Tài liệu Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM KHOA LUẬT QUỐC TẾ ------------***------------ ĐOÀN THỊ TỐ UYÊN MSSV: 1853801090087 ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Niên khóa: 2018 - 2022 Người hướng dẫn: Thạc sĩ Võ Hưng Đạt TP.Hồ Chí Minh – Năm 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng khóa luận tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của Thạc sĩ Võ Hưng Đạt, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về lời cam đoan này. Sinh viên ĐOÀN THỊ TỐ UYÊN 1 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM ...................................................................................................... 10 1.1 Một số khái niệm liên quan đến việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam........................................................ 10 1.1.1 Nhà đầu tư nước ngoài .............................................................................10 1.1.2 Dự án đầu tư .............................................................................................14 1.1.3 Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư ...............................17 1.2 Ý nghĩa của việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư ............... 18 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.......................................................................................... 20 CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ ............................................................................................................................. 21 2.1 Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư 2020 21 2.1.1 Dự án được chuyển nhượng theo quy định của Luật Đầu tư 2020 ..........21 2.1.2 Điều kiện dành cho nhà đầu tư nước ngoài..............................................24 2.2 Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ........................................................................................................... 32 2.2.1 Dự án bất động sản được chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng ............32 2.2.2 Điều kiện dành cho nhà đầu tư nước ngoài chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản ...............................................................................34 2.2.3 Về chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở 38 2.3 Thực trạng chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài ................................................................................................................. 39 2.3.1 Xu hướng tham gia vào việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam................................................39 2 2.3.2 Bất cập trong chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư và đề xuất hoàn thiện pháp luật ..................................................................................40 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.......................................................................................... 43 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 44 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 45 3 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong bối cảnh Việt Nam đang hội nhập sâu vào nền kinh tế quốc tế, việc các tổ chức, cá nhân nước ngoài dịch chuyển nguồn vốn đến đầu tư tại Việt Nam ngày càng phổ biến. Đối với Việt Nam nói riêng và đối với các nước đang phát triển nói chung, việc tiếp nhận vốn đầu tư nước ngoài sẽ là tiền đề quan trọng để giải quyết vấn đề liên quan đến việc làm, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà máy – công xưởng, tiếp thu công nghệ mới, v.v. Một nền kinh tế muốn phát triển, tăng trường nhanh và bền vững trước hết phải đáp ứng nhu cầu về vốn đầu tư1, trong đó, nguồn vốn đầu tư nước ngoài là nguồn vốn bổ sung quan trọng cho công cuộc phát triển kinh tế tại Việt Nam2. Nắm bắt được cơ hội phát triển kinh tế này, Chính phủ đã và đang hoạt động tích cực trong việc tạo ra một “sân chơi” mới mẻ, hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài bằng cách tổng hợp các quy định, yêu cầu liên quan đến đầu tư vào một bộ luật chuyên ngành – Luật Đầu tư. Luật Đầu tư hiện hành đang là Luật số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 (Luật Đầu tư 2020), được Quốc hội khóa XIV thông qua trong Kỳ họp thứ 9 ngày 17/6/2020, có hiệu lực vào ngày 01/01/2021. Các nhà đầu tư nước ngoài đã đánh giá rằng Luật Đầu tư tại Việt Nam khá thông thoáng3, thêm vào đó, các văn bản pháp luật có liên quan cũng đã góp phần nâng cao tính cạnh tranh và sự hấp dẫn của môi trường pháp lý của Việt Nam nói riêng và môi trường đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nói chung. Tuy thị trường Việt Nam đã phải chịu nhiều tác động khó lường từ thời gian giãn cách xã hội do