Tài liệu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HƯƠNG QUÊ LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự Định hướng ứng dụng Mã số: 8380103 Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng Học viên : Nguyễn Hương Quê Lớp : Cao học Luật, Phú Yên Khóa 1 TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung luận văn: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” là công trình kết quả nghiên cứu khoa học thực sự của cá nhân tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Lê Minh Hùng. Các tài liệu, cơ sở pháp lý, bản án, trích dẫn, ví dụ trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực. Tôi xin chịu trách nhiệm về kết quả nghiên cứu của mình. Người cam đoan Nguyễn Hương Quê DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TỪ, CỤM TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT 1 Bộ luật dân sự BLDS 2 Bộ luật Tố tụng dân sự BLTTDS 3 Giấy chứng nhận GCN 4 Hội đồng thẩm phán HĐTP 5 Luật đất đai LĐĐ TT Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 6 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật Nghị quyết 02 trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình đến Bộ luật dân sự 2005 7 Quyền sử dụng đất QSDĐ 8 Tòa án nhân dân TAND 9 Tòa án nhân dân Tối cao TANDTC 10 Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM 11 Ủy ban nhân dân UBND MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 CHƯƠNG 1. TRƯỜNG HỢP CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................................8 1.1. Điều kiện để công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .....................................9 1.1.1. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực .................10 1.1.2. Khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch .................................................................................................17 1.1.3. Theo yêu cầu của một hoặc các bên trong giao dịch .............................18 1.2. Hậu quả pháp lý của việc công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....18 1.2.1. Đối với bên nhận chuyển nhượng ..........................................................19 1.2.2. Đối với bên chuyển nhượng ...................................................................20 1.2.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ..............................................................21 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................23 CHƯƠNG 2. TRƯỜNG HỢP KHÔNG CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...............................................24 2.1. Các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể không được công nhận hiệu lực ..............................................................................................................................24 2.1.1. Trường hợp không công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đối tượng hợp đồng không thực hiện được .......................................................................24 2.1.2. Trường hợp không công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật về chủ thể sử dụng đất ..............................................................29 2.2. Hậu quả pháp lý của việc không công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......34 2.2.1. Đối với bên nhận chuyển nhượng ..........................................................35 2.2.2. Đối với bên chuyển nhượng ...................................................................35 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................37 KẾT LUẬN ..............................................................................................................38 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai ngày càng hạn hẹp có giá trị lợi nhuận cũng như là rủi ro rất cao. Do vậy, pháp luật quy định điều kiện, hình thức và thủ tục chuyển nhượng cũng chặc chẽ hơn các loại tài sản khác. Để tránh các rủi ro không đáng có xảy ra, trước khi thực hiện thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhất là đối với các thửa đất chưa được Nhà nước