BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NỘI VỤ
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA
HOÀNG THỊ HƢƠNG
THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH
HÀ NỘI, 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NỘI VỤ
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA
HOÀNG THỊ HƢƠNG
THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH
Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính
Mã số: 60380102
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN THỊ CÚC
HÀ NỘI, 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố
theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự tìm hiểu, phân
tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa ph ƣơng. Các
kết quả này chƣa từng đƣợc công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Hoàng Thị Hƣơng
LỜI CÁM ƠN
Với tình cảm trân trọng nhất, tác giả luận văn xin bày tỏ lòng biết ơn chân
thành và sâu sắc tới Ban Giám đốc, Khoa sau Đại học, các thầy, cô giáo Học viện
Hành chính Quốc gia đã tận tình, chu đáo giảng dạy và truyền đạt kiến thức trong
thời gian tác giả học tập, nghiên cứu tại trƣờng. Đặc biệt, xin gửi lời cám ơn sâu sắc
tới PGS.TS. Trần Thị Cúc vì sự tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tác giả trong quá trình
thực hiện luận văn.
Xin cám ơn các thầy, cô giáo trong Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ đã có
những ý kiến nhận xét xác đáng, quý báu giúp tác giả có điều kiện hoàn thiện tốt
hơn những nội dung của luận văn trong tƣơng lai.
Xin cám ơn Sở Tài nguyên-Môi trƣờng thành phố Hà Nội đã cung cấp thông
tin và số liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu của tác giả. Xin trân trọng cám ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Hoàng Thị Hƣơng
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CÁM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH
MỞ ĐẦU.......................................................................................................................................................1
Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.....................................................................................................7
1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................................................7
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................................................7
1.1.2. Mục đích, ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.................13
1.1.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................................14
1.2. Quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.............................................................................................................................................17
1.2.1. Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................17
1.2.2. Đối tƣợng, điều kiện và thẩm quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất..........................................................................................................................19
1.2.3. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..............................24
1.3. Các yếu tố chi phối, ảnh hƣởng đến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam...................................................................................................................34
1.3.1. Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất..............................................................................................................................................34
1.3.2. Các cá nhân, cơ quan có thẩm quyền thực hiện pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................................................35
1.3.3. Nhận thức, hiểu biết pháp luật của ngƣời dân....................................................36
Tiểu kết chƣơng 1:............................................................................................................................36
Chƣơng 2 THỰC TIỄN THỰC HIỆN THỦ TỤC CẤP GIẤY QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI.......................................................................................38
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hƣởng tới cấp giấy
quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội....................................................................................38
2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà
Nội........................................................................................................................................................38
2.1.2. Ảnh hƣởng của các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội đến thực tiễn
thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội...................47
2.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành ở thành phố
Hà Nội......................................................................................................................................................48
2.2.1. Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất..............................49
2.2.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)..............................................................51
2.3. Những kết quả đạt đƣợc.........................................................................................................53
2.3.1. Về số lƣợng giấy chứng nhận đƣợc cấp................................................................54
2.3.2. Về quy trình thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận........................56
2.4. Những hạn chế và nguyên nhân..........................................................................................59
2.4.1. Những hạn chế...................................................................................................................59
2.4.2. Nguyên nhân của những hạn chế...............................................................................61
Tiểu kết chƣơng 2..............................................................................................................................62
Chƣơng 3 PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI........63
3.1. Phƣơng hƣớng và mục tiêu trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở thành phố Hà Nội............................................................................................................................63
3.1.1. Phƣơng hƣớng..................................................................................................................63
3.1.2. Mục tiêu................................................................................................................................64
3.2. Giải pháp đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố
Hà Nội......................................................................................................................................................67
3.2.1. Kiện toàn bộ máy quản lý nhà nƣớc về đất đai và các cơ quan
chuyên môn có liên quan trên địa bàn thành phố trong cấp GCN quyền sử
dụng đất..............................................................................................................................................67
3.2.2 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận............69
3.2.3. Tăng nguồn lực tài chính và tin học hóa đăng ký, số hóa bản đồ làm
cơ sở cấp nhanh giấy chứng nhận..........................................................................................70
3.2.4. Tăng cƣờng kiểm tra, giám sát việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, phát hiện và đăng ký cho tất cả các trƣờng hợp đang sử dụng đất
mà chƣa đăng ký............................................................................................................................71
3.2.5. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai.................72
3.2.6. Giải pháp xử lý diện tích đất tồn đọng trên địa bàn thành phố Hà Nội....73
KẾT LUẬN................................................................................................................................................74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................76
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
GCN
Giấy chứng nhận
TTHC
Thủ tục Hành chính
SXNN
Sản xuất nông nghiệp
UBND
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH
Bảng 2.1: Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở thành phố Hà Nội năm 2015.....40
Bảng 2.2: Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015......................................................43
Bảng 2.3: Thực trạng dân số, lao động thành phố Hà Nội thời kỳ 2010 – 2013........46
Bảng 2.4: Báo cáo định kỳ về tình hình cấp GCN của thành phố Hà Nội năm 2013
..........................................................................................................................................................................54
Bảng 2.5: Báo cáo định kỳ về tình hình cấp GCN của thành phố Hà Nội năm 2015
..........................................................................................................................................................................54
Hình 2.1: Bản đồ hành chính Thành phố Hà Nội năm 2016...............................................39
1
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ở mọi nơi, đất đai luôn là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất đai không những
là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr ƣờng
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an
ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu đ ƣợc trong tiến trình
phát triển của đất nƣớc, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội.
