Khái niệm hợp đồng Hợp đồng là một trong những chế định pháp lý có bề dày lịch sử. Ngay từ khi xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa, thì hợp đồng đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ tài sản. Hợp đồng là hình thức pháp lý thích hợp và có hiệu quả trong việc bảo đảm sự vận động theo quy luật hàng hóa - tiền tệ. Ngày nay phần lớn các quan hệ xã hội được điều chỉnh bằng các hợp đồng. Điều này xuất phát từ việc pháp luật hiện đại thừa nhận quyền bình đẳng của con người trước pháp luật và quyền tự do cá nhân. Vai trò và vị trí của chế định hợp đồng ngày càng được khẳng định trong mọi hệ thống pháp luật "Kinh tế càng phát triển, xã hội càng văn minh thì chế định hợp đồng càng được coi trọng, càng được hoàn thiện" * Bản chất của hợp đồng dù được hình thành trong lĩnh vực quan hệ xã hội nào thì hợp đồng luôn có những đặc điểm sau là sự thỏa thuận giữa các bên và làm phát sinh hậu quả pháp lý. Thứ nhất, hợp đồng phải thể hiện được sự tự do ý chí của các bên tham gia ký kết. Hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động xã hội. Trong đời sống xã hội để thỏa mãn các nhu cầu trong sinh hoạt tiêu dùng hoặc trong sản xuất, kinh doanh thì dường như mọi hoạt động của con người đều hướng tới việc ký kết hợp đồng. Nói cách khác hợp đồng là công cụ pháp lý để các chủ thể có thể thỏa mãn các nhu cầu chính đáng của mình trong sản xuất cũng như trong sinh hoạt tiêu dùng. Hợp đồng thể hiện sự bình đẳng giữa những người tham gia hợp đồng và thừa nhận quyền tự do cam kết, thỏa thuận của họ. Quan niệm này xuất phát từ việc cho rằng nếu các cá nhân tự do giao kết thì sẽ đảm bảo được sự công bằng trong quan hệ hợp đồng. Việc thay đổi hợp đồng cũng chỉ có thể thực hiện bởi sự thỏa thuận của các chủ thể hợp đồng và không ai có quyền can thiệp vào quan hệ của họ cũng như 5 không có quyền làm thay đổi ý chí của họ. Thực tiễn hợp đồng phát triển đưa đến sự phát triển của pháp luật về hợp đồng theo các hướng: Một là, phạm vi hiệu lực của hợp đồng được mở rộng do sự xuất hiện các loại hợp đồng mới. Các loại hợp đồng mới được hình thành bởi nhiều nguyên nhân khác nhau mà nguyên nhân cơ bản nhất đó là các loại hàng hóa mới, dịch vụ mới xuất hiện, tự chúng đòi hỏi sự điều chỉnh đặc biệt về mặt pháp lý. Hai là, một số quan hệ hợp đồng trước kia chỉ do những quy phạm luật dân sự điều chỉnh nhưng nay lại được điều chỉnh bởi các quy định của ngành luật khác. Một số loại hợp đồng bị loại ra khỏi lĩnh vực hợp đồng dân sự như các thỏa ước lao động tập thể, hợp đồng thương mại. Đây là một trong những yếu tố cơ bản thiết lập nên hợp đồng của các bên giao kết. Thiếu nó thì không thể coi là có hợp đồng. Nói cách khác đó phải là sự thể hiện sự ưng thuận, thống nhất ý chí đích thực của các bên có thể và cần phải dẫn đến việc thừa nhận giá trị pháp lý và hiệu lực của hợp đồng. Nguyên tắc này tồn tại trong pháp luật về hợp đồng của các nước. Ở Việt Nam, nguyên tắc này được quy định rõ trong BLDS 2015. Tuy nhiên, thực tiễn phát triển của hợp đồng cho thấy quan điểm tự do một cách tuyệt đối như trên đã không tồn tại được lâu và càng ngày đã bộc lộ sự bất bình đẳng trong giao kết hợp đồng. Trên thực tế, ý nghĩa của nguyên tắc này chỉ mang tính hình thức mà thôi. Khi nói đến hợp đồng ta hiểu các chủ thể trong đó bình đẳng về quyền và nghĩa vụ. Thế nhưng, thực tiễn cho thấy các bên ký kết hợp đồng thường không ngang bằng nhau, mà có một bên mạnh hơn và một bên yếu hơn về kinh tế. Do đó, trên thực tế không có sự tự do kí kết hợp đồng, mà thường là một bên phải phụ thuộc vào ý chí của bên kia chứ không thể hiện ý chí chung của các bên bằng việc thông qua hợp đồng đã được thảo sẵn của một bên mạnh hơn về kinh tế. Như vậy, hợp đồng đã không còn mang đúng ý nghĩa của nó mà là phương tiện pháp lý để một bên mạnh hơn áp đặt bên yếu hơn về kinh tế. Có không ít trường hợp trên thực tế hợp đồng không còn thuần túy là kết quả của sựthể hiện ý chí 6 chung của các bên nữa mà trở thành hình thức biểu hiện của sự bất bình đẳng giữa các bên với nhau. Chính vì lẽ đó đòi hỏi phải có sự can thiệp của Nhà nước đến các quan hệ này. Công cụ can thiệp của Nhà nước sử dụng là pháp luật và chế định hợp đồng vì thế giữ một vị trí rất quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ hợp đồng. Ở Việt Nam, sự can thiệp của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của bên yếu hơn trong quan hệ hợp đồng đã được thể hiện ngay ở Sắc lệnh 97/SL ngày 22/5/1950: "Khi lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột của một bên vì điều kiện kinh tế của hai bên chênh lệch thì khế ước có thể coi là vô hiệu" (Điều 13 Sắc lệnh 97/SL) [11]. Tuy nhiên hiện nay theo BLDS 2015 quy định để bảo vệ quyền lợi cho "bên yếu thế" theo khoản 6, Điều 404 về giải thích hợp đồng dân sự như sau: "Trường hợp bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia". Để bảo vệ quyền lợi của bên yếu hơn trong quan hệ hợp đồng, lý thuyết về hợp đồng của một số nước đã đưa ra khái niệm lạm dụng, ngay tình và công bằng. Điển hình là pháp luật của các nước Pháp, Nga, Nhật Bản [1, 2, 3]... đã ghi nhận nguyên tắc này trong BLDS của mình. Tuy nhiên, cùng với sự thay đổi về quan điểm đề cao lợi ích cá nhân sang lợi ích xã hội đã làm cho quan điểm về các nguyên tắc này thay đổi. Nguyên tắc ngay tình được áp dụng nhằm làm giảm nhẹ hiệu lực bắt buộc của hợp đồng. Thực ra rất khó để định nghĩa thế nào là ngay tình. Đầu tiên, người ta nhìn nhận ngay tình như nghĩa vụ trung thực, nghĩa là người có nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện hợp đồng một cách trung thực, còn đối với người có quyền thì không được cản trở người có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Dần dần, người ta cho rằng nếu chỉ hiểu ngay tình là trung thực thì chưa đủ và khái niệm ngay tình còn được hiểu là nghĩa vụ hợp tác giữa các bên. Nghĩa vụ hợp tác giữa các bên thể hiện ở việc các bên phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho nhau để thực hiện hợp đồng. Nguyên tắc ngay tình không chỉ được áp dụng trong quá trình thực hiện hợp đồng mà còn được áp dụng trong cả quá trình hình thành hợp đồng. Nguyên tắc ngay tình không chỉ nhằm bảo vệ bên yếu trong hợp đồng mà còn nhằm lập lại sự bình đẳng giữa các 7 bên trong hợp đồng. Lúc đó nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng và hủy bỏ các điều khoản lạm dụng và nhằm bảo vệ bên yếu hơn trong hợp đồng mà các nhà lập pháp đã đưa vào luật khái niệm lạm dụng. Có hai tiêu chí xác định có sự lạm dụng là sự lạm dụng thế mạnh kinh tế để áp đặt các điều khoản của hợp đồng và sự lạm dụng đem lại lợi ích thái quá cho một bên chủ thể. Dù bằng cách này hay cách khác thì chế định hợp đồng ở mỗi quốc gia khác nhau đều hướng tới việc tạo ra sự bình đẳng có thể có được giữa các bên giao kết hợp đồng. Thứ hai, hợp đồng phải là sự tập hợp những cam kết được pháp luật thừa nhận, ủng hộ và đứng ra bảo vệ. Chế định hợp đồng luôn tôn trọng sự tự do của các bên giao kết, song sự tự do đó phải giới hạn trong khuôn khổ pháp luật. Nói cách khác, pháp luật chỉ bảo vệ các cam kết không xâm hại đến trật tự pháp luật, trật tự công cộng. Xuất phát từ nguyên tắc cơ bản trong quan hệ dân sự là tôn trọng quyền tự do ý chí của mọi cá nhân và các chủ thể khác trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của mình, pháp luật của các nước quy định rằng các chủ thể được hoàn toàn tự do giao kết hợp đồng, miễn là không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Việc hình thành các hạn chế của nguyên tắc tự do trong kí kết hợp đồng xuất phát từ quan điểm bảo vệ trật tự và lợi ích công cộng. Vì vậy, pháp luật sẽ bảo vệ quyền và lợi ích của các bên kí kết hợp đồng, song các quyền và lợi ích này không được xâm hại đến trật tự và lợi ích công cộng. Thứ ba, chế định hợp đồng mang tính bắt buộc song cũng hết sức linh hoạt, uyển chuyển. Điều này không dễ dàng đạt được nếu như các quy định pháp luật không được xây dựng theo dạng "mềm", tức là xác định các nguyên tắc cơ bản và coi các cam kết trong hợp đồng không đơn thuần là các chứng cứ. Vấn đề này, hiện đang có hai xu hướng luật trái ngược nhau: Một là, xu hướng đơn giản hóa các quy tắc, giảm bớt số lượng và sự phức tạp của những điều luật mang tính chung và có kết cấu mạch lạc hơn, hợp lý