Tài liệu Thuê mua nhà ở xã hội lý luận và thực tiễn

Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NIÊN KHÓA: 2010 – 2014 ĐỀ TÀI: THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Thân Văn Nhường Bộ môn: Luật hành chính MSSV: 5105986 MS Lớp: LK1064A1 Cần Thơ, tháng 11/2013 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 1 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn NHẬN XÉT CỦA QUÝ THẦY, CÔ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 2 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn MỤC LỤC  LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................ 1 1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 7 2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 8 3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 8 4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 8 5. Kết cấu của đề tài ............................................................................................... 9 CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI .......... 11 1.1. Tổng quan về nhà ở xã hội và hình thức thuê mua nhà ở xã hội ................ 11 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội ................................................. 11 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội ...................................................................... 11 1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở xã hội ................................................................. 14 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội ................ 16 1.2. Phát triển nhà ở xã hội .................................................................................. 17 1.2.1. Các loại nhà ở xã hội ............................................................................... 17 1.2.2. Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội ........................................................................................................................... 18 1.2.3. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội............................................................... 19 1.2.4. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội ............................................... 19 1.2.5. Vốn để phát triển nhà ở xã hội ................................................................ 21 1.3. Giá cho thuê mua nhà ở xã hội ..................................................................... 21 1.3.1. Giá thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước................................ 21 1.3.2. Giá thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước .......................................................................................... 22 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 3 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 1.4. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội .................................................................. 24 1.4.1. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội .............................................................................................................. 24 1.4.2. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội ...................................................................................................................... 24 1.4.3. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với Nhà nước................................ 25 1.5. Quản lý sử dụng nhà ở xã hội ....................................................................... 25 CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI31 2.1 Điều kiện để nhà ở xã hội được phép thuê mua ............................................ 31 2.2. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội ............................ 33 2.2.1. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước ............................................................................... 33 2.2.1.1. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước: ............................................................................................... 34 2.2.1.2. Điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước: ............................................................................................... 35 2.2.2. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước ............................................................ 35 2.2.2.1. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước .................................................................................... 35 2.2.2.2. Điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước ........................................................................................ 36 2.3. Các nguyên tắc trong thuê mua nhà ở xã hội ............................................... 38 2.3.1. Các quy định về thuê mua nhà ở xã hội có vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước ................................................................................................................... 38 2.3.1.1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước ................... 38 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 4 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 2.3.1.2. Mẫu hợp đồng và thời hạn thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước ....................................................................................................................... 39 2.3.1.3. Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước .... 40 2.3.1.4. Các trường hợp thu hồi nhà ở trong thuê thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước .................................................................................................. 