Tài liệu Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại huyện thanh oai tỉnh hà tây

LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là tài nguyên quý giá, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật trên trái đất. Cùng với sự bùng nổ của dân số thì nhu cầu về đất để sản xuất và sinh hoạt của con người lên cao, tuy nhiên quỹ đất thì có hạn không thể tăng lên một cách nhanh chóng cùng với tốc độ tăng trưởng của dân số. Vì vậy hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai đã diễn ra gây nên sự rối loạn trong kinh tế và xã hội của các địa phương. muốn giải quyết được các vấn đề trên thì hệ thống pháp luật về đất đai phải cụ thể hoá cho người sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan . Cùng với các biện pháp như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…, công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được đặt ra hàng đầu nhằm tạo sự ổn định trong quá trình sử dụng đất mặt khác nó cũng tạo điều kiện cho đất đai được đầu tư, tái tạo khả năng sản xuất . Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong các vụ tranh chấp đất đai. để có được sự ổn đinh đó thì công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được làm tốt ngay từ khâu đăng ký ban đầu. Vì vậy trong thời gian thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai tỉnh Hà Tây em chọn đề tài: Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại huyện Thanh Oai- Tỉnh Hà Tây làm chuyên đề tốt nghiệp. mục đích nghiên cứu đề tài: Hệ thống hoá những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở cấp huyện; nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai tỉnh Hà Tây từ đó đánh giá được những kết quả đã đạt được của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những vấn đề tồn tại và nguyên nhân của những 1 tồn tại đó; đề xuất giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại huyện Thanh Oai nói riêng và tỉnh Hà Tây nói chung. Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh OaiTỉnh Hà Tây. Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong chuyên đề là tổng hợp, phân tích, đánh giá tình hình với các số liệu thực tế thu thập được trong quá trình thực tập. kết cấu của chuyên đề ngoài phần lời nói đầu và kết luận thì đề tài được chia thành 3 chương lớn như sau: Chương I. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân ở cấp huyện Chương II. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại huyện Thanh Oai- Tỉnh Hà Tây Chương III. Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai- Tỉnh Hà Tây Em xin chân thành cảm ơn Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện chuyên đề. 2 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở CẤP HUYỆN 1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 48 Luật đất đai 2003 và điều 41 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai: “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đối với mảnh đất của mình vào các mục đích cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với nhà nước theo quy định của pháp luật” Khoản 20 điều 4 Luật đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý thừa nhận người có tên trong giấy chứng nhận là người chủ hợp pháp của mảnh đất cụ thể và người này có các quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật như có quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn…Người chủ sử dụng mảnh đất được Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất hoặc khi có các tranh chấp về đất đai diễn ra. 2. Vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này. Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để các đối 3 tượng khác như các ngân hàng, các công ty… đưa ra các quyết định có liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất. 2.1 Đối với người sử dụng đất Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt (vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động trong sản xuất nông nghiệp) của các nghành sản xuất. Mặt khác đất đai là địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con người. Đất đai là tài sản quý giá ai cũng muốn chiếm hữu sử dụng vì vậy rất nhiều tranh chấp sảy ra trong quá trình sử dụng đất đai. Do đó để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, nhà nước ban hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả. Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: mua bán, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp. Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan… Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật kinh doanh bất động sản đã được đưa vào áp dụng trong thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn được phép mua bán, cho thuê …trong thị trường bất động sản nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản. thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt mà người mua không được trực tiếp xem xét hàng hoá mà chỉ có thể được biết các thông tin về hàng hoá đó qua các thông tin mà người bán cung cấp thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. vì vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 4 công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có thể bán cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và không gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp. 2.2. Đối với nhà nước Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhà nước ban hành vì vậy nó là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ cung cấp các thông tin trong quá trình quản lý đất đai đặc biệt là quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ để nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi giải phóng mặt bằng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nha nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản. 2.3. Các đối tượng có liên quan Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng: luật đất đai 2003 ra đời mở thêm quyền cho người sử dụng đất như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…vì vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho người sử dụng đất vay vốn kinh doanh, sản xuất. Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh doanh có hiệu quả. 5 Đối với những người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình. đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê…quyền sử dụng đất của mảnh đất đó. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong quá trình quản lý sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này… 3. Các quy định pháp lý về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 3.1. Đối tượng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo điều 50 Luật đất đai 2003 và điều 48 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 2910-2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì  Đối tượng kê khai, đăng ký: Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhưng phải có quan hệ trực tiếp với nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì phải tiến hành kê khai đăng ký diện tích đất mà mình sử dụng. Hộ gia đình: chủ hộ là người đứng ra đăng ký hoặc người được chủ hộ uỷ quyền thay mặt cho hộ gia đình. Người được uỷ quyền phải có giấy uỷ quyền do chủ hộ ký và có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong hồ sơ đăng ký phải đề tên chủ hộ. Cá nhân sử dụng đất: chính bản thân cá nhân đó hoặc người được cá nhân uỷ quyền. Người được uỷ quyền phải có giấy uỷ quyền do cá nhân ký và có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong hồ sơ đăng ký phải đề tên cá nhân sử dụng đất.  Diện tích đất phải kê khai đăng ký: Diện tích đất phải kê khai đăng ký là toàn bộ diện tích đất do các hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích khác nhau. Toàn bộ diện tích đất đang sử dụng; 6 Diện tích đất được cơ quan có thẩm quyền giao bao gồm cả diện tích đất khác đang cho thuê, mượn, diện tích đất chưa đưa vào sử dụng và diện tích đang tranh chấp; Diện tích đất được cơ quan nhà nước chưa đủ thẩm quyền giao đất; Phần diện tích đất đi thuê, đi mượn, nhận khoán không được kê khai đăng ký;  Đối tượng được phép đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người được nhà nước giao đất cho thuê đất trừ trường hợp thuê đất công ích của xã; Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho đất hợp pháp, người nhận quyền sử dụng đất sau khi giải quyết hợp đồng; Người sử dụng đất theo các bản án hoặc các quyết định của toà án; Người trúng đấu giá hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất; Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; Người mua thanh lý hoặc hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; Người sử dụng đất ổn định không có tranh chấp, đúng mục đích và có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp:  Trường hợp 1. Người sử dụng đất có đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp mang tên người khác: phải có giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho có tất cả chữ ký của các bên có liên quan; phải có xác nhận của UBND sở tại xác nhận không có tranh chấp.  