cấp GCN QSDĐ thì yêu cầu các bên giao dịch phải nắm bắt hiểu biết được các quy định pháp luật về đất đai. Các văn bản điều chỉnh về đất đai luôn được thay đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện để thống nhất giải quyết các loại tranh chấp này, nhưng hiện nay vẫn còn chồng chéo, mâu thuẩn với các điều chỉnh quy định của luật khác. Nên dẫn tới thực tiễn giải quyết các tranh chấp còn bất cập, vướng mắc, bất nhất khác nhau ở mỗi vùng miền, điển hình các tranh chấp QSDĐ chưa có GCN QSDĐ như sau: Các trường hợp công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ mặc dù vi phạm điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức nhưng các bên đã giao nhận đủ tiền, sinh sống ổn định, xây dựng, sửa chữa, không vi phạm về quy hoạch của Nhà nước. Thì cần phải xem xét công nhận hay không đối với loại hợp đồng chuyển nhượng này?. Các trường hợp các bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ mặc dù các bên đã hoàn tất thủ tục, nhưng thực tế lại vi phạm các vi phạm điều cấm của pháp luật như đối tượng, chủ thể thì có công nhận những trường chuyển nhượng QSDĐ này hay không? Thực tế, các bất cập của những tranh chấp nêu trên chưa có văn bản, điều luật hướng dẫn cụ thể hoặc án lệ để áp dụng khi xét xử. Nên dẫn tới sự tùy nguy, cách hiểu, quan điểm và nhận định khác nhau trong cách giải quyết, dẫn tới tranh chấp dân sự kéo dài, tốn kém, phức tạp, đôi khi tạo thành điểm nóng để các đối tượng chống phá Nhà nước lợi dụng. Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi của thực tế cuộc sống, tác giả thường tham gia giải quyết những vụ án có liên quan đến vấn đề này nên rất muốn nghiên cứu và góp phần làm rõ thêm những tồn tại bất cập hiện nay đối với việc các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ. Để tác giả có những đề xuất, kiến nghị những bất cập giữa lý luận và thực tiễn hiện 2 nay, nhằm hoàn thiện bổ sung thêm những quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ góp phần nâng cao công tác xét xử của Tòa án liên quan tới những loại tranh chấp này để đảm bảo quyền lợi cho các bên, đảm bảo sự bình đẳng, lẽ công bằng, sự ổn định cũng như sự ý thức và tuân thủ pháp luật của các cá nhân, tổ chức. Từ những bất cập giữa lý luận và thực tiễn xét xử trong quá trình công tác, nên tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu luận văn thạc sĩ luật, chuyên ngành Luật dân sự và Tố tụng dân sự. 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài - Nhóm giáo trình: + Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng (tái bản lần 1, có sửa đổi, bổ sung), Nxb Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam. Giúp tác giả nghiên cứu các quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. + Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam. Giúp tác giả nghiên cứu các quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. + Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật Đất đai (tái bản lần 1, sửa đổi, bổ sung năm 2015), chủ biên Lưu Quốc Thái. Nxb Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam. Giúp tác giả nghiên cứu các quy định điều kiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hiệu lực chuyển nhượng QSDĐ. + Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Những quy định chung về Luật dân sự” (Tái bản lần 1, có sửa đổi bổ sung), Nxb Hồng Đức Hội Luật gia Việt Nam. Đây là công trình nghiên cứu về lý luận trong việc hiệu lực và giao dịch các loại hợp đồng. Giúp tác giả tham khảo về quy định chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ vi phạm về hình thức, đối tượng khi các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng. - Nhóm sách chuyên khảo, sách bình luận: + Tác giả Nguyễn Hải An (năm 2012) Sách pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia-Hà Nội. Tác giả phân tích rất rõ thực trạng địa vị pháp lý của người quản lý, sử dụng đất, từ đó giúp chúng ta có thể hiểu 3 thêm về bản chất các loại QSDĐ, các trường hợp tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ. Nhưng tác giả chưa phân tích làm rõ thêm các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam hiện nay. + Tác giả Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học-Những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam, TP. HCM. Tác giả đã phân tích, nghiên cứu những điểm mới của BLDS 2015. Ngoài ra, còn lồng ghép sự bình luận, phân tích về sự thay đổi giữa BLDS 2005 và 2015. Vấn đề liên quan hiệu lực đối kháng với người thứ ba của giao dịch bảo đảm là một điểm mới được tác giả đề cập trong chương bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Việc tham khảo quy định này giúp tác giả luận văn đối chiếu và đưa ra những nhận định cá nhân về vấn đề nghiên cứu về chuyển nhượng QSDĐ theo thực tế hiện nay. + Tác giả Lê Minh Hùng (2019) Sách pháp luật hợp đồng và Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng (Bình luận bản án), Nxb Hồng Đức. Đây là công trình nghiên cứu về bồi thường ngoài hợp đồng, trong đó có bình luận các hợp đồng vi phạm về hình thức, đối tượng, chủ thể và hiệu lực đối với các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Qua đó giúp tác giả nhận định về hình thức, hiệu lực của hợp đồng để đánh giá mức độ lỗi khi yêu cầu bồi thường trong các giao dịch dân sự và tính khả thi của quy định về công nhận hiệu lực của các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm hình thức, chủ thể hay điều cấm của pháp luật. + Nhóm luận văn, luận án + Tác giả Lương Khải Ân (2006), Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Đã liệt kê phân tích tổng quan pháp luật giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được kiểm nghiệm qua hoạt động xét xử tại TP.HCM. Từ đó, đưa ra phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp. Chứ chưa đề cập cụ thể đến trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ từ thực tiễn tại TP.HCM. - Tác giả Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Luận án có nghiên cứu về công nhận hiệu lực hợp đồng khi có vi phạm về hình thức cũng như xử lý hậu quả. Qua nghiên cứu này giúp tác giả đề tài nắm 4 vững nội dung về các vấn đề đang nghiên cứu về hình thức, đối tượng, hiệu lực, chủ thể khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. - Nhóm bài viết, tạp chí: + Tác giả Trần Thăng Long; Nguyễn Văn Nhàn (năm 2021), “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức-bất cập và hướng giải quyết”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp. + Tác giả Như Ý (năm 2021), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện”, Thư viện pháp luật Việt Nam. Các công trình nghiên cứu trên vô cùng quý báu, giúp tác giả có thêm kiến thức để hoàn thiện luận văn này. Tuy nhiên, xã hội đang thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Tác giả luận văn tiếp cận giải quyết vấn đề theo định hướng ứng dụng, do vậy việc đi sâu nghiên cứu đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam”. Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành để đưa ra định hướng và một số kiến nghị về chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ hiện nay. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài Nhằm làm rõ, sâu hơn giữa cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng khi xét xử. Để đưa ra các kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp lý liên quan tới những trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Đề tài có các nhiệm vụ sau: - Phân tích bất cập của pháp luật và thực tiển áp dụng về giải quyết các tranh chấp về các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp đất chưa có GCN QSDĐ. - Tìm ra các giải pháp pháp lý, như sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật liên quan, giải pháp xây dựng các án lệ về chủ đề này nhằm hướng đến việc hoàn thiện pháp luật, làm cơ sở giải quyết tốt hơn các tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp chưa có GCN QSDĐ. 5 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Các quy định của pháp luật Việt Nam, thực tiễn áp dụng tại các cơ quan nhà nước đối với các trường hợp công nhận chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ mặc dù vi phạm điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức và trường hợp không công nhận chuyển nhượng khi chưa có GCN