Tài liệu Thực trạng công tác định giá bđs thế chấp tại ngân hàng tmcp công thương việt nam chi nhánh tây hà nội

Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Mục Lục Mục Lục................................................................................................................ 1 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... 5 CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .......................................................................................................... 6 1 Tổng quan Bất động sản thế chấp .................................................................. 6 1.1 Khái niệm bất động sản ................................................................................ 6 1.2 Khái niệm bất động sản thế chấp................................................................. 8 1.3 Đặc điểm của bất động sản thế chấp ........................................................... 9 1.4 Vai trò của bất động sản thế chấp ............................................................... 9 1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản ............................................................... 9 1.4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) ..................... 10 1.4.3 Đối với nền kinh tế ................................................................................... 10 1.5 Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Công Thương ............................................................................................................... 10 2 Định giá bất động sản thế chấp ..................................................................... 12 2.1 Khái quát chung về định giá bất động sản................................................ 12 2.1.1 Khái niệm .................................................................................................. 12 2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản ................................................. 12 2.1.3 Vai trò của định giá bất động sản ........................................................... 15 2.1.4 Căn cứ định giá bất động sản .................................................................. 15 2.1.5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản ............................... 17 2.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản ............................................... 19 2.1.6.1 Định giá bất động sản............................................................................ 19 2.6.1.2 Các yếu tố xem xét khi định giá bất động sản .................................... 20 2.6.1.3 Các khái niệm thông dụng trong định giá BĐS: ................................ 23 SV: Nguyễn Phương Duy 1 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2.6.1.4 Phương pháp định giá BĐS .................................................................. 24 3 Định giá bất động sản thế chấp ..................................................................... 45 3.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp................................................ 45 3.2 Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản ................................................. 46 3.3 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp .............................................. 46 3.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp ................................... 46 CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI ............................................................................................................................. 53 1 Tổng quan về hoạt động của Ngân Hàng TMCP Công Thương Chi Nhánh Tây Hà Nội ..................................................................................... 53 1.1 Lịch sử hình thành và cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam .............................................................................................. 53 1.1.1 Lịch sử hình thành ................................................................................... 53 1.1.2 Cơ cấu tổ chức VietinBank...................................................................... 54 1.2 Tổng quan Chi Nhánh Tây Hà Nội ........................................................... 54 1.2.1 Lịch sử hình thành ................................................................................... 54 1.2.2 Cơ cấu tổ chức của chi nhánh ................................................................. 55 1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban chính ........................................... 57 1.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh ............................................................. 59 1.3.1 Huy động vốn ............................................................................................ 59 1.3.2 Hoạt động tín dụng ................................................................................... 60 2 Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi Nhánh Tây Hà Nội ..................................................... 61 2.1 Quy trình tiến hành định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Tây Hà Nội ................................ 61 SV: Nguyễn Phương Duy 2 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2.2 Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản .................................................. 66 2.3 Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp ................................................. 67 2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp............................ 67 2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của khách hàng vay ................................................. 67 2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của ngân hàng .......................................................... 69 3 Dẫn chứng cụ thể về hoạt động định giá bất bộng sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội ........................................ 71 4 Thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội .............................. 84 4.1 Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội ................................................. 84 4.2 Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội ........................................ 86 CHƯƠNG 3 : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI ............................................................................ 88 1 Định hướng phát triển chung của ngân hàng .............................................. 88 1.1 Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng TMCP Công Thương Chi Nhánh Tây Hà Nội ..................................................................................... 88 1.2 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng ........................................ 94 2 Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Công Thương_Chi Nhánh Tây Hà Nội ........................... 95 2.1 Về quy trình định giá .................................................................................. 95 2.2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá ............................................ 96 SV: Nguyễn Phương Duy 3 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2.3 Về việc bồi dưỡng nhân sự ......................................................................... 96 2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin ......................................................... 97 3 Kiến nghị ......................................................................................................... 97 3.1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền ...................................... 97 3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước .......................................................... 99 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam ................... 100 KẾT LUẬN ...................................................................................................... 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 102 SV: Nguyễn Phương Duy 4 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM: Ngân hàng thương mại NHNN: Ngân hàng nhà nước TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TCTD: Tổ chức tín dụng BĐS : Bất động sản SV: Nguyễn Phương Duy 5 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1 Tổng quan Bất động sản thế chấp Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại. Thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 115.