Trường hợp 2. Người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc vẫn được phép đăng ký thì phải có các điều kiện sau: sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993; có chứng nhận của UBND ; biên lai đóng thuế; không có tranh chấp và phải thuộc quy hoạch sử dụng đất. 7  Những điều cần lưu ý khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Đối với trường hợp có tài sản trên đất thì tài sản đó được nghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Các loại đất không được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đất thuê, thuê lại, mượn, nhận khoán của tổ chức, cá nhân khác… Đất công cộng như sân chơi, khu vui chơi công cộng, trụ sở UBND, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường. Người đang sử dụng đất nhưng không có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất hoặc sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất thì không được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất do nhà nước thu hồi nhưng chưa sử dụng, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương không được phép đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chụi trách nhiệm quản lý các loại đất này. Đối với diện tích đất chung, nhà ở chung thì việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tự thoả thuận chia diện tích đất chung, nhà ở chung đó thì tiến hành kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nghi rõ sơ đồ; Nếu các Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa thoả thuận được phương thức chia diện tích đất, nhà ở chung thì tiến hành đăng ký phần riêng cho từng Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, phần diện tích đất, nhà ở chung thì đăng ký chung; 8 Các Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không thoả thuận được phương thức phân chia thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộ nhưng phải nghi quyền sử dụng đất chung trên mỗi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Trường hợp đất thuộc sở hữu chung của dòng họ nhưng được pháp luật thừa nhận thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nghi chung cho cả dòng họ. Diện tích đất nằm trong diện tích quy hoạch để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác sẽ tiến hành đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích quy định trước thời điểm quy hoạch vẫn được đăng ký với các điều kiện sau: Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc được UBND xã chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính trong suốt thời gian sử dụng đất. Đối tượng sử dụng đất không hợp pháp không được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuỳ theo mức độ vi phạm mà có các biện pháp sử lý phù hợp: vi phạm nghiêm trọng tiến hành thu hồi lại diện tích đất đang sử dụng; mức độ vi phạm nhẹ sẽ chuyển sang thuê đất trong nhắn hạn. Đối với diện tích đất nằm trong hành lang an toàn của các công trình thuỷ lợi, đê điều, đường sắt… Sử dụng đất hợp pháp trước khi ban hành các quy định về bảo đảm an toàn hành lang nều ảnh hưởng không nghiêm trọng đến sự an toàn của công trình đó thì cho phép đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nếu ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự an toàn của hành lang bảo vệ thì tiến hành giải toả và đền bù như trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sử dụng không hợp pháp ảnh hưởng nghiêm trọng hay không ảnh hưởng đều tiến hành thu hồi và tuỳ vào mức độ vi phạm có biện pháp xử lý phù hợp. 9 3.2. Thẩm quyền đăng ký và xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo điều 52 Luật đất đai 2003 thì: UBND xã, phường, thị trấn xét duyệt cho các trường hợp sau đây: Xem xét tính hợp lý đầy đủ của hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận và đề xuất kiến nghị vào trong từng hồ sơ một. UBND huyện: được phép xét duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng tất cả các loại đất; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với đất ở. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các trường hợp: đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng; đất do cá nhân nước ngoài thuê đất ở Việt Nam. 3.3. Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những công việc quan trọng trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vỳ vậy quá trình đăng ký đóng vai trò quan trọng ảnh hưởng đến kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai. Theo điều 46 Luật đất đai 2003, điều 38 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 và thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính thì quy trình đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: 3.3.1. Đăng ký ban đầu Đăng ký ban đầu đối với Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện trong các trường hợp sau: Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng; 10 Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung và trình tự thực hiện đăng ký ban đầu  Nội dung thực hiện công tác chuẩn bị Bước 1: Thành lập hội đồng đăng ký đất cấp xã, phường, thị trấn Quyết định thành lập hội đồng do UBND xã ký, nhiệm vụ của hội đồng đăng ký đất là: Tư vấn cho UBND trong quá trình thực hiện đăng ký ban đầu; Xét các đơn đăng ký sau đó trình cho UBND ký duyệt nếu đủ điều kiện sẽ đưa cho UBND ký, nếu không đủ điều kiện sẽ chuyển cho cán bộ địa chính xã để chuyển cho các Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hoàn thiện sau. Thủ tục thành lập hội đồng đăng ký đất cấp xã Tuỳ thuộc vào tình hình của địa phương mà hội đồng đăng ký đất cấp xã có các thành viên bắt buộc và không bắt buộc. UBND xã chọn lựa các thành viên đủ các tiêu chuẩn theo quy định sau đó trình cho chủ tịch UBND xã ký duyệt. Thành phần bao gồm: Tuỳ vào tình hình thực tế của các địa phương số lượng thành viên của hội đồng đăng ký đất dao động từ 7- 10 người bao gồm các thành phần bắt buộc và không bắt buộc. Thành phần bắt buộc bao gồm 4 thành phần: chủ tịch hội đồng(phó chủ tịch UBND xã); phó chủ tịch hội đồng(cán bộ tư pháp xã); thư ký hội đồng(cán bộ địa chính xã); uỷ viên hội đồng(chủ tịch hội đồng nhân dân xã). Thành phần bắt buộc này là những người am hiểu tình hình địa phương nhất. Thành phần không bắt buộc này tuỳ thuộc vào tình hình của địa phương không giới hạn số lượng các thành viên nhưng các thành viên này phải là người am hiểu tình hình của địa phương, có sự hiểu biết về cơ chế, chính sách của nhà nước về đất đai. Thành phần không bắt buộc thường bao gồm những người sau: trưởng thôn, tổ trưởng tổ dân số, trưởng ấp, trưởng bản. Nguyên tắc làm việc của hội đồng đăng ký đất cấp xã: 11 Hội đồng xét từng đơn trong hồ sơ đăng ký do tổ chuyên môn giúp việc đưa lên; Trong quá trình xét các đơn có dủ điều kiện hay không sẽ tiến hành biểu quyết đa số; Kết quả làm việc của hội đồng đăng ký đất cấp xã phải được nghi, lưu dưới dạng văn bản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng; Biên bản các cuộc họp của hội đồng đăng ký đất cấp xã phải có chữ ký của chủ tịch hội đồng và thư ký hội đồng mới được xem là có cơ sở pháp lý. Bước 2: Thành lập tổ chuyên môn giúp việc cho hội đồng đăng ký đất cấp xã (tổ đăng ký đất) Tổ chuyên môn giúp việc là tổ giúp các công việc liên quan đến chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai trên địa bàn xã. Nhiệm vụ của tổ chuyên môn giúp việc: trực tiếp giúp cho hội đồng đăng ký đất về chuyên môn trong quá trình tổ chức đăng ký, kê khai đất trong địa bàn xã; chuyển hồ sơ của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn xã lên cấp có thẩm quyền phê duyệt đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thành viên của tổ chuyên môn giúp việc tuỳ thuộc vào tình hình của địa phương nên số lượng không giới hạn thường bao gồm những thành viên như sau: tổ trưởng là cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn; tổ viên bao gồm các cán bộ UBND xã am hiểu tình hình của địa phương đặc biệt là về đất đai, cán bộ thống kê, thuế ngoài ra tuỳ thuộc vào tính chất công việc cũng như năng lực của cán bộ cấp xã mà có thêm thành viên là cán bộ cấp trên thực hiện giám sát công việc của tổ chuyên môn giúp việc cũng như hội đồng đăng ký đất. Bước 3: Công việc của tổ chuyên môn giúp việc, hội đồng đăng ký đất Để đảm bảo cho quá trình đăng ký đất đai được tiến hành một cách khoa học, nhanh chóng nên công việc của hội đồng đăng ký đất, tổ chuyên môn giúp việc được phân công một cách có khoa học như sau: Lên kế hoạch, xây dựng phương án đăng ký đất đai của xã, phường, thị 12 trấn bao gồm các công việc sau: Thu thập các tài liệu có liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất cũng như việc thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước như giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp; mục đích sử dụng đất có đúng hay không, sau đó thẩm tra lại các thông tin mà người dân cung cấp; các tài liệu về bản đồ nhằm mục đích phục vụ cho quá trình xác định địa trạch, địa giới và kiểm tra tính pháp lý, cơ sở pháp lý của hồ sơ đăng ký mà người dân gửi lên hội đồng đăng ký đất. Chuẩn bị các phương tiện phục vụ cho quá trình đăng ký như: giấy, bút… các bản danh sách giúp cho quá trình đăng ký diễn ra nhanh chóng và dễ dàng hơn. Tập huấn chuyên môn cho các cán bộ tham gia công tác đăng ký. Ngoài các công việc của hội đồng đăng ký đất, tổ chuyên môn giúp việc thì UBND xã, phường, thị trấn phải tuyên truyền, phổ biến, thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn. Bước 4: Kiểm tra, đánh giá các tài liệu hiện có phục vụ cho quá trình đăng ký Mục đích: loại bỏ các tài liệu không liên quan, loại bỏ các sai sót do quá trình thu thập số liệu chỉnh lý hồ sơ cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất. Nội dung tiến hành việc kiểm tra, đánh giá: nếu có bản đồ thì tiến hành đo đạc và giải quyết các đơn khiếu nại; chưa có bản đồ thì tiến hành đo vẽ đơn giản để tính toán diện tích một cách hợp lý hoặc hướng dẫn cho các chủ sử dụng đất tự tiến hành đo vẽ nhưng phải nghi rõ phương pháp đo vẽ. Trình tự tiến hành, thực hiện công việc của hội đồng đăng ký đất, tổ chuyên môn giúp việc Lên danh sách các chủ sử dụng đất nhằm kê khai đầy đủ và thẩm tra các thông tin mà người dân khai báo. Chuẩn bị địa điểm tiến hành công tác kê khai, đây là nơi cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn tiếp người sử dụng đất. 13 Thời gian tiến hành đăng ký phải phù hợp với đặc điểm và yêu cầu công việc của người dân địa phương. Phổ biến và hướng dẫn cho người sử dụng đất thực hiện các công việc cần thiết như chủ trương, các đo vẽ bản đồ, khai báo hồ sơ. Chuẩn bị các biểu mẫu, tài liệu, bản đồ cho công tác kê khai đăng ký. Bố trí cán bộ làm công tác kê khai đăng ký đến từng điểm dân cư.  Nội dung và trình tự thực hiện công tác đăng ký ban đầu  Đối với người sử dụng đất Người sử dụng đất là người được hưởng lợi trực tiếp từ qui trình đăng ký vỳ vậy người sử dụng đất phải tiến hành các công việc sau: Mua hồ sơ do hội đồng đăng ký đất ban hành và khai đầy đủ, chính xác các thông tin liên quan và nộp hồ sơ tại nơi UBND quy định. Hồ sơ bao gồm đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu 04/ĐK; các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (bản sao) nếu có; biên bản xác ranh giới và mốc thửa đất; trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất uỷ quyền cho người khác phải có giấy tờ chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn.  Đối với cán bộ làm công tác đăng ký Người sử dụng đất khi khai báo hồ sơ cần phải có sự hỗ trợ, hướng dẫn của cán bộ làm công tác đăng ký. Cán bộ làm công tác đăng ký có nhiệm vụ hướng dẫn từng chủ sử dụng đất khai báo hồ sơ theo mẫu quy định và yêu cầu người sử dụng đất cung cấp các tài liệu đi kèm hồ sơ. Mặt khác kiểm tra các thiếu sót trong hồ sơ và giúp người sử dụng đất sữa chữa các sai sót đó. Thẩm tra hồ sơ do người sử dụng đất khai báo có đúng không.  Đối với hội đồng đăng ký đất Với vai trò là người đóng vai trò chủ đạo trong việc đăng ký đất ở các xã, phường, thị trấn nên hội đồng đăng ký đất có nhiệm vụ sau: tổ chức hội nghị để xét đơn của từng người sử dụng đất, nghe báo cáo kết quả tổng hợp kê khai và kết quả thẩm tra của từng đơn đăng ký đất. Xét các đơn đăng ký với các nội dung 14 chủ yếu như hiện trạng sử dụng đất, tên, mục đích, địa điểm, vị trí của thửa đất; nguồn gốc sử dụng đất; tình trạng tranh chấp của các chủ sử dụng đất; nếu không có giới tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất thì xét theo quy hoạch sử dụng đất có đúng không. Kết quả xét đơn đăng ký đất phải được nghi bằng văn bản và lấy ý kiến biểu quyết của hội đồng đăng ký đất.  