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà
còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Vì vậy, Nhà
nƣớc phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trƣờng pháp lý đảm bảo việc điều tiết
quan hệ thị trƣờng lành mạnh trong việc sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai,
trong đó có đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm
thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà n ƣớc và đối t ƣợng
sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nƣớc quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và
ngƣời sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ
quản lý nhà nƣớc về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và
khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử
dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này". Một trong những điều
kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nh ƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có GCN trừ trƣờng hợp nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168,
trƣờng hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
2
Hà Nội là thủ đô của nƣớc Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, là trung
tâm đầu não về chính trị, văn hoá và khoa học kĩ thuật, đồng thời là trung tâm lớn
về giao dịch kinh tế, quốc tế của cả nƣớc. Thủ đô Hà Nội sau khi đ ƣợc mở rộng có
diện tích tự nhiên 334.470,02 ha, lớn gấp hơn 3 lần trƣớc đây và đứng vào tốp 17
Thủ đô trên thế giới có diện tích rộng nhất; dân số tăng hơn gấp r ƣỡi, hơn 6,2 triệu
ngƣời, hiện nay là hơn 7 triệu ngƣời; gồm 30 đơn vị hành chính cấp quận, huyện,
thị xã, 577 xã, phƣờng, thị trấn. Hà Nội hiện nay vừa có núi, có đồi và địa hình thấp
dần từ Bắc xuống Nam, từ Tây sang Đông, trong đó đồng bằng chiếm tới ¾ diện
tích tự nhiên của thành phố. Trong điều kiện địa hình đất đai khá phức tạp nh ƣ vậy,
công với sự phát triển không ngừng về mọi mặt kinh tế, chính trị, xã hội, tốc độ đô
thị hóa của Hà Nội ngày càng tăng cao không những, kéo theo những vấn đề về
quản lý và sử dụng đất. Ngƣời dân ngày càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của
ngƣời sử dụng đất nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng, thừa kế. Trong khi đó, việc san
lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực
đất đai, để hoang hóa dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai.
Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm trong quản lý đất đai ch ƣa rõ ràng, cụ thể
hóa càng làm cho quản lý khó khăn thêm. Do vậy, để làm tốt tác quản lý đất đai và
tạo điều kiện cho ngƣời dân đƣợc thực hiện các quyền hợp pháp của mình, nhà
nƣớc phải thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản
gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính.
Trên tinh thần đó, cấp uỷ, chính quyền thành phố Hà Nội đã quan tâm chỉ
đạo sát sao, tuy nhiên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành
phố Hà Nội vẫn chƣa đạt yêu cầu so với tiến độ đề ra. Nguyên nhân do thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rƣờm rà, phức tạp. Từ những thực tế
đó,học viên đã chọn đề tài "Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ chuyên ngành Luật
Hành chính và Hiến Pháp.
