Tài liệu đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được giao đất giai đoạn 2012 2016 trên địa bàn huyện đoan hùng, tỉnh phú thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG HỒNG VĂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG HỒNG VĂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Hùng Thái Nguyên - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn DƯƠNG HỒNG VĂN ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình để tôi có thể hoàn thành Luận văn này. Xin chân thành cảm ơn Phòng quản lý đào tạo sau đại học, Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài Nguyên, tập thể giáo viên, cán bộ công nhân viên Phòng quản lý sau đại học cùng toàn thể bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Thọ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đoan Hùng và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn DƯƠNG HỒNG VĂN iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................... v DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... vi DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... vii MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.............................................................................. 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các tổ chức .............................................................................................................. 4 1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai đối với các tổ chức ................... 4 1.1.2. Các loại hình tổ chức ở Việt Nam .................................................................. 5 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức .................................................................................................. 7 1.2.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất ............. 9 1.2.2. Về cho thuê đất ............................................................................................ 10 1.3. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước ...................................... 13 1.3.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới ................................................................................................................. 13 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam ........................................................ 16 1.3.3. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam ...... 18 1.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Phú Thọ .................... 22 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 24 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 24 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 24 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 24 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ................................................................... 24 iv 2.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 24 2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 24 2.4.1. Tài liệu liệu thứ cấp ..................................................................................... 24 2.4.2. Tài liệu sơ cấp.............................................................................................. 25 2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp .................................................... 26 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 27 3.1. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đoan Hùng ............ 27 3.1.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................................. 27 3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2016 ........................................................... 30 3.1.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai .................................. 33 3.2. Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Đoan Hùng.................................................................................................. 34 3.2.1. Tình hình giao đất và thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện Đoan Hùng ..................................................................................................................... 34 3.2.2. Tình hình gia hạn quyền sử dụng đất cho các tổ chức .................................. 48 3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức.............. 51 3.3. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức .................................. 52 3.3.1. Tình hình sử dụng đất theo mục đích được giao, được thuê của các loại hình tổ chức ........................................................................................................... 53 3.3.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế thuê đất ....... 58 3.3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức qua kết quả điều tra ............ 58 3.3.4. Đánh giá chung ............................................................................................ 62 3.4. Đánh giá thủ tục giao đất và cho thuê đất, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai của các tổ chức trên địa bàn huyện Đoan Hùng................ 65 3.4.1. Đánh giá thủ tục giao và cho thuê đất thông qua kết quả điều tra ................. 65 3.4.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất ......................................................................................... 67 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................................. 74 1. Kết luận ............................................................................................................. 74 2. Đề nghị .............................................................................................................. 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 76 PHỤ LỤC v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Kí hiệu Tên đầy đủ CP Cổ phần CN-TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp HCNN Hành chính nhà nước GDP Tốc độ tăng trưởng kinh tế KT-XH Kinh tế xã hội QH Quy hoạch QSD Quyền sử dụng TNHH Trách nhiệm hữu hạn TDMNBB Trung du miền núi Bắc bộ TN&MT Tài nguyên và môi trường UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2014 ....................................... 18 Bảng 1.2: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2014 .................................... 19 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đoan Hùng năm 2016 .......... 30 Bảng 3.2: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức giai đoạn 2012-2016 .................................................................................... 