QSDĐ do vi phạm điều cấm pháp luật, vi phạm đối tượng, chủ thể ký kết, không phải là chủ sở hữu tài sản, thông qua các bản án và các hồ sơ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Đề tài về “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” có phạm vi hẹp, nên chỉ tập trung nghiên cứu giới hạn sau: + Về thời gian: Các BLDS, BLTTDS, LĐĐ, Nghị định, Thông tư và bản án qua các năm có liên quan. Qua đó, so sánh đối chiếu pháp luật nước ngoài có nội dung tương tự để nghiên cứu đề tài. + Về không gian: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các quy định chung và thực tiễn giải quyết về tranh chấp QSDĐ chưa có GCN QSDĐ và góp ý hoàn thiện quy định pháp luật, hiệu quả quản lý Nhà nước. + Nội dung nghiên cứu: Tập trung chủ yếu vào các trường hợp sau: (1) Công nhận chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ mặc dù vi phạm điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức; (2) Trường hợp không công nhận chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ do đối tượng hợp đồng không thực hiện được và do vi phạm chủ thể ký kết không phải là chủ sở hữu tài sản chuyển nhượng. Để tìm ra những bất cập, vướng mắt do quy định pháp luật hiện hành, từ đó đưa ra kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật. Qua đó, đóng góp vào kho tàng pháp lý trong pháp luật Việt Nam. 5. Phương pháp nghiên cứu Đề tài luận văn có kết cấu hai chương tương ứng với nội dung của đề tài, từng chương sẽ giải quyết dứt điểm nội dung vấn đề đặt ra. Giải quyết được mục đích nghiên cứu của đề tài luận văn, sẽ áp dụng các phương pháp khác nhau, cụ thể: 6 - Phương pháp lịch sử nhằm phân tích xem xét lại các nguồn gốc tranh chấp để phân tích quy định pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ. Nhằm đánh giá hoàn cảnh thực tế chuyển nhượng QSDĐ như thế nào? để có nhìn nhận khách quan, từ đó tác giả đưa ra những đề xuất, kiến nghị để giải quyết sự việc tốt nhất. - Phương pháp nghiên cứu thực tiễn và bình luận án thông qua việc phân tích, bình luận về việc vận dụng pháp luật trong các bản án, hoặc quyết định của cơ quan nhà nước đã có hiệu lực để giải quyết vụ việc nhằm đánh giá thực tiễn pháp luật liên quan tới chủ đề nghiên cứu của đề tài, tìm kiếm các giải pháp hay, tối ưu hơn để đề xuất xây dựng án lệ, làm cơ sở thực tiển cho các giải pháp hoàn thiện pháp luật. - Phương pháp điều tra xã hội học là phương pháp tham khảo các ý kiến, của người dân, bài viết của các chuyên gia, cán bộ hoạt động trong lĩnh vực tư pháp về đường lối xét xử của tòa án đối với các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ để từ đó tác giả chứng minh được thực tiễn và lý luận để tìm ra điểm bất cập. - Phương pháp diễn giải tổng hợp, quy nạp là phương pháp sau khi nêu lên vấn đề rồi phân tích bình luận và chốt lại vấn đề cần giải quyết đối với từng chương, phương pháp này được sử dụng trong toàn luận văn. - Phương pháp bình luận án và so sánh là phương pháp tác giả dùng phương pháp bình luận các bản án đã xét xử hay các quyết định của Nhà nước công nhận và không công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ. Từ đó, tác giả tìm ra được những chân lý, tính đúng đắn từ các phán quyết tuyên xử của tòa án các cấp để thấy được những sự bất cập, chồng chéo, mâu thuẩn trong cách giải quyết từng vụ án, trong thực tiễn xét xử tại tỉnh Phú Yên với các tỉnh khác trong nước và so sánh một số quy định pháp luật dân sự của các nước Pháp, Nga, Nhật Bản, Trung Quốc, Campuchia…để từ đó đưa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật để đảm bảo quyền lợi cho các cá nhân, tổ chức và Nhà nước. 6. Dự kiến và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên cứu Dựa trên tình hình hiện tại của xã hội, các tranh chấp về giao dịch chưa có GCN QSDĐ. Đây là một công trình có thể giải quyết được các vướng mắc trong thực tiễn, hình thức, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Tác giả còn đi sâu phân tích những bất cập, vướng mắc từ thực tiễn áp dụng pháp luật, nên đề tài còn có giá trị tham khảo trong quá trình thi hành tại Tòa án, Viện kiểm sát, UBND các cấp và 7 giúp hoạt động luật sư trong việc bảo vệ khách hàng tốt hơn. Góp phần hoàn thiện quản lý đất đai hay làm nguồn để ban hành án lệ. Giúp các nhà lập pháp nghiên cứu hoàn thiện những quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ hiện nay. 7. Kết cấu của đề tài Ngoài phần cam kết, danh mục viết tắt, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu, văn bản pháp luật tham khảo, nội dung đề tài gồm hai chương. Chương 1: Trường hợp công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương 2: Trường hợp không công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8 CHƯƠNG 1 TRƯỜNG HỢP CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Hiến pháp 2013 thừa nhận: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”1 QSDĐ được xem như là tài sản “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác”2, nên khi được nhà nước trao QSDĐ cho người dân, tổ chức nghĩa là: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo quy định của pháp luật”3. Vì vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ là một chế định đặc biệt không phải đối tượng nào cũng được chuyển nhượng “Nhà nước ta không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng Nhà nước công nhận cho người sử dụng đất có QSDĐ bao gồm các quyền gần như các quyền của chủ sở hữu. QSDĐ là một quyền tài sản, quyền này trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự”4. Nên được nhiều luật khác nhau điều chỉnh nhưng cơ bản là các bên giao dịch phải có hợp đồng (điều 687 BLDS năm 2005; điều 500 BLDS năm 2015; điều 188 LĐĐ năm 2013), quy định điều kiện cơ bản nhất khi chuyển nhượng QSDĐ là phải có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp, không bị kê biên và trong thời hạn sử dụng đất. Khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực (Điều 502, 503 BLDS năm 2015; điều 167 LĐĐ năm 2013). Tuy nhiên, phần lớn QSDĐ của người dân chưa được cấp GCN QSDĐ nhưng thực tế là người dân đang quản lý sử dụng ổn định, không tranh chấp và nhu cầu chuyển nhượng là rất cần thiết. Do giá đất tăng vọt gấp nhiều lần dẫn đến lòng tham các chủ thể giao dịch thay đổi dẫn đến tranh chấp, gây khó khăn cho các bên và cơ quan có thẩm quyền giải quyết, tốn kém tiền bạc, tình cảm và thời gian. Tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ khác với các quan hệ tranh chấp về tài sản khác “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Điều 54 Hiến pháp năm 2013. Điều 115 BLDS năm 2015. 3 Điều 115 BLDS năm 2015. 4 Nguyễn Hải An (2012). Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.33. 1 2 9 giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”5. Đây là khái niệm có nội hàm rất rộng khó xác định, hiện có nhiều khái niệm về tranh chấp đất đai như: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẩn hay xung đột về lợi ích về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”6. Pháp luật đất đai hiện hành quy định: “Khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, nếu các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gởi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải” 7. Nếu không hòa giải được thì các bên mới có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Các trường hợp chuyển nhượng khi chưa có GCN QSDĐ đều là vi phạm về mặt hình thức. Trước ngày 01/01/2017 thì BLDS năm 1995, năm 2005 cũng như LĐĐ năm 2003 thì chưa có điều luật hướng dẫn cụ thể các trường hợp này, mà chỉ có Nghị quyết số 02 để làm căn cứ xét xử để các bên bổ sung hoàn thiện thủ tục sau đó quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay không công nhận. Trường hợp khi giao dịch xong thì bên mua đã xây dựng nhà kiên cố trên đất cũng như sinh sống làm ăn trên thửa đất này thì giải quyết hậu quả như thế nào? Có nên công nhận hợp đồng chuyển nhượng khi các bên chưa có giấy GCN QSDĐ hay không?. Mặc dù, vấn đề này đã được Luật cũng như các hướng dẫn của HĐTPTANDTC. Tuy nhiên, trường hợp công nhận chuyển nhượng khi chưa có giấy GCN QSDĐ có nhiều quan điểm khác nhau về cách giải quyết và chưa có đường lối thống nhất, cũng như án lệ để áp dụng về giải quyết các loại tranh chấp này. 1.1. Điều kiện để