hơn, dễ hiểu hơn. Hai là, xu hướng làm cho luật phong phú hơn bằng nhiều chi tiết rõ ràng. Pháp 8 luật về hợp đồng của các nước theo hệ thống luật án lệ được xây dựng theo hướng hai. Nói cách khác, nó mang tính linh hoạt và cập nhật. Pháp luật về hợp đồng của các nước theo hệ thống pháp luật văn bản tương đối ổn định và mang tính ràng buộc cao. Tuy nhiên, do thủ tục ban hành luật rất phức tạp và đòi hỏi nhiều thời gian nên sự thay đổi chúng là rất khó khăn. Theo hệ thống pháp luật này có một số quốc gia vẫn đồng thời áp dụng án lệ, các học thuyết pháp lý, mà tiêu biểu là luật dân sự của nước Cộng hòa Pháp. Luật được coi là "phần cứng" tương đối ổn định, còn án lệ là "phần mềm" làm nhiệm vụ bổ sung, cập nhật pháp luật. Vì lẽ đó luật về hợp đồng ở các nước này vừa mang tính ràng buộc và vừa linh hoạt, uyển chuyển. Thực tiễn hợp đồng phát triển đưa đến sự phát triển của pháp luật về hợp đồng theo các hướng: ● Một là, phạm vi hiệu lực của hợp đồng được mở rộng do sự xuất hiện các loại hợp đồng mới. Các loại hợp đồng mới được hình thành bởi nhiều nguyên nhân khác nhau mà nguyên nhân cơ bản nhất đó là các loại hàng hóa mới, dịch vụ mới xuất hiện, tự chúng đòi hỏi sự điều chỉnh đặc biệt về mặt pháp lý. ● Hai là, một số quan hệ hợp đồng trước kia chỉ do những quy phạm luật dân sự điều chỉnh nhưng nay lại được điều chỉnh bởi các quy định của ngành luật khác. Một số loại hợp đồng bị loại ra khỏi lĩnh vực hợp đồng dân sự như các thỏa ước lao động tập thể, hợp đồng thương mại. Thứ tư, hợp đồng phải là những ưng thuận, thỏa thuận, cam kết phản ánh sự thống nhất ý chí thực sự của các bên tham gia hợp đồng. Đây là một trong những yếu tố cơ bản thiết lập nên hợp đồng của các bên giao kết. Thiếu nó thì không thể coi là có hợp đồng. Nói cách khác, đó phải là sự thể hiện sự ưng thuận, thống nhất ý chí đích thực của các bên có thể và cần phải dẫn đến việc thừa nhận giá trị pháp lý và hiệu lực của hợp đồng. Nguyên tắc này tồn tại trong pháp luật về hợp đồng của các nước. Ở Việt Nam, nguyên tắc này được quy định rõ trong BLDS 2015.[20] 1.2. Hợp đồng mua bán bất động sản 1.2.1. Định nghĩa hợp đồng mua bán bất động sản 9 * Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 tại khoản 1 Điều 107 có quy định: “BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. * Khái niệm hợp đồng mua bán bất động sản Là đại diện chủ sở hữu nên giao dịch về đất đai của nước ta có nét khác biệt cơ bản so với các giao dịch về đất đai của đa số các nước trên thế giới. Ngay tên gọi "hợp đồng mua bán bất động sản" đã thể hiện nét khác biệt, bởi ở đa số các quốc gia khác, hợp đồng loại này sẽ được gọi là "hợp đồng mua bán đất". Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn nên pháp luật nước ta quy định tương đối chặt chẽ về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều 430 BLDS năm 2015 định nghĩa về hợp đồng mua bán tài sản như sau: Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan. 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán bất động sản Việc mua bán bất động sản dưới góc độ kinh doanh bất động sản không thuần túy là một giao dịch dân sự, giao dịch này hướng tới những lợi ích trong kinh doanh quyền sử dụng đất. Đặc biệt việc nhận chuyển nhượng, mua bán quyền bất động sản để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê tìm kiềm lợi nhuận là mục đích của đa số các giao dịch nhận chuyển nhượng, mua bán bất động sản trên thị trường kinh doanh bất động sản. 10 Hợp đồng mua bán bất động sản cũng là một trong các hợp đồng phổ biến và có những đặc điểm sau: Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng do đối tượng của hợp đồng mua bán bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên chủ thể của hợp đồng cũng được pháp luật quy định chặt chẽ và có những đặc thù riêng. Không phải tất cả các chủ thể đều được thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán BĐS. Theo quy định của Luật Đất đai tại Điều 5 thì người được phép chuyển nhượng, mua bán bất động sản chỉ có thể là: - Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, hộ gia đình,cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 theo