dịch bệnh COVID-19, nhưng với sự hỗ trợ kịp thời của Nhà nước thông qua việc ban hành Nghị quyết số 105/NQ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 9 năm 2021 về hỗ trợ doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh trong bối cảnh dịch COVID-19, và Nghị quyết số 128/NQ-CP của Chính phủ ngày 11 tháng 10 năm 2021 Lê Văn Tề, Nguyễn Văn Hà và Nguyễn Đắc Sinh, Thị trường chứng khoán tại Việt Nam, Nxb Thống kê, Hà Nội, 2007, tr.1 2 Vũ Thu Thanh và Ngô Thị Ngọc Huyền, Kỹ thuật đầu tư trực tiếp nước ngoài, Nxb Thống kê, Hà Nội, 2008, tr.11 3 Nguyễn Thị Kim Phụng, Môi trường đầu tư nước ngoài tại Việt Nam - Nhìn từ khía cạnh pháp lý, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật TP. HCM, 2006, tr.30 1 1 ban hành Quy định tạm thời "Thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch COVID-19", nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vẫn tiếp tục chảy vào nước ta4. Những phương thức hỗ trợ đã được đưa ra có thể đến như: (i) rút gọn các thủ tục hành chính, hạn chế “giấy phép con”, (ii) duy trì các “luồng xanh” trong vận chuyển hàng hóa, tránh làm đứt gãy chuỗi cung ứng nguyên liệu và phân phối sản phẩm, (iii) thực hiện giãn, giảm thuế, phí, lệ phí, tiền thuê đất, tiền ký quỹ. Với mục tiêu “Lợi ích hài hòa – Rủi ro chia sẻ”5, Chính phủ đang nỗ lực nhằm tạo ra một môi trường lành mạnh và ổn định, mang đến những điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục hoạt động đầu tư và thu lợi nhuận tại Việt Nam. Các biện pháp trên đã mang lại hiệu quả rõ rệt, thể hiện ở việc vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong năm 2021 đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2%, mà đặc biệt là vốn điều chỉnh tăng mạnh tới 40,5% so với năm 20206. Các ngành, nghề mà nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư vào Việt Nam cũng rất đa dạng. Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân; trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt trên 18,1 tỷ USD (chiếm 58,2% tổng vốn đầu tư đăng ký); ngành sản xuất, phân phối điện mặc dù thu hút được số lượng dự án mới, điều chỉnh cũng như mua phần vốn góp không nhiều, song có dự án có quy mô vốn lớn nên đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 5,7 tỷ USD, chiếm 18,3% tổng vốn đầu tư đăng ký; tiếp theo lần lượt là các ngành kinh doanh bất động sản; bán buôn, bán lẻ với tổng vốn đăng ký đạt lần lượt là trên 2,6 tỷ USD và trên 1,4 tỷ USD7. Minh Ngọc (2022), "Vững lòng nhà đầu tư, Việt Nam tiếp tục là ‘điểm sáng’ thu hút doanh nghiệp FDI", ngày 14/3/2022, xem tại: https://baochinhphu.vn/vung-long-nha-dau-tu-viet-nam-tiep-tuc-la-diem-sang-thuhut-doanh-nghiep-fdi-102220313141911017.html (truy cập ngày 02/4/2022) 5 Mục 2, phần I Nghị quyết số 105/NQ-CP 6 Thu hút đầu tư nước ngoài năm 2022: 'Kỳ vọng khởi sắc', Trang thông tin điện tử Tổng cục thống kê, ngày 07/04/2022, xem tại: https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2022/04/thu-hut-dau-tu-nuocngoai-nam-2022-ky-vong-khoi-sac2/#:~:text=Trong%20n%C4%83m%202021%2C%20m%E1%BA%B7c%20d%C3%B9,tr%C6%B0%E1%B B%9Dng%20%C4%91%E1%BA%A7u%20t%C6%B0%20Vi%E1%BB%87t%20Nam (truy cập ngày 10/5/2022) 7 Báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2021, Cổng Thông tin Điện tử Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ngày 28/12/2021, xem tại: https://www.mpi.gov.vn/Pages/tinbai.aspx?idTin=52648&idcm=208 (truy cập ngày 22/5/2022) 4 2 Đi kèm với sự phát triển liên tục của hoạt động đầu tư, nhu cầu chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư của các nhà đầu tư cũng tăng cao, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế thị trường có nhiều biến động khó lường vì tình hình dịch bệnh cũng như tình hình chính trị bất ổn định. Có rất nhiều nguyên nhân có thể được kể đến khi một nhà đầu tư quyết định chuyển nhượng dự án đầu tư của mình, ví dụ như thiếu hụt nguồn vốn, thay đổi chiến lược kinh doanh, tái cấu trúc doanh nghiệp, hoặc đơn giản là khi nhà đầu tư không còn nhu cầu thực hiện hoạt động đầu tư, v.v. Dự án đầu tư là một tổ hợp gồm nhiều yếu tố phối hợp với nhau chặt chẽ thông qua từng giai đoạn nhằm đạt được mong muốn của nhà đầu tư, bắt đầu từ việc xác định mục tiêu của dự án đầu tư, tiếp đó là tổng hợp những đề xuất, ý tưởng của nhà đầu tư được thể hiện thông qua các tài liệu, kế hoạch, hợp đồng đầu tư, v.v. và cuối cùng là việc thực hiện những ý tưởng trên thực tiễn. Trong đó, những ý tưởng của nhà đầu tư có thể được xem là quyền sở hữu trí tuệ của nhà đầu tư đó, vì nó được hình thành dựa trên chất xám và thời gian, công sức của nhà đầu tư. Cách lý giải này cũng hợp lý khi ta nói về tài sản hữu hình mà nhà đầu tư sở hữu để phục vụ cho dự án đầu tư. Như vậy, có thể thấy dự án đầu tư chính là tài sản do nhà đầu tư cất công gây dựng nên, vì thế họ hoàn toàn có quyền sở hữu đối