Tài liệu đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố lào cai giai đoạn 2012-2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------o0o---------- PHẠM LINH GIANG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2012-2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K43 – ĐCMT - N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khoá học : 2011 – 2015 Giảng viên hướng dẫn:TS. Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập và nghiên cứu tại truờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em luôn nhận đuợc sự chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong truờng, đặc biệt là các thầy cô giáo trong khoa Quản lí Tài nguyên đã giúp em tích lũy và trau dồi những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như nhữngkiến thức về xã hội. Đến nay em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp. Nhân dịp này cho phép em đuợc bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất đến các thầy cô giáo trong khoa Quản lí Tài nguyên. Đặc biệt là thầy giáo TS.Nguyễn Thế Huấn đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi truờng thành phố Lào Cai, các cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ em trong quá trình thức tập và viết chuyên đề. Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè và nguời thân đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành chuyên đề. Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của thầy cô giáo và bạn bè để khóa luận của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 05 tháng 05 năm 2015 Sinh viên Phạm Linh Giang ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lào Cai.............................................36 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Lào Cai.....................44 Bảng 4.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 – 2014 ..........................................................................................................................................47 Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm .................................................50 Bảng 4.5: Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm ..........................................52 Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm ............................................53 Bảng 4.7. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường................................55 Bảng 4.8. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất .............................56 Bảng 4.9. Mức độ ảnh hưởng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến giá đất .......................................................................................................................................60 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2014 ........46 Hình 4.2. Biểu đồ tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 – 2014..............................................................................................................................47 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân CNH : Công nghiệp hóa : Hiện đại hóa HĐH XHCN CNTB QLĐĐ NĐ CP QĐ TT GCNQS DĐ BĐS SDĐ : Xã hội chủ nghĩa : Chủ nghĩa tư bản : Quản lý đất đai : Nghị định : Chính phủ : Quyết định : Thông tư : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Bất động sản : Sử dụng đất v MỤC LỤC Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1 1.1.Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................................3 1.2.1. Mục tiêu tổng quát ..........................................................................................................3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................................3 1.3. Yêu cầu của đề tài ..............................................................................................................3 1.4. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................................4 1.4.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................................4 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................................4 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .....................................................................................5 2.1. Cơ sở khoa học ...................................................................................................................5 2.1.1. Cơ sở lý luận....................................................................................................................5 2.1.2. Cơ sở pháp lý ...................................................................................................................6 2.2. Cơ sở thực tiễn....................................................................................................................7 2.2.1. Tổng quan thị trường đất đai ..........................................................................................7 2.2.2. Thị trường đất đai thế giới ..............................................................................................7 2.2.3. Thị trường đất đai Việt Nam ........................................................................................10 2.3. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất ...........................................................................16 2.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất .........................................................................................17 2.3.1.1. Nguyên tắc thay thế ...................................................................................................17 2.3.1.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ............................................................................17 2.3.1.3. Nguyên tắc biến động ................................................................................................18 2.3.2. Phương pháp định giá đất. ............................................................................................18 2.3.2.1. Phương pháp thu nhập. ..............................................................................................18 vi 2.3.2.2. Phương pháp so sánh trực tiếp ..................................................................................19 2.3.2.3. Phương pháp thặng dư ...............................................................................................20 2.3.2.4. Phương pháp chi phí: Trình tự định giá theo phương pháp chi phí: .......................20 2.3.2.5. Phương pháp phân tích hồi quy.................................................................................21 2.4. Tình hình biến động và nguyên nhân biến động giá đất tại thành phố Lào Cai...........23 2.4.1. Tình hình biến động giá đất. .........................................................................................23 2.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất ....................................................................................24 PHẦN 3. NỘI DUNG, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............25 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................................25 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................................25 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................................25 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành.......................................................................................25 3.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................................25 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Lào Cai. ..........................25 3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên. .....................................................................................................25 3.3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội.........................................................................25 3.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai giai đoạn 2012- 201426 3.3.2.1. Tình hình quản lý đất đai. ..........................................................................................26 3.3.2.2 . Tình hình sử dụng đất. ..............................................................................................26 3.3.3. Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai .........................................26 3.3.3.1. Căn cứ xác định giá đất tại địa phương ....................................................................26 3.3.3.2. Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai ......................................26 3.3.3.3. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014.......................................................................26 3.