công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ năm 2003 có hiệu lực, đã quy định khi chuyển nhượng QSDĐ thì phải được thành lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập trước ngày 01/7/2004 tại thời điểm này khi sử dụng LĐĐ năm 1993 thì không có quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực, nhưng phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. BLDS năm 2005 thì đối với trường hợp hợp đồng sai về mặt hình thức thì Tòa án sẽ cho các bên một khoản thời gian để xác lập lại về mặt hình thức, nếu như hết thời hạn cho phép mà không sửa đổi thì hợp đồng đó vô hiệu. BLDS năm 2015 thì đối với những hợp Khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013. Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai, tr.455. 7 Điều 202 Luật đất đai năm 2013. 5 6 10 đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Như vậy, pháp luật dân sự Việt Nam qua các thời kỳ đều quy định khi chuyển nhượng QSDĐ thì các bên giao dịch phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng thì phải có công chứng chứng thực cũng như thửa đất tranh chấp phải phù hợp với quy hoạch với tình hình sử dụng ổn định tại địa phương. Nhưng thực tế có trường hợp quy phạm các quy định về công chứng, chứng thực thì được pháp luật thừa nhận? Lý do vì sao như vậy, những trường hợp nào được pháp luật thừa nhận? 1.1.1. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực 1.1.1.1. Căn cứ pháp lý Thực tế, Nhà nước chưa giải quyết triệt để việc công nhận và cấp GCN QSDĐ cho tất cả người dân, nhưng người dân đang có nhu cầu chuyển nhượng để kinh doanh, để ở là cấp thiết. Các giao dịch này đa số người dân biết là cần phải lập hợp đồng và được công chứng chứng thực thì giao dịch mới có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, các bên tham gia giao dịch nghĩ rằng đất này không có tranh chấp, do quen biết, bạn bè, anh em với nhau, nên các bên chỉ cần “viết giấy tay” không có công chứng chứng thực, vấn đề này hiện diễn ra phổ biến và bên nhận chuyển nhượng đã làm thủ tục cấp GCN QSDĐ và xây nhà ở trên đất, khi giá đất tăng thì bên chuyển nhượng không đồng ý đề nghị yêu cầu hủy hợp đồng này vì vi phạm về hình thức là chưa được công chứng, chứng thực. Do đó, “hình thức hợp đồng là một yếu tố pháp lý có ý nghĩa quan trọng trong quan hệ hợp đồng”8. Từ BLDS năm 1995 đến BLDS năm 2005 không có quy định nào nêu rõ trường hợp giao dịch chuyển nhượng nào thì được công nhận hiệu lực mặc dù có vi phạm hình thức. Nhưng tại Nghị quyết 02 đã quy định: “nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được chứng thực, nếu các bên đã xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển nhượng thực hiện các việc xây dựng, trồng trọt trên đất như vừa nêu trên thì được 8 Lê Minh Hùng (2015), Hình thức của hợp đồng, NXb Hồng Đức, tr.16-tr.23. 11 công nhận hiệu lực”9. Đến BLDS năm 2015 thì được mở rộng thêm là công nhận một số trường hợp nếu đã thanh toán được hai phần ba giá trị hợp đồng, được quy định như sau: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên. Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này các bên không phải thực hiện việc công chứng chứng thực” 10 . Trong khi đó, quy định của LĐĐ năm 2013 quy định:“Hợp đồng chuyển nhượng tặng cho thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”11. Như vậy, giữa LĐĐ năm 2013 ban hành sau BLDS năm 1995, 2005 nhưng vẫn ràng bắt buộc các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng, chứng thực. Trong khi đó Nghị quyết số 02 lại mở rộng thêm một số trường hợp được xem xét công nhận nếu bản chất không làm ảnh hưởng gì đến an ninh, xã hội, sự tự nguyện của các bên giao dịch. Đối chiếu với pháp luật dân sự Nhật Bản đã quy định vi phạm hình thức như sau: “Nếu một trong các bên không thực hiện nghĩa vụ của mình, thì bên kia có thể ấn định một thời gian hợp lý và yêu cầu thực hiện nó và có quyền hủy bỏ hợp đồng, khi việc thực hiện không xảy ra trong thời hạn đã định”12. Như vậy, pháp luật dân sự Nhật Bản đơn giản hơn là do các bên tham gia giao dịch tự ấn định thời hạn, nếu trong thời hạn đó các bên không tiến hành lập thủ tục thì hợp đồng bị vô hiệu. Còn pháp luật Việt Nam thì phải khởi kiện ra tòa để giải quyết, điều này mất thời gian, tình cảm, tốn kém cho người dân cũng như ảnh hưởng an ninh chính trị rất lớn. So sánh với BLDS Đức thì chặc chẽ hơn, quy định khi giao kết hợp đồng, các bên phải tuân thủ về điều kiện về hình thức mà pháp luật quy định, nếu không tuân thủ thì hợp đồng vô hiệu. Một giao dịch pháp lý bị vô hiệu khi không tuân thủ hình thức do pháp luật quy định13. 