3
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vấn
đề pháp lý cơ bản không thể thiếu trong Giáo trình Luật Đất đai của các tr ƣờng đại
học về ngành luật. Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp lý, vấn đề này giành
đƣợc khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu dƣới nhiều khía cạnh khác nhau. Điển
hình là hàng loạt các công trình, các bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài
liệu nghiên cứu phổ biến nhƣ: Nguyễn Minh Tuấn (2011), “ Đăng ký bất động sản –
Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; Ths. Phạm
Thu Thủy (2005), “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
Luật Đất đai 2003”, Cao Ngọc Tú (2007) “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất
động sản”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội. Chuyên đề “Cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam – thực trạng và một số vấn đề đặt ra”,
Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tƣ Pháp (Số 1 và số 2 năm 2010)...
Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều đem lại
những giá trị nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành. Tuy
nhiên, vẫn còn những vấn đề chƣa đƣợc giải quyết thấu đáo hoặc cần phải tiếp tục
nghiên cứu. Bởi những nghiên cứu này vẫn mang tính lý thuyết, lý luận và chủ yếu
là xem xét những thiếu sót, bất cập trong quy định Luật Đất đai năm 2003. Đặt
trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 mới đƣợc thông qua đã khắc phục cơ bản
những tồn tại của Luật Đất đai năm 2003 và hiện đ ƣợc đ ƣa vào áp dụng, cần thiết
có một công trình nghiên cứu xem xét các vấn đề pháp lý d ƣới góc độ thực tiễn
thực hiện pháp luật của một địa phƣơng cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất diễn biến trên thực tế, để qua đó cung cấp những thông tin và xu h ƣớng
thay đổi trong tƣơng lai đối với vấn đề này. Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những
thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, luận văn tiếp tục tìm
hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những điểm mới, những điểm đã đạt đ ƣợc và điểm
hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2013 nói chung
và quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy
4
chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Từ đó đề ra những giải pháp, kiến nghị, bổ
sung hoàn thiện pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
thời gian tới.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Thứ nhất, cần làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Đồng thời, nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp
Luật Đất đai, các quy định hiện hành về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Thứ hai, tìm hiểu thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố
Hà Nội, đánh giá thực trạng thực hiện và chấp hành thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Qua đó thấy đ ƣợc những hạn
chế, bất cập và đề xuất một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, tiến tới hoàn thành
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn thành phố Hà Nội và cả
nƣớc.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cụ thể sau:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc: i) Làm rõ khái niệm về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; ii) Làm rõ nguyên tắc, vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; iii) Đề cập đến trình tự thủ tục của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …
- Phân tích thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong những năm gần đây.
- Luận chứng khoa học một số giải pháp cơ bản về cải cách thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
những quan hệ pháp luật liên quan.
5
- Thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng thực hiện thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Về thời gian: Trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn thạc sĩ, tác giả
giới hạn phạm vi về thời gian nghiên cứu ở việc đánh giá thực trạng thực hiện thủ
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong 03
năm trở lại đây (2013 - 2015).
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Phƣơng pháp luận của luận văn dựa trên cơ sở chủ nghĩa Mác - Lê nin về
duy vật biện chƣungs và duy vật lịch sử, đồng thời dự trên cơ sở lý luận của Chủ
tịch Hồ Chí Minh và chính sách đất đai của Đảng Cộng sản Việt Nam (ch ƣơng 1)
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ: phƣơng pháp thống
kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, đƣợc sử dụng để nghiên cứu thực tiễn
thực hiện thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
(Chƣơng 2);
Phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp diễn giải,
phƣơng pháp quy nạp…đƣợc sử dụng để nghiên cứu trong việc đƣa ra các giải
pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng
thời, đề xuất các kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và nhằm khắc phục những bất cập của quy định hiện hành (Chƣơng 3).
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện pháp luật về thủ tục cấp GCN quyền sử
dụng đất ở Việt Nam;
6
- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Việt Nam, Làm rõ thực tiễn thực hiện pháp luật theo thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong quy định của
pháp luật hiện hành (Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hƣớng dẫn).
Đồng thời, chỉ ra những bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện pháp luật theo thủ
tục cấp GCN quyền sử dụng đất diễn ra trong thực tế;
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật theo thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chú trọng một số
giải pháp mới nhƣ: thực hiện liên thông giữa đăng ký, công chứng và thuế, tách hệ
thống đăng ký khỏi hệ thống cơ quan hành chính, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ
thông tin, số hóa bản đồ để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo hƣớng hiện đại.
Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên nghiên cứu
về pháp luật và chính sách đất đai, đồng thời làm tài liệu tham khảo cho cán bộ làm
công tác thực tiễn liên quan đến đất đai.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần, mục lục, danh mục các từ viết tắt, mở đầu, kết luận và danh mục
tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chƣơng:
- Chương 1. Những vấn đề lý luận về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
- Chương 2. Thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở Thành phố Hà Nội
- Chương 3. Phƣơng hƣớng và giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội.
7
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đ ƣợc
xác lập do Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất”
(theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự)
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn vinh cho chủ sở hữu đất, và việc
sử hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hài hào
lợi ích, công bằng xã hội lại là vấn đề quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ
nhân dân của quốc gia đó.
Tại Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ
sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã xác lập chế
độ sở hữu toàn dân với đất đai, theo đó, “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Điều 1, Luật Đất đai năm 2013) hoặc “
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4, Luật Đất
đai năm 2013). Những quy định trên đều cho thấy một nguyên tắc đó là chỉ khi
đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân mới đƣợc thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.
Hiện nay, có nhiều quan niệm khác nhau về quyền sử dụng đất, tuy nhiên
chúng đều có những đặc điểm chung sau đây:
- Quyền sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai.
- Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là ngƣời sử dụng đất (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân)
8
- Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu đất đai, nhƣng coi là một
loại tài sản có quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…
Nhƣ vậy, tác giả có thể đƣa ra một quan niệm từ góc độ khoa học pháp lý về
quyền sử dụng đất nhƣ sau: Quyền sử dụng đất là quyền của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển
quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân
thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
1.1.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 thì GCN quyền sử dụng đất đã đƣợc đề cập
và triển khai thực hiện. Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa hơn GCN quyền sử dụng
đất Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “GCN quyền sử dụng đất là một
chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.
Đó là một đảm bảo pháp lý quan trọng để người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn và
công nghệ trên mảnh đất của mình”.
Nhƣ vậy, GCN quyền sử dụng đất là một chứng thƣ pháp lý xác lập và bảo
hộ quyền hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bảo vệ lợi ích chính đáng của ng ƣời nhận
chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp...
GCN quyền sử dụng đất đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất theo một
mẫu thống nhất trong cả nƣớc. Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi tr ƣờng quy định
cụ thể về GCN quyền sử dụng đất. Nội dung của GCN quyền sử dụng đất bao gồm
các thông tin: Ngƣời sử dụng đất, thửa đất đƣợc quyền sử dụng và tài sản gắn liền
với đất ở, ghi chú mục sơ đồ thửa đất, số vào sổ cấp GCN và những thay đổi sau khi
cấp GCN quyền sử dụng đất. Thửa đất đƣợc quyền sử dụng có các thông tin: thửa
đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng và nguồn gốc thửa đất.
9
1.1.1.3. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mọi hoạt động quản lý của Nhà nƣớc nói chung và hoạt động quản lý đất đai
nói riêng đều đƣợc hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà n ƣớc
ban hành điều chỉnh. Việc cấp GCN quyền sử dụng đất cũng không phải là ngoại lệ,
xuyên suốt quá trình cấp GCN quyền sử dụng đất là việc thực hiện, tuân thủ các quy
định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nƣớc về quản lý và sử dụng đất đai. Vậy
nên có thể khẳng định rằng: “Cấp GCN quyền sử dụng đất bao gồm hệ thống quy
phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp GCN
quyền sử dụng đất”
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản h ƣớng dẫn thực hiện quy định các
hoạt động về cấp GCN quyền sử dụng đất. Tại các văn bản pháp luật này quy định
rõ về các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về cấp GCN quyền sử dụng đất, các
căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân đƣợc cấp GCN quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất,
cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền, nghĩa vụ
của ngƣời sử dụng đất.
Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp GCN
quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các quy phạm pháp luật đ ƣợc ghi nhận
trong các văn bản pháp Luật Đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật
khác nhƣ: Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động
sản năm 2014, Luật Khiếu nại - Tố cáo năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011…
Cấp GCN quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong quản lý nhà n ƣớc
về đất đai và đƣợc quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Cấp GCN
quyền sử dụng đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thông
qua hệ thống các quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác
lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức.
