Tài liệu ứng dụng gis trong phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng tại quận đống đa, thành phố hà nội.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------------------- Mai Thùy Vân ỨNG DỤNG GIS TRONG PHÂN TÍCH VỊ TRÍ TỐI ƢU CỦA CHUỖI NHÀ HÀNG TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------------------- Mai Thùy Vân ỨNG DỤNG GIS TRONG PHÂN TÍCH VỊ TRÍ TỐI ƢU CỦA CHUỖI NHÀ HÀNG TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Bản đồ, viễn thám và hệ thông tin địa lý Mã số: 8440211.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Thị Thúy Hằng Hà Nội - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng bản thân. Toàn bộ quá trình nghiên cứu được tiến hành một cách khoa học, các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là chính xác, trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận văn Mai Thùy Vân i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy cô, gia đình, bạn bè và đồng nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó. Trước hết, tôi xin được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Thúy Hằng, người đã trực tiếp hướng dẫn tận tình cũng như định hướng về phương pháp làm việc và phương pháp nghiên cứu, tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong bộ môn Bản đồ, và địa thông tin, các thầy cô trong khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt những năm học vừa qua. Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn với gia đình, người thân và bạn bè về sự động viên giúp đỡ trong suốt quá trình học tập và hoành thành luận văn. Hà Nội, tháng 3 năm 2020 Học viên Mai Thùy Vân ii MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.......................................................................v DANH MỤC HÌNH VẼ .......................................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............6 1.1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu ......................................................................................................................6 1.1.1. Trên thế giới ................................................................................ 6 1.1.2. Tại Việt Nam ............................................................................. 10 1.1.3. Một số khái niệm liên quan đến vị trí tối ưu ............................... 11 1.2. Cơ sở lý luận về nghiên cứu ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu ......16 1.2.1. Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP để lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng ................................................................................... 16 1.2.2. Mô hình xác suất Huff ............................................................... 24 1.2.3. Tích hợp mô hình Huff và AHP .................................................. 26 1.2.4. Tích hợp GIS và mô hình Huff và AHP ....................................... 27 1.3. Sơ đồ các bước nghiên cứu ............................................................................28 CHƢƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC XÂY DỰNG CSDL CHUỖI NHÀ HÀNG LẨU NƢỚNG KHU VỰC NGHIÊN CỨU ...........................................................29 2.1. Đặc điểm tự nhiên và kinh tế, xã hội khu vực nghiên cứu ............................29 2.1.1. Đặc điểm chung về điều kiện tự nhiên và vị trí địa lý ................. 29 2.1.2. Đặc điểm kinh tế và xã hội ......................................................... 31 2.1.3. Dữ liệu thu thập ........................................................................ 34 2.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu GIS ..........................................................................51 2.3. Phân tích đặc điểm phân bố và khách hàng mục tiêu của chuỗi nhà hàng lẩu nướng ..............................................................................................................55 2.3.1. Đặc điểm phân bố ...................................................................... 55 2.3.2. Đặc điểm khách hàng mục tiêu .................................................. 