hình thức trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Chủ thể nhận chuyển nhượng, mua bán bất động sản cũng được pháp luật hạn chế như: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ có thể là người có hộ khẩu trong cùng một xã, thị trấn nơi có đất nông nghiệp, người nước ngoài chỉ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định như: Phải tiếp tục đầu tư dự án mà nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang đầu tư trên quyền sử dụng đất được chuyển nhượng tại Việt Nam, chưa sở hữu quyền sử dụng đất hay nhà ở nào. Thứ hai, đối tượng của hợp đồng theo quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều 431 BLDS năm 2015 quy định: "Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là 11 đối tượng của hợp đồng mua bán. Trừ trường hợp tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng theo quy định của Luật này. Vậy tài sản được phép giao dịch trong hợp đồng mua bán bất động sản là gì? Ngay trong tên hợp đồng đã thể hiện rõ đối tượng của hợp đồng mua bán bất động sản là “Quyền sử dụng đất”. Như vậy, khi thực hiện hợp đồng về mặt pháp lý các bên phải thực hiện việc chuyển giao hai đối tượng là đất và quyền sử dụng đất. Đây chính là điểm khác biệt của hợp đồng mua bán bất động sản của nước ta so với hợp đồng mua bán đất của đa số các quốc gia trên thế giới. Sự khác biệt này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta. Do vậy các cá nhân, tổ chức (trừ Nhà nước) chỉ có thể sở hữu "quyền sử dụng đất" mà không thể có quyền "sở hữu đất" như cá nhân, tổ chức của nhiều nước trên thế giới. Như vậy, ở nước ta "đất đai" được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và được giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, không phải quyền sử dụng đất nào cũng được phép giao dịch trên thị trường. Để có thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản trên thị trường bất động sản đòi hỏi quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 118 và Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 [24]: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đất không có tranh chấp. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. - Trong thời hạn sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư hạ tầng kĩ thuật, xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, dự án khu nhà ở thì phải có công trình hạ tầng tương ứng với nộidung và tiến độ dự án đã được phê duyệt. Những điều kiện trên là điều kiện bắt buộc đối với BĐS khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Nhà nước quy định như vậy nhằm hạn chế tối đa các tranh chấp có thể xảy ra khi các giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường. 12 Thứ ba, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hai điều kiện sau: - Phải được lập thành văn bản. - Phải có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, đối với quyền sử dụng đất thuộc các dự án đầu tư, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp trên phải được các cơ quan cấp giấy phép đầu tư đồng ý. Quy định này để đảm bảo cho các cơ quan nhà nước có thể quản lí được các dự án đầu tư, nhất là các dự án do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện tại Việt Nam. Việc chuyển nhượng nhà ở, đất ở, quyền sử dụng đất.... mà một bên là các tổ chức thì pháp luật quy định phải có công chứng của công chứng Nhà nước. Còn đối với việc chuyển nhượng nhà ở, đất ở, quyền sử dụng đất.... giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau thì các bên có thể thỏa thuận chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc công chứng. Sau khi hợp đồng được ký kết, các bên phải tiến hành việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông qua hoạt động này Nhà nước có thể xác nhận chủ thể trong hợp đồng mua bán BĐS có quyền chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng hay không? BĐS trong hợp đồng có được giao dịch không? Xác định hạn mức, nghĩa vụ tài chính của các bên...Các điều kiện trên là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng mua bán bất động sản bởi quyền sử dụng đất, nhà ở, đất ở là một loại hàng hóa đặc biệt và thường có giá trị lớn. Nhà