với dự án đầu tư. Nhà đầu tư có quyền định đoạt những tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thực hiện các mục đích đầu tư mà họ nhắm tới. Một trong những cách xử lý dự án để có thể giảm bớt gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư chính là chuyển nhượng quyền sở hữu dự án đầu tư cho một chủ thể khác đủ khả năng tiếp quản dự án, từ đó tiếp tục thực hiện và phát triển dự án nhằm đạt được mục tiêu ban đầu mà nhà đầu tư đã đề ra. Mặt khác, khi nhà đầu tư khác nhận thấy rằng mình có đủ tiềm lực kinh tế để thực hiện dự án, xác định được tiềm năng phát triển dự án và khả năng khai thác lợi nhuận, nhà đầu tư có thể nhận chuyển nhượng dự án để tiếp tục thực hiện và hoàn thành dự án, từ đó đảm bảo sự phát triển ổn định của nguồn vốn đầu tư. Thêm vào đó, việc chuyển nhượng dự án đầu tư đã hạn chế việc lãng phí nguồn vốn đã được chủ đầu tư đầu tiên đưa vào dự án. Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu sẽ mong muốn tiếp nhận dự án một cách nhanh gọn và đơn giản nhất có thể, vì giai đoạn 3 được xem là tốn thời gian và công sức nhất là hình thành ý tưởng về dự án cũng như hoàn thành các thủ tục xin cấp phép đầu tư trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được nhà đầu tư trước đó hoàn thành. Rõ ràng phương án chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư là phương án rất phù hợp cho những nhà đầu tư thông minh trong giai đoạn hội nhập vào kinh tế toàn cầu hiện nay, vốn đòi hỏi sự nhanh nhẹn để nắm bắt thời cơ từ phía các nhà đầu tư. Tuy nhiên, có một khoảng thời gian mà pháp luật đầu tư của Việt Nam đã không có sự quan tâm đúng mực về việc chuyển nhượng dự án đầu tư. Cụ thể, Luật Đầu tư 2005 đã có nhận định sai lệch về bản chất của dự án đầu tư. Quy định của Nghị định số 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2005 (Nghị định 108/2006/NĐ-CP) cho thấy điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư là tương tự với điều kiện chuyển nhượng vốn8. Mãi cho đến khi Luật số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 (Luật Đầu tư 2014) có hiệu lực, các quy định trong Luật này đã xác định lại đúng bản chất của dự án đầu tư là tài sản, do đó khi thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục thay đổi nhà đầu tư. Đây có thể được xem là một hình thức thay đổi chủ sở hữu đối với tài sẩn là dự án đầu tư. Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn đã tiếp nhận tinh thần của Luật Đầu tư 2014, từ đó để ra các điều kiện để nhà đầu tư có thể thực hiện việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt Nam. Thế nhưng, những điều kiện chuyển nhượng trên chỉ được đề cập trong các luật một cách khái quát, còn những hướng dẫn chi tiết liên quan tới chúng thì lại được ghi nhận phân tán trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác. Do đó, việc tìm hiểu về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư trên thực tế đã gặp phải những khó khăn nhất định. Khóa luận này sẽ tập trung vào tìm hiểu và phân tích các vấn đề liên quan đến “Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” nhằm hệ thống lại những điểm chính mà nhà đầu tư nước 8 Khoản 1 và khoản 2 Điều 66, Nghị định 108/2006/NĐ-CP 4 ngoài cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Các quy định có liên quan đến dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư có yếu tố nước ngoài nói riêng đã và đang là đề tài “nóng”, được các doanh nghiệp cũng như những nhà nghiên cứu bàn luận sôi nổi. Có thể kể đến một số bài viết liên quan đến các nội dung tương đối quan trọng trong dự án đầu tư, ví dụ "Đánh giá tác động môi trường đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam – Một số vấn đề pháp lý đặt ra" của tác giả Trần Linh Huân (2019), Tạp chí Pháp luật và thực tiễn, Số 40/2019; hay bài viết "Hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành về chuyển mục dích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư" của tác giả Nguyễn Thị Nga (2021), Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 6/2021; bài viết "Nhận diện như cầu hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản theo lý thuyết vật quyền từ thực tiễn thế chấp tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở" tác giả Nguyễn Quang Hương Trà (2019), Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, Số 10 (331), v.v. Ngoài ra, trong quá trình tìm kiếm tài liệu tham khảo cho khóa luận, tác giả nhận thấy có khá nhiều công trình nghiên cứu về đề tài chuyển nhượng dự án bất động sản. Thông qua việc phân tích và so sánh với thực tiễn, các tác giả đã đề cập đến nhiều khía cạnh của vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản như trình tự, thủ tục chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia việc chuyển nhượng, v.v. và chỉ ra những điểm bất cập còn tồn đọng trong pháp luật, từ đó đưa ra những