35 Bảng 3.3: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức năm 2012 ... 37 Bảng 3.4: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức năm 2013 ... 39 Bảng 3.5: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức năm 2014 ... 40 Bảng 3.6: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức năm 2015 ... 41 Bảng 3.7: Tình hình giao đất cho các tổ chức ........................................................ 45 Bảng 3.8: Tình hình thuê đất của tổ chức kinh tế ................................................... 47 Bảng 3.9: Tình hình gia hạn quyền sử dụng đất cho các tổ chức ............................ 49 Bảng 3.10: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức được giao, thuê trong giai đoạn 2012-2016 ........................................... 51 Bảng 3.11: Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức ..................................................................................... 53 Bảng 3.12: Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được giao, được thuê của các tổ chức .............................................. 54 Bảng 3.13: Tình hình xử lý đơn khiếu nại, tố cáo có liên quan đến các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn Huyện............................................................. 57 Bảng 3.14: Đánh giá tình hình chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2012-2016 ........................................... 59 Bảng 3.15: Ý kiến của các tổ chức đánh giá về hiệu quả sử dụng đất khi được giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2012-2016 ........................................... 60 Bảng 3.16: Ý kiến của các tổ chức về nâng cao hiệu quả của công tác quản lý và sử dụng đất ........................................................................................... 61 Bảng 3.17: Ý kiến của các tổ chức đánh giá về thủ tục hành chính đất đai khi được giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2012-2016 .................................. 65 Bảng 3.18: Khó khăn của tổ chức trong việc xin giao đất, cho thuê đất.................. 66 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Vị trí của huyện Đoan Hùng................................................................... 27 Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng năm 2016 .............................................................................................. 31 Hình 3.3: Biểu đồ tổng số tổ chức, khu đất các tổ chức sử dụng giai đoạn 20122016 ...................................................................................................... 36 Hình 3.4. Cho thuê trái phép diện tích đất mặt nước của Hưng Thịnh .................... 56 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ khi thực hiện chủ trương đổi mới đất nước, với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa về các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ nền kinh tế quốc doanh chiếm chủ yếu đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Từ đó, vai trò của chủ sử dụng đất đai nhiều, phong phú hơn Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện, kinh tế đất nước ngày càng phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các thành phần kinh tế trong khi quỹ đất có hạn. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết, được thể hiện qua Luật Đất đai và các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan đến quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả và bền vững tài nguyên đất. Giai đoạn từ nay đến năm 2020, với với phương hướng phát triển kinh tế bền vững và toàn diện, nhiệm vụ đặt ra cho huyện là nhanh chóng trở thành huyện có nền kinh tế phát triển ổn định theo hướng kinh tế sản xuất nông nghiệp gắn với phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, thương mại và không ngừng nâng cao về các mặt kinh tế, dân trí, thu nhập, đời sống vật chất và tinh thần... tương xứng với vị trí, vai trò và tiềm năng thế mạnh của một huyện có truyền thống lịch sử. Công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất rất quan trọng, tạo cơ chế thông thoáng, thu hút sự đầu tư của các Doanh nghiệp, các Tập đoàn kinh tế lớn trong nước cũng như nước ngoài đến đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế tại huyện, tạo đà để huyện chủ động khai thác và phát huy triệt để, có hiệu quả nguồn lực đất đai cũng như tranh thủ tối đa mọi hỗ trợ từ bên ngoài trong phát triển nền kinh tế - xã hội của Đoan Hùng nói riêng và của tỉnh nói chung. 2 Do đó, nhu cầu sử dụng đất đối với các đơn vị, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư cũng tăng cao, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, hiệu quả sử dụng đất được tăng lên. Nhưng làm thế nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý, khoa học đòi hỏi công tác giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung và huyện Đoan Hùng nói riêng Từ yêu cầu thực tiễn khách quan, việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, để kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh để lãng phí thất thoát nguồn tài nguyên hữu hạn vô giá này. Việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được giao đất giai đoạn 2012-2016 trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ” được đặt ra với mục tiêu đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2016. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đoan Hùng. - Tìm hiểu, đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức từ năm 2012 đến 2016 trên địa bàn huyện Đoan Hùng. - Xác định một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Đoan Hùng từ đó đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Đoan Hùng. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý và sử dụng đất đối với các tổ chức. 3 - Là tài liệu tham khảo có ý nghĩa trong việc hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật cho phù hợp trong công tác quản lý đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội của huyện. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các tổ chức 1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai đối với các tổ chức 1.1.1.1. Khái quát về đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"[14]. Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Theo Luật Đất đai năm 2003[8] , một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó. Theo Luật Đất đai năm 2013 [9], đối với các tổ chức một số khái niệm được hiểu như sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. 5 Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. 