Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện nậm pồ tỉnh điện biên giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN LANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NẬM PỒ TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN LANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NẬM PỒ TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận Thái Nguyên, 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn. Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Lanh ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, truyền thụ những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và viết luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, các phòng ban và trung tâm của Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban huyện Nậm Pồ, Phòng Tài nguyên và Môi trường và chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Nậm Pồ đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Lanh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục đích nghiên cứu ...............................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất ...........4 1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................................4 Khái niệm ....................................................................................................................4 1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất ..................................8 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ..............................................................9 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .........................................................9 1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ....................................11 1.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên Thế Giới và Việt Nam.........21 1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới 21 1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...............................24 CHƯƠNG 2.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................31 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................31 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................31 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................31 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ. ...................................................................................................31 2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Nậm Pồ. ...................................31 iv 2.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử dụng đất và cán bộ quản lý .................................................................................................32 2.3.4. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ ...............32 2.3.5. Thuận lợi và khó khăn, những yếu tố ảnh hưởng trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. ...............................................................................................................32 2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................32 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................32 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................33 2.4.3. Phương pháp thống kê; phân tích tổng hợp và so sánh ...................................33 2.4.4. Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia .......................................................33 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................34 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội huyện Nậm Pồ – Tỉnh Điện Biên ..........................................................................................................34 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................34 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Nậm Pồ ..............................37 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................................42 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Nậm Pồ .......................................44 3.2.1. Sơ lược tình hình chuyển quyền sửu dụng đất ở huyện Nậm Pồ ....................44 Trong những năm qua, nhờ thực hiện tốt công tác cấp GCN ...................................44 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Nậm Pồ .................................................45 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nậm Pồ .....................................................48 3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyên Nậm Pồ-tỉnh Điện Biên...................................................................................................................53 3.3.1. Quy định chung về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Nậm Pồ-tỉnh Điện Biên ......................................................................................................53 3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 ........................................................................................................56 v 3.3.3. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 ...................................................................................57 3.3.4. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 ...........................................................................................62 3.3.5. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ theo loại đất .......................................................................................................................65 3.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử dụng đất và cán bộ quản lý .......................................................................................................66 3.4.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử dụng đất ..............................................................................................................................66 3.4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ quản lý 67 3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. .............................................................................................................................68 3.5.1 Thuận lợi: .........................................................................................................68 3.5.2 Khó khăn: .........................................................................................................68 3.5.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ ...............................................................................................................................69 3.5.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ ..............................................................................................70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................71 1 Kết luận ..................................................................................................................71 2 Kiến nghị ................................................................................................................71 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................73 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 : Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nậm Pồ 2019 ...............................52 Bảng 3.2. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 ............................................................................................56 Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 ......................................................................................57 Bảng 3.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 ..............................................................................58 Bảng 3.5. Kết quả công tác cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 ............................................................59 Bảng 3.6. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 ......................................................................................60 Bảng 3.7. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 ............................................................................................61 Bảng 3.8. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 theo đối tượng sử dụng .....................................................62 Bảng 3.9. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ giai đoạn 2017- 2019 theo đơn vị hành chính ............................................64 Bảng 3.10. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm pồ giai đoạn 2017- 2019 theo loại đất ..................................................................65 Bảng 3.11. Kết quả đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử dụng đất .................................................................................................66 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ quản lý ......................................................................................................67 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Như chúng ta đã biết, trong mọi thời đại đất đai luôn là một tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là điều kiện để hình thành, tồn tại và phát triển của mọi loài sinh vật trên trái đất. Vì thế người ta xem đất đai như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội thì đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông lâm - ngư nghiệp, là chỗ đứng chân để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người. Dưới bất kỳ thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước. Xã hội ngày càng phát triển hiện thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng lớn. Đặc biệt trong điều kiện thực tế ở nước ta hiện nay, sau khi gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO, xu thế hội nhập toàn cầu đang phát huy tối đa sức mạnh của nó làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng khác nhau ngày càng trở nên khó khăn, các quan hệ đất đai ngày càng thay đổi phức tạp và luôn biến động gây áp lực lớn cho quỹ đất quốc gia cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Thực tế đó đã đặt ra yêu cầu đối với việc sử dụng và quản lý đất càng phải tốt hơn, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật đát đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một các có hệ thống. Tiếp đó là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện về quy định của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 2 Huyện Nậm Pồ là huyện miền núi biên giới trực thuộc tỉnh Điện Biên, trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của huyện Nậm Pồ và vùng miền núi Tây Bắc, cách thành phố Điện Biên Phủ 170km. Với điều kiện thuận lợi về vị trí, nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn nhân lực, danh lam thắng cảnh với hệ thống giao thông vùa hoàn chỉnh giúp huyện Nậm Pồ phát triển mạnh mẽ trên mọi lĩnh vực. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai như nhu cầu chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đem lại nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, sự giúp đỡ của Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Nậm Pồ và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS. TS Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ - tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019”. 2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ, tỉnh Điện Biên giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2019. - Xác định thuận lợi và hạn chế tồn tại khi thực hiện các chính sách pháp luật đất đai trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ, tỉnh Điện Biên. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn bàn huyện Nậm Pồ, tỉnh Điện Biên. 3. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu góp phần làm cơ sở khoa học để xây dựng các chính sách, các giải pháp về quản lý nhà nước đổi với công tác chuyển quyền sử dụng đất. 3 Ý nghĩa trong thực tiễn: đánh giá được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa phương, từ đó đưa ra những giải pháp khả thi nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ trong thời gian tiếp theo. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất Khái niệm Việc chuyển giao QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triền của đất nước trong thời CNH – HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thới tạo hành lang pháp lý điều chính các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Và Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 2003 hoàn thiện hơn phù hợp với sựu phát triển của nước ta hiện nay. 5 Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng - Đất đang có tranh chấp Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013): - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; - Đất không có tranhchấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa 6 các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo phápluật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội. Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật. - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định này tạo cơ hội cho 7 sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. * Quy trình thủ tục - Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013. (N/Đ 43/2014/NĐ-CP) Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013. (N/Đ 43/2014/NĐ-CP) Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau (N/Đ 43/2014/NĐ-CP): - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. Tại Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền. (Bộ Luật Dân sự năm 2005) 8 1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất - Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Bộ Luật Dân sự 2005; - Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định Quy định chi tiết Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật kinh doanh bất động sản; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của bộ tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; - Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội Đồng nhân dân tỉnh, thành phố trược thuộc trung ương; - Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng; - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của bộ tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ; 9 - Quyết định số 28/2014/QĐ-UBND ngày 14 tháng 10 năm 2014 của UBND tỉnh Điện Biên về việc ban hành Quy định hạn mạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; diện tích tối thiểu được phép tách thửa và mức xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa trên địa bàn tỉnh Điện Biên; - Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Điện Biên ban hành bảng giá đất và quy định áp dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh điện biên từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019; - Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 10 tháng 8 năm 2017 của UBND tỉnh Điện Biên Quyết định ban hành danh mục mức thu, miễn, giảm phí, lệ phí, đối tượng nộp, đơn vị thu và tỷ lệ phân chia tiền thu các khoản phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Điện Biên; - Quyết định số 1204/QĐ-UBND ngày 30 tháng 11 năm 2017 của UBND tỉnh Điện Biên Quyết định công bố thủ tục hành chính chuẩn hóa lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND huyện tỉnh Điện Biên; - Quyết định số 39/2017/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2017 của UBND tỉnh Điện Biên Quyết định về việc quy định giá các sản phẩm, dịch vụ chuyển từ phí sang giá dịch vụ do Nhà nước định giá trên địa bàn tỉnh Điện Biên; 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất hiện nay. (Luật đất đai, 2013) * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người 10 khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. (Luật đất đai, 2013). * Các quyền của người sử dụng đất + Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. + Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. (Luật đất đai, 2013). *Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội - Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. (Luật đất đai, 2013) 11 Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. * Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,... theo thỏa thuận 1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất * Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định như sau (Luật Đất đai 2013): - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. - Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: + Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; + Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm 12 muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. - Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: + Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; + Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; + Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; + Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. (N/Đ 43/2014/NĐ-CP) * Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp