BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỐ HỒ CHÍ MINH
VÕ KIM VINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Định hướng ứng dụng
Mã số chuyên ngành: 8380103
Người hướng dẫn khoa học : GS.TS Đỗ Văn Đại
Học viên
: Võ Kim Vinh
Lớp
: Cao học Luật, Phú Yên Khoá 1
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng
dẫn khoa học của thầy Đỗ Văn Đại các nội dung nêu trong luận văn là trung thực.
Kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
Tác giả luận văn
Võ Kim Vinh
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT
BLDS
Bộ luật dân sự
BLDS 1915
Bộ luật dân sự 2015
BLDS 1995
Bộ luật dân sự 1995
BLDS 2005
Bộ luật dân sự 2005
BLTTDS
Bộ luật tố tụng dân sự
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GDDS
Giao dịch dân sự
HĐCN
Hợp đồng chuyển nhượng
HĐTP
Hội đồng thẩm phán
LĐĐ 1993
Luật đất đai 1993
LĐĐ 2003
Luật đất đai năm 2003
LNO 2014
Luật nhà ở năm 2014
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TAND
Tòa án nhân dân
TANDTC
Tòa án nhân dân tối cao
UBND
Ủy ban nhân dân
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1. CÔNG NHẬN GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI
PHẠM VỀ HÌNH THỨC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC DO ĐÃ ĐƯỢC
THỰC HIỆN ..............................................................................................................9
1.1. Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/01/2017 .....9
1.1.1. Sự không rõ ràng trong văn bản.............................................................10
1.1.2. Sự không thống nhất trong thực tiễn ......................................................15
1.1.3. Hướng giải quyết thống nhất ..................................................................19
1.2. Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất xác lập sau ngày 01/01/2017 .....20
1.2.1. Điều kiện để công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất theo Điều 129
Bộ luật dân sự ...................................................................................................20
1.2.2. Hệ quả của việc công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất theo Điều
129 Bộ luật dân sự ............................................................................................24
Kết luận chương 1 ...................................................................................................26
CHƯƠNG 2. CÔNG NHẬN GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VI PHẠM VỀ HÌNH THỨC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI
HẾT THỜI HIỆU YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ........................................28
2.1. Công nhận giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất có hiệu lực khi hết
thời hiệu tuyên bố vô hiệu khi không có yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch
dân sự vô hiệu ......................................................................................................28
2.2. Công nhận giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức
công chứng, chứng thực khi có yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô
hiệu .......................................................................................................................33
2.2.1. Thực trạng và bất cập.............................................................................33
2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ..............................................................38
Kết luận chương 2 ...................................................................................................39
KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................41
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nền kinh tế nước ta ngày một phát triển, hòa nhập cùng với xu thế phát triển
chung của thế giới, cuộc sống tinh thần được nâng cao, đòi hỏi nhu cầu về vật chấp
phải đáp ứng, nhất là nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày càng cao. Giao dịch về quyền sử
dụng đất sôi động, người sử dụng đất được thực hiện các quyền “chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền
sử dụng đất”1
Giao dịch về QSDĐ thuộc loại giao dịch dân sự, để một giao dịch dân sự có
hiệu lực thì đòi hỏi chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự phải có năng lực pháp luật
dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với GDDS được xác lập; mục đích và nội
dung của GDDS không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; mặc
khác đối với những GDDS còn phải tuân theo hình thức mà pháp luật quy định thì
các chủ thể phải tuân theo hình thức khi tham gia giao dịch.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời
nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. GDDS thông qua phương tiện điện tử
“Luật giao dịch điện tử”2
Tại khoản 2 Điều 119 BLDS 2015 quy định GDDS phải được thể hiện bằng
văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó, quy
định như trên phù hợp với quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 là
HĐCN, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với phải được
công chứng hoặc chứng thực, “trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm b khoản này”3 “văn bản về thừa kế QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; việc công
chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện
tại UBND cấp xã”4
Theo BLDS 2005, trong trường hợp pháp luật quy định về hình thức GDDS là
điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một
bên hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các
Khoản 1, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (LĐĐ 2013).
Luật giao dịch điện tử năm 2005.
3
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng
chuyển đổi đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh
doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
4
Điểm c và d khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013.
1
2
2
bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó
mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Nhưng theo hướng dẫn tại Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP-TANDTC về “Hướng dẫn áp dụng pháp
luật trong việc giải quyết các vụ án Dân sự, Hôn nhân và Gia đình” đối với HĐCN
QSDĐ, nếu sau khi thực hiện hợp đồng bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm,
đã làm nhà kiên cố…và bên nhận chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước
về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng.