Đối với UBND xã, phường, thị trấn UBND là cấp quản lý trực tiếp đất đai nên trong quá trình đăng ký ban đầu phải thực hiện các công việc sau: tiến hành thẩm tra lại hồ sơ do hội đồng đăng ký đất đưa lên và căn cứ vào biên bản xét duyệt hồ sơ ký nhận, ký duyệt vào từng đơn đăng ký đất; công bố công khai hồ sơ xét duyệt theo mẫu 05/ĐK thời hạn công khai là 15 ngày; nếu có khiếu nại, tố cáo UBND xã, phường, thị trấn rút lại hồ sơ và thẩm tra xác minh lại từ đầu nhằm hoàn thiện hồ sơ; lập danh sách người sử dụng đất đủ điều kiện và trình lên UBND huyện để phê duyệt; hồ sơ gửi lên UBND huyện bao gồm các giấy tờ sau: tờ trình của UBND xã về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; biên bản cuộc họp của hội đồng đăng ký đất; hồ sơ hợp lệ của từng thửa đất. Để tiến hành đăng ký ban đầu thì cần có sự phối hợp của hội đồng đăng ký đất, tổ chuyên môn giúp việc, người sử dụng đất, UBND xã giúp cho quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng. Kết quả làm việc của tất cả các đối tượng trên là hồ sơ gửi lên UBND huyện, nếu hồ sơ hợp lệ và đầy đủ thì sau 7 ngày sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không hợp lệ thiếu đầy đủ thì bổ sung và sau 15 ngày mới được cấp. 3.3.2.Đăng ký biến động đất đai Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có các thay đổi về việc sử dụng đất như: thay đổi mục đích sử dụng đất; thay đổi tên chủ sử dụng đất; diện tích đất sử dụng; loại đất sử dụng; có nhu cầu đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng 15 đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử đụng đất; nhà nước thu hồi đất. Nội dung và trình tự tiến hành Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mua hồ sơ, khai hồ sơ, nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn. Hồ sơ gồm: đơn xin đăng ký biến động; những giấy tờ liên quan đến biến động đất đai; giấy chứng nhận cũ nếu mất phải có đơn khai báo, trình báo lý do mất; bản đồ, sơ đồ, trích lục thửa đất. Sau khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn thì UBND xã, phường, thị trấn thẩm tra xem đơn đó có hợp pháp không; xác nhận vào các đơn đăng ký; gửi hồ sơ lên cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận biến động. Các công việc trên được thực hiện trong vòng 5 ngày. Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ xem xét hồ sơ xác nhận sự hợp lý của hồ sơ nếu đủ điều kiện sẽ trình lên UBND huyện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không đủ trả lại cho người sử dụng đất và nghi rõ lý do, nghi ý kiến vào hồ sơ đăng ký biến động. Các công việc trên được thực hiện trong 10 ngày. Sau khi có chứng nhận biến động thì UBND xã, phường, thị trấn sẽ thực hiện các công việc sau: quyết định cho phép biến động; yêu cầu người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính; chứng nhận biến động vào giấy đã cấp; chỉnh lý biến động trong hồ sơ địa chính; thông báo cho UBND huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường để cấp giấy; giao giấy chứng nhận biến động cho người dân.  Một số trường hợp đăng ký biến động như: mất đất do thiên tai, mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài các thủ tục trên cần phải có các bước sau  Đối với trường hợp mất đất do thiên tai Người sử dụng đất mất đất phải khai báo với UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất lở, sụt, lún và nộp các giấy tờ có liên quan đến việc mất đất; UBND xã, phường, thị trấn phải kiểm tra ngay và thông báo với cán bộ địa chính xã 16 để cùng phối hợp thẩm tra, đo đạc lại thửa đất, kết quả được lập thành biên bản. cán bộ địa chính xã báo cáo lên phòng Tài nguyên và Môi trường huyện để xem xét và điều chỉnh hồ sơ địa chính. Trường hợp mất giấy chứng nhận  Người sử dụng đất phải khai báo với UBND xã, phường, thị trấn việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó UBND xã, phường, thị trấn cử cán bộ địa chính làm các công việc sau: xác định số giấy chứng nhận đã mất; nghi việc mất giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính; thông báo công khai việc mất giấy chứng nhận trong vòng 15 ngày tại UBND xã, phường, thị trấn; chuyển hồ sơ lên UBND huyện và phòng Tài nguyên và Môi trường. phòng Tài nguyên và Môi trường làm các công việc sau: nghi mất giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính; trong trường hợp đất đang biến động thì ngừng ngay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau 60 ngày kể từ ngày nhận đơn trình báo nếu không thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tiến hành cấp mới; ra quyết định huỷ bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Lưu ý sau 60 ngày tìm thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ người sử dụng đất mang lên UBND xã, phường, thị trấn và tiến hành huỷ bỏ công khai chuyển lên UBND huyện.  Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giấy bị ố nát, rách, hết chỗ để nghi biến động; có nhu cầu chuyển từ một thửa thành nhiều thửa. Trình tự, thủ tục tương tự như trường hợp trên. tất cả các trường hợp trên cần phải báo cáo lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý biến động trong hồ sơ địa chính. 4. xét duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 4.1. hồ sơ xét duyệt 17 Theo điều 123 luật đất đai 2003 và điều 135 nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29-10-2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. UBND xã, thị trấn yêu cầu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp cho UBND xã, thị trấn tiến hành xét duyệt để cấp giấy. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tiến hành làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND xã, thị trấn. hồ sơ gồm có: Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp; giấy uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã, thị trấn (trong trường hợp uỷ quyền); 4.2. nội dung xét duyệt sau khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ lên UBND xã, thị trấn tiến hành làm các công việc để thẩm tra tính chính xác, hợp lý và đầy đủ của các nội dung mà người sử dụng kê khai trong hồ sơ bao gồm các nội dung như sau: xem xét tính chính xác của các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất; hiện trạng sử dụng đất có đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay không, tình hình tranh chấp đất đai, diện tích thửa đất, các thông tin liên quan đến thửa đất khác như thuộc bản đồ số, ranh giới thửa đất… tất cả các thông tin trên phải được kiểm tra nhanh chóng và đầy đủ dưới sự chỉ đạo của UBND xã, thị trấn nơi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4.3. trình tự xét duyệt UBND xã, thị trấn là đơn vị nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, UBND xã, thị trấn sẽ kiểm tra các nội dung như sau: theo khoản 2 điều 135 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 18 “UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và điều 5 của Luật đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở UBND xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.” sau khi UBND xã, thị trấn xem xét và ký duyệt vào hồ sơ và chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải tiến hành xem xét các nội dung sau: tiến hành kiểm tra, thẩm tra lại các hồ sơ do UBND xã, thị trấn đưa lên; Đối với các hồ sơ hợp lệ sẽ ký duyệt vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm trích lục bản đồ cho các mảnh đất chưa có bản đồ, nếu có bản đồ thì trích lục bản đồ sau đó gửi đến phòng thuê để xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp. đối với hồ sơ không hợp lệ thì gửi trả lại cho UBND xã, thị trấn và nêu rõ lí do chưa được xét duyệt; gửi danh sách các hồ sơ hợp lệ và không hợp lệ kèm theo bản đồ lên Phòng Tài nguyên và Môi trường. 19 Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra lại các hồ sơ hợp lệ và trình lên UBND huyện để tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trình tự xét duyệt phải tuân thủ theo các quy định về thời gian như sau: UBND xã, thị trấn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường xem xét hồ sơ không quá 55 ngày kể từ ngày UBND xã, thị trấn nhận hồ sơ đến khi người sử dụng đất nhận được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4.4. ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Sau khi UBND huyện xem xét các hồ sơ hợp lệ do Phòng Tài nguyên và Môi trường đưa lên sẽ tiến hành ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện. UBND xã, thị trấn công bố công khai tên các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phương tiện thông tin của xã, thị trấn và thông báo rõ ngày giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn xã, thị trấn. 5. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5.1. Nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp của các đối tượng có liên quan. Trong đó lực lượng cán bộ tham gia công tác đăng ký đóng vai trò quan trọng, lực lượng cán bộ tham gia công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có năng lực và có đạo đức nghề nghiệp vì đất đai là tài sản quý giá ai cũng muốn chiếm đoạt quyền sử dụng đất nên có rất nhiều sai phạm diễn ra. Vì vậy ngoài năng lực thì cán bộ địa chính cần có đạo đức để việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 20