58 iii CHƢƠNG 3. THỰC NGHIỆM ỨNG DỤNG GIS TRONG PHÂN TÍCH VỊ TRÍ TỐI ƢU CỦA CHUỖI NHÀ HÀNG LẨU NƢỚNG TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................................................................................64 3.1. Bài toán lựa chọn vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng ........................................64 3.2. Xây dựng mô hình phân tích đa chỉ tiêu AHP ...............................................64 3.2.1. Định ra các chỉ tiêu ................................................................... 64 3.2.2. Mô hình xử lý dữ liệu trong phần mềm ArcGIS.......................... 66 3.3. Ứng dụng GIS với AHP và Huff lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng lẩu nướng ..............................................................................................................67 3.3.1. Phân tích các chỉ tiêu sử dụng .............................................................67 3.3.2. Thang điểm và phương pháp đánh giá.................................................68 3.3.3. Tính trọng số các chỉ tiêu .....................................................................75 3.3.4. Lựa chọn địa điểm sơ bộ ......................................................................79 3.3.5. Điều tra khảo sát và đánh giá chung cuộc ............................................84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................88 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................90 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích chữ viết tắt AHP Quá trình phân tích thứ bậc ANQP An ninh quốc phòng BHYT Bảo hiểm y tế CNTT Công nghệ thông tin CSDL Cơ sở dữ liệu GIS Hệ thống thông tin địa lý GPS Hệ thống định vị toàn cầu KT - XH Kinh tế xã hội MCDA Phân tích đa tiêu chí OSM OpenStreetMap THCS Trung học cơ sở UBND Ủy ban nhân dân VSATTP Vệ sinh an toàn thực phẩm v DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1. Sơ đồ mô tả bài toán phân tích thứ bậc .....................................................18 Hình 1.2. Số mờ dạng tam giác .................................................................................23 Hình 1.3. Các bước lựa chọn vị trí tối ưu nhà hàng tại quận Đống Đa, Hà Nội .........28 Hình 2.1. Bản đồ hành chính quận Đống Đa ............................................................30 Hình 2.2. Công cụ Euclidean Distance .....................................................................49 Hình 2.3. Công cụ Raster Calculator ........................................................................49 Hình 2.4. Tạo dữ liệu Raster theo điều kiện .............................................................50 Hình 2.5. Chuyển đổi dữ liệu vùng Polygon sang dữ liệu Raster .............................50 Hình 2.6. Chuyển đổi dữ liệu điểm sang Raster .......................................................51 Hình 2.7. Chuyển đổi dữ liệu Raster to Point ...........................................................51 Hình 2.8. Lược đồ quan hệ của các lớp nền ..............................................................52 Hình 2.9. Lược đồ quan hệ của các lớp dữ liệu chuyên đề .......................................53 Hình 2.10. CSDL sau khi nhập dữ liệu thuộc tính ....................................................54 Hình 2.11. CSDL sau khi nhập dữ liệu không gian ..................................................54 Hình 2.12. Phân bố vị trí các nhà hàng lẩu nướng ở quận Đống Đa ........................56 Hình 2.13. Đa giác Thiessen của chuỗi nhà hàng lẩu nướng quận Đống Đa ...........58 Hình 2.14. Quy trình các bước nghiên cứu ...............................................................60 Hình 3.1. Mô hình xử lý các lớp dữ liệu trong phần mềm ArcGIS ..........................66 Hình 3.2. Thiết lập mô hình fuzzy bằng công cụ Raster Calculator .........................70 Hình 3.3. Quy trình tính toán thị phần theo mô hình Huff .......................................70 Hình 3.4. Công cụ Polygon to Raster ........................................................................71 Hình 3.5. Công cụ Raster to