1.1.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật Tuy nhiên, qua thực tiễn xét xử cấp sơ thẩm cho rằng do hợp đồng chưa được công chứng chứng thực nên bị vô hiệu về mặt hình thức. Nhưng cấp phúc thẩm lại 9 Tiểu mục b2 của Mục 2.1 Nghị quyết số 02. Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015. 11 Điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013. 12 Điều 541 Bộ luật Dân sự Nhật Bản Nguồn: Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS, Bộ Tư pháp. 13 Điều 125 BLDS Đức. 10 12 công nhận trường hợp chuyển nhượng này mặc dù có vi phạm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng về mặt hình thức. Việc cấp phúc thẩm công nhận trường hợp tranh chấp này là có cơ sở pháp luật. Ví dụ : Tại quyết định giám đốc thẩm số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 về tranh chấp QSDĐ của TAND cấp cao tại TP.HCM 14 giải quyết trường hợp tranh chấp QSDĐ do vi phạm điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức, nội dung như sau: Thửa đất có diện tích 3.500m2 tại Phường 15, quận GV, TP.HCM có nguồn gốc Nhà nước công nhận năm 2008 cho vợ chồng ông Phan Q (Q), bà Lê Thị Bích Th (Th). Năm 2002 ông Q, bà Th chuyển nhượng cho ông Khâu Văn S (S) diện tích 500m2. Năm 2009 ông Q, bà Th chuyển nhượng cho ông Lê Sĩ T (T) diện tích 87 m2 và chuyển nhượng cho ông Lê Văn D (D) diện tích 87 m2 tất cả hợp đồng chuyển nhượng điều viết bằng giấy tay và đã giao đủ tiền. Năm 2013 ông D và ông T chuyễn nhượng lại toàn bộ diện tích đất cho ông S. Năm 2015 ông S viết giấy tay chuyển nhượng lại cho ông D. Vì vậy, ông Q bà Th khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với ông S, ông T và ông D chưa có hiệu lực và đình chỉ hợp đồng chuyển nhượng, buộc trả lại đất cho vợ chồng ông Q và bà Th. Ông D phản tố yêu cầu công nhận các hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 507/2019/DS-ST ngày 07/11/2019, TAND quận GV, TP.HCM15 quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Q, bà Th: Hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 500m2, thửa đất số 54 đã ký giữa ông Q bà Th vào năm 2002. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông D công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 87m2 đất, thửa 54 đã ký giữa ông Q và bà Th với ông Dư và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 87m2 đất, thửa 504 đã ký giữa ông Q bà Th với ông T năm 2009 tổng cộng 174m2. Ông D được quyền liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để tách thửa và đăng ký quyền sử dụng phần đất này. Công nhận cho ông Q bà Th quyền sử dụng 500m2 đất, thửa 504 theo GCN QSDĐ năm 2008, sau khi trừ đi 174m2 đất ông D đã tách thửa. Buộc những người liên quan thực tế đang ở trên phần đất 500m2, thửa 504 phải trả lại cho ông Q bà Th phần đất này, đồng thời ông Q bà Th thanh thoán lại cho ông D, bà H số tiền 5.515.885.387 đồng, một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật. Sau đó, ông Q bà Th; ông D; ông S; ông T cùng có đơn kháng cáo. Viện trưởng VKS Quận GV có kháng nghị. 14 15 Phụ lục 1. Phụ lục 2. 