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn2012-2014 ........................................................................................................................26 3.3.4.1. Nhóm yếu tố tự nhiên ................................................................................................26 vii 3.3.4.3. Đánh giá mức quam trọng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm yếu tố xã hội đến giá đất .....................................................................................................................26 3.3.5. Đề xuất một số giải pháp ..............................................................................................26 3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................................26 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ............................................................27 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ..............................................................27 3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu..........................................................28 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................................29 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................................................29 4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên nhiên nhiên .............................................................29 4.1.1.1. Vị trí địa lý và ranh giới hành chính .........................................................................29 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo .......................................................................................................30 4.1.1.3. Khí hậu........................................................................................................................30 4.1.1.4. Thủy văn .....................................................................................................................31 4.1.1.5. Nguồn tài nguyên .......................................................................................................32 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..............................................................................................36 4.1.2.1. Tình hình phát triển kinh tế .......................................................................................36 4.1.2.2. Tình hình dân số, lao động và việc làm ....................................................................36 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường ........................41 4.1.3.1. Thuận lợi .....................................................................................................................41 4.1.3.2. Những tồn tại, khó khăn ............................................................................................42 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ...............................43 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ..............................................................................................43 4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai .............................................................................................43 4.3. Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai ............................................48 4.3.1. Căn cứ xác định bảng giá đất hàng năm trên địa bàn thành phố Lào Cai .................48 4.3.2. Giá đất quy định và giá đất thực tế trên địa bàn thành phố Lào Cai ..........................49 viii 4.3.2.1. Nhóm đường phố trung tâm ......................................................................................49 4.3.2.2. Nhóm đường phố cận trung tâm ...............................................................................51 4.3.2.3. Nhóm đường phố xa trung tâm .................................................................................53 4.3.3. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng năm 2012-2014.................................................................................54 4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..............................................................................54 4.4.1. Nhóm yếu tố tự nhiên ...................................................................................................54 4.4.1.1 Yếu tố vị trí thửa đất ...................................................................................................54 4.4.1.2. Hình thể thửa đất ........................................................................................................56 4.4.2. Nhóm yếu tố xã hội .......................................................................................................57 4.4.2.1. Yếu tố cơ sở hạ tầng...................................................................................................57 4.4.2.2. Khả năng sinh lợi. ......................................................................................................58 4.4.2.3. Yếu tố môi trường ......................................................................................................58 4.4.2.4. Yếu tố pháp lý ............................................................................................................59 4.4.2.5. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm yếu tố xã hội đến giá đất60 4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất thành phố Lào Cai .....................................................................................................................................61 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................63 5.1. Kết luận .............................................................................................................................63 5.2. Kiến nghị...........................................................................................................................64 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................65 PHỤ LỤC 1 Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy,…). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…) “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Luật đất đai 2013) [10] Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó giá đất là công cụ, biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất đã trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả. 2 Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như: tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường v.v. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Lào Cai là một tỉnh miền núi phía bắc.Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Lào Cai có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tiễn và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với thị trường. Được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn 2012-2014” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất trên toàn địa bàn thành phố Lào Cai trong những năm tiếp theo. 3 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu tổng quát - Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên bàn thành phố Lào Cai năm 2012-2014. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lào Cai. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lào cai. - Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 - 2014. - Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà Nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 – 2014. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 - 2014 và đề xuất một số giải pháp khắc phục. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai, Nghị định chính phủ, Thông tư hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế, quyết định của UBND tỉnh Lào Cai. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai năm 2012-1014. - Các kiến nghị, đề nghị phải có tính khả thi. 4 1.4. Ý nghĩa của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa khoa học Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức đã học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương. Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Qua đó tôi biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn chỉnh. 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn - Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng tương đồng giá đất do UBND tỉnh quy định. - Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nước đưa ra. - Giúp cho công tác quản lý quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách toàn diện hơn. 5 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học 2.1.1. Cơ sở lý luận Một trong những nhu cầu quan trọng của con nguời mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con nguời đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn liền với con người ngay từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày đuợc khẳng định theo tiến trình phát triển loài nguời, ta thấy đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định đuợc hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia nói chung và trên thế giới nói riêng và thực tế đã chứng minh một cách rõ nét điều đó. Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đuợc ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị truờng bất động sản dần dần đuợc hình thành, phát triển và không thể phủ nhận đuợc vai trò của thị truờng này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nuớc về mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định. 6 2.1.2. Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003. - Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Quyết định 55/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2012. - Quyết định 58/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013. 7 - Quyết định 52/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2014. 2.2. Cơ sở thực tiễn 2.2.1. Tổng quan thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) [18]. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao dổi hang hóa. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hang hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005) [11] 2.2.2. Thị trường đất đai thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị 8 trường đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tếvào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán 9 đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá. 10 Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài. 2.2.3. Thị trường đất đai Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây: Giai đoạn trước 1992 Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột. Từ 1945 đến trước 1980 11 Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình "công hữu hoá đất đai". Thị trường đất đai hầu như không đuợc pháp luật thừa nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhuợng nhà thuộc sở hữu tu nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhuợng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nuớc theo phuơng thức hoa hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. Nhu cầu về hình thành một thị truờng đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư nuớc ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, truớc hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyển nhuợng nhà ở (đối với dân cư), nhà xuởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất. Quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt là đầu tư nuớc ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nuớc bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương "Nhà nước và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất đai