Tài liệu điều hành, quản lý sàn giao dịch bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & ĐỊA CHÍNH CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO KIẾN THỨC VỀ MÔI GIỚI, ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN ĐỀ ĐIỀU HÀNH, QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI - NĂM 2008 I - TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản Khái niệm bất động sản Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được". Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép… Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó) - Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ 2 lao động); + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao... + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)… + Các tài sản khác do pháp luật quy định: Những đặc điểm chủ yếu của BĐS Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hoá BĐS có ý nghiã vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS. 3 Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS. Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá BĐS. Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá BĐS. Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó. 4 Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, dó đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. 1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song dù là cách hiểu thế nào đi nữa thì điều quan trọng chúng ta cần hiểu bản chất của khái niệm này. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động trong thị trường bất động sản. Do đó có thể hiểu về thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Các hình thái thô sơ nhất của thị trường BĐS thông qua việc mua bán trao đổi đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba Tư cổ... Ngày nay trải qua nấc thang 5 tiến hoá của nhân loại, các lực lượng thị trường, tức là lực lượng cung và cầu đã trở thành những thực thể ngày càng đa dạng, tinh vi, phức tạp giống như “bàn tay vô hình”, hướng dẫn lâu dài về sự phân phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội đến những nơi sử dụng hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà nước đối với thị trường cũng có thể làm cho nó biến dạng và trở nên khó điều khiển hơn. Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm về thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phương thức ứng xử của những người tham gia thị trường đã trở thành vấn đề lý thú và hấp dẫn, nhất là trong thời đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường như ở nước ta. Thị trường BĐS là hợp phần bắt buộc của quá trình sản xuất hàng hoá BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá BĐS. Từ những phân tích trên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là nơi tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS. Thị trường BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán về hàng hoá BĐS. Theo dòng lịch sử thì đất đai là loại hàng hoá BĐS đầu tiên. Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá. Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế - xã hội. Trên thực tế nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất. Vì BĐS nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội to lớn, và trong thị trường BĐS thì thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất. Thị trường đất đai là một bộ phận của thị trường BĐS. Vì 6 vậy, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS. Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi - mua và bán quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS... Do vậy, thị trường BĐS được hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản. Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch. Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố định, không thể di dời được. Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có 7 thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet .... đều tạo nên chợ giao dịch BĐS. Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua các khâu như: - Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch; - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về BĐS; - Đăng ký pháp lý. Từ đặc điểm này cho thấy: - Kiểm soát thị trường BĐS không thể như với thị trường các hàng hoá khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc. - Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường… Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch BĐS thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch. - Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS chính thức, có kiểm soát của Nhà nước. Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do 8 đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hoá thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch… thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác. Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác. Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Mặc dù thị trường BĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá bất động sản trong thị trường không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản 9 không chính xác như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý… đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau: - Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có quyền đối với BĐS. - Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của BĐS. Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công… Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). 10 Thứ sáu, là thị trường khó thâm nhập Sở dĩ như vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và bán BĐS thường ít có kinh nghiệm trong giao dịch đối với loại hàng hóa này, khi giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục do đó đối với cả người mua cũng như người bán đều mất rất nhiều công sức để tìm hiểu thị trường, tìm kiến thông tin. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS. Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và 11 an toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần… Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS. Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường BĐS. Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản. Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư. II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trường. Thông thường người ta phân loại thị trường bất động sản theo 4 cách:  Phân loại dựa vào hàng hoá bất động sản trên thị trường. 12 Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất động sẩn thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng trong dich vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bất động sản công nghiệp...  Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi: Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh phù hợp nhất.  Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường: Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất (Giao, mua, cho thuê) hay còn gọi chung là thị trường đất đai; Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thứ cấp)  Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhà nước: Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành Thị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và Thị trường phi chính thức, hay thị trường không được kiểm soát. III- CÁC YẾU TỐ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1- Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng nhà đất đó trên thị trường. Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng nhà đất nào đó mà mỗi người không tự thoã mãn được và người tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu đó và phải có thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được thực hiện sẽ phản ánh cầu về BĐS. 13 Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình bất động sản khác cầu về nhà ở, cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản. Do đó thị trường nhà đất là thị trường sôi động nhất và là chủ yếu trong thị trường bất động sản. Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản. Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán bất động sản mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định. Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi của cấu về bất động sản. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫn đến diện tích nhà ở cũng tăng lên. Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hoá, giáo dục .... dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nẩy sinh thay đổi cơ cấu cầu về đất đai. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng, cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên nhiều. Điều đó làm thay đổi giá cả trao đổi đối với cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống. Đó là cơ sở cho phần lớn nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán (cầu về BĐS). Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng lên rõ rệt. Quá trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian của đô thị. 14 Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản về cầu và kết cấu cầu nhà ở đô thị, cũng như các công trình với chức năng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ.... Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ.... đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu bất động sản. Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thay của cầu, người ta sử dụng hệ số co giãn. Độ co giãn của cầu về bất động sản là mối quan hệ so sánh giữa tốc độ thay đổi của cầu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động. ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của yếu tố tác động Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn của lượng cầu. 2. Cung bất động sản Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định. Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận. Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy 15 hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đền tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ. Trong điều kiện luật pháp không được quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm “thị trường đen” này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch.... Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Nguồn nguyên liệu vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở. Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường. Đối với các hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường có co giãn thuận chiều so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá bất động sản tình hình lại không hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ. Điều này là do: Khi giá đất ở tăng lên một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và 16 sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản ứng mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế. 3- Quan hệ cung cầu bất động sản Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm ). Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu dùng. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận động của cung cầu thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản. Như trên đã trình bày, cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi. Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung 17 nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Giá S Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn. Ví dụ: Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lượng nhất định. Nhưng trong một thờiE1 hạn hết sứcD1 ngắn , cầu P1 thuê nhà ở tăng lên làm cho giá thuêE2 nhà tăng lên. D2 S nh P2 Q2 Q1 Q (Sản lượng) Giá Như vậy, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu cũng làm cho E1 giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh P1 hơn trong dài hạn. D1 E2 18 P2 Q1 Q2 D2 Q (Sản lượng) Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống. Giá S dh Trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung nhà đất ít co giãn nên giáĐồcảthị về đường tăng mạnh. Trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung dài cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với ngắn hạn . E1 P1 D1 đường hạn Với những phân tích trên đây cho thấy, việc dịch chuyển E2 cung sang phải hoặc sang trái chịu tác động của nhiều nhân tố. D2 Những nhân tố chủ yếu: chính sách về nhà đất của chính phủ P2 (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở, chính sách cho thuê đất, thuê nhà đất quy định thủ tục về xây dựng, quy hoạch Q2 Q1 Q (Sản đất đai và phát triển đô thị...) kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựnglượng) phát triển kinh doanh nhà ở. Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung về bên phải, nhưng trong bối cảnh đường cầu cũng luôn luôn tăng lên và thậm chí tăng còn nhanh hơn, thường xuyên hơn so với sự gia tăng về tính thời điểm. Do vậy, mặc dù đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trường nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững. 19 III- XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Sự ra đời thị trường bất động sản ở Việt Nam. Sự xuất hiện các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về BĐS đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. Trước năm 1980, tài sản quốc gia trong đó có BĐS được tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu khác nhau là: sở hữu nhà nước - toàn dân; sở hữu tập thể - hợp tác xã và sở hữu tư nhân, kể cả các nhà tư sản dân tộc. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về BĐS, nên bất động sản vẫn tham gia vào quá trình trao đổi (mua - bán) một cách bình thường. Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất và người mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản. Từ đây, đã hình thành “thị trường ngầm” về đất đai - bất động sản và không ít tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nước không kiểm soát được. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Trước đòi hỏi của thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng 20