Point.............................................................................71 Hình 3.6. Dữ liệu tính toán mô hình Huff .................................................................72 Hình 3.7. Sơ đồ khối lập trình tính mô hình thị phần Huff .......................................73 Hình 3.8. Dữ liệu thang điểm thị phần của nhà hàng dự kiến...................................74 Hình 3.9. Raster Calculator dùng để tính tổng hợp các tiêu chí với trọng số ...........80 Hình 3.10. Dữ liệu kết quả chạy Mô hình AHP kết hợp Huff ..................................80 Hình 3.11. Kết quả lựa chọn vị trí nhà hàng tối ưu với giá trị từ 0.8 đến 0.8518 .....82 Hình 3.12. Tương quan vị trí nhà hàng lẩu nướng dự kiến với khoảng cách tới các nhà hàng lẩu nướng hiện có ......................................................................................83 Hình 3.13. Bản đồ vị trí tối ưu đặt nhà hàng lẩu nướng mới tại quận Đống Đa .......86 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Ma trận vuông cấp n .................................................................................18 Bảng 1.2. Ma trận vuông cấp n theo tiêu chí ............................................................19 Bảng 1.3. Đánh giá các tiêu chí theo cặp dựa vào mức độ ưu tiên ...........................19 Bảng 1.4. Ma trận 1 cột n hàng .................................................................................20 Bảng 1.5. Chỉ số ngẫu nhiên ứng với số tiêu chí lựa chọn được xem xét .................21 Bảng 1.6. Phân khoảng các tiêu chí theo lý thuyết tập mờ và số mờ fuzzy..............24 Bảng 1.7. Bảng ma trận tích hợp HUFF và AHP......................................................26 Bảng 2.1. Danh sách chuỗi nhà hàng lẩu nướng của Golden Gate ...........................36 Bảng 2.2. Danh sách Chuỗi nhà hàng lẫu nướng cạnh tranh ....................................37 Bảng 2.3. Hình ảnh một số nhà hàng lẩu nướng điển hình trong quận Đống Đa .....38 Bảng 2.4. Khoảng cách trung bình và thời gian từ một số nhà hàng lẩu nướng điển hình đến các khu tiện ích .........................................................................46 Bảng 2.5. Thu nhập của cộng đồng dân cư ...............................................................47 Bảng 3.1. Các tiêu chí quyết định vị trí chuỗi nhà hàng dự kiến ..............................65 Bảng 3.2. Bảng khoảng giá trị và cách tính các chỉ tiêu phân tích ...........................69 Bảng 3.3. Ma trận so sánh cặp chỉ tiêu lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng ..........76 Bảng 3.4. Bảng tiêu chí và trọng số ..........................................................................77 Bảng 3.5. Vector tổng trọng số và vector nhất quán .................................................78 Bảng 3.6. Tổng hợp thông tin về ý kiến của chính quyền địa phương và cộng đồng dân cư .......................................................................................................85 vii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Vị trí đặt cửa hàng thường được coi là nhân tố quan trọng nhất dẫn đến sự thành công trong việc kinh doanh. Với nhóm cửa hàng liên quan ăn uống, cho dù là cửa hàng nhỏ ở địa phương hay một chuỗi cửa hàng lớn hay thương hiệu có quy mô liên quốc gia, việc đặt cửa hàng ở vị trí hợp lý sẽ giúp tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp. Việc chọn được một vị trí đặt cửa hàng tốt sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận với các khách hàng tiềm năng tốt hơn, giảm thiểu chi phí đầu vào và từng bước phát triển ổn định. Tại Việt Nam, trong suốt 5 năm qua, thị trường thực phẩm và dịch vụ ăn uống Việt Nam (Food and Beverage, F&B) đã có sự tăng trưởng vượt bậc, thông qua số lượng nhà hàng, quán cafe, pub và bar tăng lên rõ rệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... Người tiêu dùng cũng sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn khi ăn uống bên ngoài và sự tăng trưởng này diễn ra ở nhiều nhà hàng ăn uống. Số liệu nghiên cứu từ Statista cho thấy, doanh thu từ thị trường F&B tại Việt Nam trong năm 2019 chạm mốc 200 tỷ USD, tăng 34,3% so với số liệu của năm 2018. Dự báo đến cuối năm 2023, doanh thu của ngành hàng F&B có thể tăng lên gấp đôi, xấp xỉ 408 tỷ USD. Cùng với dân số thuộc tầng lớp trung lưu gia tăng, ước đạt quy mô 45 triệu người vào năm 2025, khiến cho thị trường ngành F&B trở nên tiềm năng hơn bao giờ hết [6]. Với tiềm năng phát triển cao, nhu cầu mở rộng quy mô nhà hàng càng được các thương hiệu chú trọng. Trên thị trường Hà Nội hiện nay đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp với chuỗi nhà hàng lẩu nướng được mở ngày càng nhiều trên địa bàn các quận, huyện. Những câu hỏi về tính tối ưu kinh tế khi mở cửa hàng tại một vị trí nào đó [16], lợi nhuận thu được sẽ cao hay thấp? Nhu cầu khách hàng địa phương tại vị trí mới của cửa hàng có được như kỳ vọng? Mức độ cạnh tranh với các nhà hàng khác cùng phần khúc như thế nào luôn được đặt ra. Do đó, nhiều doanh nghiệp đã và đang sử dụng nhiều công cụ phân tích vị trí khác nhau nhằm xác định mục tiêu và quảng bá sản phẩm tới khách hàng. Bên cạnh 1 đó, kết quả phân tích thường đưa ra những bản đồ kết quả, với sức mạnh trực quan trong tiết lộ những xu hướng, những mô hình và những cơ hội trong kinh doanh, mà các bảng biểu đơn thuần sẽ không thấy được. Chính vì vậy, bản đồ góp phần mang lại cơ hội thành công cho các chiến lược tiếp thị. Từ các vấn đề cấp thiết nêu trên, đề tài luận văn ―Ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội‖ được thực hiện, để xác định vị trí tối ưu khi mở mới của chuỗi nhà hàng lẩu nướng khi mở rộng chuỗi đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục tiêu Ứng dụng công nghệ GIS để xác định vị trí tối ưu cho các cửa hàng trong chuỗi nhà hàng lẩu nướng thuộc địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. 2.2. Nhiệm vụ - Phân tích tổng quan về cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu xác định vị trí tối ưu. - Xây dựng cơ sở dữ liệu chuỗi nhà hàng trên địa bàn quận Đống Đa. - Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến vị trí đặt nhà hàng. - Xây dựng phương pháp xác định vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng. - Đề xuất vị trí đặt nhà hàng phù hợp để mang lại hiệu quả về lượng khách cũng như doanh thu. 3. Giới hạn và phạm vi nghiên cứu 3.1. Phạm vi lãnh thổ Phạm vi không gian của đề tài được giới hạn trong địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Đây là khu vực đông dân cư nhất của Hà Nội, là thị trường tiềm năng để các nhà kinh doanh khai thác và phát triển. 3.2. Phạm vi khoa học Nghiên cứu ứng dụng GIS kết hợp với phân tích đa chỉ tiêu và AHP, Huff được thực hiện trên cơ sở dữ liệu GIS của chuỗi nhà hàng lẩu nướng trên địa bàn quận Đống Đa ở tỷ lệ 1:2000. 4. Kết quả của luận văn 2 - Nghiên cứu và phân tích tổng quan về ứng dụng GIS trong nghiên cứu xác định vị trí tối ưu trên cơ sở các phương pháp phân tích AHP và mô hình xác xuất Huff. - Xây dựng bộ cơ sở dữ liệu chuỗi nhà hàng lẩu nướng trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. - Thực nghiệm phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng lẩu nướng tại quận Đống Đa, trên cơ sở phương pháp AHP và mô hình Huff với CSDL đã xây dựng cho khu vực thực nghiệm. - Từ các kết quả thực nghiệm đã đánh giá và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến vị trí đặt nhà hàng, đề xuất vị trí đặt nhà hàng phù hợp, đểmang lại hiệu quả về khối lượng khách cũng như doanh thu. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 5.1. Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu sử dụng phương pháp ứng dụng GIS, AHP và mô hình Huff giúp phân tích vị trí tối ưu nói chung và vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng lẩu nướng trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội nói riêng. 5.2. Ý nghĩa thực tiễn Việc ứng dụng GIS hỗ trợ bài toán tối ưu vị trí đặt chuỗi các nhà hàng lẩu nướng tại quận Đống Đa. Từ đó nhằm giúp cho các nhà kinh doanh có thêm tư liệu để quyết định vị trí đặt cửa hàng tối ưu nhằm mở rộng chuỗi kinh doanh, thu hút khách đến nhà hàng hiệu quả. 6. Cơ sở dữ liệu Nguồn dữ liệu phục vụ cho nghiên cứu bao gồm: - Dữ liệu mã nguồn mở OpenStreetMap: dữ liệu giao thông, vị trí các cửa hàng, chuỗi nhà hàng lẩu nướng - Dữ liệu thu thập được từ thực địa: cập nhật số liệu, thông tin điều tra: tên nhà hàng, vị trí tọa độ nhà hàng (kinh độ, vĩ độ), địa chỉ (số nhà, đường phố, tên phường) - Các dữ liệu thu thập khác: bản đồ ranh giới hành chính được thu thập ở trung tâm tư liệu Cục đo đạc Bản đồ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, số liệu thống 3 kê kinh tế- xã hội tham khảo nguồn tại Cục Thống kê Hà Nội và quận Đống Đa. 7. Phƣơng pháp nghiên cứu 7.1. Phương pháp kế thừa dữ liệu Phương pháp này sử dụng và kế thừa những tài liệu đã có về vấn đề nghiên cứu trước trong và ngoài nước. Dựa trên những thông tin, tư liệu sẵn có để xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu cho nghiên cứu. Sử dụng phương pháp kế thừa dữ liệu giúp tiết kiệm được thời gian, kinh phí, tránh được sự chồng chéo khi thực hiện nghiên cứu. 7.2. Phương pháp khảo sát, điều tra thực địa - Phương pháp điều tra thực địa là phương pháp truyền thống trong nghiên cứu địa lý, phương pháp được sử dụng nhằm mục đích: + Khắc phục tình trạng thiếu dữ liệu cần kiểm chứng ngoài thực địa + Tăng cường độ tin cậy chất lượng dữ liệu, nhằm nâng cao hiệu quả, độ chính xác của kết quả nghiên cứu + Làm rõ tường tận các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác kết quả nghiên cứu - , - Dữ liệu được thu thập dưới dạng điểm tọa độ (kinh độ, vĩ độ), thông tin điểm nhà hàng (tên, địa chỉ); dữ liệu giao thông, địa giới hành chính từ mã nguồn mở OpenStreetMap và các số liệu thống kê kinh tế, xã hội, dữ liệu từ các phiếu điều tra… Dữ liệu này là tư liệu đầu vào quan trọng được thu thập phục vụ cho quá trình nghiên cứu thực nghiệm. 7.3. Phân tích thống kê Phương pháp phân tích thống kê được sử dụngđể xử lý và chuẩn hóa dữ liệu từ những dữ liệu thu thập được từ OpenStreetMap, từ thực địa và các phiếu điều tra. . Thống kê là một hệ thống các phương pháp (thu thập, tổng hợp, trình bày số liệu và tính toán các đặc trưng của đối tượng nghiên cứu) nhằm phục vụ cho quá trình phân tích, dự đoán và ra quyết định. Trong nghiên cứu này phương pháp phân tích thống kê rất quan trọng nhằm phân tích dữ liệu đầu vào luận văn, sau khi có kết 4 quả thực nghiệm việc phân tích thống kê kết quả, để đưa ra luận chứng đúng đắn nghiên cứu là yếu tố rất cần thiết. 7.4. Phương pháp bản đồ Xây dựng các bản đồ chuyên đề đường giao thông, mật độ dân số… Việc xây dựng các bản đồ này nhằm đánh giá được tầm quan trọng của tiêu chí lựa chọn và mối tương quan chặt chẽ của các bản đồ này với kết quả nghiên cứu đưa ra. 7.5. Phân tích không gian bằng GIS - Phương pháp phân tích không gian và các công cụ trong GIS là phương pháp chính để phân tích mối tương quan về mặt không gian và các yêu cầu về đặc điểm thuộc tính khác của nhà hàng, giúp tìm ra vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng lẩu nướng. 7.6. Phân tích đa tiêu chí Việc lựa chọn vị trí nhà hàng tối ưu đòi hỏi phải xem xét nhiều yếu tố khác nhau như giao thông, hình dạng, diện tích của khu vực đặt cửa hàng và đặc trưng dân cư xung quanh... Tuy nhiên làm thế nào để tích hợp các yếu tố này cùng lúc với nhau, cần phải sử dụng phương pháp phân tích đa tiêu chí, nhằm tìm ra sự kết hợp hợp lý và tối ưu các yếu tố liên quan nhất, giúp nâng cao độ chính xác của kết quả nghiên cứu. 8. Cấu trúc luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm các nội dung như sau: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Chƣơng 2: Cơ sở khoa học xây dựng CSDL chuỗi nhà hàng lẩu nướng khu vực nghiên cứu. Chƣơng 3: Thực nghiệm ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng lẩu nướng tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. 5 CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ƣu 1.1.1. Trên thế giới Một trong những ứng dụng cơ bản của GIS đó là xác định vị trí tối ưu cho một mục đích nhất định. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của dữ liệu lớn, việc phân tích, xác định vị trí đã phát triển mạnh mẽ, được ứng dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau từ bất động sản đến quy hoạch, từ kinh doanh đến tiếp thị sản phẩm. Những ứng dụng về phân tích vị trí trong kinh doanh có thể kể từ các công trình của Weber [9] đầu thế kỷ 20 và Christaller về lý thuyết địa trung tâm (Central place theory) [29]. Theo quan điểm kinh tế của Walter Christaller, vị trí trung tâm tồn tại chính yếu là để cung cấp hàng hóa và dịch vụ cho dân số cư trú tại các khu vực chung quanh nó. Nhưng nếu kể về thời kỳ xa hơn, lý thuyết về vị trí tối ưu đã được các nhà toán học như Fermat, Torricelli đưa ra các bài toán kinh điển trong hình học và đại số. Năm 1826, Von Thunen [28] đề xuất mô hình đánh giá các hình thức canh tác nông nghiệp để phân tích giá đất thuê cho các sản phẩm hàng hóa nông nghiệp. Tới những năm 1960 và 1970, với sự phát triển của công nghệ thông tin và năng lực xử lý dữ liệu của máy tính, khoa học về xác định vị trí đã có khả năng phân tích những mô hình phức tạp hơn [21]. Các mô hình vị trí đã cung cấp những công cụ & kỹ thuật hiệu quả trong xây dựng hệ thống hỗ trợ ra quyết định và phát triển các chiến lược dựa trên vị trí địa lý. Theo Grant Thrall [26], có hai quy tắc để xác định vị trí của một khu vực kinh doanh, đó là khoảng cách và thời gian đi từ trung tâm vị trí đó ra các điểm phụ cận. Thông thường, người ta thường dùng một chuỗi các vòng tròn đồng tâm với bán kính khác nhau để xác định khoảng cách giữa khách hàng và địa điểm kinh doanh. Việc xác định thời gian đi lại phức tạp hơn, dựa trên khoảng cách mà khách hàng phải đi qua nhiều địa điểm khác nhau để tới được nơi mua sắm. Tuy nhiên việc xác 6 định vị trí thông qua các vòng tròn này không tính đến các yếu tố có thể ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của khách hàng như: mạng lưới giao thông, hay phân bố dân cư, các ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo, quy định về pháp luật... Do đó, người bán hàng phải dùng cách tiếp cận đa giác không đều giống như các a míp để tránh các sai lệch theo mô hình vòng tròn đồng tâm gây ra. GIS trong marketing được sử dụng chủ yếu để phân tích vị trí tối ưu. Mô hình xác định vị trí đơn giản nhất là tìm vị trí giả định gần nhất. Mô hình này, theo lý thuyết về lực hấp dẫn bán lẻ của Reily [11], thường tỏ ra hợp lý trong xác định các điểm bán hàng hơn là hiểu thêm về hành vi liên quan đến không gian của người tiêu thụ, mô hình có liên quan đến lý thuyết địa trung tâm của Christaller và quy luật nỗ lực tối thiểu [14].Quan điểm này cho rằng mỗi cá nhân thường đi đến địa điểm gần nhất để mua sắm sản phầm cần thiết, miễn là sản phẩm đáp ứng được các yêu cầu sử dụng. Tuy nhiên sự thay đổi về thói quen tiêu dùng mua ở chợ sang cửa hàng hàng tiện lợi, siêu thị có thể khiến khách hàng có xu hướng đi xa hơn gần nhà. Họ không cần giảm thời gian di chuyển và chi phí mà cần thêm nhiều nhu cầu khác. Do vậy, nhiều mô hình xác định vị trí tối ưu được phát triển dựa trên những hành vi tiêu dùng này. Dựa trên mô hình trọng lực cơ bản [11], tính hấp dẫn của cửa hàng được xác định bởi mặt tiền bán hàng của nó [15]. Theo lý thuyết này, một cửa hàng có mặt tiền bán hàng rộng và chứa được nhiều sản phẩm sẽ hấp dẫn với người mua hàng. Khách hàng sẽ bị thu hút bởi một cửa hàng có mặt tiền rộng và có biển quảng cáo hấp dẫn, đánh trúng nhu cầu mua hàng của họ. Trong mô hình Huff, khoảng cách được đo bằng thời gian tiếp cận (chi phí đi lại có thể được sử dụng). Ngoài ra, xác suất người khác có thể đi đến một cửa hàng, có nghĩa họ có thể muốn qua lại một vài điểm khác nhau, không giống với mô hình quyết định: họ sẽ chọn tùy thuộc vào mặt tiền bán hàng và khoảng cách theo thời gian đi lại. Xác suất mà người đó trở thành khách hàng sẽ bằng tỷ số giữa lần sử dụng cửa hàng chia tổng số lần đi lại và mua sắm và sử dụng dịch vụ khác trong cùng cửa hàng. Mô hình Huff được ứng dụng trong kinh doanh như: đánh giá khả năng mua sắm của khách hàng trong các cửa hàng ở cộng hòa Slovak [23]; Đánh giá các khu 7 vực thương mại sử dụng dữ liệu truyền thông xã hội bằng mô hình Huff hiệu chuẩn ở Trung Quốc; phân tích các khu vực thương mại bán lẻ bằng mô hình Huff; ứng dụng Huff để dẫn đường đến các địa điểm làm đẹp Spa ở Nhật Bản. Trên thế giới, việc ứng dụng AHP trong việc ra quyết định được sử dụng khá phổ biến, đặc biệt là các quyết định liên quan đến kinh