giải pháp tiến bộ nhằm hoàn thiện quy định liên quan đến chuyển nhượng nhóm dự án này. Đầu tiên, có thể kể đến luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017) có tên Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Trường Đại học Luật TP.HCM. Tác giả đã đưa ra những khái niệm, định nghĩa có liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản. Đồng thời, điều kiện đối với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng dự án, các quy định liên quan đến hợp đồng, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án cũng đã được tác giả ghi nhận trong luận văn này. Đặc biệt, tác giả còn nghiên cứu về vấn đề bảo vệ lợi ích của khách hàng 5 trong chuyển nhượng dự án bất động sản và đưa ra những đề xuất thiết thực nhằm hoàn thiện pháp luật, ví dự như bổ sung cơ chế xử lý đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ cam kết với khách hàng, cơ chế tự bảo vệ quyền lợi đối với khách hàng của dự án bất động sản. Tiếp theo là luận văn thạc sĩ Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam của tác giả Trần Thị Hiền (2021), Trường đại học Luật TP.HCM. Trong luận văn này, tác giả đã tập trung phân tích và so sánh các điều kiện chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam, bao gồm cả điều kiện liên quan đến chủ thể và điều kiện liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Ngoài ra, tác giả đã sử dụng các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành làm cơ sở cho những lập luận của mình (ví dụ như Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, v.v.) nên những ý kiến đề xuất của tác giả có tính thực tiễn cao trong việc giải quyết những bất cập còn tồn đọng trong quy định của pháp luật thực định. Ngoài ra còn có bài viết "Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản" của tác giả Phan Thông Anh và tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số chuyên đề tháng 2. Trong bài viết này, hai tác giả đã giới thiệu sơ lược về các vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản. Từ đó, các tác giả cũng đã phân tích vai trò của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đó là (i) góp phần điều hòa và thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, (ii) giữ môi trường kinh doanh bất động sản ổn định và an toàn, (iii) bình ổn giá nhà ở, và (iv) đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư. Tiếp theo là bài viết "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản" của tác giả Võ Trung Tín và tác giả Trương Văn Quyền (2021), Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số 03+04 (427+428). Tác giả đã chỉ ra những bất cập trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản như (i) sự không đồng nhất giữa Luật Kinh doanh Bất động sản và luật khác có liên quan vì tính chất đặc thù của dự án bất động sản, (ii) không có định nghĩa về "một phần dự án" được chuyển nhượng, (iii) vấn đề bảo 6 vệ bên thứ ba trong chuyển nhượng dự án bất động sản, và (iv) việc chuyển nhượng dự án bất động sản dưới hình thức chuyển nhượng vốn. Từ việc phân tích những bất cập này, tác giả đã đưa ra đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan tới chuyển nhượng dự án bất động sản. Tuy nhiên, dự án bất động sản chỉ là một loại dự án trong hằng hà sa số những dự án đầu tư thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau, nên tác giả chỉ có thể tham khảo một số nội dung nhất định các công trình nghiên cứu trên. Mặt khác, số lượng tài liệu, công trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến đề tài “Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” là không nhiều. Vì vậy, việc tìm kiếm thông tin cũng như tiếp cận tài liệu có giá trị tham khảo của tác giả đã gặp không ít khó khăn. Đặc biệt, kể từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực đến nay mới chỉ trải qua hơn một năm, nên số lượng bài viết, công trình nghiên cứu được cập nhật theo luật hiện hành lại càng hiếm hoi hơn. Mặc dù vậy, tác giả vẫn nhận thấy có những bài viết có liên quan tới đề tài của khóa luận như sau: Trương Thế Côn, "Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư", Tạp chí Nghề Luật, 2012, Số 2: Trong bài viết này, tác giả đã nêu lên những bất cập trong Luật Đầu tư 2005 khi áp dụng pháp luật vào thực tế chuyển nhượng dự án đầu tư, cụ thể là: (i) xác định sai bản chất của chuyển nhượng dự án đầu tư, dẫn tới các điều kiện nhận chuyển nhượng dự án đầu tư là không phù hợp; và (ii) mâu thuẫn trong các văn bản pháp luật: quy định không chi tiết chủ thể có thẩm quyền thụ lý hồ sơ; thủ tục, trình tự chuyển nhượng dự án đầu tư không cụ thể, không rõ ràng. Hiện nay, Luật Đầu tư 2005 đã hết hiệu lực nên những quy định được phân tích trong bài viết đã không còn giá trị áp dụng trong thực tiễn, nhưng bài viết trên đã cung cấp cho tác giả những quan điểm lý luận nền tảng để có thể