1.1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, và thông tư số 28/2014/TT-BTNMT thì quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại 18]: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. 1.1.2. Các loại hình tổ chức ở Việt Nam Theo Phạm Hồng Thái [17] và Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất [18] thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất, cụ thể gồm: Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ quan,đơn vị của Nhà nước, tổ chức khác. - Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã 6 hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục -thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương. Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng. - Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước bao gồm các doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh) được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. - Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả UBND cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; - Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội -nghề nghiệp, các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế. * Tổ chức nước ngoài: Là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. + Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của nhà đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam, tự quản lý và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất. + Doanh nghiệp liên doanh: Là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài với tổ chức kinh tế Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất hoặc do phía Việt Nam đóng góp bằng quyền sử dụng đất. +Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại 7 giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”. Nhưng trong thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế. Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Đồng thời giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử dụng đất. Một số nội dung chính liên quan đến giao đất, cho thuê đất như quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất... pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ đó, Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng). Tiếp tục đổi mới chính sách về pháp luật đất đai thì Luật Đất đai năm 2003 được ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004, vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa 8 thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất phần lớn diện tích đất giao tập trung vào hai đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận. Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước. Luật và các văn bản dưới Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn những hạn chế, bất cập ví như: tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm. Nhằm khắc phục những bất cập trên, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế-xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Kể từ ngày 01/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Trong đó đổi mới cụ thể 9 về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nội dung sau: kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất đất không quá 70 năm. 1.2.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của người được công nhận. Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống. Theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng;các quyền chung là những quyền mà tất cả chủ thể được hưởng trong quá trình khai thác đất đai mà không có sự phân biệt về loại chủ thể, hình thức, mục đích sử dụng đất; các nghĩa vụ chung người sử dụng đất là cách sử sự mà pháp luật bắt buộc các chủ thể phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Đây là loại nghĩa vụ áp dụng chung cho tất cả các loại chủ thể sử dụng đất, không phân biệt hình thức và mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, theo Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ vào hình thức Nhà nước giao đất thì quy định về quyền và nghĩa vụ cũng khác nhau. Đối với các tổ chức sử dụng đất có thể chia thành nhiều loại với những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Các tổ chức được giao đất không thu tiền thì không có các quyền chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được phép bán hoặc mua tài sản sở hữu trên đất thuê; tổ chức được giao đất có thu tiền thì có các quyền chuyển quyền sử dụng đất; quy định phân biệt rõ quyền, nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể về thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất; xử lý quyền sử dụng đất của tổ chức đã thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; xây dựng chế độ tài chính mới khi thực hiện các quyền sử dụng đất; quy định quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa... Đây là những vấn đề chủ 10 yếu nhất, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, thông thoáng cho các tổ chức thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. (Tôn Gia Huyên, 2014)[7]. 1.2.2. Về cho thuê đất Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.[9] - Đối tượng thuê đất: Theo quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong đối tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.[9] - Các hình thức cho thuê đất của Việt Nam: Trước đây, trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đưa ra một số quy định sửa đổi bổ sung, trong đó quy định về hình thức thuê đất mà người sử dụng đất có thể trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê đất cho nhiều năm hoặc trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Luật Đất đai năm 2003 không quy định về trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thay vào đó là trả tiền thuê đất hàng năm đối với trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm khi thực hiện đầu tư vào Việt Nam.[8] Đến nay, theo khoản 1 Điều 56, Luật Đất đai năm 2013 [9]bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 11 Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong 5 năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với đối tượng là tổ chức trong các trường hợp sau: + Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; + Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế,tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp. - Về nghĩa vụ tài chính khi thuê đất: Về cơ bản quy định này thì Luật Đất đai năm 2013 giữ nguyên như Luật Đất đai 2003 có bổ sung một số nội dung về căn cứ và thời điểm tính tiền cho thuê đất, cụ thể: + Thuê đất trả tiền hàng năm thì thời điểm tính tiền là thời điểm có quyết định cho thuê đất và đơn giá thuê đất hàng năm được quy định= tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó: