Tài liệu Bảo hiểm y tế tự nguyện trong luật bảo hiểm y tế việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ HUYỀN THANH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ HUYỀN THANH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị Hà Nội - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT....................................................................................................... 6 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất và hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................................................. 6 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất................................. 6 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.... 15 1.2. Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ......................... 20 1.2.1. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất .. 20 1.2.2. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 25 Kết luận chƣơng 1 .................................................................................................... 29 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .............................................................................. 31 2.1. Chủ thể của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 31 2.1.1. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................................................... 31 2.1.2. Bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 37 2.2. Đối tƣợng của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ........................................ 52 2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................................................................. 60 2.4. Hình thức hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 63 Kết luận chƣơng 2 .................................................................................................... 66 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...................................................................... 68 3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ......... 69 3.2. Giải pháp thực hiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ........... 81 Kết luận chƣơng 3 .................................................................................................... 83 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 88 LỜI MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Để phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý [41, tr.1]. Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dƣới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc cũng tiến hành cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Thực tế sử dụng đất tại các địa phƣơng sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách có thu tiền sử dụng. Đây chính là nền tảng, tiền đề quan trọng cho các chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng sau này. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc thực hiện hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn còn một số bất cập tr ƣớc áp lƣc của xu thế hội nhập của các tổ chức kinh tế khu vực và quốc tế cũng nhƣ còn chồng chéo, mâu thuẫn với hệ thống pháp luật trong nƣớc. Hiệu lực quản lý nhà nƣớc đối với các tổ chức hoạt động bán đấu giá đất đai tại địa phƣơng ch ƣa cao ảnh hƣởng đến việc bảo vệ lợi ích của Nhà nƣơc, quyền lợi của cá nhân, tổ chức tham gia bán đấu giá thể hiện ở công tác tổ chức còn kém, ngƣời tham gia đấu giá chƣa nắm rõ đƣợc vai trò của mình hay công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị chƣa thống nhất. Do đó, để khắc phục những hạn chế còn thiếu sót của hệ thống pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiên cứu, rà soát hiện trạng cũng nhƣ các quy định hiện nay nhằm hoàn thiện, tạo khuôn khổ pháp lý đồng bộ, thống nhất toàn diện. Chính vì vậy, đề tài "Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam" đƣợc nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ 1 sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phƣơng hƣớng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta phát triển lành mạnh. 2. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU Làm rõ cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dung các quy quy định của pháp luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đƣa ra phƣơng hƣớng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. 3. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU Với mục đích nghiên cứu, làm rõ những quy định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất; tìm hiểu và đóng góp một phần hiểu biết của mình vào quá trình xây dựng và hoàn thiện cơ chế pháp lý về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Tôi đã chọn đề tài: "Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam" làm đề tài cho luận văn thạc sỹ của mình. 4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Hợp đồng về đấu giá quyền sử dụng đất là một đề tài rộng, tuy nhiên Luận văn chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong việc đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; - Pháp luật đất đai điều chỉnh: trong phạm vi nghiên cứu đề tài của Luận văn, tác giả chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu đƣờng lối, chủ trƣơng, chính sách của 2 Đảng, Nhà nƣớc về chính sách đấu giá quyền sử dụng đất của nƣớc ta trong giai đoạn hiện nay, Bộ luật dân sự và các văn bản luật đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ, tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai trong mối quan hệ biện chứng với các quy phạm pháp luật có liên quan của các ngành luật khác; 5. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Đã có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu đề cập đến một số khía cạnh về những vấn đề liên quan đến đề tài nhƣ: Tác giả TS. Đặng Thị Bích Liễu, Trần Quang Huy, Phạm Xuân Hoàng, ThS. Bùi Thị Tuyết Mai, Trần Đăng Vinh...những vấn đề lý luận của các bài viết cũng nhƣ các luận văn của các tác giả kể trên vẫn mang ý nghĩa sâu sắc và có tính kế thừa cao cho những công trình nghiên cứu về sau. Tuy nhiên các công trình nghiên cứu trên đề cập về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung chứ chƣa đi sâu vào nghiên cứu vấn đề hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. 6. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đề tài đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin; tƣ tƣởng Hồ Chí Minh về nhà nƣớc và pháp luật. Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng bao gồm phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài. 7. TÍNH MỚI VÀ NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI 7.1. Tính mới của đề tài Ở Việt Nam đã có công trình nghiên cứu khoa học, luận văn về bán đấu giá quyền sử dụng đất, tuy nhiên đều là những nghiên cứu tổng thể về những vấn đề liên quan đến bán đấu giá hoặc những nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất ở 3 các địa phƣơng cụ thể chứ chƣa đi sâu nghiên cứu về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất; cũng đã có những công trình nghiên cứu khoa học về hợp đồng song ch ƣa có ai chọn lựa đề tài cụ thể là hợp đồng trong bán đấu giá quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, đây là luận văn đầu tiên ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở nƣớc ta. 7.2. Những đóng góp của đề tài Đề tài "Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam" đƣợc nghiên cứu để đạt đƣợc những kết quả sau: - Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp luật nƣớc ta về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất từ trƣớc đến nay; - Xác định đƣợc hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, giúp các nhà lập pháp tham khảo để hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất; - Tác giả đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Cụ thể, là các quy định liên quan đến đối tƣợng của hợp đồng là đất đ ƣợc nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. 8. CƠ CẤU LUẬN VĂN Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm có 3 chƣơng: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 4 Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tác giả rất mong nhận đƣợc những lời nhận xét, đánh giá góp ý để có thêm kinh nghiệm nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất. 5 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất và hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Về mặt thuật ngữ khoa học, đất đai đƣợc hiểu theo nghĩa rộng là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, đại hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đôi với hoạt động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời. Luật đất đai năm 1993 của nƣớc ta cũng đã khẳng định: "Đất đai là tài nguyên vô cùng quý gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phong. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay"[41, tr.1]. Vai trò của đất đai đối với mỗi ngành cũng rất khác nhau. Đối với các ngành nông - lâm nghiệp, đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tƣợng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất nhƣ cày, bừa, xới xáo) và công cụ hay phƣơng tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi). Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu sinh học tự nhiên của đất. Đối với các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm đƣợc tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lƣợng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất. Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài ngƣời, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất văn minh tinh thần, các thành tựu khoa học kỹ thuật - văn 6 hóa khoa học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con ngƣời còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Thời kỳ cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất đai từng bƣớc đƣợc mở rông, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn. Đất đai đã cung cấp cho con ngƣời t ƣ liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng nhƣ cung cấp điều kiện cần thiết về hƣởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Do vậy, có thể nói đất đai là một trong những thƣớc đo sự giàu có của một quốc gia. Với tầm quan trọng đặc biệt về chính trị, kinh tế, xã hội nên ở Việt Nam đất đai đã đƣợc khẳng định là thuộc sở hữu toàn dân theo Hiến pháp năm 1992[38, tr.4], sửa đổi, bổ sung năm 2001. Nhà nƣớc thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng nhiều hình thức nhƣ: Giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho ngƣời có nhu cầu về sử dụng đất, bao gồm hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng bằng hợp đồng cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Khi Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất, cho thuê đât đối với ngƣời sử dụng đất chính là Nhà nƣớc đã thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Tùy đối tƣợng ngƣời sử dụng đất, mục đích sử dụng đất mà Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣơc đối với đất đai, là hoạt động giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Một trong những trình tự quan trọng để đƣợc giao đất (áp dụng đối với giao đất có thu tiền sử dụng đất) và thuê đất là đấu giá quyền sử dụng đất. Chủ thể của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có hai bên: một bên là cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với tƣ cách là ngƣời thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tức bên 7 bán (chủ thể bắt buộc); một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất mong muốn đƣợc Nhà nƣớc giao eđất hoặc cho thuê đất, tức bên mua (chủ thể tự nguyện). Đối tƣợng đấu giá là quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, có thể khái quát đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, những người muốn được nhận quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định. Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người được nhận quyền sử dụng đất đấu giá. Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng đƣợc quy định trong Luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Không thể phủ nhận những vai trò to lớn của đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể: Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất công khai góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác nh ƣ giá đất bồi thƣờng chƣa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chƣa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thƣờng xuất phát từ việc ngƣời bị thu hồi đất cho rằng Nhà nƣớc thu hồi đất giao cho chủ đầu tƣ thực hiện dự án, giá bồi thƣờng thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhƣng chủ đầu tƣ lại bán với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thƣơng mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trƣờng bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tƣ khi đƣợc giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nƣớc theo quy định). Hơn nữa, có trƣờng hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tƣ lại trực tiếp đi thƣơng lƣợng với ngƣời bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tƣ trong một số trƣờng hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy vô 8 hình chung đã tạo mối quan hệ "trực tiếp" giữa ngƣời bị thu hồi đất và nhà đầy t ƣ. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ "trực tiếp" này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng nhƣ xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tƣ chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phƣơng án đƣợc duyệt để trả cho ngƣời bị thu hồi đất, thƣờng là đối với các trƣờng hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phƣơng pháp này có thể giải quyết đƣợc vấn đề cho một dự án nhƣng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, ngƣời bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện. Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách đƣợc chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể đƣợc sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến ngƣời có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất đƣợc thu vào ngân sách nhà nƣớc. Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trƣờng công khai, minh bạch. Có nhiều phƣơng thức để xác lập giá thị trƣờng của một mảnh đất, thửa đất nhƣng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nƣớc khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ đƣợc coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn ngƣời có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ "tâm phục, khẩu phục" hơn. Khi hình thức đấu giá đƣợc áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trƣờng, góp phần giải quyết đƣợc bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trƣờng vốn đang rất bức xúc hiện nay. Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế đƣợc tình trạng "xin - cho" trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng "tù mù", "xin - cho". Đây là cơ hội để cho tham nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội đƣợc tham gia sẽ khó có cơ 9 hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá nh ƣ hiện t ƣợng thông đồng, "quân xanh, quân đỏ" song không thể phủ nhận những ƣu thế của phƣơng thức này. Việc có nhiều ngƣời tham gia, cuộc bán đấu giá đƣợc tổ chức công khai, cơ chế "xin - cho" sẽ dần đƣợc khắc phục, loại bỏ. Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tƣợng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn đƣợc nhà đầu tƣ có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ đ ƣợc triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và xã hội. Điều này sẽ hạn chế đƣợc tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không đƣợc đƣa vào sử dụng nhƣ đang diễn ra ở nhiều nơi nhƣ hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang. Trong quan hệ với đất đai, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, đồng thời là một tổ chức chính trị - quyền lực, đại diện cho toàn xã hội thực hiện thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi lãnh thổ. Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣớc về đất đai. Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đât, cho thuê đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là đã tạo một "kênh" quan trọng để phân phối quỹ đất đai cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy hoạch và pháp luật. Để có thể phản ánh đúng giá trị thực của đất đai trên thị trƣờng, tạo khả năng điều tiết nguồn lợi đất đai cho việc phát triển kinh tế và đời sống dân sinh, pháp luật đất đai quy định: Nhà nƣớc giao đất có thu tền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc Nhà nƣơc giao đất hoặc cho ngƣời sử dụng đất thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trực tiếp đƣa quyền sử dụng đất vào tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản. Do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có chủ thể và đối tƣợng đặc biệt. Cụ thể: 10 Thứ nhất, đối tƣợng của đấu giá thƣơng mại là hàng hóa - là tài sản (bao gồm cả quyền tài sản), còn trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, đối tƣợng đấu giá chỉ là quyền tài sản mà không bao hàm tài sản (đấu giá mà không dẫn đến thay đối chủ sở hữu đối với tài sản). Do tính chất sở hữu đối với đất đai (đất đai thuộc sở hữu toàn dân) và vai trò quan trọng của đất đai đối với đời sống của con ngƣời, trong phát triển kinh tế - xã hội, nên khi tham gia thị trƣờng, đất đai không hoàn toàn giống nhƣ các tài sản khác, đất đai không thể đƣợc đem ra mua bán, trao đổi trên thị trƣờng. Đất đai (với nghĩa là một khoảnh đất, một diện tích xác định ở một vị trí nào đó) không phải là đối tƣợng trực tiếp tham gia thị trƣờng bất động sản, tham gia giao lƣu dân sự. Cái mà đƣợc gọi là "hàng hóa" trao đổi trên thị trƣờng, đem ra đấu giá chính là quyền sử dụng đất một quyền tài sản do Nhà nƣớc quản lý. Nhƣ vậy, trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất, đối tƣợng đem ra đấu giá là quyền sử dụng đất (một quyền tài sản) và quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ tài sản là đất. Thứ hai, về chủ thể của đấu giá quyền sử dụng đất Với tính chất là một phƣơng thức để Nhà nƣớc thực hiện giao đất có thu tiền hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất, trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, ngƣời có tài sản bán đấu giá bắt buộc phải là cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất. Ngƣời tham gia đấu giá phải là các tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ các điều kiện do pháp luật đất đai quy định nhƣ: Có năng lực hành vi dân sự, có khả năng sử dụng đất đƣợc giao đúng mục đích đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (có điều kiện về vốn, đáp ứng khả năng tài chính). Ngoài ra, còn phải đáp ứng các điều kiện khác về sử dụng đất do pháp luật quy định. Trong quan hệ đấu giá thƣơng mại, ngƣời có hàng hóa bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản hoặc ngƣời đƣợc chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản. Còn ngƣời có tài sản bán đấu giá quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu hay ngƣời đƣợc chủ sở hữu ủy quyền về đất đai, mà là các cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật - đại diện cho chủ sở hữu đƣợc quyền quy định, xét 11 mức giá khởi điểm, bƣớc giá, xác nhận kết quả đấu giá, thu tiền theo kết quả trúng đấu giá và sử dụng số tiền thu đƣợc theo quy định. Khi tổ chức đấu giá, bên tổ chức đấu giá (có thể là cơ quan quản lý nhà nƣớc hoặc tổ chức đấu giá tƣ nhân) có nghĩa vụ thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, những nội dung có liên quan đến thửa đất, hình thức trả giá, kết quả đấu giá; ban hành quy chế đấu giá; xác định tƣ cách ngƣời tham gia đấu giá; giá khởi điểm, bƣớc giá, kết quả đấu giá; hoàn thiện các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và bàn giao cho các tổ chức, cá nhân trúng giá. Ngƣời tham gia đấu giá trong quan hệ đấu giá thƣơng mại nói chung là các cá nhân có năng lực hành vi, đại diện các tổ chức có năng lực chủ thể pháp lý theo quy định của pháp luật. Còn ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân bị hạn chế bởi các điều kiện của quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất. Các điều kiện này bao gồm điều kiện để đƣợc tham gia đấu giá, điều kiện (nghĩa vụ) khi tham gia đấu giá và điều kiện khi trúng đấu giá. Để đƣợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân tham gia phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Đầu tiên, tổ chức, cá nhân đó phải thuộc đối t ƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nƣớc cho thuê đất. Hai là, các tổ chức, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất, có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính đáp ứng yêu cầu sử dụng đất theo quy hoạch và nguồn tài chính này phải không có nguồn gốc ngân sách. Ba là, ngƣời tham gia đấu giá không thuộc trƣờng hợp bị pháp luật cấm tham gia đấu giá. Ngoài ra, họ còn phải thực hiện đầy đủ các thủ tục về đăng ký tham gia đấu giá theo Quy chế đấu giá do bên tổ chức đấu giá ban hành phù hợp với quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Mục đích của việc quy định trên là để đảm bảo quyền sử dụng đất đƣợc giao phù hợp với mục đích sử dụng các loại đất, phù hợp với cơ chế tài chính trong hoạt động của cơ quan nhà nƣớc cũng nhƣ đảm bảo an ninh quốc gia, dân tộc. 12 Bên cạnh các quyền cơ bản khi tham gia đấu giá nhƣ quyền thực hiện đăng ký tham gia đấu giá trong thời hạn, ủy quyền bằng văn bản cho ngƣời khác thay mặt mình tham gia đấu giá, quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền đƣợc nhận lại tiền đặt cọc theo luật định; tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện nhiều trách nhiệm tƣơng đƣơng. Các trách nhiệm này bao gồm nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trƣớc (tiền đặt cọc) cho bên tổ chức đấu giá, bỏ giá theo đúng hình thức đấu giá mà quy chế đấu giá quy định. Việc nộp một khoản tiền đặt trƣớc theo quy định cho bên tổ chức đấu giá là một hình thức ràng buộc bên tham gia đấu giá phải thực hiện các nghĩa vụ của mình khi tham gia đấu giá do pháp luật quy định và khoản tiền đặt trƣớc này nhƣ là một bảo đảm cho bên tổ chức đấu giá trong trƣờng hợp bên tham gia đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Còn phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, là khoản tiền mà ngƣời đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp cho bên tổ chức đấu giá, khoản phí này dùng để trang