Mặc khác BLDS 2015 qui định giao dịch dân sự vi phạm về hình thức công
chứng, chứng thực nếu “thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch”5
hoặc “sau hai năm thì hết thời hiệu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì giao dịch đó
được công nhận”.6
Qua thực tiễn xét xử của nhiều Tòa án các cấp cho thấy nhận thức vấn đề trên
về nhận định cũng như áp dụng pháp luật chưa được thống nhất, còn có nhiều bài
viết trên các tạp chí và trên diễn đàn cho thấy các quan điểm về giao dịch dân sự vi
phạm về hình thức công chứng, chứng thực còn trái ngược nhau.
Vấn đề công nhận giao dịch QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng, chứng
thực là một nội dung rất đáng được quan tâm, tìm hiểu, phân tích mà cho đến nay
vẫn chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về vấn đề
này theo BLDS 2015. Từ những lý do phân tích trên đây, tác giả quyết định chọn đề
tài “Công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vi phạm hình thức công chứng,
chứng thực theo Bộ luật dân sự năm 2015” để tìm hiểu, nghiên cứu làm đề tài luận
văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quá trình nghiên cứu và tìm hiểu tác giả thấy rằng vấn đề liên quan đến
công nhận GDDS về QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực đã
được đề cập, trình bày và phân tích trong một số giáo trình, sách chuyên khảo,
luận văn thạc sĩ luật học và bài viết trên các tạp chí, trong đó có thể kể đến một số
các tài liệu như sau:
- Giáo trình:
+ Giáo trình của Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2017), Những quy
định chung về Luật Dân sự (Tái bản lần 1, có sửa đổi, bổ sung), NXB. Hồng Đức –
5
6
Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015.
Điển đ khoản 1, khoản 2 Điều 132 BLDS 2016.
3
Hội Luật gia Việt Nam; trong giáo trình này, tác giả phân tích quy định về GDDS vô
hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
giao dịch dân vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Giáo trình chưa phân
tích sâu về GDDS vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực.
- Sách chuyên khảo, sách bình luận:
+ Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017) Bình luận khoa học BLDS năm
2015, NXB.Công an nhân dân, Hà Nội. Tại công trình này tác giả nghiên cứu phân
tích những điểm mới trong BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005, tác giả có đề
cập phân tích vấn đề GDDS vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và
điều kiện có hiệu lực của GDDS theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 129
BLDS năm 2015. Tuy nhiên ở công trình này tác giả chưa phân tích chuyên sâu về
đề kiện có hiệu lực của giao dịch khi vi phạm hình thức công chứng, chứng thực mà
giao dịch đó một hoặc các bên thực hiện ít hơn hai phần ba nghĩa trong giao dịch,
mặc khác thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đã hết theo
quy định tại khoản “1 Điều 132 BLDS năm 2015”7
+ Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và gải quyết tranh chấp giao dịch về QSDĐ,
NXB. Lao động, Tp Hồ Chí Minh. Với tài liệu chuyên khảo trên đây tác giả đã phân
tích và đưa ra những điểm mới của người được QSDĐ và những bất cập khi giải
quyết tranh chấp giao dịch về QSDĐ. Tác giả đã đề cập đến vấn đề hợp đồng khi
các chủ thể tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất, nhưng chưa phân tích sâu
những bất cập về hình thức của hợp đồng khi chưa được công chứng, chứng thực.
+ Đỗ Văn Đại (2020 - tập 1 và tập 2), Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và
bình luận bản án luận, NXB. Đại học Quốc gia, Hồ Chí Minh. Sách chuyên khảo tác
giả bình luận các bản án, trong đó có các bản án liên quan đến việc công nhận và
không công nhận hợp đồng vi phạm hình thức công chứng, chứng thực; phân tích
và nhận xét các quy định pháp luật có liên quan.
+ Đỗ Văn Đại (2020), Bình luận khoa học – Những điểm mới của BLDS năm
2015, NXB. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Tp Hồ Chí Minh. Với tài liệu
chuyên khảo trên đây, tác giả đã phân tích, nghiên cứu những điểm mới của BLDS
năm 2015. Ngoài ra, tác giả còn lồng ghép sự bình luận, phân tích về sự thay đổi
giữa BLDS năm 2005 và 2015 về vấn đề liên quan hiệu lực. Tuy nhiên, vấn đề
GDDS vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực chưa thực sự được nghiên
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dân sự vô hiệu quy định tại các diều 125, 126, 127, 128 và 129 Bộ
luật này là 02 năm.
7
4
cứu, phân tích chuyên sâu, có hệ thống về đề điều kiện có hiệu lực của GDDS khi bị
vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực.
+ Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, NXB. Hồng Đức - Hội Luật
gia Việt Nam, Hà Nội. Tài liệu chuyên khảo nghiên cứu toàn diện, chuyên sâu các
quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng trong pháp luật Việt Nam. Trên cơ
sở phân tích, bình luận các vấn đề pháp lý cơ bản về hiệu lực hợp đồng của pháp luật
Việt Nam, so sánh với những quy định của luật pháp quốc tế từ đó tác giả đã đưa
những ý kiến đánh giá, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật. Nhưng trong thời điểm
này thì BLDS 2015 chưa được ban hành, những điểm mới về hiệu lực của hợp đồng
trong BLDS 2015 chưa được phân tích, Đặc biệt là “Công nhận GDDS vi phạm về
hình thức công chứng, chứng thực” và “GDDS có hiệu lực khi hết thời hiệu tuyên bố
GDDS vô hiệu” chưa được tác giả phân tích chuyên sâu để giải quyết những vướng
mắc nhằm pháp luật hoàn thiện hơn.
+ Lê Minh Hùng (2015), Hình thức của hợp đồng, NXB. Hồng Đức - Hội
Luật gia Việt Nam, Hà Nội. Ở công trình này tác đưa ra những lý luận để phân tích
các khác niệm và những quy định chung về hình thức của GDDS theo BLDS năm
2005. Chưa phân tích nhũng bất cập về lĩnh vực “GDDS vi phạm về hình thức công
chứng, chứng thực”.
+ Nguyễn Minh Tuấn (2016), Bình luật khoa học BLDS của nước cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 2015, NXB.Tư pháp, Hà Nội. Tác giả đã phân
tích, bình luận từng điều luật, tác giả chưa phân tích chuyên sâu nội dung nào
trong các điều luật. Đặc biệt là vấn đề “GDDS vi phạm về hình thức công chứng,
chứng thực" cũng như về điều kiện có hiệu lực của của GDDS khi vi phạm về hình
thức công chứng, chứng thực theo BLDS năm 2015.
+ Đinh Trung Tụng (2017), Những điểm mới cơ bản của BLDS năm 2015,
NXB. Lao động, Hà Nội. Với tài liệu tập huấn chuyên sâu này tác giả đã đề cập
những điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005, ở phần điều kiện có
hiệu lực của GDDS khi vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực tác giả chưa
phân tích chuyên sâu để so sánh những cái được và chưa được giữa luật cũ và mới.
- Luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ:
+ Hồ Thị Hải (2018), “Công nhận hiện lực của HĐCN QSDĐ vi phạm quy
định về hình thức”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí
Minh. Đây là công trình nghiên cứu có hệ thống về cơ sở lý luận, pháp luật Việt
Nam liên quan đến vấn đề hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm về hình thức. Công
5
trình này tác giả phân tích một cách chung về vi phạm hình thức, chưa phân tích sâu
về hình thức công chứng, chứng thực. Mặc khác, tác giả chỉ phân tích giới hạn ở
HĐCN QSDĐ, không phân tích bao quát tất cả giao dịch QSDĐ.
+ Huỳnh Mai Huy (2019) “Hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức
theo quy định pháp luật việt nam”. Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành
phố Hồ Chí Minh. Đây là công trình nghiên cứu toàn diện về Hợp đồng không tuân
thủ quy định về hình thức theo quy định pháp luật việt nam.
+ Lê Minh Hùng (2010), “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp
luật Việt Nam” Luận án tiến sỹ, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là công
trình nghiên cứu một cách toàn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật về hiệu lực
của hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam;
- Bài báo, tạp chí
+ Đỗ Văn Đại (2016), “Thời hiệu yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu về hình
thức”, Tạp chí khoa học pháp lý Việt Nam, 01(95) 2016-2016, tr. 73-80 tác giả phân
tích, bình luận bản án đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu đã
được Tòa án tuyên không chấp nhận đơn khởi kiện.
+ Phan Thành Nhân (2017), “Hình thức hợp đồng trong BLDS năm 2015,
thực trạng pháp luật và một số kiến nghị hoàn thiện”, Tạp chí Tòa án nhân dân,
(20), tr. 33-37. Tác giả phân tích một số điểm mới cơ bản về hình thức hợp đồng
theo BLDS năm 2015 và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện những quy định
hiện hành về hình thức hợp đồng. Bài viết này tác giả chỉ phân tích về khái niệm
hình thức hợp đồng và GDDS vô hiệu không tuân thủ về hình thức, tác giả chưa đi
sâu về hình thức công chứng, chứng thực và điều kiện có hiệu lực của GDDS khi vi
phạm về hình thức công chứng, chứng thực.
+ Tưởng Duy Lượng (2017), “Quy định về GDDS trong BLDS năm 2015,
những vấn đề cần lưu ý”, Tạp chí TAND, (24), tr. 14-24. Tác giả phân dẫn chiếu và
tích những điểm mới của BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực và các trường
hợp GDDS bị vô hiệu. Tác giả chưa phân tích những điểm mới về hình thức GDDS
bị vô hiệu khi vi phạm về công chứng, chứng thực cũng như GDDS có hiệu lực một
khi thời hiệu yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu đã hết.
Qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu cho thấy các công trình nghiên cứu trên
đây cũng chỉ dừng lại ở việc đề cập một cách sơ lược hoặc nghiên cứu một góc độ lý
luận nhỏ liên quan đến hình thức công chứng, chứng thực; cho đến nay chưa có một
công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về vấn đề này theo pháp luật
6
dân sự Việt Nam và liên hệ với thực tiễn xét xử. Đồng thời, các công trình nghiên cứu
hầu hết đều được thực hiện từ khá lâu, chưa cập nhật, bổ sung, phân tích chuyên sâu
đối với những quy định mới của BLDS 2015. Tác giả xét thấy việc nghiên cứu chuyên
sâu vấn đề công nhận giao dịch về QSDĐ vi phạm hình thức công chứng, chứng thực
theo BLDS năm 2015 là cần thiết để góp ý, hoàn thiện pháp luật hiện nay.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của tác giả là nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống
các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam liên quan đến vấn đề giao dịch về
QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực theo BLDS năm 2015, trong
đó chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định mới trong BLDS năm 2015, so sánh
với các quy định pháp luật hiện nay trong BLDS năm 2005, các văn bản pháp luật
chuyên ngành và văn bản hướn dẫn thi hành. Từ đó có sự đối chiếu với thực tiễn xét
xử tại Tòa án, đặc biệt khai thác sâu thực trạng về vấn đề giải quyết các tranh chấp
liên quan đến hệ quả của GDDS vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực
trong thực tế hiện nay.
Tác giả thực hiện việc so sánh pháp luật, nhận định, phân tích những bất cập,
không thống nhất giữa các quy định trong văn bản pháp luật và thực tiễn áp dụng,
đưa ra những kiến nghị, đề xuất hướng khắc phục nhằm góp phần hoàn thiện quy
định pháp luật dân sự Việt Nam liên quan đến đề tài mà tác giả nghiên cứu.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng của nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu cứu của luận văn là những quy định của pháp luật Việt
Nam và thực tiễn áp dụng những quy định đó tại các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ vi phạm hình thức công chứng, chứng
thực theo BLDS năm 2015.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Tác giả tập trung nghiên cứu những quy định về GDDS liên quan đến hình
thức công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Việt Nam, những quy định
mới nhất của BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của các GDDS về QSDĐ vi
phạm về hình thức công chứng, chứng thực. Đồng thời, tác giả tập trung nghiên cứu
các quy định của BLDS năm 2015, có đối chiếu với BLDS năm 2005, các văn bản
hướng dẫn thi hành và đặt trong mối tương quan với các văn bản pháp luật hiện
hành như LĐĐ năm 2013 … và quy định của một số nước trên thế giới như BLDS
Nhật Bản, BLDS Pháp. Do luận văn phục vụ cho vấn đề ứng dụng nên ngoài căn cứ
7
lý thuyết còn được viện dẫn dựa trên các sự việc, bản án có thực của một số địa
phương để tạo tính thuyết phục về nội dung và quan điểm sửa đổi, bổ sung.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để gải quyết những nội dung bất cật trong đề tài luận văn mà tác giả đã chọn,
trong quá trình nghiên cứu và xây dựng công trình đề tài tác giả đã dùng các
phương pháp sau:
Xuyên suốt trong luận văn, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, phương
pháp lịch sử để phân tích chỉ ra những những điểm mới và cũ giữa các luật, các văn
bản quy phạm pháp luật trong các gian đoạn lịch sử. Đồng thời kết hợp phương
pháp khảo sát và phương pháp so sánh để chỉ ra những bất cập và tồn tại mà pháp
luật chưa thống nhất cũng như việc áp dụng để thực thi pháp luật mà các cơ quan
tiến hành tố tụng áp dụng chưa được thống nhất trong việc giải quyết một vấn đề mà
đề tài đã dặt ra tại các phần I, II của chương I và chương II. Đặc biệt sau khi phân
tích đánh giá vấn đề tác giả đã dùng phương pháp bình luận và tổng hợp để giải
quyết từng phần, nội dung của đề tài, đưa ra những giải pháp, kiến nghị, đề xuất
từng chương I và chương II để hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện tốt hơn.
6. Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu đều dựa trên tình hình thực tế của xã hội, khi các tranh
chấp giao dịch về QSDĐ ngày càng trở nên phổ biến dưới nhiều hình thức đa dạng
và phức tạp. Vì vậy, đây sẽ là một công trình có thể giải quyết được các vướng mắc,
những bất cập về nhận thức của một vấn đề khi phân tích, đánh giá và đi đến kết
luận có liên quan đến giao dịch về QSDĐ khi các bên xác lập mà giao dịch đó vi
phạm về hình thức công chứng, chứng thực.
Đề tài này là một tài liệu để các cơ quan tiến hành tố tụng tham khảo, vận
dụng tinh thần của đề tài khi giải quyết các vụ việc liên quan đến giao dịch về
QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực. Là nguồn thông tin để các
nhà làm luật, các chuyên gia góp ý vào việc sửa đổi, bổ sung cho hệ thống pháp luật
dân sự Việt Nam ngày hoàn thiện hơn.
7. Bố cục của luận văn
Chương 1. Công nhận giao dịch về QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng,
chứng thực do đã được thực hiện
Chương 2. Công nhận GDDS về QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng,
chứng thực khi hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu.
8
Kết cấu của luân văn được xây dựng thành hai chương xuất phát từ những bất
cập cơ bản khi nghiên cứu các giao dịch về QSDĐ vi phạm về hình thức công
chứng, chứng thực được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 gồm
HĐCN, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với phải được
công chứng hoặc chứng thực.
Thứ nhất, tìm ra hướng thống nhất trong việc áp dụng Điều 129 BLDS năm
2015 đối với các GDDS xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực pháp luật; xác
định điều kiện để công nhận GDDS xác lập sau ngày 01/01/2017 khi GDDS đó thực
hiện hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch và giải quyết hệ quả của GDDS theo Điều
129 BLDS năm 2015.
Thứ hai, nếu hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu thì có nên
công nhận GDDS đó theo Điều 129 BLDS hay áp dụng Điều 131 BLDS để bác yêu
cầu khởi kiện tuyên bố GDDS vô hiệu, những vấn đề này cần làm rõ cũng như cần
xác định khi hết thời hiệu tuyên bố GDDS vô hiệu thì cơ quan nào sẽ công nhận
giao dịch đó có hiệu lực.
Từ những bất cập như trên, do đó tác giả chia luận văn thành hai chương
tương ứng để triển khai nội dung nghiên cứu cho đề tài.
9
CHƯƠNG 1
CÔNG NHẬN GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VI PHẠM VỀ HÌNH THỨC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC
DO ĐÃ ĐƯỢC THỰC HIỆN
Trước đây theo LĐĐ 2003 đã quy định những trường hợp GDDS về QSDĐ
phải công chứng, chứng thực (từ Điều 126 đến Điều 131) theo đó việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 thì việc bắt buộc công
chứng, chứng thực trong các GDDS về QSDĐ được quy định tại điểm a khoản 3
Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định bốn trường hợp là HĐCN, tặng cho, thế chấp và
góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với phải được công chứng hoặc chứng thực,
“trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”8.
Trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực thì việc giải quyết các tranh chấp
GDDS về QSDĐ không có công chứng, chứng thực chưa có điều luật quy định mà
chỉ dừng lại ở việc hướng dẫn trong văn bản quy phạm pháp luật thực hiện trên cơ
sở Nghị quyết của HĐTP TANDTC. Tòa án các cấp chưa áp dụng thống nhất
đường lối trong giải quyết các tranh chấp về QSDĐ liên quan đến các giao dịch
chưa được công chứng, chứng thực. Điều 129 BLDS năm 2015 ra đời đã khẳng
định là có bước đột phá mới trong quy định của pháp luật dân sự để giải quyết các
giao dịch về chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ không
được công chứng, chứng thực.
Trong thực tiễn áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho thấy còn có những
bất cập trong giải quyết các tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ xác lập
trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực. Để thống nhất trong việc áp dụng pháp
luật, tác giả có những phân tích những vấn đề sau.
1.1. Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/01/2017
Điều 129 BLDS năm 2015 quy định rõ, thứ nhất các GDDS đã được xác lập
theo quy định bằng văn bản nhưng văn bản không đúng theo quy định của luật, thứ
hai GDDS đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công
chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng
chuyển đổi đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh
doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
8
10
trong giao dịch thì yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận
hiệu lực của giao dịch đó. BLDS có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 từ đó các tranh chấp
phát sinh liên quan đến hình thức của GDDS đều áp dụng BLDS năm 2015 để giải
quyết. Tuy nhiên, từ khi BLDS có hiệu lực cho đến nay chưa có văn bản nào hướng
dẫn cho việc có áp dụng hay không áp dụng Điều 129 cho các giao GDDS đã được
xác lập trước ngày BLDS có hiệu lực. Nên chăng cần phải có hướng thống nhất để
công nhận giao dịch đã được xác lập trước ngày 01/01/2017.
1.1.1. Sự không rõ ràng trong văn bản
BLDS đầu tiên của nước ta (BLDS năm 1995) quy định tại Điều 133 theo đó
hình thức của GDDS được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ
thể. Trong trường hợp pháp luật có quy định GDDS phải được thể hiện bằng văn
bản, phải được công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc
phải xin phép, thì phải tuân theo các quy định đó.
Kế thừa BLDS năm 1995, tại Điều 124 BLDS 2005 và Điều 119 BLDS năm
2015 bổ sung ngoài việc GDDS được thể hiện bằng lời nói, bàng văn bản và bằng hành
vi cụ thể khác thì GDDS thông qua bằng phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp
dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản. Ngoài ra kết cấu của các điều luật này được
chia thành 2 khoản. Khoản 2 quy định “Trường hợp luật quy định GDDS phải thể hiện
bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
BLDS năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của GDDS khi có đủ các
điều kiện là chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp
với GDDS được xác lập, chủ thể tham gia GDDS hoàn toàn tự nguyện, mục đích và
nội dung của GDDS không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội; hình thức
của GDDS là điều kiện có hiệu lực của GDDS trong trường hợp luật có quy định.9
Đối với giao dịch về QSDĐ, một trong những GDDS thông dụng được quy định
trong LĐĐ hiện hành, loại giao dịch này phải được lập thành văn bản, có công chứng
chứng thực thì mới có hiệu lực và giao dịch đó có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Theo quy định của BLDS năm 2015 “Đoạn đầu của Điều 129 đã quy định
GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu”. Tuy nhiên, BLDS
năm 2015 có quy định ngoại lệ những trường hợp GDDS vi phạm điều kiện có hiệu
lực về hình thức nhưng được công nhận hiệu lực. Đó là trường hợp GDDS vi phạm
hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên Tòa án ra quyết định
9
Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2019
11
công nhận hiệu lực của giao dịch đó “ Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 129 BLDS năm
2015 đã quy định:
1. GDDS đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản
không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án
ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. GDDS đã được thực hiện bằng văn bản nhưng vi phạm quy định về bắt
buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hặc các bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án
ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này các bên
không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Trước khi BLDS 2015 được thay thế BLDS năm 2005, HĐTP TANDTC ban
hành Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, theo đó quy định trong
trường hợp HĐCN QSDĐ không có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc
chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu sau khi thực hiện HĐCN, bên nhận
chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng
không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm
hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng10.
Nghị quyết 02/2004/ NQ-HĐTP đã giúp hạn chế những trường hợp hợp đồng
vô hiệu do vi phạm hình thức bắt buộc theo luật định khi thực tế các bên đã thực
hiện hợp đồng. Nhưng chỉ áp dụng đối với tranh chấp HĐCN QSDĐ, còn các lĩnh
vực khác thì không thấy hướng dẫn tương tự. Điều này dẫn đến sự không thống nhất
trong quy định pháp luật, vì những trường hợp hợp HĐCN QSDĐ khi vi phạm hình
thức mà các bên đã thực hiện hợp đồng thì có thể được Tòa án công nhận hiệu lực
của hợp đồng, nhưng đối với hợp đồng mua bán nhà vi phạm hình thức thì Tòa án
lại buộc các bên phải xác lập lại hợp đồng mua bán nhà theo đúng hình thức luật
định trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày Tòa án ra quyết định buộc các bên thực
hiện các thủ tục hoàn thiện hình thức nếu không sẽ vô hiệu11. Theo Lê Minh Hùng
(2015, 116): “Cả Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
hướng dẫn cùng một vấn đề hợp đồng vi phạm hình thức, nhưng đường lối giải
Điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyêt số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP
TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.
11
Tiểu mục 2.1 mục 2 Nghị quyết số 01/2003/HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các
vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, ban hành 16 tháng 4 năm 2003.
10
12
quyết rất khác nhau và cũng khác cơ bản với quy định tại Điều 134 BLDS 2005.
Điều đó cho thấy cơ quan hữu quan vẫn còn lúng túng, chưa có giải pháp tối ưu
cho vấn đề. Cách giải quyết vấn đề còn mang tính sự vụ mà thiếu nền tảng lý luận
chung mang tính học thuyết”12.
Hình thức của GDDS xem là điều kiện để có hiệu lực của GDDS đây cũng chính
là điều kiện để một hợp đồng có hiệu lực, bỡi hợp đồng dân sự cũng chính là GDDS.