tế, xã hội và các vấn đề liên quan đến lựa chọn chỉ tiêu kinh doanh [19]. Trên thế giới, ứng dụng GIS trong việc phân tích vùng kinh doanh đã hình thành từ rất lâu. Năm 2005, Ela Dramowicz và các cộng sự [12] đã ứng dụng thành công mô hình Huff vào việc phân tích thị trường bán lẻ. Vùng kinh doanh sẽ được thể hiện bởi một bề mặt xác suất, thể hiện sự bảo trợ của khách hàng đối với một cửa hàng cụ thể. Trên thế giới các nhà quản lý và các nhà khoa học đã quan tâm rất sớm đến phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng phục vụ nhu cầu ăn uống của người dân. Nghiên cứu của Linder G. Ringo [23] sử dụng GIS, công cụ phân tích kinh doanh để lựa chọn vị trí tối ưu thu hút cho khách hàng tiềm năng và mô hình hóa sự phù hợp vị trí để nhượng quyền thương mại cafe ở Minnesota. Sử dụng công cụ GIS và lựa chọn các tiêu chí cụ thể như: khoảng cách, thời gian, thu nhập của vị trí nhà hàng tới các địa điểm giải trí phù hợp. Kết quả nghiên cứu thiết kế đánh giá được các vị trí lựa chọn tốt nhất, vị trí ít phù hợp và không phù hợp để đặt quán cafe trong tương lai. Qua đó cho thấy GIS có thể được sử dụng để mô tả không gian vị trí phù hợp, nơi mà một nhà kinh doanh có thể lựa chọn vị trí quán cafe tốt nhất cho mình trong thời gian tới. Trong một nghiên cứu của Xiangyi Lin [19], phân tích GIS được sử dụng để lựa chọn vị trí quán bán cafe. Ngoài ra, các mô hình tương tác không gian, mô hình Huff và mô hình ra quyết định, quy trình phân cấp phân tích (AHP) cũng được sử dụng. Kết quả cho thấy vị trí quán cafe được xác định tối ưu nhất qua kết hợp 2 mô hình AHP và Huff, kết quả cũng khẳng định yếu tố giao thông và dân số là tiêu chí quan trọng để đánh giá vị trí tối ưu của quán cafe. Nghiên cứu của nhóm tác giả Bakul Budhiraja [24] sử dụng AHP và GIS để phân tích đa tiêu chí cho thương hiệu bánh Pizza Domino ở Delhi, Ấn Độ. Mục tiêu 8 của nghiên cứu là lựa chọn vị trí phù hợp để mở thêm các của hàng mới phục vụ nhu cầu ăn bánh Pizza khu vực Delhi. Việc xây dựng cửa hàng mới cần xem xét các tiêu chí: mô hình sử dụng đất, giao thông, sở thích xã hội, thói quen ăn uống của giới trẻ… Kết quả nghiên cứu cho thấy vị trí phù hợp để xây dựng cửa hàng bánh Pizza mới là các khu định cư đô thị đông, các khu có sự kết nối với mạng lưới tàu điện ngầm, khu trung tâm mua sắm và khu khuôn viên tập trung đông dân văn phòng và người trẻ. Đây sẽ là vị trí thuận lợi nhất để lựa chọn. Nghiên cứu của nhóm tác giả Lorri Krebs [17] sử dụng GIS để mô hình hóa mạng phân phối chuỗi cung ứng thực phẩm. Nghiên cứu minh họa cách thu thập và lưu trữ dữ liệu bởi nhiều người tham gia trong mạng lưới cung ứng thực phẩm. Ở địa phương, thực phẩm có thể được lưu trữ và phân phối trong một hệ thông tin địa lý từ đó cung cấp được thông tin chính xác và hữu ích tới người sử dụng. Từ đó, các nhà cung cấp có thể tận dụng các yêu cầu lưu trữ và phân phối kết hợp để cải thiện hiệu suất chuỗi cung ứng của họ thông qua quy trình chính thức để hiểu và ghi lại yêu cầu của khách hàng, một hệ thống thông tin phù hợp đáp ứng nhu cầu của những người tham gia. Thông qua việc bổ sung các nguyên tắc cơ sở dữ liệu không gian, giờ đây việc xử lý dữ liệu có thể tính đến các vấn đề không gian và thời gian liên quan đến phân phối thực phẩm. GIS sẽ kết hợp máy chủ bản đồ dựa trên WebGIS (GeoServe) và các phần mềm CSDL không gian QGIS, PostGIS và phần mềm trình chiếu để mọi người có thể truy cập tìm kiếm các thông tin về nhà hàng. Nghiên cứu của Dalal Hassan Badawi Fagir [13] sử dụng GIS, AHP để xác định vị trí tốt nhất xây dựng nhà hàng. Kết quả của nghiên cứu đã chứng minh được sức mạnh của GIS trong lựa chọn vị trí tối ưu nhất xây dựng nhà hàng khi xác định vị trí tiềm năng của nhà hàng. Khuyến nghị của nghiên cứu cần đưa ra nhiều tiêu chí để phân tích tiêu chí nào cần thiết và hiệu quả để lựa chọn từ đó có thể tạo ra kết quả thuyết phục hơn đối với việc lựa chọn vị trí tối ưu. Tuy nhiên, hạn chế của nghiên cứu đã chỉ ra là việc thiếu dữ liệu thu thập, xây dựng dữ liệu, yếu tố tiêu chí lựa chọn phụ thuộc vào người / chủ doanh nghiệp dẫn đến sự không chắc chắn trong lựa chọn. 9 1.1.2. Tại Việt Nam Việc ứng dụng GIS trong lĩnh vực kinh tế, marketing ở Việt Nam được thực hiện từ năm 2009 tới nay vẫn còn ít các nghiên cứu đề cập. Điển hình, năm 2009, Nguyễn Văn Hiệp là một trong những người đầu tiên ở Việt Nam ứng dụng của GIS vào kinh tế. Trần Đắc Phi Hùng và Trần Trọng Đức [2], đã sử dụng mô hình Huff để tính xác xuất lựa chọn khu vực mua hàng và tính thị phần của các siêu thị trong khu vực nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu sẽ là tiền đề cho các nghiên cứu sâu hơn, ở một cấp độ chi tiết hơn, phù hợp với thực tế ở Việt Nam. Tác giả đã xây dựng thành công một công cụ xây dựng vùng kinh doanh và phân tích thị phần của các siêu thị bán lẻ dựa trên mô hình Huff. Với công cụ này, các nhà doanh nghiệp Việt Nam có thêm một công cụ phân tích thị trường, hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư. Mở sang trang mới cho việc kết hợp GIS và Marketing. Nghiên cứu của Lê Thị Dung [1], ứng dụng công nghệ GIS để xác định xu hướng phát triển cũng như thị phần của thị trường kinh doanh sữa trên địa bàn quận Thủ Đức. Kết quả của nghiên cứu đã xây dựng được CSDL các cửa hàng sữa Vinamilk trên địa bàn quận Thủ Đức; phân tích kinh doanh hệ thống cửa hàng bán sữa bột trên địa bàn quận; đưa ra phương án tối ưu cho bài toán giả định đầu tư; xây dựng công cụ quản lý, hỗ trợ ra quyết định cho các nhà kinh doanh cũng như người tiêu dùng. Tuy nhiên nghiên cứu có hạn chế sai số dữ liệu dẫn tới độ chính xác kết quả chưa cao, đề tài sử dụng chủ yếu là khoảng cách đo được trên bản đồ nên chưa đưa được lớp giao thông vào việc lấy khoảng cách. Nghiên cứu của Phan Hiền Vũ và cộng sự [8] tập trung vào việc xác định những vị trí tối ưu để thành lập các trạm dừng của một tuyến buýt nhanh BRT. Trước tiên, khảo sát các tiêu chí có ảnh hưởng đến sự vận hành hiệu quả của một trạm dừng buýt nhanh, gồm: nhu cầu đi lại, ví dụ các khu dân cư, văn phòng, khu công nghiệp, bệnh viện; phương tiện công cộng, ví dụ nhà ga metro, trạm dừng xe buýt; cơ sở hạ tầng đường giao thông, ví dụ giao lộ, bãi đậu xe,… Sau đó, mỗi tiêu chí được gán một trọng số thể hiện mức độ ảnh hưởng của nó lên sự hiệu quả của 10 trạm dừng xe buýt nhanh, được xác định bằng phương pháp phân tích phân cấp AHP. Cuối cùng, một quy trình xử lý dữ liệu trong môi trường GIS được thiết lập để thành lập lớp dữ liệu vị trí điểm trọng số, được chồng lớp từ tất cả các lớp dữ liệu tiêu chí thành phần. Theo đó, những vị trí có giá trị cao sẽ phù hợp để xây dựng trạm dừng xe buýt nhanh. Quy trình này được áp dụng để định vị các trạm dừng của tuyến xe buýt nhanh Võ Văn Kiệt – Mai Chí Thọ, Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả xác định được 40 trạm dừng dọc theo tuyến buýt này, và đây được xem như một tham chiếu khoa học giúp chính quyền thành phố trong hỗ trợ ra quyết định xây dựng trạm dừng BRT trên tuyến khảo sát. * Nhận xét: Các nghiên cứu nước ngoài đã có những bước tiến lớn trong sử dụng GIS, AHP và Huff trong kinh doanh, tuy nhiên các nghiên cứu ở Việt Nam khi sử dụng GIS, AHP và Huff trong lĩnh vực kinh doanh còn khá ít các công trình nghiên cứu và đang từng bước tiếp cận để cải thiện. Như vậy qua các nghiên cứu trong nước và nước ngoài như đã trình bày ở trên chưa có nghiên cứu nào đề cập đến ứng dụng GIS, AHP và Huff trong lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng ở khu đô thị lớn. Do vậy nghiên cứu trong luận văn góp phần giúp các doanh nghiệp Việt Nam có khả năng phân tích thị trường nhanh, hỗ trợ ra quyết định tìm vị trí nhà hàng tối ưu, từ đó gia tăng lượng khách đến cũng như doanh thu. 1.1.3. Một số khái niệm liên quan đến vị trí tối ưu Một số khái niệm về GIS GIS là một tập hợp các phần cứng, dữ liệu, phần mềm và phân tích dữ liệu địa lý giúp tạo ra bản đồ và các phân tích phức tạp khác. GIS có tiềm năng to lớn trong xác định vị trí kinh doanh, bao gồm các phép phân tích dữ liệu không gian, thuộc tính và hiển thị kết quả thông qua vị trí tối ưu trên bản đồ. GIS mang lại hiệu quả nhanh chóng, thể hiện phương pháp tối ưu và khoa học, tìm được những vị trí mới theo tiêu chí mà người phân tích đưa ra khi có dữ liệu [10]. Một số ứng dụng GIS nổi tiếng có 11