trải các chi phí cho quá trình tổ chức bán đấu giá có quyền sử dụng đất. Căn cứ hình thức đấu giá đƣợc quy định trong quy chế đấu gia, việc bỏ giá theo đúng hình thức đấu giá là để đảm bảo giá trị pháp lý của việc bỏ giá. Hậu quả của việc không tuân thủ, vi phạm quy chế đấu giá dù cố ý hay vô ý đều dẫn đến việc bỏ giá trở nên không có giá trị pháp lý và đƣơng nhiên ngƣời tham gia đấu giá phải chấm dứt việc tham gia đấu giá và chịu trách nhiệm về việc không tuân thủ này. Trƣờng hợp trúng giá (ngƣời bỏ giá cao nhất), ngƣời trúng giá xác nhận kết quả đấu giá, phải nộp tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất) theo kết quả đấu giá dã đƣợc phê duyệt, theo tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá; phải làm các thủ tục để nhận đất; phải nghiêm chỉnh thực hiện các quy định của Nhà nƣớc về quản lý đất đai, môi trƣờng, quản lý quy hoạch, đầu tƣ và xây dựng. Ngƣời trúng đấu giá đƣợc giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc đƣợc thuê đất với thời hạn tùy theo loại đất, mục đích sử dụng của đất trúng đấu giá mà cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã quyết định. Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất. Đƣợc chuyển giao một cách có điều kiện quyền chiếm hữu, quyền quản lý và 13 quyền sử dụng đất chứ không đƣợc chuyển giao quyền sở hữu đất đai. Không có quyền sở hữu đối với diện tích đất trúng đấu giá mà chỉ có quyền sử dụng (không thể trở thành trở thành chủ sở hữu tài sản trúng đấu giá) là một đặc trƣng của đấu giá quyền sử dụng đất so với các loại hình đấu giá khác. Ngƣời trúng đấu giá đƣợc hƣởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất theo quy định của pháp luật (ví dụ: Quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ờ và tài sản khác gắn liền với đất; quyền đƣợc nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; co nghĩa vụ sử dụng đất đúng diện tịch, đúng mục đích, đúng thời hạn, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất theo dự án đầu tƣ đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt). Đồng thời họ cũng phải thực hiện các quy định của Nhà nƣớc về quản lý, sử dụng đất đai, môi trƣờng; quản lý quy hoạch, đầu tƣ, kiến trúc và xây dựng; nộp tiền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá; không đƣợc thay đổi mục đích sử dụng đất; không đƣợc bỏ hoang hóa gây lãng phí đất đai; phải thực hiện việc xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng, trong thời hạn mà quy chế đấu giá quy định. Tóm lại, từ góc độ tính chất sở hữu, tính chất hoạt động quản lý nhà nƣớc về đất đai, Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thực hiện hành vi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về đất đai. Nhƣ vậy, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất là quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình Nhà nƣớc thực hiện quản lý nhà nƣớc về đất đai. Từ những đặc trƣng trên cho thấy, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất có tính chất hành chính, là một quan hệ hành chính. Theo tính chất này, sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo tƣ cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nƣớc đối với đất đai, đảm bảo tuân thủ những nguyên tắc của quản lý nhà nƣớc về đất đai, bảo đảm Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi toàn bộ lãnh thổ quốc gia. Một ví dụ cho thấy tính chất hành chính của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất là tiền thu. Nếu nhƣ tiền thu đƣợc từ đấu giá thƣơng mại sau khi trừ các khoản phí và chi phí bán 14 đấu giá hoàn toàn thuộc chủ sở hữu. Chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt đối với tiền thu đƣợc từ đấu giá hàng hóa. Còn tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng để đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng chung phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đât phải đƣợc nộp vào một tài khoản riêng tại Kho bạc Nhà nƣớc hoặc thu nộp ngân sách nhà nƣớc hàng năm. Việc cấp phát vốn để thực hiện các dự án đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng chung bằng vốn thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định hiện hành về quản lý đầu tƣ, xây dựng và quản lý ngân sách nhà nƣớc. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo ph ƣơng thức trả giá lên, có từ hai ngƣời trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục đƣợc pháp luật quy định, trong đó phƣơng thức trả giá lên là phƣơng thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có ngƣời trả giá cao nhất. Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất lại có nhiều nội dung khác biệt hơn, cụ thể nhƣ trên đã nêu đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một phƣơng thức định đoạt của chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, đƣợc tổ chức công khai, giữa một bên là cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, những ngƣời muốn nhận đƣợc quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định. Ngƣời trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là ngƣời nhận đƣợc quyền sử dụng đất đấu giá. Trong khi hợp đồng bán đấu giá tài sản là thỏa thuận giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và ngƣời có tài sản bán đấu giá hoặc ngƣời đại diện của ngƣời đó về việc đấu giá tài sản theo nguyên tắc, thủ tục đƣợc pháp luật quy định; hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất có những điểm khác biệt cơ bản so với hợp đồng bán đấu giá tài sản nói chung. Sự khác biệt thể hiện ở chủ thể, đối tƣợng và thủ tục, hình thức thể hiện trong hợp đồng. Về tổng quát, hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất là 15