GDDS là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 116 BLDS 2015; về
khái niệm hợp đồng cũng được quy định tại Điều 385 BLDS 2015 theo đó hợp đồng
là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự; pháp luật ảnh hưởng đến hiệu lực GDDS khi luật quy định rằng hình
thức của loại GDDS đó là điều kiện có hiệu lực của GDDS, điều này quy định tại
Điều 117 BLDS 2015 về điều kiện có hiệu lực của GDDS:
“1. GDDS có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
GDDS được xác lập.
b) Chủ thể tham gia GDDS hoàn toàn tự nguyện.
c) Mục đích và nội dung của GDDS không vi phạm điều cấm của luật, không
trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của GDDS là điều kiện có hiệu lực của GDDS trong trường hợp
luật có quy định.”
Ngoài việc bắt buộc hình thức của giao dịch về QSDĐ phải được lập thành
văn bản, pháp luật dân sự hiện hành còn bắt buộc giao dịch về QSDĐ phải được
công chứng, chứng thực.
Khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015 quy định rõ về hình thức của GDDS “
Trường hợp luật quy định GDDS phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng,
chứng thực, đăng ký thì phải tân theo quy định đó”
Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các quy định liên quan đến hình thức
GDDS hiện nay có yêu cầu một số loại GDDS phải theo hình thức bằng văn bản,
bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký nhưng không có quy định GDDS
sẽ bị vô hiệu nếu không tuân thủ đúng hình thức khi giao kết.
Theo tác giả, việc không tuân thủ về hình thức chỉ ảnh hưởng đến hiệu lực
của GDDS khi luật có quy định rõ rằng hình thức của GDDS là điệu kiện có hiệu
12
Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, Sách chuyên khảo, Nxb Hồng Đức, Hà Nội, tr.116.
13
lực của GDDS hay nói cách khác việc không tuân thủ về hình thức có thể dẫn đến
GDDS bị vô hiệu.
Đối với các GDDS mà pháp luật quy định phải tuân thủ hình thức công chứng,
chứng thực, ngay từ BLDS năm 1995 đã quy định rõ “Trong trường hợp pháp luật có
quy định GDDS phải được thể hiện bằng văn bản, phải được công chứng nhà nước
chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép, thì phải tuân theo các quy
định đó.”13 Nội dung quy định nêu trên tiếp tục được duy trì tại BLDS năm 2005.14
Đến BLDS năm 2015, quy định đã nêu được hoàn thiện như sau: “Trường hợp luật
quy định GDDS phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng
ký thì phải tuân theo quy định đó.” Dẫn chiếu đến điểm a và d khoản 3 Điều 167
LĐĐ năm 2013 quy định “HĐCN, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ
và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp
kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Việc công chứng thực hiện
tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã.”
BLDS năm 2005 tại Điều 134 đã quy định “trong trường hợp pháp luật quy
định hình thức GDDS là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân
theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch
trong một thời hạn; quá thòi hạn đố mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Nhưng thực ra khi Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ấn định một
thời gian để các bên thực hiện việc công chứng hay chứng thực lại hợp đồng thì việc
này cũng không thực hiện được, thứ nhất là do các bên đã phát sinh các mâu thuẫn
sau khi ký kết hợp đồng, thứ hai giá trị về mặt kinh tế trong hợp đồng tăng cao so
với thời điểm ký giao kết hợp đồng, từ đó một trong các bên đã bội tín và yêu cầu
Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. “Do đó, quy định về hình thức của GDDS tại
Điều 134 BLDS năm 2005 đã không hiệu quả, quyền lợi ích chính đáng của bên
thiện chí không được bảo vệ một cách triệt để”15
BLDS năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 với các quy định về điều
khoản chuyển tiếp được quy định tại Điều 688 BLDS năm 2015, theo đó:
- GDDS chưa được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định
Bộ luật này thì chủ thể GDDS tiếp tục thực hiện theo quy định của BLDS năm 2005
Khoản 2 Điều 133 BLDS năm 1995.
Xem khoản 2 Điều 124 BLDS năm2005.
15
Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2020), Bình luận khoa học những diểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb
Hồng Đức, Hà Nội, tr.177.
13
14
14
và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết của BLDS năm 2005, trừ
trường hợp các bên của GDDS có thỏa thuận về việc sửa đổi, bổ sung nội dung,
hình thức của giao dịch để phù hợp với Bộ luật này và để áp dụng Bộ luật này.
GDDS đang được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định Bộ
luật này thì áp dụng quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản quy phạm pháp
luật quy định chi tiết của BLDS năm 2005;
- GDDS chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và
hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này.
- GDDS thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp
thì áp dụng quy định của BLDS 2005 và các quy định của BLDS này để giải quyết;
Việc xác định một GDDS chưa thực hiện, đang thực hiện hay thực hiện xong
ít khi được xác định rạch rồi trong các giao dịch không tân thủ về hình thức. Bỡ lẽ,
theo quy định tại khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 “Việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng
QSDĐ đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính”, nhưng qua thực tế cho thấy các giao dịch quy phạm về
hình thức luôn luôn tồn tại và diễn ra thường ngày, các giao dịch đó thường được
các chủ thể thực hiện xong phần nghĩa vụ trong giao dịch.
Tại điểm a khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 quy định rằng các trường hợp
GDDS đã ký kết trước ngày 01/01/2017 nhưng chưa được thực hiện hay đang thực
hiện mà có nội dung về hình thức khác với quy định của BLDS năm 2015 thì áp
dụng BLDS năm 2005 để giải quyết, tại điểm b khoản 1 thì quy định “GDDS chưa
được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với
quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”, nhưng tại điểm c
thì quy định hoàn toàn khác “GDDS thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu
lực mà có tranh chấp thì áp dụng quy định của BLDS năm 2005 và các quy phạm
quy định chi tiết của BLDS năm 2005 để giải quyết”.
Trở lại quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 thì “GDDS đã được
xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực
mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực
giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng,
chứng thực”. Ở đây cho thấy Điều 129 BLDS năm 2015 cho phép GDDS có hiệu
lực trong trường hợp pháp luật có quy định về hình thức là điều kiện bắt buộc để có
15
hiệu lực của GDDS đó, việc làm đó “trên cơ sở tôn trọng thực tế thực hiện giao
dịch, ý chí đích thực của chủ thể giao dịch và sự ổn định của giao dịch cũng như các
quan hệ khác có liên quan; phản ánh yêu cầu tôn trọng sự tự nguyện cam kết, thỏa
thuận của các bên”16. Nhưng Điều 129 đã khẳng định “GDDS vi phạm quy định
điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu” trừ trường hợp quy định tại khoản 1,
khoản 2 của Điều này thì không vô hiệu, nghĩa là tuy có vi phạm về hình thức
nhưng các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch
đó có hiệu lực nếu một hoặc các bên có yêu cầu Tòa án ra Quyết định công nhận
hiệu lực của giao dịch đó. Điều 129 chưa có sự rõ ràng trong việc áp dụng cho điều
luật này đối với các GDDS đã được giao kết trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu
lực (ngày 01/01/2017). Dẫn chiếu tại điểm c khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 thì
“GDDS được thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp
thì áp dụng quy định của BLDS số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp
luật quy định chi tiết BLDS số 33/2005/QH11 để giả quyết”. Quy định ở khoản này
có sự mâu thuẫn và khác với quy định tại điểm a và điểm b của Điều luật này. Và
thực tiễn cho thấy hầu hết các tranh chấp xảy ra liên quan đến hình thức về công
chứng, chứng thực là khi các giao dịch đó đã thực hiện xong nghĩa trong giao dịch.
BLDS năm 2015 đã áp dụng hơn 5 năm nhưng cho đến nay chưa có văn bản nào
hướng dẫn phải áp dụng Điều 129 của Bộ luật này cho những GDDS đã xác lập
trước ngày 01/01/2017, từ đó cho thấy trong quá trình áp dụng văn bản quy phạm
pháp luật trong quá trình giải quyết các vụ án liên quan đến hiệu lực của hợp đồng
đối với các GDDS vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực. Đây là sự không
rõ trong các văn quy phạm pháp luật, cần có hướng thống nhất là nên áp dụng Điều
129 BLDS trong việc giải quyết các GDDS xác lập trước ngày 01/01/2017.
1.1.2. Sự không thống nhất trong thực tiễn
Từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực đã mở ra lối thoát cho việc giải quyết các
tranh chấp liên quan đến GDDS về QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng, chứng
thực. Nhưng trong thực tiễn xét xử của Tòa án các cấp việc áp dụng pháp luật cũng
như vận dụng các văn bản quy phạm pháp luật đối với các tranh chấp về hiệu lực của
hợp đồng khi có vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực được xác lập trước
ngày 01/01/2017 ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực pháp luật chưa được thống nhất.
Để hiểu rõ vấn đề này tác giả đưa ra phân tích các tình huống sau:
Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2020), Luật hợp đồng Việt Nam Bản án và bình luận bản án, Nxb ĐHQG TP. Hồ
Chí Minh, tr. 937.
16
- Xem thêm -
.PDF 
75 
1 
68 