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất. 1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng SV: Nguyễn Phương Duy 6 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định SV: Nguyễn Phương Duy 7 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây : • Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con người. • Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng , hình thái của nó không thay đổi. • Thứ ba: phải tồn tại lâu dài. • Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị. • Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người. 1.2 Khái niệm bất động sản thế chấp Như vậy, bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng này đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản. Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta thường coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn. SV: Nguyễn Phương Duy 8 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 1.3 Đặc điểm của bất động sản thế chấp • Thế chấp bất động sản chịu sự chi phối của sự biến động thị trường bất động sản rất lớn, nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngân hàng. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất. • Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản. • Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường. 1.4 Vai trò của bất động sản thế chấp 1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi thế SV: Nguyễn Phương Duy 9 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn. 1.4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) • Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân chuyển tiền tệ là hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường. • Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng). • Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước. 1.4.3 Đối với nền kinh tế Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp cho các ngân hàng hoạt động tốt. Không những thế, việc các ngân hàng tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ. Sự bình ổn và phát triển của thị trường này có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế. 1.5 Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Công Thương Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chỉ nhận thế chấp các bất động sản sau: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất. SV: Nguyễn Phương Duy 10 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày 1/11/2001 của chính phủ: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau: ▪Đất do Nhà nước giao có thu tiền. ▪Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp. ▪Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lại phải trên 1 năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại. ▪Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó. + Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở trên thị cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Các bất động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý. Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo đảm. Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giám đốc quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên. SV: Nguyễn Phương Duy 11 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2 Định giá bất động sản thế chấp 2.1 Khái quát chung về định giá bất động sản 2.1.1 Khái niệm Theo điều 181 - Bộ luật dân sự : Bất động sản là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai, đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trang thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép. Định giá Bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị của Bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của Bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường Bất động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế. Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử dụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản. Tính nghệ thuật là người định giá phải có kĩ năng nắm vững các thông tin, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng. Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể. Thời điểm cụ thể : trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ có giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể). 2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và phức tạp bởi mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác... Nhưng những yếu tố này cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó nhằm phục vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bán, liên doanh, liên kết... Để thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải là một người được đào tạo, SV: Nguyễn Phương Duy 12 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Việc xác định giá trị bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc, phương pháp, quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là thành phần cơ bản tạo nên bất động sản đối với mỗi quốc gia, do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo cho thị trường bất động sản ngày càng phát triển lành mạnh và một trong những biện pháp hữu hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thẩm định giá. Vì vậy tổ chức thẩm định giá bất động sản cần thiết hình thành và phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn. Cần ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thị trường trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành thẩm định giá nói chung và ngành thẩm định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững. Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất động sản, nếu không được thẩm định giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Người ta đẩy giá mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước xuống để kiếm lời. Cho nên thẩm định giá làm một việc là xác định giá trị hàng hóa theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực với thị trường. Thẩm định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả. Thẩm định giá là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng. Ngay cả với thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường và phương pháp thẩm định giá có hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của thẩm định giá. Định giá là cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất động sản, như trong các tình huống sau: + Chuyển giao quyền sở hữu : SV: Nguyễn Phương Duy 13 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính • Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được. • Để giúp cho người mua quyết định giá mua. • Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tài sản để tiến hành việc trao đổi. + Tài chính và tín dụng : • Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố. • Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh giá trị tài sản của bạn. + Cho thuê theo hợp đồng : Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê. + Phát triển tài sản và đầu tư : • Để so sánh với tài sản đầu tư khác. • Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị trường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào. + Định giá tài sản công ty : • Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty, và cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu. • Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty, giá trị tài sản thuộc về công ty cần được biết. + Các thẩm định giá theo pháp luật : • Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản. • Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc. • Để tính toán chi phí phát triển phải trả đối với Chính Phủ cho một sự phát triển. • Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khi người chủ sở hữu qua đời. SV: Nguyễn Phương Duy 14 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2.1.3 Vai trò của định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản có thể được coi là trái tim cảu tất cả các hoạt động bất động sản. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi thẩm định giá là trái tim của tất cả hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu sự tác động bởi khái niệm giá trị, mà thẩm định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lí, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Dịch vụ của nhà thẩm định giá phục vụ bất kì người nào quan tâm đến đất đai và nhà ở. Chẳng hạn, nhà thẩm định giá có thể được yêu cầu tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình; cho một người thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả; cho một người nhận đồ thế chấp về giá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp mà người đó giao cho người đi vay; và tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc về giá bồi hoàn. Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của sự thẩm định giá là yếu tố sống còn đối với một nhà thẩm định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong taì sản bất động sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích. Tuy nhiên trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà thẩm định giá là đánh giá giá trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kịên cụ thể và tuân theo đúng pháp luật. 2.1.4 Căn cứ định giá bất động sản + Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động sản. - Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động - Quy mô và vị trí của bất động sản. SV: Nguyễn Phương Duy 15 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính + Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản - Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cở hội không được lựa chọn hoặc các lựa chọn bị bỏ qua. - Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của họ. - Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau. Xác định chi phí cở hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của bất động sản. - Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh vực cạnh tranh nhau trên thị trường. + Sự thay đổi trong nền kinh tế. - Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở. - Sự biến động của thị trường bất động sản. - Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân. - Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng. + Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực - Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư - Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất động sản với bất động sản xung quanh. - Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản xung quanh. + Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản. + Khả năng cạnh tranh - Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất: - Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu. SV: Nguyễn Phương Duy 16 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính + Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại. Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản. Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần được tính đến trong định giá. 2.1.5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản Công việc thẩm định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau : a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất một tài sản là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật đẻ tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá. Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất và tốt nhất là: - Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây dựng) có xu hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh. - Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định giá cso khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất. b. Sử dụng phù hợp Sử dụng phù hợp là cả hai địa điểm và công trình xây dựng phải được thẩm định giá với cùng tính chất sử dụng. c. Nguyên tắc thay thế Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó, một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở. d. Nguyên tắc đóng góp Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ SV: Nguyễn Phương Duy 17 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị cảu tài sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra). Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một công trình chỉ có thể được biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thể hiện cho lãi thực trên vốn đầu tư bổ sung. e. Nguyên tắc cung - cầu Giá trị của BĐS được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường. Mối quan hệ cung - cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung - cầu. Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung. Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh. f. Nguyên tắc cân bằng Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy. Khi tiến hành công việc, người định gái phải cân nhắc đến sự cân bằng trong sử dụng đất và sựe phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch đinh, các nguyên tắc sử dụng đất cso hiệu quả… g. Nguyên tắc thay đổi Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và những hậu quả có thể nhìn thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng, giâi đoạn hiện tại trong chu kì sống của khu vực. Dự đoán các điều kiện thị trường và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác thẩm định. h. Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút SV: Nguyễn Phương Duy 18 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận. Khi thấy được khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường sẽ đánh giá được canh tranh trong cung, cạnh tranh trong cầu, cạnh tranh giữa cung và cầu. i. Nguyên tắc dự báo Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ. Thẩm định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản. Những dự tính cảu người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường. j. Nguyên tắc ngoại ứng Giá trị của bất động sản chịu tác động cảu yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất động sản tăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫn tăng. 2.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản 2.1.6.1 Định giá bất động sản Theo khoản 1 điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 “ Bất động sản bao là các tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật quy định.”. Thông thường, bất động sản đem thế chấp thường là quyền sử dụng đất và những công trình xây dựng trên đất. Một hệ thống kinh tế hoàn chỉnh và thống nhất là một hệ thống bao gồm cả kinh tế vi mô và kinh tế vĩ mô. Việc định giá bất động sản là hoạt động kinh tế vi mô, bởi vì những người định giá nhìn vào sự tương tác của người mua và người bán trong một thị trường cụ thể và duy nhất để ước tính giá trị bất động SV: Nguyễn Phương Duy 19 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính sản trên thị trường đó. Tuy nhiên, người định giá không thể nắm vững kinh tế vĩ mô, thông qua bức tranh kinh tế vĩ mô sẽ giúp họ xác định nhu cầu tổng hợp về hang hoá, dịch vụ và những tác động của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ của Nhà nước tới thị trường bất động sản đặc biệt là đất đai. Một sự hiểu biết toàn diện về kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện công việc có hiệu quả cao. Giá trị của một bất động sản được xem là bắt nguồn từ tính hữu dụng tương lai theo dự tính, thông qua việc sử dụng nó để thoả mãn các yêu cầu khác nhau của con người trong xã hội. Nếu có một thị trường cho một bất động sản, thì những tính hữu dụng riêng của bất động sản sẽ là khả năng để thực hiện việc trao đổi ( thanh toán ). Tất nhiên, giá trị trao đổi sẽ thay đổi tuỳ theo chức năng sử dụng riêng và tuỳ theo tình hình cung cầu loại bất động sản đó trên thị trường. Khi này thị trường được xem là hệ thống phân phối bất động sản tốt nhất trong xã hội. Bất động sản sẽ thuộc về cá nhân nào tìm được tính hữu dụng lớn nhất cho mình và khi đó hành vi trao đổi (thanh toán) được thực hiện. Như vậy, có thể hiểu giá trị của một số tài sản nói chung hay của một bất động sản nói riêng xét về mặt kinh tế là sự thoả mãn 4 điều kiện: Tính hữu dụng, nhu cầu, tình trạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được. 2.6.1.2 Các yếu tố xem xét khi định giá bất động sản a) Nhóm yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản bao gồm 4 nhóm sau: * Nhóm yếu tố tự nhiên: - Vị trí BĐS: Khả năng sinh lời do vị trí của BĐS mang lại càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Những BĐS ở khu vực ở trung tâm đô thị hay một vùng nào đó trong trung tâm thường có giá trị lớn hơn các BĐS cùng loại nhưng lại nằm ở khu vực ngoài hoặc ven trung tâm. Hoặc có những BĐS ở vị trí ngã ba, ngã tư đường giao thông lại có giá trị cao hơn so với những BĐS tương tự trong cùng khu vực, cùng vùng nhưng không ở vị trí ngã ba, ngã tư. Kinh nghiệm định SV: Nguyễn Phương Duy 20 CQ 45/16.01