Tài liệu đánh giá hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp tại huyện phú bình, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN HẢI ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO MÔ HÌNH MỘT CẤP TẠI HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN HẢI ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO MÔ HÌNH MỘT CẤP TẠI HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hải ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thế Huấn là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Bình và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hải iii DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT NGUYÊN NGHĨA 1 ĐKĐ Đ Đăng ký đất đai 2 HSĐC Hồ sơ địa chính 3 GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4 KT - XH Kinh tế - xã hội 5 TN&MT Tài nguyên và Môi trường 6 UBND Ủy ban nhân dân 7 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai 8 VPĐK QSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Nguồn nhân lực của VPĐK Việt Nam .....................................................24 Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế huyện Phú Bình giai đoạn 2010 – 2015 ...........................32 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2018 .................................44 Bảng 3.3 : Kết quả cấp GCN QSD, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019 .......................................51 Bảng 3.4 : Kết quả cấp GCN QSD, QSH nhà ở và tài sản........................................53 gắn liền với đất do biến động trên địa bàn huyện Phú Bình, ....................................53 tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019 ..................................................................53 Bảng 3.5 : Kết quả đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất .................................56 trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019...................56 Bảng 3.6 : Kết quả xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất ........................................57 trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019...................57 Bảng 3.7: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn ...................................59 huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên ...........................................................................59 Bảng 3.8: Hiện trạng các loại sổ trong hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên .......................................................................................................61 Bảng 3.9: Tình hình cập nhật, chỉnh lý các loại tài liệu trong ..................................64 Hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên ............................64 Bảng 3.10: Tình hình cung cấp thông tin, số liệu địa chính .....................................65 trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên .......................................................65 Bảng 3.11. Mức độ công khai thủ tục hành chính ....................................................66 Bảng 3.12: Đánh giá thời gian giải quyết hồ sơ so với thời gian cho phép ..............67 theo quy định của pháp luật tại CN. VPĐK đất đai ..................................................67 Bảng 3. 13: Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục tại CN. VPĐKĐĐ ..................................................................................................................68 Bảng 3.14: Kết quả đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Bình thông qua ý kiến của các cán bộ ....................................70 v MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ....................................................3 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................................3 Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ...... Error! Bookmark not defined. 1.1. Đất đai, bất động sản ...........................................................................................4 1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................4 1.1.2. Bất động sản ......................................................................................................4 1.2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................5 1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..............5 1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai ..............................................6 1.2.3. Cơ sở đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................6 1.2.4. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ...................................7 1.3. Văn phòng đăng ký đất đai...................................................................................9 1.3.1. Khái quát về hệ thống văn phòng đăng ký đất đai Việt Nam ...........................9 1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký ...................12 1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK đất đai ........................................................15 1.4. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới................................18 1.4.1. Mô hình đăng ký đất đai ở Malaysia ...............................................................18 1.4.2. Mô hình đăng ký đất đai ở Thụy Điển ............................................................19 1.4.3. Mô hình đăng ký đất đai tại Australia .............................................................21 1.5. Thực trạng hoạt động của VPĐK đất đai ở Việt Nam .......................................23 1.5.1. Tình hình thành lập VPĐK đất đai ..................................................................23 1.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai ..............................................23 1.5.3. Nguồn nhân lực của VPĐK đất đai .................................................................24 1.5.4. Về việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK đất đai .............25 vi 1.6. Đánh giá chung về tổng quan .............................................................................25 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................26 2.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................26 2.2.1. Không gian nghiên cứu ...................................................................................26 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................26 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................26 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên .......................................................................................................26 2.3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên .............................................................................................26 2.3.3. Thực trạng và kết quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Bình .........................................................................................................26 2.3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai ....................................................................................26 2.4 Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................26 2.4.1. Phương pháp thu thập các số liệu thứ cấp .......................................................26 2.4.2. Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp .........................................................27 2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ..............................................................28 2.4.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan Error! Bookmark not defined. Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................29 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên ..............................................................................................................29 3.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................29 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................31 3.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên .......................................................................................................35 3.2.1. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên .............................................................................................35 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên................43 vii 3.3. Thực trạng và kết quả hoạt động của CN. VPĐK đất đai huyện Phú Bình ................45 3.3.1. Thực trạng động của CN. VPĐK đất đai ........................................................45 3.3.2. Kết quả hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ........................49 3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ....65 3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ...............................................................72 3.4.1. Thuận lợi .........................................................................................................72 3.4.2. Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân ...................................................................73 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ...............................................................................................74 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................77 1. Kết luận .................................................................................................................77 2. Đề nghị ..................................................................................................................77 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................79 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quản lý nhà nước về đất đai, việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động đất đai, và các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, trong đó dữ liệu địa chính có có ý nghĩa rất quan trọng nó được đảm bảo, nhất quán, tập trung và thống nhất. Mặt khác, đăng ký đất đai cũng là một công cụ để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích xã hội và lợi ích của người sử dụng đất. Cụ thể, đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích đối với công dân (người sử dụng đất): Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai. Hiện nay, hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc sở Tài nguyên và Môi trường có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai ; cung cấp thông ti đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu” Sự hình thành của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai cùng với việc thực 2 hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”,“một cửa liên thông” đã góp phần đổi mới nâng cao chất lược công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát được huy hiệu quả góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai; Tuy nhiên hoạt động của VPĐK đất đai còn nhiều bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc, đặc biệt là khu vực đô thị có số lượng giao dịch bất động sản ngày càng cao. Là một huyện trung du nằm ở phía đông nam tỉnh Thái Nguyên, Phú Bình hiện có 20 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm: 1 thị trấn, 19 xã. Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa đã dẫn đến nhiều biến động mạnh mẽ về sử dụng đất. Mặt khác, các bộ phận đăng ký đất ở cấp huyện khắc phục tình trạng quá tải thì ở cấp xã, thị trấn đang trong tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai. Chính vì lý do trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tác giả lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp tại huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019” nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK đất đai, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Phú Bình. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019. - Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019. - Xác định nhưng thuận lợi, khó khă và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn tới. 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung những kiến thức đã học , tiếp nhận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai, cụ thể là các hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn khi thực thiện các giao dịch tại Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phú Bình, đồng thời rút ra những bài học và đề xuất một số giải pháp khắc phục, góp phần nâng cao hiệu quả khi cán bộ và người dân thực hiện các giao dịch tại Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phú Bình nói riêng và trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Đất đai, bất động sản 1.1.1. Đất đai Đất đai là tiền đề ban đầu, là cái nôi và là cơ sở quan trọng nhất của sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN) Việt Nam có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) Ngoài ý nghĩa về kinh tế, đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị, vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ... 1.1.2. Bất động sản Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản (BĐS) là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền“ với đất đai được coi là BĐS - Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản“. Tương tự, quy định 5 này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. - Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. - Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất (Nguyễn Đình Bồng, 2014) Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai” được gọi là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005) Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014). Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, 6 thống nhất của dữ liệu địa chính. Đem lại những lợi lợi ích không chỉ cho người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội. 1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi ích đối với nhà nước và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005]: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng. + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS. + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất. + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật. + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS. + Khuyến khích đầu tư cá nhân. + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. 1.2.3. Cơ sở đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.2.3.1. Hồ sơ đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Hồ sơ đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hồ sơ đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1.2.3.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản 7 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa trên những nguyên tắc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005): - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá; - Nguyên tắc đồng thuận. 1.2.3.3. Đơn vị đăng ký đất đai Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất, thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định. Lý do của việc này là trong sổ đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. Trong hệ thống HSĐC của Việt Nam quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ” (Nguyễn Văn Chiến, 2006). 1.2.4. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.2.4.1. Đăng ký văn tự giao dịch 8 Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. (Nguyễn Đình Bồng,Tôn Gia Huyên, 2007). 1.2.4.2. Đăng ký quyền Quyền được hiểu và tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và người có chủ quyền đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín vào bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.2.4.3. Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là việc ghi nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm 2 nhóm hoạt động: Đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất. Đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Sau khi đăng ký được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ, được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình. Theo Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao đất đai và QSDĐ thay mình khai thác đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ cho những người đang sử dụng ổn định. Theo đó, QSDĐ của người sử dụng đất được xác lập khi có quyết định giao đất, quyết định 9 cho thuê đất hay quyết định công nhận QSDĐ bằng việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất ổn định. Kể từ thời điểm này, người sử dụng đất chính thức có các quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, để thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ, người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tiếp theo là đăng ký QSDĐ để được cấp GCNQSDĐ, chính thức được ghi vào hồ sơ của Nhà nước những thông tin cần thiết đối với việc phát sinh quyền và sử dụng quyền, cũng như công bố thông tin về quyền. Chỉ sau khi đăng ký, được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất mới đáp ứng điều kiện thực hiện các giao dịch QSDĐ (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, nhưng có sự thay đổi trong sử dụng đất. Sau khi đăng ký, GCNQSDĐ và HSĐC sẽ được điều chỉnh hoặc GCNQSDĐ được cấp mới theo sự thay đổi đó. Những thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm các trường hợp cụ thể: người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ); người sử dụng đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất … Người phải đăng ký QSDĐ là người sử dụng đất và những tổ chức được Nhà nước giao để quản lý. Họ có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt mình đăng ký QSDĐ. 1.3. Văn phòng đăng ký đất đai 1.3.1. Khái quát về hệ thống văn phòng đăng ký đất đai Việt Nam 1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật đất đai Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai. Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “Về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn. (Đặng Anh Quân, 2011) 1.3.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1987 đến Luật đất đai 1993 10 - Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987) Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- QĐ/ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn đối với hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam. Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp (Nguyễn Đình Bồng và Tôn Gia Huyên, 2007). 1.3.1.3. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi có Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1994) quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp GCNQSDĐ”. “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này (Đặng Anh Quân, 2011). 1.3.1.4. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2013 11 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2004). Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất một loại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt với QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình UBND cấp Giấy chứng nhận mới này (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009). Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại: đăng ký ban đầu, đăng ký biến động. + Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp… + Đăng ký biến động: đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp …), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về QSDĐ. - Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là đơn vị sự nghiệp công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003). 1.3.1.5. Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014).