Tài liệu Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện vân đồn, tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN TOÀN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN TOÀN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,TỈNH QUẢNG NINH Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Toàn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, Phòng kinh tế hạ tầng huyện Vân Đồn, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Vân Đồn, Phòng Quản lý Đào tạo sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Toàn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ...............................................................................................................ii MỤC LỤC .................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................. vi DANH MỤC BẢNG...................................................................................................vii DANH MỤC HÌNH .................................................................................................. viii MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................... 2 3.2. Ý Nghĩa thực tiễn ................................................................................................... 3 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.......................................... 4 1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất .................................................................... 4 1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất .................................................................. 4 1.1.2. Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất .............................................................. 5 1.1.3. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất .......................................................... 5 1.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam ............................. 6 1.2.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới .............................. 6 1.2.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam .................................................. 10 1.2.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ...................... 12 1.3. Tổng quan về giá đất ............................................................................................ 14 1.3.1. Khái niệm về giá đất ......................................................................................... 14 1.3.2. Các loại giá đất.................................................................................................. 15 1.3.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở .................................. 17 1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..................................................................... 19 1.3.5. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta.............................................. 28 1.4. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ................................................ 31 1.5. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .......................................... 33 iv Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 36 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 36 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 36 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 36 2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................ 36 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................................... 36 2.2.2. Công tác thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ......................................................... 36 2.2.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .............................................................................. 36 2.2.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn ....................................................................................... 37 2.2.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ..... 37 2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 37 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................................. 37 2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp ............................................................... 37 2.3.3. Phương pháp so sánh ........................................................................................ 39 2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................. 39 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................ 40 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................................... 40 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên ............................................................................. 40 3.1.2.Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ..................... 47 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường.............. 50 3.2. Công tác thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ......................................................... 51 3.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ............................................................................. 54 3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ......................... 54 v 3.3.2. Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2019 ................................................................................................................ 55 3.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................ 57 3.4.1. Dự án quy hoạch Khu dân cư tại thôn Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ....................................................... 57 3.4.2. Dự án quy hoạch khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................ 66 3.4.3 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ..... 76 3.4.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân ................................................ 77 3.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ...... 78 3.5.1. Giải pháp về cơ chế chính sách....................................................................... 78 3.5.2. Giải pháp về vốn đầu tư .................................................................................. 79 3.5.3. Giải pháp khoa học ......................................................................................... 79 3.5.4. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật ..................................................... 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 80 1. Kết luận ................................................................................................................. 80 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 82 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài chính BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CNH : Công nghiệp hóa CP : Chính phủ CV : Công văn ĐHTN : Đại học Thái Nguyên GCN : Giấy chứng nhận HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng HĐH : Hiện đại hóa KCN : Khu công nghiệp KDC : Khu dân cư KĐT : Khu đô thị KHSDĐ : Kế hoạch sử dụng đất KS : Khoáng sản MNCD : Mặt nước chuyên dùng NĐ : Nghị định NN : Nhà nước QĐ : Quyết định QĐ : Quy định QH : Quy hoạch QSDĐ : Quyền sử dụng đất THCS : Trung học cơ sở TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch TTr : Thị trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VLXD : Vật liệu xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Số phiếu điều tra về giá đất của các dự án ................................................. 38 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn .............................................. 54 Bảng 3.2: Tổng hợp một số danh mục các khu vực phát triển đô thị trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2019 .................................................. 