40 2.3.1.5. Thang điểm làm cơ sở xét duyệt đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước .................................................................................... 41 2.3.2. Các quy định về thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước .......................................................................................... 44 2.3.2.1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước ................................................................................................. 44 2.3.2.2. Mẫu hợp đồng và thời hạn thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước.................................................................. 45 2.3.2.3. Chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước ....................................................................................................................... 45 2.3.2.4. Thang điểm làm cơ sở xét duyệt đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước.............. 46 2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê mua nhà ở xã hội ...................... 48 2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở xã hội ......................... 48 2.4.1.1. Quyền của bên cho thuê mua nhà ở xã hội ......................................... 48 2.4.1.2. Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở xã hội ..................................... 53 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội ................................ 58 2.4.2.1. Quyền của bên thuê mua nhà ở xã hội ................................................ 58 2.4.2.2. Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội ............................................ 60 2.5. Xác lập quyền sở hữu nhà ở trong thuê mua nhà ở xã hội .......................... 63 2.6. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội ....................................................... 65 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 5 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 2.6.1. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước............ 65 2.6.2. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước................................................................... 69 CHƯƠNG 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ............................................................................................... 73 3.1. Thực tiễn về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội ............................................. 73 3.1.1. Thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội....................................................... 73 3.1.2. Thực tiễn việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội ............ 76 3.1.3. Thực tiễn về giá nhà ở xã hội .................................................................. 70 3.1.4. Thực tiễn về chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội trong giao dịch thuê mua .................................................................................................................... 82 3.1.5. Thực tiễn về xét duyệt đối tượng được vay vốn hỗ trợ thuê mua nhà ở xã hội ...................................................................................................................... 83 3.2. Các giải pháp nhằm góp phần phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng chính sách được thuê mua nhà ở xã hội ............. 84 3.2.1. Các giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội ........................................... 84 3.2.2. Các giải pháp nhằm hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng chính sách được thuê mua nhà ở xã hội ........................................................... 87 KẾT LUẬN........................................................................................... 89 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 6 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn LỜI NÓI ĐẦU  1. Lý do chọn đề tài Trong tình hình phát triển kinh tế hiện nay, Việt Nam là một nước đông dân, tốc độ gia tăng dân số cao, do đó nhu cầu về nhà ở của người dân tăng mạnh. Trong khi diện tích đất đai thì hạn chế và đang dần bị thu hẹp để thực hiện các hoạt động kinh tế. Bên cạnh đó, nền kinh tế của nước ta đang trên đà phát triển, đời sống của người dân vẫn còn gặp nhiều khó khăn, khả năng tự tạo lập nhà ở của mỗi người dân vẫn còn là vấn đề nan giải mà giá nhà ở thì ngày một lên cao. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bản pháp luật góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở cũng như hoạt động kinh doanh nhà ở. Trong đó, phải kể đến như Luật Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006... và các văn bản hướng dẫn thi hành khác. Tuy nhiên, thực tế cho ta thấy các văn bản pháp luật trên chưa thực sự phát huy được hiệu quả. Nhà nước đã có nhiều chính sách để phát triển nhà ở, thế nhưng tình trạng thiếu nhà ở vẫn đang diễn ra, nhà ở không đảm bảo an toàn vẫn còn đang được sử dụng, trong khi thị trường bất động sản nhà ở lại đóng băng. Các đối tượng đầu tư tạo lập nhà để kinh doanh thì không tìm được đầu ra còn đối tượng cần chỗ ở thì lại không có nhà để ở do giá nhà ở quá cao. Nhà ở chưa được khai thác sử dụng một cách có hiệu quả, còn lãng phí, thị trường nhà ở còn phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn chiếm tỉ trọng lớn, vấn đề cung cầu nhà ở bị mất cân đối. Đặc biệt nhu cầu về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện chính sách được thuê mua nhà ở xã hội đang tăng cao, còn quỹ nhà ở xã hội thì chưa đáp ứng được nhu cầu trên thực tế. Các giao dịch về nhà ở nói chung vẫn đang có nhiều bất cập, khiến cho việc kinh doanh nhà ở gặp nhiều khó khăn. Các đối tượng có thu nhập thấp không có khả năng đầu tư tạo lập nhà để ở thì được Nhà nước xem xét cho thuê mua nhà ở xã hội. Vấn đề là các đối tượng này có được xem xét một cách khách quan, minh bạch để được ưu tiên thuê mua nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu thiết yếu của họ hay không? Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 7 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Để góp phần khắc phục những khó khăn trên, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển lành mạnh và bền vững, giải quyết khó khăn về nhu cầu nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, cũng như góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và thuê mua nhà ở xã hội của các đối tượng chính sách nói riêng, cùng với sự quan tâm của bản thân đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở thông qua hình thức thuê mua nhà ở xã hội, người viết đã chọn đề tài “Thuê mua nhà ở xã hội, lý luận và thực tiễn” để làm đề tài nghiên cứu cho mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Khi tiến hành nghiên cứu đề tài này, người viết với mục tiêu thông qua quá trình thực hiện đề tài sẽ tìm hiểu, phân tích các quy định của pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội được thấu đáo, cặn kẽ. Qua đó, đưa ra những điểm đạt được và những mặt tồn tại cũng như những điểm hợp lý hay chưa hợp lý trong các quy định của pháp luật có liên quan và trong phạm vi khả năng của bản thân, người viết đưa ra những đề xuất, kiến giải nhằm khắc phục và thúc đẩy phát triển hoạt động thuê mua nhà ở xã hội một cách hoàn thiện và phổ biến hơn. 3. Phạm vi nghiên cứu Pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và thuê mua nhà ở xã hội nói riêng có liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Đề tài nghiên cứu này chỉ đi sâu và tập trung tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành quy định về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội nằm trong các văn bản pháp luật như: Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009... và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đồng thời, có sự phân tích các quy định của pháp luật có liên quan và những yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch thuê mua nhà ở xã hội trên cả hai phương diện lý luận và thực tiễn. 4. Phương pháp nghiên cứu Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, người viết đã vận dụng kết hợp các phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp... và đặc biệt là phương pháp phân tích luật viết để tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận những quy định của pháp luật về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 8 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 5. Kết cấu của đề tài Ngoài Lời nói đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, đề tài được chia làm 3 chương và được trình bày theo trình tự từ cơ sở lý luận đến các quy định của pháp luật có liên quan và sau cùng là thực tiễn và hướng hoàn thiện. Cụ thể: - Chương 1: Khái quát chung về thuê mua nhà ở xã hội Chương này giới thiệu về các cơ sở lý luận chung nhất, từ khái niệm cơ bản về nhà ở xã hội cũng như hình thức thuê mua nhà ở xã hội đến quá trình phát triển nhà ở xã hội. Kế đến, là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội, đồng thời phân tích vai trò và ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng thuê mua, đối với nhà đầu tư và đối với Nhà nước cũng như trách nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội. Sau cùng, trên cơ sở các quy định có liên quan và kiến thức thực tiễn, người viết tóm lược các quy định về thuê mua nhà ở xã hội. Qua đó, làm nền tảng lý luận để thực hiện chương 2. - Chương 2: Quy định của pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội Trọng tâm của chương 2 phân tích các quy định của pháp luật có liên quan đến giao dịch thuê mua nhà ở xã hội. Song song đó, có sự phân tích đánh giá những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định của pháp luật và được thể hiện trong các mục điều kiện nhà ở xã hội được phép thuê mua, các nguyên tắc trong thuê mua nhà ở xã hội, đối tượng được thuê mua cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê mua nhà ở xã hội...Từ đó, làm cơ sở để chương 3 so sánh, đối chiếu giữa lý luận và thực tiễn để tìm ra hướng hoàn thiện cho vấn đề nghiên cứu. - Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật trong thuê mua nhà ở xã hội Chương 3 tập trung phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao dịch thuê mua nhà ở xã hội để phân tích những thuận lợi và khó khăn khi áp dụng pháp luật trong thuê mua nhà ở xã hội. Song song, đề xuất một số giải pháp để áp dụng trong giao dịch thuê mua nhà ở xã hội nhằm giúp cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp tham gia vào giao dịch thuê mua cải thiện nhu cầu về chổ ở, ổn định cuộc sống. Do thời gian nghiên cứu có hạn và có phần hạn chế về kiến thức chuyên môn và thực tiễn, nên trong quá trình nghiên cứu đề tài sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến nhận xét, đóng góp tận tình, quý báu từ quý Thầy, Cô và Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 9 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn các bạn để người viết củng cố, bổ sung thêm kiến thức và điều chỉnh đề tài nghiên cứu được hoàn thiện hơn. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 10 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI  Với tốc độ đô thị hóa ngày một nhanh chóng cùng với tốc độ gia tăng dân số cao như hiện nay, vấn đề phát triển – xây dựng nhà ở càng trở nên bức thiết. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở xã hội để cho những đối tượng có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội thuê mua thì càng được Nhà nước quan tâm đáng kể. Vậy nhà ở xã hội là gì? Những người có thu nhập thấp và thuộc diện chính sách xã hội là ai? Nhà nước có những chính sách gì để giúp những người này có nhà để ở, nâng cao mức sống của họ, tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện công cuộc xóa đói giảm nghèo, từng bước ổn định đời sống xã hội? Để giải đáp những vấn đề cơ bản trên, trong chương này lần lược trình bày các vấn đề: Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội và hình thức thuê mua nhà ở xã hội; trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội; vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội, đối với chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và đối với Nhà nước... 1.1. Tổng quan về nhà ở xã hội và hình thức thuê mua nhà ở xã hội 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.1 Nhà ở là tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế đơn thuần mà còn có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội, là nơi con người trú ngụ, nơi diễn ra những sinh hoạt chủ yếu của con người, chổ nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động, nơi đoàn tụ gia đình. Nhà ở còn là điều kiện quan trọng đầu tiên để phát triển nguồn lực con người, là một yếu tố hết sức quan trọng để phát triển sản xuất, bảo đảm tốt vấn để về nhà ở sẽ giúp người lao động ổn định sức khỏe, tái sản xuất lao động có chất lượng cho xã hội, giúp phát triển nền kinh tế. 1 Xem them Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 11 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Trong quá trình đô thị hóa phát triển nền kinh tế thị trường nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn nhưng giá nhà ở thì ngày càng tăng cao dẫn đến tình trạng đời sống một số hộ gia đình, cá nhân càng khó khăn hơn. * Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu, nhà ở được đưa ra các khái niệm sau: - Đối với xây dựng: nhà ở là sản phẩm được hình thành từ hoạt động xây dựng bằng sức lao động của con người, từ vật liệu xây dựng thiết kế lắp đặt liên kết định vị với đất và được dùng để phục vụ nhu cầu ở. - Đối với kinh doanh thương mại: nhà ở là tài sản có giá trị, là một hàng hóa của hoạt động kinh doanh bất động sản. * Phân loại nhà ở: Có nhiều tiêu chí để phân loại nhà ở và nhà ở được phân loại hết sức đa dạng và phong phú: - Căn cứ vào khu vực xã hội nhà ở có thể phân thành: + Nhà ở nông thôn: ở khu vực này thường là loại nhà ở gia đình dành cho các đối tượng lao động ở nông thôn thường là những người dân làm nông nghiệp. + Nhà ở đô thị: được xây dựng theo dạng tập trung dân cư thành các khu nhà ở, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị hoàn chỉnh như: cấp thoát nước, cấp điện, cấp năng lượng, thông tin liên lạc, truyền thanh, truyền hình, hệ thống giao thông, dịch vụ môi trường và các hệ thống công trình phục vụ các nhu cầu về cuộc sống vật chất và văn hóa tinh thần của mỗi người dân trong xã hội. - Căn cứ vào đặc trưng nhà ở có thể phân chia thành: + Nhà ở biệt thự: là nhà ở riêng biệt có sân vườn, hàng rào và lối đi ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá 3 tầng, có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không quá 50% diện tích khuôn viên đất. + Nhà ở liền kề: đây là nhà ở mà các căn nhà được xây dựng cạnh nhau, xếp thành từng dãy có thể xây dựng hàng loạt để tiết kiệm đất xây dựng. Loại nhà khối ghép này, mỗi căn nhà thường chỉ có hai hướng, có thể có lối vào phía trước và phía sau, có hai mặt thường xuyên tiếp xúc hoặc chung với hai căn bên cạnh. + Nhà ở chung cư: nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 12 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung cư. + Nhà ở ký túc xá: là nhà ở có các buồng tập thể cho cá nhân, thường chỉ bố trí giường ngủ là chủ yếu. - Căn cứ vào đối tượng sử dụng có thể phân chia nhà ở thành: + Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp: chung cư giá rẻ. + Nhà ở dành cho người có thu nhập khá, trung bình: nhà ở riêng lẻ, nhà ở liền kề, chung cư. + Nhà ở dành cho người có thu nhập cao: thường là biệt thự, chung cư cao cấp. - Căn cứ vào chủ thể xây dựng và mục đích sử dụng nhà ở của người dân có thể phân loại nhà ở thành: + Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế của thị trường. + Nhà ở công vụ: là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng theo quy định của pháp luật nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ. + Nhà ở xã hội: là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng xã hội (quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở năm 2005) mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.2 Cụ thể như sau: ● Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của chính phủ. → Những đối tượng được quy định trên có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường họp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: • Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. 2 Xem thêm Khoản 2 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 13 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn • Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5 m2 sàn/người. • Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. ● Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp được quy định như đối tượng được thuê nhà ở xã hội. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Phân loại nhà ở xã hội: Căn cứ vào nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phân chia thành: + Nhà ở xã hội có vốn đầu tư xây dựng từ ngân sách nhà nước. + Nhà ở xã hội có vốn đầu tư xây dựng không từ ngân sách nhà nước. Căn cứ vào việc đưa vào sử dụng phân loại nhà ở xã hội như sau: + Nhà ở xã hội được đầu tư tạo lập mới. + Nhà ở xã hội đã qua sử dụng. Căn cứ vào mục đích xây dựng ta có: + Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để bán. + Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để cho thuê. + Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để cho thuê mua. 1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở xã hội Trong giai đoạn vừa qua, quỹ nhà ở xã hội ở nước ta chưa phát triển mạnh và chủ yếu là do Nhà nước đầu tư xây dựng. Do đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định giới hạn nên các nhà đầu tư không chủ động xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội. Khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn ở đầu ra, chậm thu hồi vốn và đặc biệt là lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh nhà ở xã hội không cao. Chính vì lẽ đó, Nhà nước đã không ngừng ban hành các chính sách khuyến khích các nhà đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội, khuyến khích các tổ chức cá nhân thuộc mọi Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 14 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn thành phần kinh tế trong và ngoài nước phát triển nhà ở xã hội bằng các biện pháp như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm các khoản thuế liên quan... Nhà ở xã hội phải đảm bảo chất lượng trung bình theo quy định của pháp luật về xây dựng3, giá cả thấp để phù hợp với khả năng tài chính của người có thu nhập thấp và các đối tượng xã hội khác. Nhà ở xã hội phải được thiết kế theo tiêu chuẩn chung về xây dựng và có các tiêu chuẩn đặc thù sau đây:4 - Đối với nhà ở xã hội tại khu vực đô thị được xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 47 Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể như sau: + Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư: tại đô thị đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng; tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. Nhà nước quy định nhà nhiều tầng để tiết kiệm diện tích đất nhưng không quá sáu tầng để không cần phải đầu tư xây dựng thang máy. + Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn. Diện tích không quá lớn phù hợp với khả năng tài chính của đối tượng mua, thuê, thuê mua; không quá nhỏ để đảm bảo các tiêu chuẩn ở tối thiểu. + Tại khu vực có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẽ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp 3 trở lên và các điều kiện nêu trên. - Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước để phục vụ cho các đối tượng là công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế diện tích sàn mỗi căn hộ chung cư không quá 70 m2, không khống chế số tầng, chủ đầu tư được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1.5 lần so với quy chuẩn hiện hành, phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 3 Xem thêm Quyết định 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng. 4 Xem thêm Khoản 1 Điều 36 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 15 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở mới được Nhà nước chú trọng đầu tư, phát triển và nhà ở xã hội đã góp phần giải quyết nhu cầu về chổ ở cho các đối tượng xã hội và các đối tượng có thu nhập thấp. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội * Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.5 Theo đó người thuê mua phải thanh toán lần đầu khoản tiền là 20% giá trị nhà ở thuê mua, số tiền còn lại được trả theo thỏa thuận và thời hạn tối thiểu là 10 năm. Sau khi thanh thoán hết số thiền thuê nhà và kết thúc thời hạn 10 năm thì bên thuê mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội mà mình đã thuê mua. * Đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức có tính ưu việt nhằm thực hiện chính sách về nhà ở đối với người có thu nhập thấp. Theo đó, những người có thu nhập thấp sẽ được tạo điều kiện để sở hữu một tài sản lớn là căn nhà mà mình đã hoàn thành nghĩa vụ trong thời gian thuê. Đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội cụ thể như sau: - Khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua nhà ở xã hội sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mua làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). - Khác với hình thức mua bán nhà, người thuê mua nhà ở xã hội thanh toán lần đầu số tiền 20% giá trị nhà ở thuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận tối thiểu 10 năm, có thể trả tiền hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ thỏa thuận. 5 Xem thêm Khoản 6 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 16 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Trong thời hạn thuê mua nhà, nhà ở xã hội vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua, bên thuê mua chỉ có quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu nhà ở chỉ được chuyển giao cho bên thuê mua khi bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. - Hình thức thuê mua nhà ở sẽ nâng cao trách nhiệm của người thuê mua trong việc giữ gìn, bảo quản nhà ở; đồng thời việc thu tiền thuê nhà trong một thời gian dài cũng đảm bảo người thuê mua có đủ khả năng thanh toán và nhà đầu tư cũng có thể thu hồi được vốn đã tạo lập ra nhà ở. Chính vì lẽ đó, hình thức thuê mua nhà ở xã hội được Nhà nước quan tâm và kiểm soát trong suốt quá trình thuê mua, đảm bảo thu hồi vốn cho nhà đầu tư và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên thuê mua khi đã hoàn thành việc thuê mua nhà. 1.2. Phát triển nhà ở xã hội 1.2.1. Các loại nhà ở xã hội * Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước Nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước khuyến đầu tư phát triển để phục vụ nhu cầu ở của các đối tượng có thu nhập thấp để ổn định cuộc sống xã hội, thực hiện công cuộc xóa đói giảm nghèo. Thế nhưng rất ít nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vì mục đích kinh doanh vì khó khăn cho đầu ra và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Chính vì vậy, Nhà nước đã có các dự án phát triển quỹ nhà ở xã hội bằng Ngân sách Nhà nước để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở thuê theo hướng dẫn tại Điểm a Khoản 1 Điều 31 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP. Theo hướng dẫn tại Nghị đinh 34/2013/NĐ-CP về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách nhà nước gọi chung là nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì được cho thuê và cho thuê mua. * Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ Ngân sách Nhà nước Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 17 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Chính vì nhu cầu về nhà ở đang ngày một bức thiết và đặc biệt là nhu cầu ở của các đối tượng có thu nhập thấp lại là vấn đề cần đặc biệt quan tâm nên Nhà nước khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua. Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế phát triển nhà ở xã hội bằng các biện pháp như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm thuế có liên quan... 1.2.2. Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội * Trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong phát triển nhà ở xã hội - Căn cứ vào định hướng, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và tình hình thực tế, xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt các chương trình mục tiêu quốc gia về hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng xã hội có nhu cầu cần sự hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở. - Tổ chức chỉ đạo thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia về hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội. - Hướng dẫn tiêu chuẩn thiết kế; đối tượng, điều kiện, quy trình lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở; phương thức xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở và việc quản lý nhà ở xã hội quy định của pháp luật. * Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong phát triển nhà ở xã hội6 - Phê duyệt và công bố công khai quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn kết với dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới hoặc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. - Lập kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội năm năm và hàng năm, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở; nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để bán, cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu tư phù hợp với các quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở; cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. 6 Xem thêm Khoản 4 Điều 31 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 18 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Phê duyệt theo thẩm quyền hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt các dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn ngân sách địa phương; chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được xây dựng bằng các nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước và chỉ đạo, kiểm tra việc triển khai thực hiện. 1.2.3. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội Nhà ở là một nhu cầu rất quan trọng và gắng bó mật thiết với tất cả mọi người, nó phục vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt, nghĩ ngơi, vui chơi, cũng như tất cả cả hoạt động liên quan đến đời sống của con người. Nhà ở xã hội cũng vậy, nó còn quan trọng hơn vì đối tượng được sử dụng là những người thuộc diện chính sách và người có thu nhập thấp. Chính vì vậy, yêu cầu về nhà ở xã hội cần được đặc biệt quan tâm hơn nữa, theo đó nhà ở xã hội phải đảm bảo các yêu cầu sau: - Bảo đảm về chất lượng xây dựng theo tiêu chuẩn của pháp luật về xây dựng, phải bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà ở xã hội được vận hành, sử dụng bình thường theo đúng công năng, theo đúng thiết kế đã được phê duyệt. - Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp. Do nhà ở xã hội được đầu tư chủ yếu để cho các đối tượng có thu nhập thấp thuê, thuê mua theo quy định của pháp luật nên cần đảm bảo chất lượng an toàn nhưng cũng cân xứng với khả năng chi trả của các đối tượng đó, để đảm bảo họ đủ khả năng để thuê, thuê mua nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu cần thiết là nhu cầu ở của các đối tượng này. - Nhà nước quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, phát triển quỹ nhà ở xã hội, đặc biệt quan tâm đến quá trình xét duyệt cho các đối tượng thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội để sao cho quỹ nhà ở này được sử dụng để cải thiện chổ ở của các đối tượng có thu nhập thấp. 1.2.4. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội7 - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xác định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, 7 Xem thêm Điều 32 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 19 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn. - Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định như trên cho chính quyền địa phương để xây dựng nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc được trừ vào các nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội. - Đối với quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp) thì thực hiện theo quy định sau đây: + Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở công nhân phục vụ cho khu công nghiệp đó và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án để xây dựng nhà ở công nhân. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng khu nhà ở công nhân được phân bổ vào tiền thuê đất tại khu công nghiệp. + Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, bổ sung quy hoạch, tổ chức thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng để giao cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê. Chi phí giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 20 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường