Tài liệu đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của một số dự án trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG ANH TUẤN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG ANH TUẤN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn tại địa bàn nghiên cứu. Các kết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác. Tác giả luận văn Dương Anh Tuấn ii LỜI CẢM ƠN Trân trọng cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS. Vũ Thị Thanh Thủy và các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Vinh, phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Vinh đã tạo những điều kiện tốt nhất để tác giả thực hiện luận văn. Đặc biệt, xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất đến các tổ chức, cá nhân mà tác giả đã có điều kiện gặp gỡ, khảo sát và các chuyên gia trong các lĩnh vực liên quan, đã đóng góp những thông tin vô cùng quý báu và những ý kiến xác đáng, để tác giả có thể hoàn thành nghiên cứu này. Tác giả luận văn Dương Anh Tuấn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT......................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .......................................................................... vii MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 2 3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 2 Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................ 3 1.1. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................................ 3 1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ............................... 3 1.1.2. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB................................. 7 1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường GPMB ............................................... 9 1.2.1. Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước trên thế giới ............................ 9 1.2.2. Các đặc trưng cơ bản của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các giai đoạn ................................................................................... 12 1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng .................................... 15 1.4. Thực tiễn việc bồi thường GPMB và tái định cư ở Việt Nam .......................... 20 1.4.1. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................... 20 1.4.2. Những kết quả đạt được trong quá trình bồi thường GPMB và tái định cư .................................................................................................................. 23 1.4.3. Về những tồn tại trong quá trình bồi thường GPMB và tái định cư .............. 23 1.5. Kết quả bồi thường GPMB và tái định cư trên địa bàn tỉnh Nghệ An .............. 24 1.6. Kết quả bồi thường GPMB và tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh ........... 27 1.7. Trình tự và thủ tục công tác bồi thường GPMB và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ..................................................................................................... 28 1.7.1. Thông báo thu hồi đất; thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ giúp việc .................................................................................................. 28 1.7.2. Trình tự lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................. 29 iv 1.7.3. Hồ sơ, trình tự thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ............................................................................................................. 33 1.7.4. Công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chi trả tiền và bàn giao mặt bằng...................................................................... 35 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................................................................... 37 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 37 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 37 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 37 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ...................................................................... 37 2.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 37 2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Vinh ............................................................................................... 37 2.3.2. Đánh giá công tác bồi thường GPMB và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án trên địa bàn nghiên cứu .......................................................... 37 2.3.3. Đánh giá công tác bồi thường GPMB và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án qua ý kiến người dân.............................................................. 37 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới tiến độ bồi thường GPMB và tái định cư ............................................................................................................. 37 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định và nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai ........................................................................................................... 37 2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 38 2.4.1. Phương pháp điều tra ................................................................................... 38 2.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu ............................................ 38 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................... 39 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An........... 39 3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên.................................................................... 39 3.1.2. Khái quát về thực trạng kinh tế xã hội của thành phố Vinh .......................... 42 3.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Vinh ............................................................................................... 47 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Vinh.................................................. 47 3.2.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Vinh .............. 52 v 3.2.3. Bộ máy cán bộ ngành quản lý đất đai của thành phố Vinh ........................... 53 3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu ....................................................... 53 3.3.1. Những văn bản liên quan trực tiếp đến dự án ............................................... 53 3.3.2. Ý nghĩa tầm quan trọng của dự án................................................................ 56 3.3.3. Quy mô, địa điểm, thời gian thực hiện dự án................................................ 56 3.3.4. Phạm vi ảnh hưởng của dự án ...................................................................... 57 3.3.5. Công tác bồi thường GPMB và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án................................................................................................................ 59 3.4. Đánh giá công tác bồi thường GPMB của 2 dự án nghiên cứu qua phiếu điều tra ý kiến ........................................................................................................ 67 3.4.1. Điều tra hộ gia đình ..................................................................................... 67 3.4.2. Điều tra cán bộ chuyên môn ......................................................................... 75 3.4.3. Nhận xét ...................................................................................................... 77 3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới tiến độ bồi thường GPMB và tái định cư ............................................................................................................. 78 3.5.1. Thuận lợi ..................................................................................................... 78 3.5.2. Khó khăn ..................................................................................................... 79 3.5.3. Nhận xét ...................................................................................................... 80 3.6. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................ 81 3.6.1. Giải pháp về chính sách ............................................................................... 81 3.6.2. Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi ............................................................................ 82 3.6.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện ..................................................................... 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 84 1. Kết luận ............................................................................................................. 84 2. Kiến nghị ........................................................................................................... 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 86 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ADB The Asian Development Bank Ngân hàng phát triển Châu Á GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân QĐ Quyết định TL535 Tỉnh lộ 535 UBND Ủy ban nhân dân WB World Bank Ngân hàng thế giới vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp thành phố Vinh năm 2016 ............. 47 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp thành phố Vinh năm 2016 ....... 49 Bảng 3.3. Một số chỉ tiêu cơ bản của hai dự án ...................................................... 58 Bảng 3.4. Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về đất của 2 dự án ............ 61 Bảng 3.5. Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của 2 dự án ............................. 62 Bảng 3.6. Bảng tổng kinh phí bồi thường GPMB tại 2 dự án ................................. 64 Bảng 3.7. Tiến độ thực hiện bồi thường GPMB của 2 dự án .................................. 66 Bảng 3.8. Quan điểm của người dân về vấn đề bồi thường GPMB tại 2 dự án nghiên cứu .............................................................................................. 68 Bảng 3.9. Quan điểm của người dân về vấn đề chính sách hỗ trợ tại 2 dự án ......... 69 Bảng 3.10. Quan điểm của người dân về vấn đề tổ chức thực hiện bồi thường GPMB tại 2 dự án ................................................................................... 71 Bảng 3.11. Ý kiến của người dân về vấn đề bồi thường GPMB tại 2 dự án ............ 73 Bảng 3.12. Quan điểm của cán bộ chuyên môn về công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án.............................................................. 75 Bảng 3.13. Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng .......................................................................... 81 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư, hệ thống hạ tầng giao thông ... đang được triển khai xây dựng đã làm thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội không nhỏ cho đất nước. Trong sự phát triển mạnh mẽ đó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn như: việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở các dự án không thống nhất, không đồng bộ, không công bằng. Trên thực tế có thể nói chính sách bồi thường thiệt hại của nhà nước hiện nay đối với người dân bị thu hồi đất là chưa thỏa đáng, chưa đáp ứng được nguyện vọng và nhu cầu được ổn định đời sống, sản xuất sau khi phải di dời. Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ công nghiệp hoá vùng Bắc Trung Bộ. Nhằm thực hiện đề án "Phát triển thành phố Vinh trở thành trung tâm kinh tế, văn hoá vùng Bắc Trung Bộ" đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, từ nay đến năm 2020 thì nhiều khu đô thị, cơ sở sản xuất kinh doanh và các công trình phúc lợi... đã được xây dựng phục vụ đời sống nhân dân, đổi mới bộ mặt đô thị, là cơ sở để thu hút lượng vốn đáng kể của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên trong quá trình phát triển đã nảy sinh nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Một số dự án đã đi vào hoạt động không đúng tiến độ dự kiến ban đầu do vướng mắc ở giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng. Mặt khác cuộc sống và việc sản xuất của người dân bị thu hồi đất, phải di dời nơi ở đang có những xáo trộn mà các chính sách của Nhà nước đã và đang triển khai chưa xử lý được. Chính sách Pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất nói riêng đang được Đảng, nhà nước, các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm và không ngừng đổi mới, hoàn thiện. Tuy nhiên, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư vẫn là vấn đề nan giải và mang tính thời sự. Vấn đề đặt ra là cần tháo gỡ những khó khăn vướng mắc, cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, đáp ứng yêu cầu đời sống xã hội và nguyện vọng của nhân dân; và để kịp thời có 2 những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất góp phần giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc hiện nay, việc nghiên cứu đề tài: ‘‘Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An’’ là có ý nghĩa cần thiết. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư của một số dự án từ đó đề xuất các giải pháp hợp lý góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Vinh. - Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của các dự án trong phạm vi nghiên cứu. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách Pháp luật, tháo gỡ các khó khăn gặp phải nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác GPMB của các dự án trên địa bàn thành phố Vinh. 3. Ý nghĩa của đề tài “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” góp phần phát hiện những tồn tại, đóng góp cho việc hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn cho chính sách bồi thường GPMB và giúp cho việc thực hiện chính sách có hiệu quả, góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án trên địa bàn thành phố Vinh. 3 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1.1.1.1. Thu hồi đất Căn cứ điểm 11 - Điều 3, Luật đất đai 2013 [2]: “11. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.” 1.1.1.2. Bồi thường, hỗ trợ Căn cứ điểm 12 - Điều 3, Luật đất đai 2013 [2]: “12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.” Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất cho dân, là việc khôi phục lại giá trị tài sản (nhà cửa, đất đai…), nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án đó chính là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất, tinh thần cho bên thiệt hại, nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà nước) mà thực chất là kết quả của “phá hủy - tái tạo” trong quá trình phát triển của đô thị hay kinh tế - xã hội. Sự đền bù đó có thể hiểu là trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc sự vất vả. Và phải hiểu rằng: - Không phải mọi khoản đền bù đều bằng tiền; - Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái định cư; - Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh”. Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối. Căn cứ điểm 14 - Điều 3, Luật đất đai 2013 [2]: “14. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”. 4 Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển thông qua việc cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới, đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới… Căn cứ vào Điều 83 Luật đất đai 2013 [2]: "Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật. 2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; d) Hỗ trợ khác. 3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này." 1.1.1.3. Tái định cư Tái định cư là một vấn đề rất lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đã đang phát triển những trường hợp điển hình như xây dựng làm cầu đường, phát triển đô thị. Tái định cư là một khái niệm mang một tầm vóc khá rộng, ảnh hưởng tác động trực tiếp đến đời sống của người dân do bị mất tài sản, và nguồn thu nhập trong quá trình dự án phát triển gây ra. Khi bất kể có phải di chuyển hoặc các chương trình có mục đích khôi phục cuộc sống của họ. Vì vậy Tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất và Tái định cư theo nghĩa hẹp đó chính là quá trình di dời người dân đến một nơi ở mới. 5 Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí Tái Định Cư bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở; - Bồi thường bằng giao đất ở mới; - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. a. Hình thức về việc tái định cư có các dạnh như sau: - Di dời dân cư vào khu đô thị; - Chuyển dịch nội thành và ngoài thành từ các chương trình cải tạo đô thị hóa, chuyển dịch theo cơ sở tự nguyện của người dân; - Tái định cư tại chỗ khi chính quyền thực hiện các dự án. b. Xét về cơ sở tự nguyện của người dân cũng có rất nhiều mức độ: - Tái định cư tự giác; - Tái định cư tự phát; - Tái định cư cưỡng bức. c. Xét về tính chất thì Tái định cư thường có 2 dạng như sau: Tái định cư bắt buộc: thực hiện các dự án có mục đích chung vì vậy đều được xác lập quyền ưu tiên, để thu hồi đất nhằm phục vụ các dự án vì lợi ích cho nhà nước. Tái định cư tự nguyện: Thông thường trong tái định cư tự nguyện trong các dự án được cải tạo quy mô trong khu đô thị vì những lợi ích trực tiếp của người tham gia dự án. 1.1.1.4. Một số khái niệm liên quan khác Theo 1 số điểm Điều 3 Luật đất đai 2013 [2]: “7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. 8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. 6 9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. 10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 13. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. 19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. 20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. 21. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.” 1.1.1.5. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng. Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền 7 bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định. Được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp. 1.1.2. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB 1.1.2.1. Thực trạng quản lý đất đai Nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý về quản lý đất đai của nơi có dự án. Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn. Trái lại, những nơi chưa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giải thửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh. Mặt khác, mặc dù đã nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng, nhưng một số hộ dân vẫn tự ý trồng cây, cơi nới các công trình khiến việc thống kê, đền bù GPMB gặp không ít khó khăn. 1.1.2.2. Tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính Khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong GPMB như trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải khẩn trương và chính xác. 1.1.2.3. Chế độ, chính sách Khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trong vùng bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ quan có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển khai công tác GPMB. Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đạt được sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồng thuận thì lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải thương lượng lại khi mức giá thị trường tăng. Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh 8 gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB. 1.1.2.4. Xử lý những vướng mắc phát sinh Thắc mắc của người dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn mức đất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá khứ để lại và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc đất khu tái định cư...Trong bối cảnh đó, chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am hiểu các quy định, thiếu trách nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyên tắc) dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể toàn bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu... Chính từ những sự bất đồng thuận với cách giải quyết các chế độ, chính sách và xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng mà người dân trong vùng dự án dường như không quan tâm đến việc GPMB và bất hợp tác với các các cán bộ, công chức của cơ quan chức năng đến làm việc. Đó là điểm đầu cho một xâu chuỗi phát sinh các vấn đề rắc rối khác kéo dài mà chính quyền phải tìm cách xử lý để hoàn thành công việc. Trong trường hợp này, nếu chính quyền địa phương không quyết liệt và triệt để xử lý dứt điểm vướng mắc và đảm bảo trật tự, an ninh trong vùng, chống các hành vi quấy rối thì tiến độ GPMB sẽ chỉ có thể dậm chân tại chỗ… 1.1.2.5. Tái định cư Khả năng hoàn thành khu tái định cư, bố trí di dời mồ mả phục vụ cho công tác di dân, tái định cư và khu tái định cư được xây dựng có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân cư có đất bị thu hồi. 1.1.2.6. Tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư Khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư dự án trong quá trình tham gia triển khai công tác GPMB với tư cách là một thành viên trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhà đầu tư phải đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được 9 thông báo. Ngược lại, công tác bồi thường sẽ bị trì hoãn và có thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân. Trong quá trình GPMB, sự tham gia tích cực, năng động của nhà đầu tư cùng với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các khó khăn, vướng mắc có vai trò rất quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB. 1.1.2.7. Công tác dân vận trong GPMB Công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất chưa thường xuyên, sâu rộng, do đó sự hiểu biết về pháp luật của người dân còn hạn chế nên có suy bì khi người bị thu hồi đất lại coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai, so sánh khiếu nại về chính sách và giá đền bù giữa người được áp dụng theo thời điểm đã ban hành chính sách cũ với người đang được thực hiện chính sách mới. Mặt khác, ý thức tự giác của nhân dân trong chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phát triển kinh tế trở nên nhạy cảm và phức tạp khi hình thành sự so sánh về thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người khác với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều. Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của dân về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để GPMB. Ngoài ra, vấn đề về quy hoạch sử dụng đất, giá đất cũng tác động đến công tác GPMB. Trên đây là những vấn đề cần đặt ra và ưu tiên hàng đầu để giải quyết là cải thiện và khắc phục mọi vấn đề liên quan làm ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB. 1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường GPMB 1.2.1. Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước trên thế giới Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là một trong những nội dung rất quan trọng của Luật Đất đai 2013 [2]. Thực tiễn triển khai thực hiện bồi thường rất phức tạp, đòi hỏi kết hợp hài hòa giữa lợi ích nhà nước, lợi ích chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Mỗi quốc gia có quy định và cách thức thực hiện riêng, cơ bản tùy thuộc vào chế độ sở hữu về đất đai và điều kiện thực tế ở mỗi nước. 10 1.2.1.1. Trung Quốc Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên, đối với loại đất khác là 70 ha trở lên. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước. Trách nhiệm bồi thường thuộc về người sử dụng đất sau khi thu hồi. Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Trung Quốc là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất [10]. 1.2.1.2. Hàn Quốc Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xê-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư [10]. Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây: - Các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; - Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi…; - Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu…; - Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng…; - Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng… 11 1.2.1.3. Thái Lan Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù [10]. 1.2.1.4. Singapore Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây: - Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng; - Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); - Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; - Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất). Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải pháp này giúp Singapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng [9].