55 Bảng 3.3. Cơ cấu sử dụng đất dự án khu dân cư thôn Đồng Tiến, Đồng Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn ................................................................ 58 Bảng 3.4: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư thôn Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................................... 59 Bảng 3.5: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư thôn Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn ................. 60 Bảng 3.6: Giá đất nông nghiệp và giá đất ở của dự án Quy hoạch khu dân cư Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá ........................................................................ 61 Bảng 3.7: Giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư Đông Tiến, Đông Thành.................. 62 Bảng 3.8. Tỷ lệ % các loại đất của dự án quy hoạch khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................................................ 67 Bảng 3.9. Giá đất nông nghiệp và đất ở trước khi có quy hoạch khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn ............................................................. 68 Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp và đất ở khi bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư Trung tâm thị trấn Cái Rồng .................................................................... 69 Bảng 3.11: Giá đất ở khi thực hiện dự án quy hoạch khu dân cư Trung tâm thị trấn Cái Rồng ....................................................................................... 70 Bảng 3.12: Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng ........................................................................................ 73 viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất ....................................... 32 Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............................... 40 Hình 3.2: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư tại thôn Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................................... 58 Hình 3.3. Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại khu vực 1 của khu vực giáp với dự án khu dân cư Đông Tiến, Đông Thành .............................. 65 Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại khu vực 2 của khu vực giáp với dự án khu dân cư Đông Tiến, Đông Thành .............................. 65 Hình 3.5. Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại khu vực 3 của khu vực giáp với dự án khu dân cư Đông Tiến, Đông Thành .............................. 66 Hình 3.6: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư Trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .............................................................................. 68 Hình 3.7: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng ..................................................... 72 Hình 3.8. Biểu đồ thể hiện giá đất và giá thực tế tại vị trí 1 của dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng ........................................................................................ 75 Hình 3.9. Biểu đồ thể hiện giá đất và giá thực tế tại vị trí 2 của dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng ........................................................................................ 76 Hình 3.10. Biểu đồ thể hiện giá đất và giá thực tế tại vị trí 3 của dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng ........................................................................................ 76 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được của các ngành nông nghiệp - lâm nghiệp - ngư nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang phát triển sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. Giá đất ở Việt Nam hiện nay rất cao so với bình quân thu nhập của đại đa số người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu nhập thấp có nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất. 2 Vân Đồn là một huyện miền núi hải đảo nằm ở phía Đông bắc của tỉnh Quảng Ninh, được hợp thành bởi hai quần đảo Cái Bầu và Vân Hải, có khoảng 600 hòn đảo trong vịnh Bái Tử Long. Huyện Vân Đồn có tổng diện tích đất tự nhiên là 58183,3 ha gồm thị trấn Cái Rồng và 11 xã trong đó có 5 xã đảo (Bản Sen, Quan Lạn, Minh Châu, Ngọc Vừng, Thắng Lợi). Trong thời gian qua, huyện Vân Đồn đã có những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ. Đi kèm với sự phát triển kinh tế - xã hội là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến nhiều sự biến động về giá đất. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đề nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất là rất cấp thiết. Xuất phát từ thực tế, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. - Nghiên cứu ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn. - Đề xuất được các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Góp phần bổ sung kiến thức về quy hoạch; nâng cao nhận thức về nội dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại địa phương. - Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực 3 đến giá đất. 3.2. Ý Nghĩa thực tiễn - Luận văn là nguồn tài liệu tham khảo phục vụ cho các nhà quản lý, các đơn vị, trung tâm tư vấn thiết kế, quy hoạch sử dụng đất của huyện Vân Đồn. 4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất Xét trên quan điểm đất đai là địa điểm của một quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng sản xuất và tổ chức sản xuất xã hội thì quy hoạch sử dụng đất nằm trong phạm trù kinh tế xã hội; có thể xác định quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp của nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả thông qua việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng tổ chức sử dụng đất trong cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức, đơn vị và người sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế của nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững. Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức quản lý và sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ đất đai (khoanh định cho các ngành và các mục đích) và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất đặc biệt(các giải pháp, biện pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất - kinh tế của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường và đất đai”. (Lương Văn Hinh & cs, 2002). Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”. QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vi mô tới vĩ mô. Ở Việt Nam hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 của Luật đất đai năm 2013 đó là: 5 - Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. - Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, - Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. - Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, - Quy hoạch sử dụng đất an ninh. 1.1.2. Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học cơ bản sau: - Sự quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện ở việc xác định các định hướng sử dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch định các chính sách sử dụng đất, các biện pháp tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất cho người sử dụng đất và kiểm soát việc sử dụng đất. - Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố trí sử dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất một cách thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu. (Lương Văn Hinh & cs, 2002). 1.1.3. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất - Luật Đất đai 2003; - Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phân loại đô thị; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ; - Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. 