Tài liệu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN NGỌC ANH CHUYÓN Nh-îng quyÒn sö dông ®Êt cña tæ chøc kinh tÕ theo quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN NGỌC ANH CHUYÓN Nh-îng quyÒn sö dông ®Êt cña tæ chøc kinh tÕ theo quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai 2013 Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố tại bất kỳ công trình khoa học nào khác. Các trích dẫn và ví dụ đưa ra đảm bảo chính xác, trung thực. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Ngọc Anh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ ......................7 1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT........................................... 7 .1. Quan niệm về quyền sử dụng đất ...................................................... 7 1.1.1. Đặc điểm của quyền sử dụng đất....................................................... 9 1.1.2. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai với quyền 1.1.3. sử dụng đất....................................................................................... 12 KHÁI NIỆM TỔ CHỨC KINH TẾ ................................................ 14 1.2. Định nghĩa và đặc điểm của tổ chức kinh tế ................................... 14 1.2.1. Phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất .................................... 18 1.2.2. KHÁI NIỆM CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.3. CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ ............................................................. 18 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 18 1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế...... 21 1.3.2. CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI VẤN ĐỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ 1.4. DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ ....................................... 22 Đường lối phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam 1.4.1. trong lĩnh vực đất đai....................................................................... 22 Chế độ sở hữu đất đai ...................................................................... 26 1.4.2. Mục đích sử dụng đất và hình thức sử dụng đất.............................. 29 1.4.3. Kết luận chương 1 ......................................................................................... 31 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Ở NƯỚC TA ................. 33 2.1. NỘI DUNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013....................................................................... 33 2.1.1. Nội dung quy định về các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế............................................................ 33 2.1.2. Nội dung quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ..................................................................... 34 2.1.3. Nội dung quy định về trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ............................................ 41 2.1.4. Nội dung quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế............................................................ 41 2.1.5. Nội dung quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ............................... 43 2.1.6. Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế..... 43 2.1.7. Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế........................................................................... 47 2.1.8. Nội dung quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ..................................................................... 49 2.1.9. Nội dung quy định về vấn đề tài chính đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ............................... 53 2.2. THỰC TRẠNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ ............................................................................. 57 2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. Vướng mắc khi áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng 2.2.4. quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ............................................ 57 Vướng mắc khi áp dụng quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.................................. 62 Vướng mắc khi áp dụng các quy định về quyền và nghĩa vụ của 2.2.5. các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............. 64 Vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật về 2.2.6. chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế do sự không thống nhất giữa chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ pháp lý đối với tài sản trên đất......................................................... 65 Vướng mắc nảy sinh khi áp dụng các quy định về hệ thống tài chính đất đai..................................................................................... 66 Vướng mắc về nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật của người dân nói chung và của tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng ........ 67 Kết luận chương 2 ......................................................................................... 69 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ ........................................................................... 70 3.1. NHÓM GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ ............................................................................. 70 3.1.1. Hoàn thiện khái niệm quyền sử dụng đất như một bất động sản trong Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản............................... 70 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................. 70 3.1.3. 3.2. Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham 3.2.1. gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................. 71 NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI 3.2.2. CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ 3.2.3. DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CỦA LUẬT ĐẤT 3.2.4. ĐAI NĂM 2013............................................................................... 72 Tiếp tục thực hiện cải cách hành chính trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................................... 72 Đổi mới hệ thống tài chính đất đai .................................................. 76 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai ......... 79 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan quản lý Nhà nước.................................................................... 80 KẾT LUẬN .................................................................................................... 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 86 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS HĐND Bộ luật Dân sự QSDĐ TNHH Hội đồng nhân dân Quyền sử dụng đất UBND XHCN Trách nhiệm hữu hạn Ủy ban nhân dân Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Từ khi có Hiến pháp năm 1980, xét về chế độ sở hữu, đất đai ở nước ta chỉ có một chế độ sở hữu, đó là sở hữu toàn dân. Kế thừa tinh thần tại Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53). Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp; đồng thời quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý và trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đi đôi với bảo vệ môi trường. Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Hiện nay, về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Có nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trong đó, chuyển nhượng là một trong những hình thức phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan của nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân. Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1 đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện còn bộc lộ một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; sự hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của người dân và một số cán bộ còn hạn chế; nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) vẫn tồn tại với việc mua bán trao tay dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng BĐS và làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng đất đai. Vì thế, nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhằm tìm ra những giải pháp pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường chuyển nhượng đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013" làm luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công trình sau đây: i) Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); ii) Luận văn của thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); iii) Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về đề tài "Hoàn 2 thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); iv) Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất " (2004).... Mặt khác, việc tìm hiểu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS đã được đề cập và công bố trên các tạp chí chuyên ngành khác, cụ thể: "Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta" của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; bài "Một sổ vấn đề về thị trường bất động sản" của tác giả Vũ Anh công bố trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2004; bài "Đất đai và thị trường bất động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2005... Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất; cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế dưới khía cạnh các quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì dường như còn thiếu một công trình khoa học như vậy. Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề này đã công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhìn nhận dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát của Luận văn là phân tích thực trạng nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và khuyến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành các quy định này trên thực tế ở Việt Nam. 3 3 .2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: - Phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Phân tích khái niệm, đặc điểm và phân loại tổ chức kinh tế; phân tích đặc điểm, khái niệm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. - Phân tích các yếu tố tác động đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. - Tìm hiểu nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và những vướng mắc, khó khăn phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013. - Đưa ra khuyến nghị giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau: - Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. - Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. - Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ở nước ta. 4 - Hệ thống lý thuyết về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. 5. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng. Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương pháp nghiên cứu cụ thể: - Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải v.v được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp v.v được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013. - Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013. 5 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luận văn có ý nghĩa trong việc: - Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta. - Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; nhận diện những khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. - Đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta. - Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ xây dựng, hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cũng như cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng đất ở nước ta. 7. Cấu trúc của luận văn Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Chương 2: Thực trạng các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 ở nước ta. Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013. 6 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất Trước khi giải mã khái niệm về quyền sử dụng đất, chúng ta cần tìm hiểu thế nào là quyền. Theo Lý luận nhà nước và pháp luật, quyền chủ thể là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy [36, tr.448]. Quyền chủ thể được hiểu là như vậy thì như thế nào là quyền sử dụng đất?. Theo quan niệm của pháp luật dân sự Châu Âu truyền thống, quyền sử dụng là một trong các quyền năng của chủ sở hữu; theo đó, chủ sở hữu có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với vật thuộc sở hữu của mình. Dẫu vậy, khi vật được chủ sở hữu cho người khác thuê, ủy quyền quản lý hoặc cho mượn v.v thì người này cũng có một số quyền năng nhất định đối với vật như quyền chiếm giữ, bảo quản vật, quyền sử dụng vật v.v. Khoa học pháp luật dân sự gọi những quyền này là "vật quyền" (quyền đối với vật). Ở nước ta do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) hoặc công nhận quyền sử dụng đất của họ. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Như vậy, quyền sử dụng đất từng bước tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành 7 một loại quyền mang tính độc lập tương đối. Pháp luật định chế thành các quy định về quyền của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong pháp luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2 phương diện: i) Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất được các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau: - Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: Quyền sử dụng đất: Quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất có các quyền: 1. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai [39, tr.655]. 8 - Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [38, tr.92]. Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ. ii) Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất); Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất. 1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ "chật hẹp" của quyền khai thác công dụng, 9 hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh. Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, như phần trên đó phân tích, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường. Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người sử dụng đất được chia thành các nhóm sau: Nhóm thứ nhất: Nhóm quyền thể hiện tư cách của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật, nhóm này bao gồm các quyền: i) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; v) Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; vi) Khiếu nại, tố cáo, khởi 10 kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Nhóm quyền này có một số nội dung cơ bản sau đây: - Về phương diện xác lập và công nhận tư cách của người sử dụng đất, trước tiên phải đề cập đến "Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)". Ý nghĩa của quyền này thể hiện việc Nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của việc sử dụng đất của người sử dụng đất và xác lập cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất. Chỉ những người sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mới được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bởi lẽ, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người đại diện cho chủ sở hữu đất đai song trên thực tế, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai, mà là những người thuê đất, người được giao đất. Để bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thì Nhà nước phải xác lập tư cách cho người sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng chủ sử dụng đất. - Pháp luật quy định cho người sử dụng đất có quyền được hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Đây là những lợi ích mà người sử dụng đất thu được khi khai thác các thuộc tính có ích của đất hoặc đã đầu tư vào đất đai trong quá trình sử dụng đất. Không những thế, người sử dụng đất còn nhận được sự giúp đỡ của Nhà nước trong việc bồi bổ, cải tạo đất hoặc được hưởng các lợi ích từ các công trình công cộng do Nhà nước đầu tư về bảo vệ, cải tạo đất mang lại. - Về phương diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, pháp luật hiện hành quy định cho người sử dụng đất được quyền tự bảo vệ thông qua việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện các hành vi vi phạm quyền sử 11 dụng đất hợp pháp của mình hoặc yêu cầu Nhà nước, xã hội can thiệp bảo vệ quyền lợi hợp pháp giúp mình. Nhóm thứ hai: Nhóm quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, bao gồm: i) Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất; ii) Quyền tặng cho quyền sử dụng đất; iii) Quyền chuyển quyền sử dụng đất; iv) Quyền cho thuê quyền sử dụng đất; v) Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất; vi) Quyền thừa kế quyền sử dụng đất; vii) Quyền thế chấp quyền sử dụng đất; viii) Quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; ix) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là nhóm quyền thể hiện mối quan hệ giao dịch "ngang" giữa những người sử dụng đất với nhau. Hay nói cách khác, các quyền này góp phần vào việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp ở nước ta. N h ó m t h ứ b a : Ng ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t đ ư ợ c q u yề n l ự a c h ọ n h ì n h t h ứ c g i a o đ ấ t , t h u ê đ ấ t . Qu yề n n à y g i ú p c h o n g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t d ễ d à n g t i ế p c ậ n t ro n g v i ệ c s ử d ụ n g đ ấ t đ ai p h ù h ợp v ới đ i ều k i ện , h o àn cản h v à n ăn g l ự c t ài chính của mình. 1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai với quyền sử dụng đất Như phần trên đã phân tích, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế QSDĐ; quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng QSDĐ) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu; 12 Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ; - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ; Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; Ví dụ: theo Điều 179 Luật đất đai năm 2013 thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này; Hay Điều 175 Luật đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê; Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy 13