nước buộc phải có sự can thiệp nhằm ngăn ngừa, hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng choviệc giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh. 1.2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán bất động sản Theo Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 [23], hợp đồng mua bán bất động sản cần các điều khoản sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên 13 Điều khoản này cũng tương tự như ở hợp đồng mua bán nhà, côngtrình xây dựng. Tại điều khoản này, các bên đưa ra những thông tin thật chính xác, cụ thể về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng như: tên, số chứng minh thư nhân dân, địa chỉ cư trú, hộ khẩu thường trú, số điện thoại...Đây là điều khoản có ý nghĩa trong việc xác định đương sự trong vụ án dân sự nếu có tranh chấp xảy ra giữa các bên trong hợp đồng. - Các thông tin về quyền sử dụng đất Đối tượng của hợp đồng mua bán BDS là quyền sử dụng đất, nhà ở, đất ở.... Điều khoản các thông tin về BĐS có thể nói là một trong những điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng mua bán BĐS. Điều khoản này đòi hỏi bên chuyển nhượng phải cung cấp các thông tin thật chính xác về BĐS. Thông tin về quyền sử dụng đất bao gồm: loại đất, vị trí, thông tin về quy hoạch có liên quan đến đất, quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý... Điều khoản này cần nêu rõ các thông tin về BĐS được chuyển nhượng như: có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất số bao nhiêu, các ranh giới, diện tích bao nhiêu, mang tên chủ sở hữu nào, thuộc thửa nào, tờ bản đồ số bao nhiêu, địa chỉ ở đâu, thuộc quy hoạch nào, các hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có), quyền và lợi ích của bên thứ ba có liên quan (nếu có)… - Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán Điều khoản về giá chuyển nhượng là một trong những điều khoản quan trọng nhất trong hợp đồng mua bán BĐS. Giá cả là yếu tố quyết định tính chất của hợp đồng mua bán BĐS. Giá chuyển nhượng do các bên tự thỏa thuận hoặc nhờ bên thứ ba định giá. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và BĐS nói chung có thể thông qua việc bán đấu giá. Giá khởi điểm để bán đấu giá không được thấp hơn khung giá đất do Nhà nước quy định. Khi thỏa thuận về giá cả, các bên phải thỏa thuận giá đã bao gồm các loại thuế và phí mà các bên đã phải chịu hay chưa? Đây là thỏa thuận quan trọng mà trên thực tế hay phát sinh tranh chấp. Về phương thức thanh toán, các bên có thể thỏa thuận thanh toán bằng tiền thông qua chuyển khoản hay tiền mặt, hoặc thanh toán bằng vàng. Các bên cần thỏa 14 thuận thật cụ thể về thời hạn thanh toán. Thỏa thuận này là thỏa thuận thường hay phát sinh tranh chấp trên thực tế. Việc thanh toán có thể được thực hiện nhiều lần hoặc một lần tùy thỏa thuận của các bên. Trong điều khoản này có thể nói về vấn đề tiền đặt cọc (nếu các bên có thỏa thuận đặt cọc). - Quyền và nghĩa vụ của các bên Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: Quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán đầy đủ và đúng hạn tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại, nếu do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu bên nhận chuyển nhượng vi phạm các điều kiện về đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do pháp luật quy định hoặc do hai bên đã thỏa thuận; Các quyền khác do pháp luật quy định. - Bên chuyển nhượng có các nghĩa vụ sau: Cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực về BĐS; Giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng; Bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng nếu do lỗi của mình gây ra; Thực hiện các nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Tương ứng với quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. - Bên nhận chuyển nhượng có các quyền sau: Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng giao giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, vị trí, loại đất,tình trạng đất… đúng như thỏa thuận trong hợp đồng; Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm các điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc 15