tìm hiểu sâu hơn về đề tài này. Trương Thế Côn, "Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư", Tạp chí Nghề luật, 2018, Số 2: Trong bài viết này, tác giả đã một lần nữa khẳng định bản chất của dự án đầu tư là tài sản, từ đó xác định việc chuyển nhượng dự án đầu tư thực chất chính là chuyển nhượng tài sản. Tác giả cũng đã nêu ra thực trạng pháp luật điều 7 chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư và nêu lên một số đề xuất nhằm hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh vấn đề này. Bài viết này là nguồn tài liệu tham khảo hữu hiệu đối với đề tài mà tác giả đang nghiên cứu. Trên đây là hai bài viết được được đăng tải trong phạm vi tạp chí, cho nên phạm vi nội dung và phân tích của chúng cũng có giới hạn về dung lượng nhất định. Vì vậy, với khóa luận này, tác giả mong muốn mình có thể hệ thống các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài một cách rõ ràng và dễ hiểu nhất, nhằm tạo ra nền tẳng cho các công trình nghiên cứu chuyên sâu và cụ thể hơn trong tương lai. 3. Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài bao gồm: (i) Hệ thống các điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt Nam, (ii) Xác định các bất cập còn tồn đọng trong các quy định của pháp luật có liên quan từ cơ sở thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư trong thực tế, và (iii) Đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài Chuyển nhượng dự án đầu tư là một đề tài phong phú với nhiều vấn đề cần được nghiên cứu. Trong khuôn khổ của khóa luận này, tác giả sẽ tập trung tìm hiểu về điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt Nam đối với nhà đầu tư nước ngoài, và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chiếm trên 50% vốn điều lệ. Cụ thể, đối tượng nghiên cứu trên sẽ được phân tích dựa trên cơ sở pháp lý và cơ sở lý luận của các văn bản quy phạm pháp luật có quy định minh thị về việc chuyển nhượng dự án đầu tư như Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và văn bản quy phạm pháp luật khác hướng dẫn các Luật này. Phạm vi nghiên cứu của đề tài sẽ được giới hạn trong nhóm dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, vì tác giả mong muốn tập trung nghiên cứu về các nhà đầu tư chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án có quy mô vừa và nhỏ tại Việt Nam. Các nhà đầu tư nước ngoài có dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ chịu sự kiểm soát sâu sắc hơn 8 bởi các cơ quan có thẩm quyền như Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nên khung pháp lý dành cho đối tượng này sẽ có phần chặt chẽ và cụ thể hơn so với các dự án không thuộc diện này. 5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu Để thực hiện khóa luận này, tác giả sử dụng nhiều phương pháp kết hợp với nhau trên nền tảng của phương pháp duy vật biện chứng để làm rõ từng vấn đề có liên quan tới đề tài nghiên cứu. Cụ thể, đối với Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp, và phương pháp so sánh; đối với Chương 2, tác giả sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phân tích, tổng hợp và phương pháp so sánh. 6. Bố cục của khóa luận Nhằm trình bày các nội dung của đề tài một cách rõ ràng và khoa học, tác giả đã xây dựng cấu trúc của khóa luận này theo trình tự như sau: - Phần Mở đầu; - Chương 1: Cơ sở lý luận về vấn đề chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; - Chương 2: Điều kiện dành cho nhà đầu tư nước ngoài trong hoạt động chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư; - Kết luận. 9 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 1.1 Một số khái niệm liên quan đến việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1.1.1 Nhà đầu tư nước ngoài 1.1.1.1 Xác định nhà đầu tư nước ngoài Tiếp nhận tinh thần của Luật Đầu tư 2014, Luật đầu tư 2020 tiếp tục phân biệt ba chủ thể đầu tư độc lập với nhau: (i) Nhà đầu tư trong nước, (ii) Nhà đầu tư nước ngoài, (iii) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư nước ngoài có thể được phân loại thành nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân, và nhà đầu tư nước ngoài là pháp nhân. Trước khi xem xét đến những đặc điểm của nhà đầu tư nước ngoài, tác giả sẽ giới thiệu sơ lược về khái niệm nhà đầu tư nói chung theo pháp luật Việt Nam. Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà đầu tư được định nghĩa là những tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh9, tức là họ bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi10. Vốn là yếu tố đặc trưng trong hoạt động đầu tư; nếu không có vốn thì hoạt động đầu tư không thể diễn ra. Luật Đầu tư 2020 đã định nghĩa về vốn đầu tư như sau: "Vốn đầu tư là tiền và tài sản khác theo quy định của pháp luật về dân sự và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh11". Tài sản được định nghĩa theo Bộ Luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24 tháng 11 năm 2015 (Bộ Luật Dân sự 2015) là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản12. Khác với cách liệt kê cụ thể của Bộ luật Dân sự 2015, các hiệp ước đầu tư song phương (Bilateral Investment Treaties – BITs) thường đưa ra định nghĩa rất rộng đối với khái niệm khoản đầu tư13; để định nghĩa, BIT thường dùng mô hình "tất cả các Khoản 18 Điều 3, Luật Đầu tư 2020 Xem thêm tại khoản 8 Điều 3, Luật Đầu tư 2020 và khoản 1 Điều 3, Luật Thương mại (Luật số 36/2005/QH11) ngày 14 tháng 06 năm 2005 (Luật Thương mại 2005) 11 Khoản 23 Điều 3, Luật Đầu tư 2020 12 Điều 105, Bộ luật Dân sự 2015 13 Trần Thị Thùy Dương, "Định nghĩa 'nhà đầu tư' và 'khoản đầu tư' trong các BIT mà Việt Nam tham gia"¸ Tạp chí Khoa học pháp lý, 2014, Số 5(84), tr.45 - 46 9 10 10 loại tài sản", cộng thêm một danh sách ví dụ các khoản đầu tư14. Việc các BITs đưa ra khái niệm vốn rộng như vậy là để tạo hành lang pháp lý rộng nhất có thể dành cho việc luân chuyển vốn giữa cách quốc gia. Tuy nhiên, pháp luật quốc nội của từng quốc gia sẽ có những hạn chế nhất định nhằm quản lý nguồn vốn nước ngoài đổ vào thị trường đầu tư của họ, tương tự như cách Việt Nam đã quy định cụ thể tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Vốn đầu tư sẽ được các nhà đầu tư sử dụng để phát triển các đối tượng đầu tư mà họ cho là có tiềm năng. Có thể phân loại đối tượng đầu tư thành hai loại chính (i) đối tượng vật chất như đất đai, nhà xưởng, máy móc, hoặc sản phẩm cụ thể; (ii) đối tượng phi vật chất như quyền sở hữu trí tuệ, nguồn nhân lực, trái phiếu, chứng khoán, v.v. Những đối tượng này – sau khi được hoàn thiện – sẽ phục vụ cho mục đích sinh lợi của nhà đầu tư. Thông thường, nhà đầu tư sẽ nhắm tới lợi nhuận trực tiếp và cụ thể như tiền, tài sản. Những khoản lợi nhuận tích lũy sau mỗi lần thực hiện hoạt động đầu tư sẽ lại được đưa vào làm quỹ vốn cho những hoạt động tiếp theo. Việc này sẽ tạo ra một vòng tuần hoàn của nguồn vốn đầu tư, và tiếp tục tạo ra các khoản giá trị gia tăng. Như vậy, bản chất của hoạt động đầu tư là "hy sinh" vốn hiện có để tạo lập, phát triển các đối tượng của đầu tư, từ đó tạo ra lợi ích kinh tế lớn hơn cho nhà đầu tư. Tóm lại, những cá nhân, tổ chức đang sở hữu vốn, và sử dụng vốn này để thực hiện hoạt động nhằm mục đích sinh lời thì sẽ được xem là nhà đầu tư. Một khi tổ chức, cá nhân hội tụ đủ các điều kiện để trở thành nhà đầu tư, ta cần xác định tư cách pháp lý của họ là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài để có áp dụng những quy định phù hợp liên quan đến đầu tư (ví dụ như quy định về ưu đãi hay hạn chế đầu tư, v.v.). Vậy pháp luật Việt Nam đã đưa ra những yếu tố nào để xác định tư cách pháp lý của nhà đầu tư? Đối với nhà đầu tư là cá nhân, quốc tịch là yếu tố quan trọng nhất trong việc xác định đặc điểm “nước ngoài” của họ, bởi lẽ quốc tịch là một phạm trù chính trị pháp lý15 giúp hình thành mối liên kết giữa thể nhân với quốc gia, trên cơ sở đó làm Trần Thị Thùy Dương, "Định nghĩa 'nhà đầu tư' và 'khoản đầu tư' trong các BIT mà Việt Nam tham gia"¸ Tạp chí Khoa học pháp lý, 2014, Số 5(84), tr.46 15 Trần Thăng Long, Lê Minh Nhựt, Nguyễn Thị Như Hằng, "Xác định quốc tịch của nhà đầu tư nước ngoài là thể nhân", Tạp chí Khoa học pháp lý, 2020, Số 06(136), tr.56 14 11 phát sinh các quyền và nghĩa vụ đối ứng giữa các cá nhân và quốc gia mà người này mang quốc tịch. Mối liên kết này sẽ là căn cứ để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư nước ngoài khi đưa vốn vào đầu tư tại nước tiếp nhận đầu tư, vì những điều ước quốc tế lẫn pháp luật quốc gia đều có quy định tương đối cụ thể về những ưu đãi cũng như hạn chế dành cho nhà đầu tư nước ngoài. Hiện nay, có bốn cách định nghĩa nhà đầu tư mà Việt Nam đang sử dụng trong các BIT với quốc gia khác: (i) dựa trên tiêu chí quốc tịch theo luật của quốc gia "xuất khẩu vốn", (ii) mở rộng cho người thường trú tại quốc gia "xuất khẩu vốn", (iii) đưa ra định nghĩa riêng biệt cho từng bên ký kết, (iv) không đưa ra tiêu chí cụ thể. Đa phần các BITs sẽ quy định nhà đầu tư theo cách (i), vì đây là cách xác định nhà đầu tư toàn diện nhất, vừa dễ xác định vừa đảm bảo việc bảo vệ chủ quyền quốc gia16. Luật Đầu tư 2020 cũng đã có quy định về nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân theo hướng tương tự; cụ thể, nhà đầu tư nước ngoài là được định nghĩa là cá nhân có quốc tịch nước ngoài17. Các cách thức để có quốc tịch phụ thuộc vào quy định của pháp luật quốc gia, và vấn đề xác định quốc tịch của một thể nhân có thể dựa vào một số nguyên tắc như: (i) nguyên tắc huyết thống, (ii) nguyên tắc nơi sinh, (iii) nguyên tắc thỏa thuận, (iv) nguyên tắc có quốc tịch do xin gia nhập, v.v. Việc pháp luật Việt Nam chọn quốc tịch là cơ sở xác định nhà đầu tư nước ngoài là phù hợp để thực thi cơ chế bảo