6 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013; - Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014; - Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019. 1.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam 1.2.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới Ở mọi quốc gia, công tác quy hoạch sử dụng đất luôn là một trong những nội dung được quan tâm hàng đầu trong lĩnh vực quản lý Nhà nước đối với tài nguyên nói chung và đất đai nói riêng. Mỗi quốc gia có những đặc điểm riêng biệt, điển hình là sự khác biệt trong hệ thống luật pháp và trình độ phát triển, cho nên phương pháp tiến hành lập và quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của mỗi nước cũng mang những nét đặc thù khác nhau. Quy hoạch sử dụng đất theo theo tổ chức FAO (Food and Agriculture Organization of the United Nations) là bước tiếp theo của công tác đánh giá đất. Kết quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất phù hợp. Trên thế giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy vào đặc điểm tình hình cụ thể của mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ. Có hai trường phái quy hoạch chính sau: - Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một cách hài hòa, sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành. 7 - Quy hoạch nông nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy bản, lập sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, thể chế kế hoạch hóa tập trung. Ngoài ra ở các quốc gia khác nhau còn có các phương pháp quy hoạch đất đai khác nhau và mang tính đặc thù, riêng biệt. 1.2.1.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc Trung Quốc là một quốc gia lớn nằm liền kề với Việt nam, có chung đường biên giới và “ núi liền núi, sông liền sông “ với nước ta. Trung Quốc có diện tích tự nhiên 9.597.000 km2, dân số gần 1,3 tỷ người, Trung Quốc coi trọng việc phát triển kinh tế - xã hội bền vững, công tác bảo vệ môi trường luôn được quan tâm lồng ghép và thực hiện đồng thời với phát triển kinh tế - xã hội. Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa phương đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. Đến nay Trung Quốc đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất từ tổng thể đến chi tiết cho các vùng và địa phương theo hướng phân vùng chức năng gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi trường. Để quy hoạch tổng thể phù hợp với phân vùng chức năng, các quy định liên quan của pháp luật Trung Quốc đã yêu cầu mọi hoạt đông phát triển các nguồn tài nguyên phải nhất quán với phân vùng chức năng. (Nguyễn Kim Sơn, 2000) Một trong những ảnh hưởng tích cực của quy hoạch tổng thể và sơ đồ phân vùng chức năng là việc giảm thiểu xung đột đa mục đích nhờ xác định được cách sử dụng tương thích cho phép ưu tiên ở các khu vực cụ thể. 1.2.1.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch sử dụng đất của Đức đã được xây dựng. Chính quyền liên bang đưa ra một khung qui định về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên bang), các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện. qui hoạch sử dụng đất là một bộ phận của qui hoạch không gian, do chính quyền địa phương thực hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận trên nền bản đồ địa chính tỷ lệ 1/10.000, vị trí của qui hoạch sử dụng đất được xác định trong hệ thống qui hoạch 8 phát triển không gian (theo 4 cấp) liên bang ,vùng, tiểu vùng và đô thị. Trong đó qui hoạch sử dụng đất được gắn liền với qui hoạch phát triển không gian ở cấp đô thị. Trong quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện tích, diện tích mặt nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung là đất ở và đất giao thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích toàn Liên bang. Hệ thống qui hoạch sử dụng đất của Đức nhìn chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo đà cho sự phát triển của nền kinh tế. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) 1.2.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị, v.v. Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) 9 1.2.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản Ở Nhật Bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rât lâu, đặc biệt phát triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá ở Nhật Bản diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân, xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn. Để giải quyết vấn đề này, chính phủ Nhật Bản đã có nhiều chính sách về đất đai như ban hành các đạo luật, trong đó có việc đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản không những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng đến bảo vệ môi trường,tránh các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa… Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản chia ra: quy hoạch sử dụng đất tổng thể; quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Đối với quy hoạch sử dụng đất tổng thể từng được xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở lên. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho một chiến lược sử dụng đất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm đáp ứng các nhu cầu đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch này là định hướng cho quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất tổng thể không quá đi vào quy hoạch chi tiết từng loại đất mà chỉ khoanh định cho các loại đất lớn như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ tầng, đất khác. Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ hơn tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các thửa đất và các chủ sử dụng đất, mà còn có những quy định chi tiết cho các loại đất như: về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng. Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết ở Nhật Bản hết sức coi trọng đến việc tham gia ý kiến của các chủ sử dụng đất, cũng như tổ chức thực hiện khi được phê duyệt. Do vậy tính khả thi của phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng đất rất tốt. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) 10 1.2.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam 1.2.2.1. Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987 Trước năm 1987 khi chưa có Luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là nội dung công tác của ngành quản lý đất đai, mà chỉ được thực hiện như là một phần của quy hoạch phát triển của ngành nông lâm nghiệp. Sau năm 1975 đất nước thống nhất, dựa trên cơ sở nội dung chỉ thị số 122/ 1970/CT-TTg trước đây, Chính phủ đã thành lập Ban chỉ đạo phân vùng quy hoạch nông - lâm nghiệp Trung ương để triển khai công tác này trong cả nước. Kết quả phân vùng nông lâm nghiệp trong cả nước đã được Chính phủ phê duyệt năm 1978 và là cơ sở để triển khai công tác quy hoạch sử dụng đất đầu những năm 1980, Đảng và Nhà nước đã có chủ trương thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ nêu rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy hoạch sử dụng đất được quy định là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà nước đối với ruộng đất. Giai đoạn năm 1981 đến năm 1986 hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã xây dựng quy hoạch tổng thể cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ bản chưa đầy đủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy hoạch của nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa đầy đủ, không thống nhất nên chất lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế. (Nguyễn Đình Bồng, 2011) 1.2.2.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 1987- 1993 Năm 1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai 1988 và chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng đất nói riêng. Luật đất đai 1988 quy định: “Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Tại Điều 11 quy định