13 Tại bản án dân sự phúc thẩm số 621/2020/DS-PT ngày 01/7/2020, TAND TP.HCM16 quyết định: Không công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Q bà Th với các ông S, D, Th; giữa ông D với các ông S, Th là có hiệu lực và không công nhận QSDĐ của ông D, bà H đối với 674m2. Công nhận 674m2 đất thuộc QSDĐ của ông Q và bà Th và buộc các ông S; Th và người có liên quan trả lại cho ông Q; bà Th phần đất này. Khi nhận đất ông Q bà Th thanh toán lại cho ông S số tiền 1.325.070.350 đồng; ông D số tiền 835.875.000 đồng; ông Th số tiền 835.875.000 đồng. Sau đó, các ông S; D; Th có đơn xem xét theo thủ tục Giám đốc thẩm. Nội dung của quyết định giám đốc thẩm số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của TAND cấp cao tại TP.HCM 17: Về nguồn gốc thửa đất và quá trình chuyển nhượng như bản án sơ thẩm, phúc thẩm đã nêu và nhận định: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Q bà Th với ông S tại thời điểm giao kết hợp đồng chưa được Nhà nước cấp GCN QSDĐ là vi phạm điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo khoản 1 Điều 693 BLDS năm 1995. Hợp đồng chuyển nhượng đều viết giấy tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Như vậy tại thời điểm các bên chuyển nhượng đã vi phạm về điều kiện hình thức có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao nhận tiền và giao nhận đất, bên nhận chuyển nhượng đã xây dựng nhà và đang quản lý sử dụng đất tranh chấp. Theo điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02, thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên của các bên không được coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện, chưa có QSDĐ hợp pháp, hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng, chứng thực. Thực tế cho thấy bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất và thanh toán đủ tiền cho ông Q bà Th, các bên chưa thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Tại khoản 2 điều 129 BLDS năm 2015 thì các bên đã thanh toán đủ. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ công nhận một phần diện tích là không phù hợp với thực tế chuyển nhượng và QSDĐ giữa các bên tranh chấp. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng đây là tranh chấp QSDĐ vì việc chuyển nhượng đất nêu trên không phát sinh hiệu lực pháp luật nên buộc ông D trả lại toàn bộ diện tích đất là sai lầm nghiêm trọng trong việc đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. 16 17 Phụ lục 3. Phụ lục 1. 14 Đồng tách việc giải quyết hậu quả pháp lý của các hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông D với ông Th, S để giải quyết bằng vụ án khác là không có căn cứ. Ví dụ: Bản án dân sự phúc thẩm số 19/2021/DS-PT ngày 31/3/2021 của TAND tỉnh PY18 giải quyết việc chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay như sau: Năm 2015 vợ chồng ông Đỗ Văn T (T) bà Nguyễn Thị T (T) chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay cho bà Nguyễn Thị P (P), diện tích 60m2, với giá 80.000.000 đồng. Các bên đã giao nhận đủ tiền và bà P đã xây dựng nhà ở trên đất ổn định, không ai khiếu nại, tranh chấp. Năm 2020 bà P yêu cầu vợ chồng ông T bà T làm thủ tục sang tên nhưng không được. Nên bà P khởi kiện yêu cầu tòa án công nhận giấy chuyển nhượng lập ngày 11/3/2015, công nhận QSDĐ 60m2 đất là thuộc quyền quản lý, sử dụng của bà P và yêu cầu làm thủ tục tách thửa, sang tên cho bà P. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 13/2020/DS-ST ngày 21/8/2020 của TAND huyện TA19, tỉnh PY quyết định: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà P yêu cầu hủy giấy chuyển nhượng QSDĐ lập ngày 11/3/2015. Buộc bà P trả lại 60m2 đất cho vợ chồng ông T. Giao ngôi nhà cấp 4 và các tài sản trên đất gắn liền thửa đất diện tích 60m2 cho vợ chồng ông T. Buộc vợ chồng ông T trả cho bà P số tiền 121.754.600 đồng. Ngày 01/9/2020 bà P kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 19/2021/DS-PT ngày 31/3/2021 của TAND tỉnh PY20 đã quyết định: Sửa bản án dân sự sơ thẩm với lý do: Tuy giấy chuyển nhượng QSDĐ viết giấy tay lập ngày 11/3/2015 có vi phạm về hình thức, thời điểm chuyển nhượng bị đơn chưa là chủ sử dụng đất nhưng đến tháng 7/2016 đã được Nhà nước công nhận QSDĐ và từ tháng 3/2015 đến thời điểm tranh chấp tháng 01/2019 nguyên đơn đã sử dụng đất nhận chuyển nhượng liên tục không ai tranh chấp, do đó cần công nhận hiệu lực thực tế của giấy chuyển nhượng ngày 11/3/2015. * Nhận xét về thực tiễn áp dụng áp luật: Qua các bản án nêu trên đã xét xử là không công nhận trường hợp chuyển nhượng khi chưa có GCN QSDĐ, mặc dù các bên đã thanh toán xong 100%, đã nhận đất xây dựng nhà ở ổn định phù hợp quy hoạch là không đảm bảo lẽ công 18 Phụ lục 4. Phụ lục 5 20 Phụ lục 4. 19