hộ đầu tư, xa hơn nữa là phục vụ cho quá trình lựa chọn cơ sở pháp lý trong các vụ tranh chấp liên quan đến đầu tư tại Việt Nam. Đối với nhà đầu tư nước ngoài là pháp nhân, hay còn được gọi là tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài, ‘quốc tịch’ cũng là yếu tố quyết định tư cách đầu tư của họ tại nước tiếp nhận đầu tư. Quốc tịch của tổ chức sẽ được xác định bởi pháp luật của quốc gia nơi tổ chức này được thành lập18. Về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tại khoản 22 Điều 3, Luật Đầu tư 2020 quy định như sau: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh Trần Thị Thùy Dương, "Định nghĩa 'nhà đầu tư' và 'khoản đầu tư' trong các BIT mà Việt Nam tham gia"¸ Tạp chí Khoa học pháp lý, 2014, Số 5(84), tr.41-42 17 Khoản 19 Điều 3, Luật Đầu tư 2020 18 Khoản 1 Điều 676, Bộ Luật Dân sự 2015 16 12 tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông”. Như vậy, về mặt thuật ngữ thì tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (không phụ thuộc vào tỷ lệ sở hữu vốn nước ngoài là bao nhiêu) không được xem là nhà đầu tư nước ngoài, cũng không được xem là nhà đầu tư trong nước19. Khi tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam, việc xác định tổ chức kinh tế đó thực hiện hoạt động đầu tư theo thủ tục dành cho nhà đầu tư nước ngoài hay theo thủ tục dành cho nhà đầu tư trong nước sẽ được xác định dựa vào tỉ lệ sở hữu vốn của nhà đầu tư nước ngoài. Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 23, Luật Đầu tư 2020, nếu tổ chức kinh tế có (i) nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh, (ii) tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, hoặc (iii) nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ thì tổ chức kinh tế đó phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài; còn nếu phần vốn nước ngoài không đáp ứng được tỷ lệ nêu trên thì tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước phải thực hiện điều kiện và thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư trong nước. Vì vậy, trong khuôn khổ khóa luận này, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế thành lập theo pháp luật nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được quy định tại khoản 1 Điều 23, Luật Đầu tư 2020 sẽ được gọi chung là nhà đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp khóa luận này có quy ước khác. Tóm lại, để được xem là nhà đầu tư nước ngoài thì cá nhân, tổ chức cần đáp ứng hai điều kiện. Điều kiện cần là, đối với cá nhân thì họ phải được sinh ra một cách tự nhiên, có quốc tịch hoặc có nơi cư trú tại một quốc gia nhất định20; đối với tổ chức, thì tổ chức đó phải được thành lập một cách hợp pháp tại nước ngoài, có tư cách pháp nhân, hoặc là tổ chức kinh tế nội địa nhưng có vốn đầu tư nước ngoài chiếm trên 50%. Nguyễn Duy Luân, Thủ tục đầu tư thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật TP. HCM, 2017, tr.5 20 Trần Thăng Long, Lê Minh Nhựt và Nguyễn Thị Như Hằng, "Xác định quốc tịch của nhà đầu tư nước ngoài là thể nhân", Tạp chí Khoa học pháp lý, 2020, Số 06(136), tr.55 19 13 Điều kiện đủ là, cá nhân, tổ chức thỏa mãn điều kiện trên phải thực hiện hoạt động đầu tư hoặc dự án đầu tư. 1.1.1.2 Phạm vi hoạt động của nhà đầu tư nước ngoài Nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư vào các ngành nghề không bị cấm kinh doanh tại Việt Nam. Hiện nay, các ngành nghề kinh doanh được pháp luật Việt Nam chia làm ba loại: (i) ngành nghề bị cấm kinh doanh, (ii) ngành nghề kinh doanh có điều kiện, (iii) ngành nghề kinh doanh không thuộc hai nhóm trên. Mỗi ngành, nghề thuộc nhóm (ii) và (iii) có thể có những quy định riêng về tư cách chủ thể trong pháp luật chuyên ngành hoặc trong điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên. Như vậy, trước khi thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài cần tra cứu kỹ lưỡng về ngành nghề mà mình có dự định đầu tư để đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật. Những thông tin có liên quan đến hoạt động đầu tư được công bố công khai tại Cổng Thông tin quốc gia về Đầu tư21 (bản quyền thuộc về Cục Đầu tư nước ngoài FIA) và các website trực thuộc các cơ quan đăng ký đầu tư. Trong trường hợp ngành, nghề mà nhà đầu tư nước ngoài muốn kinh doanh không được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật, nhà đầu tư có thể liên hệ trực tiếp đến các cơ quan đăng ký đầu tư để được hướng dẫn. Theo đó, trong khuôn khổ khóa luận này, các dự án đầu tư được chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng sẽ nằm thuộc nhóm ngành, nghề không bị cấm kinh doanh. 1.1.2 Dự án đầu tư Thực hiện dự án đầu tư là một hình thức đầu tư được quy định tại Luật Đầu tư 2020. Các hình thức đầu tư khác có thể được kể đến như đầu tư thành lập tổ chức kinh tế, đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp, đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hoặc các hình thức đầu tư và loại hình tổ chức kinh tế mới theo quy định của Chính phủ22. Pháp luật hiện hành đưa ra khái niệm về dự án đầu tư như sau: "Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư Điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài, Cổng thông tin quốc gia về Đầu tư, cập nhật ngày 31/8/2021, xem tại: https://vietnaminvest.gov.vn/SitePages/List_View.aspx?ChuyenMuc=3 (truy cập ngày 01/6/2022) 22 Điều 21, Luật Đầu tư 2020 21 14 kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định"23. Theo như khái niệm trên, các đề xuất bỏ vốn không cần thiết phải tồn tại dưới dạng hữu hình như giấy tờ hay dưới dạng thông điệp dữ liệu điện tử, mà chỉ cần là các ý tưởng nhằm tiến hành hoạt động đầu tư sinh lời. Tuy nhiên, vì thời gian để thực hiện các đề xuất bỏ vốn này là tương đối dài, nếu không được trình bày một cách thì rất khó để có thể theo dõi dự án một cách sát sao. Vì thế, thông thường các ý tưởng về một dự án đầu tư sẽ được thể hiện dưới hình thức các tập hợp hồ sơ tài liệu, trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định24. Do dự án đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn ra để tiến hành các hoạt động đầu tư, cho nên dự án đầu tư phải là tài sản của nhà đầu tư và thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư25. Các yếu tố sau cần được đảm bảo để tạo lập một dự án đầu tư hoàn chỉnh, bao gồm (i) mục tiêu đầu tư, (ii) nguồn lực để thực hiện dự án đầu tư và cách thức để thực hiện dự án đầu tư, và (iii) xác định thời hạn thực hiện (các) mục tiêu đầu tư và phân công người thực hiện26. Yếu tố đầu tiên mà dự án đầu tư cần phải có là một mục tiêu xác định. Thông thường, các nhà đầu tư sẽ nhắm tới việc tạo ra lợi nhuận, hay nói cách khác là tạo ra giá trị gia tăng từ số vốn ban đầu mà họ bỏ ra. Tuy nhiên, xu hướng đầu tư mới là ESG – Environment, Social, Government đang ngày càng thịnh hành trên thị trường đầu tư. ESG phối hợp cả những mục tiêu về xã hội – chính trị vào hoạt động đầu tư chứ không chỉ đơn thuần là tìm kiếm lợi nhuận. Có thể lấy ví dụ như việc thay đổi công nghệ theo hướng "xanh hóa", giảm chất thải nguy hại để hưởng các chính sách Khoản 4 Điều 3, Luật Đầu tư 2020 Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP. HCM, 2017, tr.18 25 Trương Thế Côn, "Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư", Tạp chí Nghề Luật, 2012, Số 02, tr.41 26 Trương Thế Côn, "Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư", Tạp chí Nghề luật, 2018, Số 2, tr.38 23 24 15 ưu đãi từ Nhà nước, và cùng lúc đó thu hút người tiêu dùng bằng sản phẩm thân thiện với môi trường. Bằng cách đầu tư theo ESG, nhà đầu tư vừa tạo ra những giá trị xã hội quan trọng, vừa dễ dang tìm kiếm được nguồn lợi nhuận ổn định và phát triển theo thời gian. Vì thế, ESG được xem làm hình thức đầu tư lành mạnh, mang lại lợi ích lâu dài cho cả nhà đầu tư lẫn cho xã hội và đang được các nhà đầu tư tại Việt Nam rất quan tâm. Yếu tố thứ hai liên quan tới dự án đầu tư là vốn và các nguồn lực thể thực hiện dự án đầu tư. Ngoài vốn đầu tư ra, nhà đầu tư cần có các nguồn lực khác như các nhà quản trị, nhân lực lao động, nhân lực quảng cáo, v.v. để có thể vận hành dự án đầu tư một cách trơn tru. Dự án đầu tư không chỉ được thực hiện bởi một chủ thể duy nhất mà có sự phối hợp tham gia của nhiều chủ thể khác nhau. Vì việc thực hiện dự án đầu tư đòi hỏi nguồn vốn lớn và cần sự tham gia của nhiều chủ thể khác nhau nên dự án đầu tư có tính rủi ro rất cao. Dự án đầu tư giống như một "bộ máy" phối hợp hoạt động cùng nhau, chỉ cần một "bộ phận" nào đó xảy ra tổn thất hoặc không thể hoạt động bình thường thường thì cả "bộ máy" sẽ bị ảnh hưởng. Vì có đặc điểm này, nên dự án đầu tư được xem là tài sản phức tạp, bao gồm nhiều loại tài sản, quyền tài sản, có sự liên kết với rất nhiều chủ thể khác (người lao động, người quản lý trong thực hiện dự án đầu tư, chủ sở hữu quyền sở hữu trí tuệ, quyền tác giả, v.v.). Yếu tố thứ ba của một dự án đầu tư là phải có thời hạn xác định, nhưng định nghĩa của Luật Đầu tư chỉ đề cập đến thời hạn đầu tư một cách khái quát là "trung hạn" và "dài hạn. Pháp luật cũng không có quy định cụ thể về thời hạn như thế nào được xem là trung hạn và dài hạn mà chỉ có quy định về thời hạn hoạt động tối đa của dự án đầu tư27. Như vậy, một giới hạn thời gian cho việc thực hiện dự án đã được gián tiếp đặt ra, tức là dự án sẽ không tồn tại vĩnh viễn mà sẽ phải chấm dứt vào một thời điểm cụ thể. Yếu tố này là kết quả của yếu tố đầu tiên của dự án đầu tư, một khi đã đạt được mục đích đầu tư thì dự án đầu tư sẽ chấm dứt. Quy định này cũng tránh việc thành lập dự án ma nhằm mục đích đưa tiền bất hợp pháp vào Việt Nam, rửa tiền, chuyển nhượng dự án liên tục để hưởng chênh lệch, v.v. 27 Điều 44, Luật Đầu tư 2020 16