1.1.1.4. Khái niệm “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất trƣớc hết là một loại thủ tục hành chính.
10
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thủ tục hành chính (sau đây gọi tắt là TTHC). D ƣới
góc độ quản lý nhà nƣớc nói chung, TTHC đ ƣợc hiểu là công cụ, ph ƣơng tiện quan
trọng để các cơ quan hành chính thực hiện việc quản lý đối với từng ngành, lĩnh vực cụ
thể. Còn dƣới góc độ xã hội, TTHC đƣợc xác định là cầu nối để chuyển tải các quy
định cụ thể về chính sách của Nhà n ƣớc vào cuộc sống, đảm bảo cho ng ƣời dân, tổ
chức tiếp cận và thực hiện tốt các chính sách. Trong đó, cơ bản và chủ yếu là thực hiện
các quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của công dân, tổ chức.
Hiện nay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 63/2010/NĐ-CP
ngày 08/6/2010 của Chính phủ, TTHC đƣợc quy định theo hƣớng giải thích từ ngữ:
“TTHC là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà
nƣớc, ngƣời có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan
đến cá nhân, tổ chức”. Quy định nêu trên có tính khái quát hóa cao về TTHC. Trên
cơ sở giải thích đó, tại Khoản 2 Điều 8 Nghị định số 63/2010/NĐ-CP quy định: Một
TTHC phải có 08 (tám) bộ phận tạo thành bắt buộc và ba (03) bộ phận tạo thành
không bắt buộc. Cụ thể gồm:
- Tên thủ tục hành chính;
- Trình tự thực hiện;
- Cách thức thực hiện;
- Hồ sơ;
- Thời hạn giải quyết;
- Đối tƣợng thực hiện thủ tục hành chính;
- Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính;
- Kết quả thực hiện thủ tục hành chính;
- Yêu cầu, điều kiện (nếu có)
- Mẫu đơn, tờ khai (nếu có);
- Phí, lệ phí (nếu có).
Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất là một loại thủ tục hành chính, tuy
nhiên thủ tục hành chính này mang những đặc điểm riêng biệt với mục đích là cấp
GCN quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, có thể định nghĩa một cách chung nhất về thủ
11
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣ sau: “Thủ tục cấp GCN quyền sử
dụng đất là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan
nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết nhu cầu được cấp GCN
quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức”. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quy định rất
cụ thể theo từng nội dung bộ phận yêu cầu với một TTHC nói chung trong Quyết
định 1839/QĐ-BTNMT ngày 27 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức
năng quản lý nhà nƣớc của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất là một loại thủ tục hành chính vì thể nó
vừa mang đƣợc đặc điểm chung của một thủ tục hành chính thông th ƣờng, vừa
mang những đặc điểm nội dung riêng biệt trong lĩnh vực cấp GCN quyền sử dụng
đất, cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất: Thủ tục hành chính được thực hiện bởi nhiều cơ quan và công
chức nhà nước.
Quản lý hành chính nhà nƣớc đƣợc tiến hành bởi nhiều chủ thể khác nhau,
có thẩm quyền quản lý nhiều lĩnh vực khác nhau, nhiều cấp khác nhau, vì vậy khác
với thủ tục lập pháp chỉ do Quốc hội tiến hành, khác với thủ tục tố tụng chỉ do các
cơ quan nhƣ VKS, TA, cơ quan điều tra thực hiện, thủ tục hành chính đ ƣợc tiến
hành bởi nhiều cơ quan và công chức nhà nƣớc.
Trong quản lý nhà nƣớc về đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đƣợc thực hiện phối hợp bởi nhiều cơ quan, đơn vị (ví dụ nh ƣ Sở Tài
nguyên Môi trƣờng với đơn vị chuyên trách là Văn phòng đăng ký đất đai, Cục
Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của ngƣời đƣợc cấp GCN...)
Thứ hai: Đối tượng công việc cần thực hiện rất phức tạp
Thủ tục hành chính là thủ tục giải quyết công việc nội bộ nhà nƣớc và giải
quyết các công việc liên quan đến quyền chủ thể và nghĩa vụ pháp lý của công dân.
Do vậy, đối tƣợng công việc cần thực hiện rất phức tạp. Có việc cần phải thực hiện
nhanh, gọn qua ít khâu, cấp, nhƣng nhiều trƣờng hợp đòi hỏi phải thận trọng, qua
nhiều khâu và yêu cầu các loại giấy tờ xác minh tỉ mỉ.
- Xem thêm -